Экономика недвижимости

 

Оглавление

 

 

 

1. Функции рынка недвижимости.

Рынок недвижимости – система правовых, экономических, организационных и  культурных отношений между субъектами рынка недвижимости по поводу создания, формирования, распределения, обмена, потребления полезных свойств, а также прав и обязанностей, вытекающих из обладания объектами недвижимости.

Рынок недвижимости имеет ряд специфических  особенностей:

• локализация рынка, поскольку его товары неподвижны, а ценность их в значительной мере зависит от внешней окружающей среды;
• значительно меньшее число сделок купли-продажи;
• владение недвижимостью и сделки с ней обычно предполагают четыре вида затрат: единовременные сравнительно крупные инвестиции; на поддержание объекта в функциональном состоянии (ремонт, эксплуатационные расходы); налог на недвижимое имущество; государственная пошлина и другие сборы на сделки;
• сравнительно высокая степень государственного регулирования рынка законодательными нормами и зонированием территорий (регулируется земельным и гражданским законодательством с учетом водного, лесного, природоохранного и иного специального права);
• рынок недвижимости несовершенен.

Рынок недвижимости оказывает большое  воздействие на все стороны жизни  и деятельности людей, выполняя ряд  общих и специальных функций.

Одна из главных функций рынка  – установление равновесных цен, при которых платежеспособный спрос соответствует объему предложений. При ценах ниже равновесной имеет место избыточный спрос, а в случае превышения равновесной цены – избыточные предложения. В цене концентрируется большой объём информации о насыщенности рынка, предпочтениях покупателей, затратах на строительство, хозяйственной и социальной политике государства в области норм жилищного строительства.

 Регулирующая функция состоит в том, что рынок перераспределяет ресурсы по сферам предпринимательства и направляет его к формированию эффективной структуры экономики и удовлетворению общественных интересов. В современном мире недостатки рыночного регулирования все больше компенсируются государственным управлением народным хозяйством, особенно в части охраны природы, защиты конкуренции, перераспределения доходов, создания правовой среды бизнеса, решения социальных проблем и др.

Коммерческая функция состоит в реализации потребительной стоимости недвижимости и получении прибыли на вложенный капитал.

Функция санирования – это очищение экономики от неконкурентоспособных и слабых участников рынка, банкротство неэффективных. Рыночный механизм указывает людям направления поиска, но не дает им никаких гарантий относительно конечных финансовых результатов. Он признает лишь общественно необходимые инвестиции в недвижимость, ведь только их и оплачивает покупатель. Поэтому освобождение рынка от неэффективных собственников предприятий и других объектов недвижимости ведет к повышению устойчивости и экономическому росту.

Информационная функция – это уникальный рыночный способ оперативного сбора и распространения обобщенной объективной информации, позволяющий продавцам и покупателям недвижимости свободно, со знанием дела принять решение в своих интересах.

Посредническая функция выражается в том, что рынок выступает в качестве совокупного посредника и места встречи множества независимых и экономически обособленных в результате общественного разделения труда покупателей и продавцов, устанавливая связь между ними и предоставляя возможность альтернативного выбора партнеров. Действуют на рынке недвижимости и профессиональные посредники: риэлторы, оценщики, агенты, брокеры, страховщики, ипотечные кредиторы и другие лица, оказывающие услуги заинтересованным участникам.

Стимулирующая функция выступает в форме экономического поощрения прибылью продуктивного использования достижений научно-технического прогресса в создании и использовании недвижимого имущества. Конкуренция экономически принуждает и поддерживает высокую деловую активность и поиск новых возможностей эффективного управления капитальной собственностью.

Инвестиционная функция – рынок недвижимости является привлекательным способом сохранения и увеличения стоимости капитала. Он способствует переводу сбережений и накоплений населения из пассивной формы запасов в реальный производительный капитал, приносящий доход владельцу недвижимого имущества. При этом само недвижимое имущество служит своеобразной страховой гарантией инвестиционных рисков.

Социальная функция  проявляется в росте трудовой активности всего населения, в повышении интенсивности труда граждан, стремящихся стать собственниками квартир, земельных участков и других капитальных и престижных объектов. Из владельцев недвижимости, в общем, формируется средний социальный слой общества. В результате неоднократного перераспределения на рынке предприятия, земельные участки, здания и сооружения, в конечном счете, переходят к эффективным стратегическим инвесторам, обеспечивающим высокопроизводительное их использование.

 

 

2. Задачи.

В таблице 1 приведены значения условных обозначений для решения задач.

Таблица 1 Данные для условий задач

Номер задачи	Значения условных обозначений, принятых в задачах с учетом индекса для варианта №8
	А	B	C	D	E
1	194 400	1 590 000
2	216	106	3 150	1 040	5 150
3	3,24	116,6	21
4	540 000
5	1 620 000
6	77 760	87 450	49 612,5
7	64,8	15,9	12,6
8	43,2	15,9	21
9	9,18	5,3	2,1	2,08	20,6

2.1. Применение затратного метода к оценке недвижимости.

Задача 1

Какова  общая  стоимость  офиса,  определенная  с  помощью затратного  метода,  если  стоимость  участка  земли  составляет 194 400 дол.,  восстановительная стоимость здания  офиса составляет 1 590 000 дол., общий износ здания составляет  20 % от  восстановительной стоимости.

Решение.

Затратный  метод показывает  оценку  восстановительной  стоимости  (стоимости  замещения)  объекта  недвижимости  за  вычетом  износа,  увеличенную на стоимость земельного участка. Общую стоимость офиса можно определить по формуле:

С_об = С_вс – С_из + С_{уз з},

где С_об – общая стоимость объекта недвижимости по затратному методу, дол;

С_вс – восстановительная стоимость (или полного воспроизводства) оцениваемого имущества, дол.;

С_из – стоимость износа оцениваемого имущества, дол;

С_уз – стоимость участка земли, дол.

С_об = 1 590 000 – 0,2·1 590 000 + 194 400 = 1 466 400 дол.

Ответ: 1 466 400 дол.

Задача 2

Определить  затратным  методом  стоимость  дачи,  если  известны следующие данные:

а) площадь дома 100 м², затраты на строительство 1 м² аналогичного дома = 216 дол.;

б) площадь гаража 60 м², затраты на строительство 1 м² аналогичного гаража = 106 дол.;

в)  стоимость  всех  других  сооружений  на  даче  составляет 2 000 дол.;

г) неустранимый физический износ дома составляет 3 150 дол.;

д)  для  определения  устранимого  физического  износа  дома был произведен осмотр элементов здания, подвергшихся износу, и определен процент их физического износа. Данные для определения физического износа стоимостным методом представлены в таблице 2.

Таблица 2 Определение устранимого физического износа

Элементы здания	Восстановленная стоимость, дол.	Износ, %	Накопленный износ, дол.
1. Фундамент	3 200	20	640
2. Электросистема	800	20	160
3. Сантехника и водопровод	4 000	30	1 200
ВСЕГО	8 000		2 000

 

е)  устранимый функциональный  износ  дома  составляет 1 040 дол.;

ж)  рыночная  стоимость  земельного  участка  составляет 5 150 дол.

Решение.

Определим стоимость воспроизводства всех сооружений на даче. Восстановительная стоимость дома равна: 100 · 216 = 21 600 дол.

Восстановительная стоимость гаража равна: 60 · 106 = 6 360 дол.

Полная стоимость воспроизводства  всех сооружений дачи равна:

С_вс = 21 600 + 6 360 + 2 000 = 29 960 дол.

Общий накопленный износ в стоимостном  выражении представляет собой сумму  всех видов износа: физического (устранимого  и не устранимого), функционального (устранимого и не устранимого) и  внешнего.

Общая сумма накопленного износа равна:

С_из = 3 150 + 2 000 + 1 040 = 6 190 дол.

Общая стоимость дачи, по затратному методу, будет равна:

С_об = 29 960 – 6 190 + 5 150 = 28 920 дол.

Ответ: 28 920 дол.

Задача 3

Определить стоимость предприятия  затратным методом, если известно, что:

а) ставка земельного налога составляет 3,24 р. за 1 м², площадь земельного участка равна 4 км²;

б)  стоимость  строительства  главного  здания  по  смете  – 116,6 млн. р., а стоимость вспомогательных зданий и сооружений по смете – 21 млн. р.;

в) косвенные издержки, определенные расчетно-аналитическим  путем,  составляют  20%  от  сметной  стоимости главного здания;

г) прибыль предпринимателя составляет 20% от вложенного капитала в земельный  участок и главное здание;

д) износ главного здания и вспомогательных зданий составляет 2% от  их стоимости строительства по смете.

Решение.

Стоимость  земельного  участка  определяется  с помощью показателя нормативной цены земли. При продаже  земельного  участка,  с расположенным  на нем приватизированным предприятием, нормативная цена земли равна 17-кратной  ставке  земельного  налога, умноженной на площадь земельного участка.

Нормативная цена земли равна:

НЦЗ = 17 · 3,24 · 4 000 000 = 220,32 млн. р.

Определим  полную  восстановительную стоимость главного  здания  методом количественного анализа (сметным методом). В данном методе выявляются прямые и косвенные затраты. Сумма прямых и косвенных затрат дает восстановительную стоимость главного здания. Полная восстановительная стоимость главного  здания  определяется  как  сумма  его  восстановительной стоимости и прибыли предпринимателя.

Восстановительная стоимость главного здания равна:

116,6 + 116,6 · 0,2 = 139,92 млн. р.

Полная восстановительная стоимость главного здания равна:

139,92 + (139,92 + 220,32) · 0,2 = 211,968 млн. р.

Полная восстановительная стоимость всех зданий предприятия равна:

211,968 + 21 = 232,968 млн. р.

Текущая стоимость всех зданий определяется путем уменьшения его восстановительной стоимости (стоимости замещения) на величину общего износа:

232,968 – (116,6 + 21) · 0,02 = 230,216 млн. р.

Стоимость предприятия определяется путем суммирования текущей стоимости всех его зданий и стоимости земельного участка:

230,216 + 220,32 = 450,536 млн. р.

Ответ: 450,536 млн. р.

2.2. Применение метода сравнения  продаж к оценке недвижимости.

Задача 4

Разместите  в  необходимом  порядке  элементы  сравнения, определите по ним поправки, расставьте знаки и  рассчитайте рыночную стоимость  объекта недвижимости, если имеется  следующая информация (см. табл. 3) по сопоставимому объекту недвижимости, проданному за 540 000 ден. ед.

Таблица 3 Исходные данные

Элементы сравнения	Сравнение сопоставимого объекта  с оцениваемым объектом, величина рыночно-обоснованных поправок
1	2
Компоненты, не связанные с недвижимостью	уступает на 3% оцениваемому
Использование	уступает на 2% оцениваемому
Физические характеристики	лучше на 5% оцениваемого
1	2
Условия рынка	уступает на 4% оцениваемому
Условия финансирования	лучше на 5% оцениваемого
Местоположение	уступает на 3% оцениваемому
Условия продажи	уступает на 7% оцениваемому
Экономические характеристики	лучше на 4% оцениваемого
Права собственности	уступает на 3% оцениваемому