Экономика недвижимости оценка недвижимости

    Метод моделирования рыночного  ценообразования требует весьма больших затрат ресурсов, применяется он лишь в массовой оценке для целей государственного управления (при определении базы налогообложения недвижимости или ставок арендной платы для сдачи в аренду государственного имущества).

    Метод сравнительного анализа сделок опирается  на анализ цен небольшого числа рыночных сделок с объектами сравнения, отобранными  по признаку наибольшей близости к  объекту оценки не только набором (как в методе моделирования рыночного ценообразования), но и величинами характеристик ценообразующих факторов. При этом объекты сравнения называются также объектами-аналогами и отбираются для анализа из числа объектов, имеющих функциональное назначение, аналогичное назначению объекта оценки и соответствующее принципу наилучшего и наиболее эффективного использования данного типа объектов недвижимости.

    Реализация  метода сравнительного анализа сделок предполагает следующую последовательность этапов:

• анализ рыночной ситуации по объектам недвижимости рассматриваемого типа, региону и выбор информационного массива для реализации последующих этапов;
• определение единиц сравнения и показателей (элементов сравнения), существенно влияющих на стоимость рассматриваемого объекта недвижимости;
• разработка модели, которая связывает единицы сравнения с показателями (элементами) сравнения;
• расчет корректировок показателей (элементов сравнения) по данным рынка;
• применение модели к объектам сравнения для расчета скорректированных цен продаж объектов сравнения;
• анализ скорректированных цен продаж объектов сравнения для определения стоимости оцениваемого объекта.

    При реализации данного метода используют процентные и стоимостные поправки.

    Процентные (относительные) поправки вносятся путем умножения цены продажи объекта-аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже – понижающий.

    Стоимостные (абсолютные) поправки изменяют цену проданного объекта-аналога на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога  и оцениваемого объекта. Положительная поправка вносится, если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, отрицательная, если хуже.

    Итоговые  значения скорректированных цен  продаж сравнимых объектов могут  не совпадать. В связи с этим выбор  значения скорректированной цены продажи в качестве базиса для определения рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости основан на выборе итоговой скорректированной цены продажи сравнимого объекта (либо объектов), по которому абсолютное итоговое значение корректировок минимально или число корректировок минимально. Это правило исходит из теоретической предпосылки адекватности цены продажи наиболее подобного сравнимого объекта (по всем рассматриваемым характеристикам) рыночной стоимости оцениваемого объекта.

    Метод сравнительного анализа продаж реализуется двумя группами техник, различающихся инструментами анализа и способами «приведения» цен сделок с объектами-аналогами к цене объекта оценки:

• техники количественного анализа;
• техники качественного анализа

    Техники количественного анализа:

• техники компенсационных корректировок цен;
• техники факторного анализа.

    Техники компенсационных корректировок  цен предусматривают внесение поправки в цену сделки с объектом-аналогом, обладающим некоторым недостатком  в сравнении с объектом оценки. При этом поправка считается равной расчетной прибавке к этой цене, обеспечивающей «компенсацию» упомянутого недостатка объекта-аналога.

    Рассмотрим  несколько вариантов реализации этих техник, опираясь на техники доходного  подхода к оценке стоимости.

    Корректировка цен в связи с обременением объекта-аналога или объекта оценки договором аренды рассчитывается на основе определения упущенной (дополнительной) выгоды от продажи объекта недвижимости в соответствии с заниженной (завышенной) контрактной арендной платой, а также при необходимости уровнем потерь от недогрузки и неплатежей.

    Корректировка цен в связи с различными условиями  финансовых расчетов при приобретении объекта-аналога или объекта оценки аренды рассчитывается на основе определения  платы за кредит, полученным покупателем у финансовой структуры, или на основе дисконтирования денежных потоков ипотечного кредита, полученным покупателем у продавца, при рыночной норме процента.

    Корректировка цен в связи с различным  временем совершения сделки купли-продажи рассчитывается на основе выявления тенденции изменения стоимости недвижимости либо с помощью индексов, отражающих стоимость строительной продукции, либо с помощью хронологической статистики, показывающей прямую динамику изменения цен на недвижимость.

    Техники факторного анализа:

• техника парного сравнения цен сделок;
• техника построения трендов;
• техники линейной алгебры;
• техника множественного регрессионного анализа.

    Техника парного сравнения цен сделок заключается в том, что цена объекта  оценки рассчитывается путем корректировки цены сделки с соответствующим объектом-аналогом по каждому элементу сравнения с использованием поправки, размер которой определяется как разность цен сделок для пар объектов-аналогов, отличающихся только этим элементом сравнения.

    Техника построения трендов основана на описании регрессионным уравнением данных о  ценах рыночных сделок с объектами-аналогами, различающимися величиной количественной характеристики только одного из ценообразующих факторов, – при наличии монотонной зависимости цены от количественной характеристики указанного фактора.

    Техники линейной алгебры основаны на применение замкнутых систем алгебраических уравнений (число сделок превышает число  элементов сравнения).

    Техника множественного регрессионного анализа основана на применение дифференцирования для расчета коэффициентов замкнутых систем алгебраических уравнений.

    Техники качественного анализа включают следующие техники:

• · техника качественного сравнения цен;
• · техника квалиметрического моделирования.

    Техника качественного сравнения цен (ТКС) применяется в условиях развивающегося рынка недвижимости, когда число  сделок не превышает число элементов  сравнения.

    Данная  техника основана на сравнении объекта  оценки поочередно с каждым из объектов сравнения по всем ценообразующим факторам, с обозначением направления корректировок и последующим ранжированием объектов по направлению, совпадающим с направлением большинства корректировок.

    При этом для обозначения элементов  сравнения могут использоваться качественные характеристики: «значительно лучше», «немного лучше», «равный», «немного хуже», «значительно хуже», или пятибалльная шкала: -2, 1, 0, 1, 2 или 0, 1, 2, 3, 4.

    Кроме того, для каждого элемента сравнения  могут быть введены экспертно  оцениваемые коэффициенты значимости (коэффициенты важности или условных весов). Однако, отсутствие достаточного обоснования выбора коэффициентов значимости не только не гарантирует улучшения результата расчета, но может даже усугубить ошибку.

    Техника квалиметрического моделирования реализуется путем анализа рыночных данных о сделках, а также экспертных оценок качества объектов и среды. При этом все свойства объекта и среды как ценообразующие факторы, представляются в виде иерархической структуры («дерева») взаимосвязанных свойств (качеств) объекта, которые отражают признаваемые продавцом предпочтения покупателей. Также принимается во внимание, что цена объекта является результатом сделки, в которой продавец и покупатель, действуя в своих интересах, выступают в качестве экспертов, формирующих свои заключения на основе собственного опыта или на основе рекомендаций экспертов-оценщиков.

    Завершая  рассмотрение рыночного подхода  к оценке стоимости объекта, отметим  его преимущества и недостатки.

    Преимущества  рыночного подхода:

• В итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и покупателей.
• В ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция.
• Статически обоснован.
• Вносятся корректировки на отличия сравниваемых объектов.
• Достаточно прост в применении и дает надежные результаты.

    К недостаткам рыночного подхода  можно отнести:

• Различия продаж.
• Сложность сбора информации о практических ценах продаж.
• Проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки.
• Зависимость от активности рынка.
• Зависимость от стабильности рынка.
• Сложность согласования данных о существенно различающихся продажах.

     Список литературы

1. А. Н. Асуал Экономика недвижимости. Учебник для вузов.//Изд.: Питер, 2007-624 с
2. Е. И. Тарасевич. Экономика недвижимости. М.: МСК, 2007-584 с
3. Экономика недвижимости// Под ред. О. С. Белокрыловой. Высшее образование, М.: Феникс, 2009-384 с