Ипотека и ипотечный кредит

    Ипотека — это одна из форм залога, при которой закладываемое недвижимое имущество остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества.

    Следует различать понятия ипотека и ипотечное кредитование, при котором кредит выдаётся банком под залог недвижимого имущества. Ипотечный кредит — одна из составляющих ипотечной системы. При получении кредита на покупку недвижимого имущества сама приобретаемая недвижимость поступает в ипотеку (залог) банку как гарантия возврата кредита.

    Ипотекой  является также залог уже существующего  недвижимого имущества собственника для получения им кредита или займа, которые будут направлены либо на ремонт или строительство, либо на иные нужды по усмотрению заемщика-залогодателя.

    В случае неисполнения основного обязательства, взыскание обращается только на заложенное недвижимое имущество, а залогодержатель  имеет преимущественное право на удовлетворение своих требований перед  другими кредиторами должника.

    В Древней Греции словом «ипотека» называли специальную табличку, которую устанавливал кредитор на земле должника. На табличке было написано, что если должник вовремя не возвращает долг, то его земля переходит в собственность кредитора. 

    На  рынке ипотечных кредитов действуют  четыре основных субъекта: заемщик, кредитор, инвестор и правительство.

    Заемщики (залогодатели) — физические и юридические лица, обратившиеся за получением кредита и получившие его. Заемщики добровольно предоставляют уже имеющееся у них в собственности и (или) приобретаемое на средства кредита жилье в залог.

    Кредиторы — банки (кредитные организации) и иные юридические лица, предоставляющие заемщикам в установленном законом порядке ипотечные кредиты.

    Инвесторы — юридические и физические лица, приобретающие ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами, имитируемые кредиторами или операторами вторичного рынка. К ним относятся инвестиционные фонды, страховые компании, паевые инвестиционные фонды. 
Правительство создает условия для надежного функционирования системы ипотечного кредитования, осуществляет надзор за деятельностью кредиторов, содействует некоторым группам населения в приобретении жилья.

    Существует  также множество второстепенных участников ранка ипотечных кредитов, таких, как продавцы жилья, операторы  вторичного рынка ипотечных кредитов (агентства по ипотечному жилищному кредитованию), органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, страховые компании, оценщики, риелторские фирмы.

    Продавцы  жилья — физические и юридические лица, продающие жилые помещения, находящиеся в их собственности или принадлежащие другим физическим или юридическим лицам. 
Операторы вторичного рынка специализированные организации, осуществляющие рефинансирование кредитов.

    Страховые компании осуществляют имущественное  страхование (страхование заложенного  жилья), личное страхование заемщиков  и страхование гражданско-правовой ответственности участников ипотечного рынка.

    Оценщики — юридические и физические лица, имеющие право на осуществление профессиональной оценки жилых помещений, являющихся предметом залога при ипотечном кредитовании. 
Риелторские фирмы — юридические лица, профессиональные посредники на рынке купли-продажи недвижимости.

    Инфраструктурные  звенья системы ипотечного кредитования — нотариат, паспортные службы, органы опеки и попечительства, юридические  консультации и т. д. 

    Виды  ипотечного кредита

    1. Наиболее распространенная —  стандартная, или типовая, форма  ипотечного кредита. Например, покупатель  для приобретения некоторого  имущества за назначенную цену  в 120 тыс. руб. получает ссуду  под залог этого имущества  в сумме 100 тыс. руб. и добавляет  20 тыс. руб. из собственных средств.  Погашение клиент производит  ежемесячно. Кроме того, он выплачивает  проценты по ссуде исходя из 12 % годовых, начисляемых помесячно.

    Заемщик получает от залогодержателя (кредитора) некоторую сумму, задолженность  по которой он погашает равными, обычно ежемесячными взносами. Поэтому такие  кредиты относят к разряду  самоамортизирующихся. Амортизация в данном случае означает процесс погашения основного долга и процентов за пользование кредитом. К концу срока долг должен быть полностью оплачен. Срок ипотеки как правило достаточно большой — в США до 30, в России до 10 лет. Платежи по обслуживанию долга можно вносить в конце каждого периода или в его начале.

    2. В современной практике применяют  кредиты с переменными выплатами,  которые не относятся к числу  самоамортизирующихся и предусматривают разную периодичность погашения основного долга и процентов, а также другие дополнительные условия. В число таких кредитов входят кредиты с так называемым шаровым платежом, предлагающие единовременный итоговый (шаровый) платеж. Последние подразделяют на:

    • кредиты с замораживанием процентных выплат до истечения срока кредита  — погашение кредита и капитализированных процентов по нему производят в конце  срока. Использование подобных кредитов достаточно ограниченно. К ним прибегают  в основном земельные спекулянты, рассчитывающие на продажу участка  земли в конце срока за сумму, позволяющую выплатить кредит, проценты и получить прибыль от продажи;

    • кредиты с выплатой только процентов  — предусматривают единовременную выплату итогового платежа основной суммы в конце срока, а проценты выплачиваются регулярно в течение  срока кредита;

    • кредиты с частичной амортизацией и итоговым шаровым платежом —  допускают частичную амортизацию  до конца срока кредита.

    3. Пружинные кредиты предполагают  регулярные равные выплаты в  счет погашения основного долга.  Например, в течение первых четырех  лет погашают только проценты, а в последующие три года  — проценты и основной долг.

    4. Кредиты с участием применяют  при финансировании доходной  недвижимости. Данный кредит близок  самоамортизирующемуся, но предполагает, что кредитор, регулярно получая основной долг и проценты по нему, претендует и на доходы от объекта. Участие кредитора может быть различным. Он может получать:

    • часть превышения ренты, часть превышения чистого операционного дохода (кредит с участием в доходах);

    • часть прироста капитала или выручки, полученной от реализации недвижимости (кредит с участием в приросте стоимости) и т. д.

    5. Кредиты с нарастающими платежами  (с нарастающим аннуитетом) предусматривают  равнопеременные выплаты в течение  всего срока и используются  владельцами сдаваемой в аренду  недвижимости в расчете на  то, что платежи будут увеличиваться  ежегодно или с другой периодичностью. Эта схема выплат приводит  к тому, что в первые годы текущие расходы могут оказаться меньше, чем суммы, необходимые даже для полного погашения процентов. В связи с этим величина основного долга в течение некоторого времени увеличивается, а далее уменьшается. Долг полностью погашается последним взносом.

    6. Кредиты с переменной ставкой,  обычно привязанные к одному  из индексов денежного рынка,  инфляции, валюты и т. п., позволяют  оплачивать кредит по переменной  ставке с ограничениями по  минимальной и максимальной ее  величине. Изменение ставок влияет  и на сроки кредитования. Чтобы  изменения ставки не были чрезвычайно  резкими, предусматривают допустимую  предельную норму корректива (например, не более 20 %). Оговаривают и минимальную величину корректировки. Ипотека такого рода преследует цели учета колебаний на денежном рынке, так как даже в стабильной экономике предоставление кредита связано с определенным риском, в том числе с риском изменения уровня процентной ставки на денежном рынке.

    Некоторую страховку от такого риска обеспечивают условия ссуды с периодическим  пересмотром процентной ставки, или  канадского ролловера. Данная схема предполагает, что стороны каждые 3–5 лет возобновляют кредит на основе пересмотренного уровня процентной ставки.

    Разновидность этого вида кредита — кредит с  переговорной ставкой, отличие которого в том, что помимо периодичности  выплат заранее оговаривают предельные ставки процента. Таким образом, происходит среднесрочное финансирование при  долгосрочном погашении задолженности  и создается некоторая возможность  адаптации сделки к изменяющимся условиям денежного рынка. Этот вид  ссуд под залог получил широкое  распространение в Канаде и Англии.

    7. Кредиты с добавленной процентной  ставкой предполагают отнесение  процентов на основной долг, а  результат делится на число  периодов погашения для выявления  величины очередного платежа.  Такие кредиты используют при  кредитовании личной ответственности  (например, автомобилей), они допускают  досрочное погашение кредита.

    Ипотека с периодическим увеличением  суммы взносов близка к ссуде  с ростом платежей. В этом случае по согласованному графику каждые 

    3–5  лет увеличивается сумма взносов.

    Ипотека с залоговым счетом объединяет условия  традиционной ипотеки (для кредитора) и ссуды с ростом платежей (для  заимодавца). Суть ее в следующем: покупатель (должник) вносит на залоговый счет некоторую сумму и, кроме того, выплачивает периодические взносы. Последние производятся по схеме  ссуды с ростом платежей, соответственно, на начальных этапах они меньше, чем взносы, которые были бы необходимы при традиционной схеме взносов. Недостающая сумма поступает  с залогового счета. Остаток на нем, разумеется, уменьшает фактический  размер задолженности.

    Согласно  схеме займа со сниженной ставкой  продавец (как правило, это владелец дома) привлекает покупателя тем, что  уменьшает фактические процентные платежи на первых этапах погашения  задолженности. Технически это оформляют  следующим образом. Продавец открывает  счет, на который зачисляет некоторую  сумму. Списание с этого счета  дополняет уменьшенные взносы покупателя. В определенных условиях такой способ для клиента или продавца оказывается  более выгодным, чем непосредственное снижение цены дома.

    Проблему  инфляции в связи с выдачей  ипотечной ссуды пытаются решить и с помощью ссуд с дележом  прироста стоимости имущества, которые  стали распространяться в США  с начала 1980-х годов. Стороны при  заключении контракта договариваются о том, что кредитор предоставляет  ссуду по сниженной процентной ставке; в свою очередь должник уступает ему часть инфляционного повышения  стоимости имущества к концу  срока сделки. Обычно ставка снижается  на треть по сравнению с рыночной, такая же часть от стоимости залога имущества выплачивается кредитору  в виде компенсации.

    Сбалансированная  автономная (немецкая) модель ипотечного кредитования стоит особняком в  системе ипотечных кредитов, так  как это не только модель кредитования, но и определенная система взаимоотношений  между кредитором и заемщиком  в докредитный период (накопительный срок), который может составлять достаточно долгое время (в Германии до 5–7 лет, а в Московском ипотечном агентстве до 1,5 лет).

    Существование такого множества сложных ипотечных  схем обусловлено поиском наиболее гибких и привлекательных условий  для клиентов (заемщиков) и наименее рискованных условий для кредиторов. 

    Особенности кредитования

    В настоящее время широко развивается  рынок кредитования физических лиц (так называемое «ритэйловское» кредитование (от англ. retail - «розничная продажа»). Существуют следующие разновидности кредитования физических лиц:

• Целевое кредитование

    (когда  банк отслеживает целевое использование  кредита):

• автокредитование (кредитование на приобретение автомобиля);
• кредитование на туристические путевки, обучение, ремонт и т.п.;
• кредитование на приобретение дорогостоящих вещей в магазине;
• кредитование на приобретение жилья (так называемое ипотечное кредитование).  
  Залогом по данному виду кредитования может быть приобретаемое имущество, возможно кредитование без оформления залога (например, на приобретение товаров в магазине);
• Нецелевое кредитование