Ипотечное кредитование и перспективы его развития

ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНТСТВО ПО ОБРАЗОВАНИЮ

ГОСУДАРСТВЕННОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ

ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ

ЧЕЛЯБИНСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ ПЕДАГОГИЧЕСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ

МИАССКИЙ ФИЛИАЛ

Ипотечное кредитование и перспективы его развития

КУРСОВАЯ РАБОТА

по дисциплине «Экономическая теория»

2009/10 уч. год

Содержание

Введение                                                                                                                                                          3

Глава I. Теоретические основы ипотечного кредитования                                           5

1.1. Исторический аспект развития                                                                                                  5

1.2. Ипотека: вчера, сегодня, завтра                                                                                    11

1.3. Бизнес-ипотека                                                                                                                              15

Глава II. Перспективы развития ипотечного кредитования                                          19

2.1. Анализ условий ипотечного кредитования в различных странах              19

2.2. Ситуация на отечественном рынке ипотечного кредитования                            23

Заключение                                                                                                                                            28

Литература                                                                                                                                                          30

Введение

ИПОТЕКА (от гр. hypotheke — залог) — залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества. В РФ регулируется общими положениями ГК РФ о залоге и ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16 июля 1998 г. Договор об ипотеке подлежит нотариальному удостоверению и должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации сделок с соответствующим имуществом (ст. 339 ГК РФ). ГК РФ также устанавливает, что имущество, на которое установлена ипотека, не передается залогодержателю.

Ипотека (от греч. hypothéke — залог, заклад), залог недвижимого имущества, главным образом земли, с целью получения ссуды, так называемого ипотечного кредита. Ипотекой называют также закладную на заложенное имущество и долг по ипотечному кредиту. С точки зрения распределения дохода, созданного в сельском хозяйстве, ипотека означает продажу всей земельной ренты или части её в виде процентов по ипотечному кредиту. В этом состоит экономическая сущность залога земли и вообще всякой недвижимости, приносящей ренту (например, залог жилых домов, сдаваемых их собственниками внаём). Ипотека широко распространена в экономике современного капитализма, особенно в сельском хозяйстве, что связано с высокоразвитым кредитным делом. В наибольшей степени она развита в США, Канаде, Великобритании, Франции, Швеции. Благодаря ипотеке банковский, государственный и кооперативный капитал устанавливает свой контроль над значительной частью земельного фонда. В то же время ипотека является одним из основных каналов поступления капиталовложений в сельскохозяйственное производство и другие отрасли экономики. Она позволяет предпринимателю увеличивать долю производительно используемого свободного капитала, землевладельцам — финансировать покупку дополнительных крупных участков земли при высоком уровне цен на неё. Кредит по ипотеке — самый долгосрочный. Ипотечные ссуды выдаются на 15—40 и более лет, что обусловливает сравнительно низкие годовые проценты (1—5). Они имеют целевой характер (на покупку земли, оборудования, на строительство, мелиорацию и т. д.) и предоставляются с рассрочкой платежей разной периодичности (ежегодной, квартальной, ежемесячной) при фиксированном проценте за непогашенную часть задолженности.

Ипотечный кризис в США начался в конце 2006 г. и приобрел острые формы в августе 2007 г. Его влияние ощутимо сказалось на глобальной банковской системе и мировых финансовых рынках. Распространено мнение, что он затронул рынки высокорискованных ипотечных кредитов и производных благ фактически не имевших обеспечения, и потому не представляет опасности для глобальной банковской системы и мировой экономики. Однако он затронул и глобальную банковскую систему и мировые финансовые рынки. Уже вполне понятно, что ипотечный кризис — это не локальная проблема, а глобальная. Она подорвала уверенность инвесторов и ликвидность финансовых корпораций. Паника распространилась на все рынки, а падение индексов заставило сомневаться в затянувшейся коррекции. В этих условиях возникает вопрос: возможно ли повторение сценария ипотечного кризиса США на Российском ипотечном рынке?

Цель настоящей курсовой работы – выявить сущность ипотечного кредитования.

Достичь цели можно, решив следующие задачи:

      рассмотреть исторический аспект развития ипотечного кредитования;

      изучить особенности бизнес - ипотеки;

      провести анализ условий ипотечного кредитования в различных странах;

      определить перспективы развития ипотеки в России в ближайшем будущем.

Глава I. Теоретические основы ипотечного кредитования

1.1. Исторический аспект развития

В римском праве ипотека недвижимого имущества носила вещный характер. Ее предназначением было замещение субъективного права кредитора требовать от должника исполнения его юридических обязанностей правом на чужую вещь, что, по мнению Д.И. Мейера, дает наилучшее обеспечение обязательству. В качестве предметов залога римское право рассматривало вещи как существующие, так и будущие, имущества в целом (генеральная ипотека), товары в обороте, право требования. При этом вещи должны были быть отделенными, самостоятельными и не изъятыми из оборота.

Что касается правовой модели залоговых отношений, в римском частном праве можно выделить три основные его разновидности. В качестве древнейшей формы залога исследователями выделяются фидуциарные сделки, суть которых заключалась в передаче должникам по манципации (реальная передача вещи путем обмена ее на цену перед пятью свидетелями при содействии весовщика) предмета залога в собственность кредитора с заключением дополнительного соглашения, предусматривающего возврат вещи в случае своевременного возврата долга. В случае же неисполнения обязательства вещь оставалась у залогодержателя. По мнению ИЛ. Покровского, данные отношения по своей сущности не являлись залоговыми, а представляли собой продажу вещи с правом ее обратного выкупа.

Особенность фидуциарных сделок заключалась в том, что у кредитора, как уже отмечалось выше, возникала право собственности на заложенную вещь, он мог передать ее третьим лицам. Гарантией же ее возврата являлось римская честность, что, па мнению многих исследователей, была недостаточной гарантией возврата предмета залога.

Основными же недостатками фидуции являлись несоразмерность обращаемого в собственность обеспечения па сравнению с обязательством, а также исключение предмета залога из гражданского оборота, а следовательно, и утрата возможности его использования с цепью получения прибыли и быстрейшего погашения долга.

Вторым видам залогового обеспечения обязательств был рingus. Данный вид залога отличался от фидуции тем, что вещь передавалась кредитору не в собственность, а во владение. Первоначально залогодатель не имел права пользоваться заложенным имуществам, однако впоследствии ему было предоставлено право аренды предмета залога. Разновидностью пингуса была антихреза: по данному договору должник отдавал землю во владение и пользование кредитору, с тем, чтобы доходы с нее шли на покрытие процентов па долгу.

Закономерным шагам стало появление новой формы залога — ипотеки, которая заключалась и обеспечении обязательства путем залога имущества без передачи его кредитору. Таким образам, должник имел возможность заработать необходимые средства для возврата долга, используя свою собственность. Особенностью римского частного права была широкое распространение так называемой генеральной ипотеки, обременяющей в силу закона все имущества лица в обеспечение привилегированных требований, например об уплате налогов. Институт обращения взыскания на заложенное имущества и случае неисполнения обязательства развивался в римском праве от обращения вещи в собственность кредитора до ее реализации на публичных торгах. При этом в ранние периоды существовало возможность оставления предмета запаса за кредиторам по его ходатайству, направляемому в канцелярию императора, однако в 326 г. н.э. она была отменена. Реализация заложенной вещи осуществлялась после трехкратного предупреждения должника на публичных торгах. Из сумм, полученных на торгах, удовлетворялись требования кредитора па основному обязательству, требования о возмещении издержек на заложенную вещь, процессуальные издержки и некоторые другие. В случае нехватки средств, вырученных от продажи, взыскание обращалась на иное имущество должника, а при их избытке остаток денежных средств возвращался должнику. При этом кредитор был не вправе приобретать залаженное имущества самостоятельна либо через третьих лиц. Единственным исключением из данного правила являлся тот случай, когда сумма, предложенная на торгах, была меньше обеспеченного залогам требования. В данной ситуации кредитор мог оставить данную вещь за собой без права с его стороны требовать недостающей суммы с оставшегося имущества должника. Вместе с тем правовому регулированию залоговых отношений в Древнем Риме был присущ ряд недостатков. Во-первых, отсутствовала система государственной регистрации заложенного имущества, что нередко приводила к нарушению прав кредиторов при неоднократном залоге одной вещи. Во-вторых, имущество должника обременялась множествам генеральных ипотек в силу закона. В-третьих, в римском праве господствовал принцип акцессорности залога, из-за чего стала невозможной организация вторичного рынка закладных.

Вышеуказанные положения римского залогового права оказали влияние на систему правового регулирования указанных отношений в дореволюционной России. Вместе с тем она имело и свои специфические черты.

Одной из основных таких особенностей являлся запрет залога земли и недвижимого имущества в некоторых исторических периодах. Так, например, Указам Петра был запрещен залог недвижимости, Закон от 1893 г. закреплял запрет на передачу в залог частным лицам и частным учреждениям крестьянских надельных земель.

Следующей особенностью русского права является признание предметам залога личности должника, так называемое закладничество или закупничество. В отличие от римского частного права, па которому имелась возможность передать в обеспечение обязательства человека — раба, не являющегося субъектам права, на Руси был возможен залог самого себя и своих родственников. Данные отношения были весьма распространены и просуществовали до ХIХ в.

Вместе с тем закладничество не было единственной формой залога на Руси. Анализируя нормы древнерусского права, можно прийти к выводу, что в нашей стране первоначальной формой являлся залог без передачи кредитору вещных прав, что снижало ценность указанного способа обеспечения обязательств, так как должник мог фактически бесконтрольно отчуждать имущества.

На смену вышеупомянутой форме залога пришел заклад с передачей прав владения и пользования. Однако он также не был лишена недостатков. Если в первом случае перекос совокупности прав и обязанностей в правоотношении существовал в пользу должника, то во втором преимуществом пользовался кредитор. В свою очередь, должник, лишенный прав на свое имущество, практически не имел возможности своевременно выплатить долг. Фактически залог превратился в форму отчуждения имущества, выгодную кредитору.

Компромисс между интересами должника и кредитора был закреплен в Соборном уложении 1649 г. В соответствии с ними предмет залога оставался во впадении должника, кредитор же в случае неисполнения основного обязательство в безусловном порядке приобретал право собственности на заложенное имущество. Такая правовая конструкция в большей степени соответствовала сложившимся экономическим отношениям, Однако обращение на залаженное имущество происходила без учета его стоимости, что, как уже была упомянуто при исследовании римского частного права, неадекватна отражала природу залоговых отношений.

Данное противоречие была успешно разрешено только в ХIХ в. Банкротским уставом 1800г. и Гражданским уложением. Этими нормативными правовыми актами была окончательно отменено обращение предмета залога в собственность залогодержателя, введена обязательная продажа указанного имущества с публичных торгов, вводилась необходимость совершения нотариусом акта удостоверения договора ипотеки.

Следует отметить, что в России до революции была создана довольна удачная система ипотечных кредитных организаций. Впервые они появились еще в 1754г. Однако наиболее бурно ипотечное кредитование в России начало развиваться после реформы кредитной системы 1859 г., а также крестьянской и земельной реформы 1861 г.

В соответствии с принятыми в 1859 г. решениями взамен ликвидируемых государственных кредитных организаций учреждались земские банки. Одновременно создавались частные кредитные учреждения.

Основными игроками на рынке долгосрочного земельного кредитования являлись государственные организации: Государственный крестьянский поземельный банки Государственный дворянский земельный банк. Так, на Государственный крестьянский поземельный банк, основанный в I882г., была возложена задача предоставлять ссуды крестьянам деньгами для закупки помещичьей земли. Банк выдавал крестьянам долгосрочные ссуды на покупку земель либо на погашение долгов, связанных с приобретением земельных участков. Кредит в данном банке могли получить как индивидуальные, так и коллективные субъекты (сельские общества или товарищества). При этом срок погашения ссуд не мог превышать 35 лет. Государственный дворянский земельный банк поддерживал землевладение потомственных дворян путем выдачи ипотечных ссуд срокам от 11 да 66,5 года в размере до 100% оценочной стоимости залога. Помимо государственных кредитных учреждений, в то время существовало также 10 частных ипотечных банков, которые осуществляли свою деятельность на четко определенной территории. Они предоставляли кредит в виде реализуемых на бирже закладных листов. Кроме вышеупомянутых крупных кредитных учреждений в России на тот момент существовали также ссудо-сберегательные и кредитные товарищества, сельские, волостные и станичные общественные ссудо-сберегательные кассы и земские кассы, которым государства оказывала огромную помощь. Вновь открываемые кредитные институты могли образовывать первоначальный капитал из заемных средств, которые они затем погашали за счет своих прибылей, причем в большинстве случаев кредиторам выступал непосредственно Государственный банк России.

В финансовое обращение широко вовлекались ипотечные ценные бумаги: закладные листы, различные обязательства, векселя, сертификаты, а также непосредственно закладные. Долгосрочное финансирование недвижимости способствовала бурному развитию экономики, промышленности, сельского и городского хозяйства.

В ХIХ в. окончательно утвердилась конструкция залога, при которой кредитору не переходил титул собственника на предмет залога ни сразу после оформления залоговых правоотношений, ни в случае неисполнения обеспечиваемого залогом обязательства. Как уже отмечалась выше, в случае неисполнения обязательства должникам предмет залога подлежал обязательной реализации на публичных торгах, а кредитор имел права на удовлетворение своих требований из стоимости проданного имущества. Что касается определения предмета ипотеки, для русского частного права были характерны определенные особенности.

В залог недвижимость могла предоставляться исключительна собственникам. При этом предметам ипотеки могла быть только свободное от иных обременений имущество. Эта, в свою очередь, означало прямой в отношении последующего залога имущества, а также залог недвижимости либо земли нескольким лицам одновременно.

В российском законодательстве того времени выделялись три группы субъектов договора ипотеки: государства, частные лица и кредитные учреждения. Договор ипотеки заключался в форме закладной крепости, которая должна была быть удостоверена старшим нотариусам в присутствии сторон договора. Неисполнение такого порядка осуществления сделки приводило к ее недействительности. Таким образом, к началу ХХ в. в Российской империи сформировалась достаточно проработанная система правового регулирования ипотеки недвижимости.

Современное гражданское право вобрало в себя основополагающие положения об ипотеке земли, сформулированные еще в римском частном праве, восприняв также некоторые специфические черты российского дореволюционного права. Вместе с тем в настоящее время существуют некоторые правовые проблемы регулирования залога недвижимости, которых, на наш взгляд, можно было бы избежать, приняв во внимание исторические особенности развития данного правового института.

1.2. Ипотека: вчера, сегодня, завтра

Российская власть отказалась от идеи обеспечения всех граждан социальным жильем вместе с крушением советской системы, предложив им самим покупать себе жилье, в том числе с помощью ипотеки. Для стимулирования ее развития был предпринят ряд мер, в том числе в рамках программы «Жилище» и сменившего ее приоритетного национального проекта «Доступное жилье». Год от года россияне свыкались с мыслью о возможности покупки квартиры в долг. Но наступивший кризис может создать существенные препоны для развития ипотеки.

В своих действиях российские власти во многом опирались на опыт США, где разветвленная система ипотечного кредитования жилищного строительства развивается со времен президента Рузвельта. Подавляющее большинство домов за океаном куплены в кредит, а значительное стимулирование спроса в течение многих лет обеспечивало работой строительную отрасль. Связка банков со строителями традиционно была одним из локомотивов мощнейшей экономики мира.

И российские, и западные банки всегда выдвигают ряд жестких требований к заемщикам, которые хотят получить долгосрочный кредит: возраст, уровень зарплаты, наличие положительной кредитной истории и множество других.

За рамками норм так называемого правила красной линии всегда оставалась определенная доля людей, но в конце прошлого века в США и им стали выдавать ипотеку. Как правило, нестандартные заемщики в недавнем прошлом имели просрочки по кредитам, в отношении данных заемщиков выносились судебные решения, или осуществлялась процедура обращения взыскания на заложенное имущество, или они проходили через процедуру банкротства. Высокая вероятность дефолта нестандартных заемщиков характеризовалась низкими оценками кредитных бюро, зачастую такие заемщики были не в состоянии предоставить подтверждение своих доходов. Привлечение этой категории заемщиков привлекало дополнительные и значительные инвестиции на рынок ипотечного кредитования, и это же послужило причиной ипотечного кризиса. Министерство финансов США разработало в 2009 г. программу помощи финансовому сектору, предусматривающую выкуп плохих активов на сумму до 500 млрд. долл. и расширение до 1 трлн. долл. программы кредитования Федеральной резервной системы под залог активов. «План финансовой стабильности», представленный министром финансов США Тимоти Гейтнером, предусматривает в том числе выделение 50 млрд. долл., для предотвращения случаев лишения прав выкупа по закладным в ипотечном секторе и смягчения последствий кризиса на рынке жилья.

Ситуация в России в корне отличается от американской: на 2008 г. было зарегистрировано около 800 тысяч ипотечных кредитов на общую сумму в 1 трлн. руб. Ипотека не была локомотивом экономического развития, а скорее находилась в конце состава, незначительный по западным меркам рынок получил тяжелый удар от банковского кризиса. Так же как и за океаном, российская ипотека рефинансируется со стороны государства. Еще в 1996 г было создано Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), которое занимается выкупом ипотечных закладных у банков, предоставивших кредиты гражданам, если они соответствуют определенным стандартам.

В связи с кризисом ликвидности банки ужесточили требования к выдаче ипотечных кредитов, выросли процентные ставки. На сегодня значительное количество банков вовсе приостановило выдачу кредитов под залог покупаемого жилья, можно говорить о том, что рынок закрылся для граждан на неопределенный срок. Но если такое развитие событий и рушит ожидания многих на обретение собственного жилья, все же не является катастрофой для страны.

Значительно большей головной болью для всех участников игры — государства, банков и граждан — станет обслуживание уже имеющихся долгов. С одной стороны, ежемесячные платежи станут обузой для многих людей, потерявших работу или ушедших в долгосрочный неоплачиваемый отпуск. Взявшие кредиты в валюте столкнулись с их значительным удорожанием в связи с девальвацией рубля. Последствия не заставили себя долго ждать: по данным Минэкономразвития, (от 1 до 10% должников уже допустили дефолты по своим обязательствам). По самым пессимистичным прогнозам, из триллиона рублей, выданных на покупку жилья, 300—400 миллиардов так и не будут возвращены вовремя. С учетом того, что подавляющее большинство покупок — квартиры «для жизни», выселение должников может стать причиной социального взрыва. Премьер-министр Владимир Путин в своих обращениях подчеркивал, что уже началась реализация мер, намеченных правительством в сфере ипотеки, включая отсрочку ипотечных платежей для потерявших работу или значительную часть доходов. На эти цели АИЖК уже выделено 60 млрд. руб., планируется перечислить дополнительно 200 млрд. руб. Однако, опасаясь лавины заявок от заемщиков, чьи доходы сократились в связи с кризисом, агентство выдвинуло чрезмерно жесткие требования, что привело к тому, что слишком маленький процент граждан мог реально получить поддержку Под давлением участников рынка АИЖК внесло ряд существенных послаблений. Годовая отсрочка платежа предоставляется зарегистрированным в качестве безработного на бирже труда или тем, кто может документально подтвердить сокращение своей зарплаты.

С другой стороны, продолжается рефинансирование ипотечных закладных у банков. Как и за океаном, существенной проблемой стали «проблемные долгие, не отвечающие государственным стандартам. Кроме того, агентство покупает за раз сразу пул кредитов, который сложно аккумулировать одному банку в отдельности. Традиционно с целью формирования подобных пулов в регионах действовали специальные агентства. Но и раньше они работали не слишком эффективно в силу территориальных и иных ограничений, в условиях кризиса ликвидности они столкнулись с дополнительными проблемами.

Система по торговле долговыми обязательствами строительных компаний «Открытый рынок строительных инвестиций включилась в процесс консолидации закладных по ипотечным кредитам, с начала 2009 г. общий объем закладных, выставленных в системе на продажу, превысил 160 млн. руб. К преимуществам электронной площадки и, которая может работать с любыми регионами страны, прикладывается готовность ОРСИ работать с «проблемными» кредитами.

«Проблемными» называют ипотечные закладные, не соответствующие стандартам АИЖК. ОРСИ может аккумулировать для банков ипотечный пул закладных значительного объема, произвести длительные процедуры, предшествующие продаже закладных, и привести нестандартные ипотечные закладные к стандартам АИЖК. Таким образом, банкам предоставляется возможность сменить проблемные долги на остро необходимую сегодня ликвидность.

Создание эффективной системы торговли закладными позволит сделать рынок ипотечного кредитования более прозрачным, следовательно привлечь сюда больше средств и сделать ссуды более доступными

В целом и банки, и государство, по всей видимости, делают расчет, что пауза в развитии системы ипотечного кредитования временная. В стране имеется значительный дефицит качественного жилья, наметившееся в последние месяцы снижение цен обещает сделать кредиты более доступными.

1.3. Бизнес-ипотека

К слову ипотека мы начали привыкать совсем недавно это относительно новое понятие для российской практики. Если ипотека жилья становится все более распространенной, то ипотека коммерческой недвижимости - имеет лишь единичные прецеденты. Ипотека коммерческой недвижимости, или коммерческая ипотека (бизнес-ипотека), широко распространена во всем мире. Западный опыт показывает, что при грамотной эксплуатации коммерческой недвижимости

- сдачи в аренду помещений под офисы, магазины, предприятия сферы услуг - ее доходность вполне сопоставима с любой другой сферой малого бизнеса и позволяет использовать ипотечные кредиты.

Суть и условия: ипотечный кредит выдается на покупку нежилых помещений: склада, офиса и т.д. смысл ипотеки заключается в том, чтобы кредитовать покупку коммерческой недвижимости под ее же залог. В отличие от жилищного кредитования, коммерческая ипотека имеет короткие сроки погашения кредита, но достаточно высокие процентные ставки. Как правило, ежегодные ставки кредитов ипотеки коммерческой недвижимости варьируются от 12 до 16%, в основном в валюте. Срок ипотеки недвижимости - максимум ао-12 лет, а наиболее распространенный срок - 5 лет. Заемщику необходимо внести первоначальный взнос в размере 25-4о°/0 от стоимости недвижимости. При этом у клиента должен быть год работы на рынке.

Схема коммерческой ипотеки нежилых помещений схожа с ипотекой жилья: здесь есть такие же процедуры оценки заемщика и объекта, требование о наличии первоначального взноса. Но есть и принципиальное отличие - законодательство не разрешает компаниям оформлять закладную на недвижимое имущество до момента заключения сделки купли-продажи. Объект необходимо сначала приобрести и только потом его можно закладывать, чтобы получить деньги.

Важный правовой аспект коммерческой ипотеки - регистрация права собственности на нежилые помещения с одновременным обременением ипотекой Федеральный закон не предусматривает. договор об ипотеке коммерческой недвижимости заключается с соблюдением общих правил Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении договоров, а также положений Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Согласно пункту 1 статьи 9 Федерального закона в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Кому выгодно участники рынка коммерческой ипотеки согласны, что развитие бизнес-ипотеки сдерживается в первую очередь пробелами в законодательстве. Однако не вполне ясно и то, кто будет заемщиком, каково его качество. Надежные стабильные компании имеют возможность взять на приобретение недвижимости обычный коммерческий кредит под залог любого имущества, им ипотека не особенно нужна. Если у компании нет залога или банки не считают возможным дать ей кредит исходя из оценки деятельности такой компании зачем нужен такой ипотечный заемщик? Именно по этой причине в России ипотека коммерческой недвижимости пока характерна, в основном, для крупных. У малого бизнеса нет достаточного залогового обеспечения. На специфические риски малого бизнеса накладываются проблемы непрозрачного рынка коммерческой недвижимости.

Схемы коммерческой ипотеки

Итак, действующее законодательство в отношении бизнес-ипотеки не совершенно. Оно и определяет возможные схемы ипотечного кредитования для предпринимателя. Согласно закону «Об ипотеке», для коммерческой недвижимости, в отличие от жилых помещений, предусмотрен совершенно иной механизм оформления и регистрации залога. Поэтому рынок выработал несколько способов проведения подобного рода сделок, позволяющих осуществлять их в рамках действующего законодательства.

Заключение договора купли-продажи. Продавец получает часть собственных средств от покупателя, также гарантию банка. Затем происходит регистрация собственности нового покупателя. далее регистрация договора залога, после чего а кредитных средств и окончательный расчет. Эту схему специи специалисты называют самой сложной и длительной.

Покупатель выплачивает по предварительному договору продавцу часть собственных средств, а продавец получает от банка обязательство выплатить недостающие средства в случае регистрации залога. После чего следует регистрация залога на банк и оформление всех документов по передаче прав собственности на покупателя (заключение договора купли-продажи), после чего продавец получает всю сумму, а регистрация идет своим чередом.

Риелторы называют последнюю схему «выкупом юридического лица». Создается компания, на которую оформляется объект недвижимости (юридическое лицо). В последствии заемщик выкупает акции этой компании, выплачивая кредит. При этом на эту компанию оформляется объект недвижимости.

Альтернатива бизнес - ипотеки - лизинг

По мнению экспертов, хорошей альтернативой несовершенной пока коммерческой ипотеке может стать лизинг коммерческой недвижимости. В этом случае лизинговая организация - некий аналог кооператива - выдает кредит на попку объекта недвижимости и является владельцем этого объекта до тех пор, пока кредит не будет выплачен. Одно из достоинств лизинга в том, что его механизмы четко прописаны в законодательстве, С другой стороны, в случае банкротства лизинговой организации все ее имущество может отойти за долги третьим лицам, например, банку. В любом случае риск неизбежен.

Глава II. Перспективы развития ипотечного кредитования

2.1. Анализ условий ипотечного кредитования в различных странах

Стоимость квадратного метра в Москве уже подобралась к отметке в $5 тыс. Причем, не факт, что за такие деньги можно купить приличное жилье. Стоимость элитных метров — начинается уже сверх указанной суммы. С материальной точки зрения приобрести недвижимость за границей гораздо проще. В том же Париже реально найти квартиру по цене $2 тыс., за метр. А если таких денег нет, можно попытаться взять так и кредит — как в российских, в зарубежных банках.

Конечно, лучше все покупки совершать на собственные средства. Тогда вам ежемесячно не придется выплачивать долг (и порой немаленький) и квартирой своей вы сможете всегда распоряжаться, как пожелаете. Тогда как при ипотеке недвижимость всегда находится в залоге у банка, и если вы вдруг перестанете возвращать кредит, она незамедлительно продастся с аукциона. Таковы условия кредитного договора. Но если денег на покупку недвижимости нет (или просто не хочется выводить средства из оборота), то можно обратиться в банк. Здесь нужно сразу оговориться: кредитовать вас “с нуля” ни один банк (ни российский, ни зарубежный) не будет Определенная сумма в качестве первоначального взноса должна быть накоплена самостоятельно.

Ипотека за рубежом

С точки зрения величины последующих платежей выгоднее брать деньги в зарубежных банках. Американский финансовый кризис хоть и повлиял на рост процентных ставок в них, но все-таки иностранные кредиты пока остаются более дешевыми: в среднем ставки по ним не превышают 6% годовых.

Так что имеет смысл сначала обратиться в иностранный банк, расположенный в той стране, где вы хотите приобрести недвижимость. Получить кредит там будет очень нелегко. Исключения составляют разве что люди, успешно ведущие в этом государстве собственный бизнес, работающие по контракту или живущие здесь какое-то время, а также имеющие поручителей-резидентов. Банки понять можно: ведь иностранной кредитной организации очень сложно проверить вашу платежеспособность как заемщика: на это ей понадобятся лишние время и деньги. А зачем тратить их, если не испытываешь особого недостатка в клиентах? В общем, если вам откажут в ипотеке в зарубежном банке—не удивляйтесь. Но попробовать обратиться в заграничные кредитные организации все-таки стоит — хотя бы ради существенной материальной экономии.

Франция. Французский банк Credit Agricolem предоставляет ипотечные кредиты россиянам. Иногда. Принимая решение о выдаче займа иностранные банкиры проверят не только вашу платежеспособность, но и источник происхождения этих средств (чтобы не было никакого криминала). Кредит выдается на срок от 10 до 40 лет, первоначальный взнос составляет 20% от стоимости приобретаемый недвижимости, процентная ставка — до 5% годовых (еще раз отметим, что в условиях американского ипотечного кризиса она может увеличиться). Очень хорошо — если ваши доходы формируются во Франции (то есть вы работаете в этой стране). К доходам, полученным на родине, в России, отношение будет несколько иное. Также существенным плюсом вам, как заемщику, станет открытие серьезного вклада в известном иностранном банке, что будет служить дополнительным обеспечением возврата заимствованных денежных средств.
Ну и конечно, все предоставляемые в банк документы желательно заранее перевести на французский язык.

С 2006 года процедура покупки недвижимости за рубежом стала несколько проще: изменения в законодательстве о валютном регулировании позволяют переводить из российских банков за границу любые суммы после предоставления в банк, через который будет осуществляться оплата кредита, копии договора купли-продажи.

Таблица 1 Стоимость недвижимости во Франции

В Испании иностранцы также могут попытаться получить ипотечный кредит. Деньги нерезидентам предоставляют такие банки, как ВВVА и др. Отношения между банком и владельцем недвижимости фиксируются средством записи в государственном регистре (Регистр собственности). Главное здесь — быть платежеспособным и суметь доказать это банку. Также кредитные организации Испании с большим доверием относятся к заемщикам, которые планируют приобретать недвижимость совместно с каким-то другим человеком (супругом (-ой), родителями). Срок предоставления займа — до 30 лет. Желательно иметь на руках 30—40% от стоимости жилья, и внести их в качестве первоначального взноса. Для оформления кредита нужно предъявить паспорт, справку о заработной плате с места работы (на английском и испанском языках), выписку со счета испанского банка.

Таблица 2.Стоимость недвижимости в Испании

Германия. В принципе, можно получить кредит на покупку жилья в германии в немецком банке. Для этого опять-таки понадобится подтвердить доходы и иметь хотя бы половину стоимости недвижимости в своем кармане. Срок кредитования составляет 10 лет, но возможно продление времени выплат. Все это время квартира будет находиться в залоге у банка. Большинство экспертов относят германию к числу стран, где получить кредит нерезидентам довольно сложно. Кстати, реально получить ипотеку в Германии из... России. Один из отечественных кредитных брокеров недавно запустил такую программу. Данная компания занимается подбором и регистрацией недвижимости, а также подготовкой всех необходимых для получения займа документов. Чтобы быть одобренным банком, клиент должен зарабатывать не менее $2 тыс., в месяц. Кредит выдается под 4,5—5,3% годовых.

Таблица 3. Стоимость недвижимости в Германии

Кипр. Пожалуй, одно из самых лояльных отношений к иностранным заемщикам (в том числе и россиянам) можно встретить на Кипре. Практически каждая вторая сделка по приобретению недвижимости происходит здесь с помощью ипотеки. Впрочем, подтверждать доход опять-таки придется, но не в столь жесткой форме. Максимальный срок кредитования в кипрских банках составляет 20 лет, при этом размер займа может достигнуть 70% от стоимости жилья. Ставка по кредиту в долларах и кипрских фунтах находится в районе 7%, а в евро — 5%. Время рассмотрения заявки займет от 2 до 3 недель, тогда как в других государства (например, во Франции) заемщика могут “изучать” и на протяжении целых трех месяцев.

Таблица 4. Средние цены недвижимости на Кипре

Если вам хочется избежать лишней суеты и повысить шанс на получение кредита в иностранных банках, можно воспользоваться услугами посреднической организации. Но для этого, во-первых, максимально тщательно отнеситесь к ее выбору, а во-вторых, будьте готовы выложить за услуги своего “финансового переговорщика” около 2% от стоимости приобретаемой недвижимости.

2.2. Ситуация на отечественном рынке ипотечного кредитования

В отечественных банках как таковые ипотечные программы, о рамках которых можно получить кредит на приобретение недвижимости за рубежом, отсутствуют. Однако для этих целей можно воспользоваться кредитами под залог имеющейся недвижимости. Суть подобных программ проста: вы закладываете в банк квартиру (дом), которые находятся в вашей собственности, и получаете определенную сумм денег, которую можно потратить на многое — в том числе и на покупку заграничных апартаментов. Например, заложив свою недвижимость в Городском ипотечном банке, вы можете получить кредит на сумму от $10 тыс. (1 млн. руб.) до $300 тыс. (25 млн. руб.). Минимальный срок предоставления займа составляет 1 год, максимальный —25 лет. Процентная ставка: от 10,49% для долларовых кредитов и от 11,99% — для рублевых. Аналогичным образом можно получить средства в “Райффайзенбанке” и купить на них квартиру заграницей. Срок кредитования в этом банке может длиться до 15 лет. Сумма кредита: от $15 тыс. (400 тыс. руб.), но не более 75% от стоимости закладываемой недвижимости, Ставки — от 12% годовых. Московский банк реконструкции и развития также выдает кредит под залог имеющейся недвижимости. Размер займа — до 70% оценочной стоимости квартиры или комнаты. В рублях процентная ставка составляет 14,5—15,5% годовых, в долларах и евро — 11,5—12% годовых. Максимальный срок кредитования — 10 лет.

С точки зрения инвестиций покупать недвижимость сейчас наиболее выгодно в Хорватии, Черногории, Болгарии, на Кипре. Именно в этих странах квадратный метр очень быстро растет в цене.

Ипотечный прогноз

К сожалению, ждать снижения процентных ставок по ипотеке в ближайшее время не приходится: напротив, они, скорее всего, продолжат расти.

Банки также будут уходить из этого сегмента рынка — в первую очередь те, для которых величина межбанковских заимствований станет непосильным грузом, а собственных средств на выдачу займов не будет хватать (речь идет о некрупных игроках рынка).

Процедура проверки заемщика станет жестче. Как полагают аналитики, первостепенное значение банки будут уделять величине первоначального взноса: чем больше его размер — тем выше шанс положительного решения о предоставлении займа. Желательно, чтобы собственные средства заемщика составляли не менее половины от стоимости приобретаемого жилья. Для того чтобы получить ипотечный кредит, заемщику нужно было доказать банку, что он не нуждается в деньгах.

Какие уроки можно извлечь из американского кризиса:

1. Кризис в США не исключение, недвижимость в Японии потеряла 65% своей стоимости за период 1990— 1998 гг.

2. Все разговоры о том, что недвижимость будет расти в цене всегда — не более чем иллюзия. Падение цен на недвижимость, хотя и не такое серьезное, как в Америке, неизбежно и происходит по всему миру.

З. К покупке недвижимости следует относиться внимательно, тщательно взвешивая свои силы.

В России объем выданных кредитов на приобретение жилья по сравнению с прошлым годом увеличился более чем в два раза. Большая часть займов была предоставлена в рублях.

Еще одной тенденцией может стать более широкое распространение ипотечных кредитов в нестандартных валютах: швейцарских франках и японских йенах. Это обусловлено тем, что данные валюты имеют более низкую стоимость привлечения на межбанковском рынке.

Это то, что касается американского ипотечного кризиса и его последствий для нашей страны.

Но ведь есть еще и другие вопросы, влияющие на принятие решения о том, пользоваться ипотекой или нет. Поговорим и о них.

Квадраты и доллары

Наверное, всех тех, кто уже взял ипотеку или только подумывает об этом, интересует вопрос: а что будет в будущем с ценами на недвижимость? Если они поднимутся, то все в порядке. А вдруг резко упадут? Что тогда? Нести необоснованные финансовые потери! Ведь кредит придется возвращать исходя из старой (то есть более высокой) стоимости квадратного метра.

Точно спрогнозировать эту ситуацию сложно. Ведь стоимость жилья зависит от множества факторов. Приведем самые распространенные прогнозы.

По мнению риелторов, динамика роста цен на жилье будет зависеть от региона. Лидерами роста называют не столицу, а Сочи и Санкт-Петербург. Также повышение цен возможно в таких крупных городах, как Владивосток, Екатеринбург, Краснодар, Новосибирск.

Степень изменения стоимости будет зависеть и от класса квартир. Наиболее стремительное удорожание предрекается квартирам бизнес-класса и... наиболее дешевому на данный момент времени жилью — квартирам в старых панельных домах. В среднем ежемесячный рост цен будет находиться в диапазоне 3—4%.

Муки выбора

Бывает так, что решить квартирный вопрос человек может разными способами. Например, арендовать жилье. Стоит ли отказываться от этого пути и брать кредит на покупку собственной квартиры?

По большому счету выплаты за аренду будут равны ежемесячным платежам по ипотеке (для Москвы эта сумма находится в районе $1 000). Принципиальная разница будет в вашем статусе. В случае с арендой вы — лишь квартирант, которого в любой момент хозяева могут попросить освободить квартиру или заявиться в нее с проверкой. Но в то же время вы всегда можете уйти от прежних арендодателей и заняться поисками нового жилья. Впрочем, взяв ипотеку, вы тоже не можете свободно распоряжаться недвижимостью: до полной выплаты платежей она будет находиться в залоге у кредитной организации. В том случае, если вы по каким-то причинам не сможете отдавать долг, ипотечная квартира пойдет с аукциона. Зато пока вы исправно платите, вы спокойно живете в своем гнездышке, обустраиваете его на свой вкус, приглашаете в любое время друзей.

Как видим, плюсы и минусы существуют в обоих вариантах. Наверное, ипотека больше подходит для людей, которые намерены прожить в приобретенной квартире долго и уверены в своих стабильных доходах как минимум на ближайшие 5—10 лет.

Случается и так, что на приобретение жилья не хватает сравнительно небольшой суммы — в районе $20 тыс. Здесь есть возможность взять потребительский кредит (в большинстве банков его максимальный размер достигает $25 тыс.) или опять же воспользоваться ипотекой.

В пользу потребкредита говорит тот факт, что сроки рассмотрения заявки и перечень необходимых документов по нему будут короче. Также отдельные кредитные организации в данном случае лояльнее относятся к форме подтверждения дохода.

Зато по ипотеке — более низкие процентные ставки и возможность продолжительных выплат (максимальный срок кредитования по ипотеке составляет уже 50 лет, тогда как по потребительским займам обычно не превышает и 5-ти). Но при получении кредита на приобретение жилья придется страховать жизнь и здоровье заемщика, объект залога (квартиру) и право собственности на нее. Так что здесь опять-таки нужно анализировать каждую конкретную ситуацию.

В любом случае хлопот с оформлением ипотеки — больше, зато размер ежемесячных платежей в последующем — будет ниже, чем по обычному потребительскому кредиту.

Требования банка к недвижимости, приобретаемой по ипотеке.

1. дом не может принадлежать к аварийному или ветхому фонду.

2. Квартира находится в собственности продавца. Среди ее владельцев не может быть несовершеннолетних или недееспособных граждан,

3. Недвижимость не находится под арестом, в залоге.

4. Все имеющиеся в квартире перепланировки должным образом зарегистрированы.

5. Если речь идет о новостройке, то часто банки будут кредитовать только квартиры, находящиеся в домах определенных застройщиков.

Итак, подведем итоги. Скорее всего, ставки по кредитам на приобретение жилья в ближайшее время не упадут, а цены на недвижимость будут расти. Чтобы приобрести квартиру по ипотеке в крупных городах, ежемесячный доход покупателя должен быть не менее $2 тыс., в противном случае он не сможет вернуть долг банку.

Заключение

Жизнь после кризиса. Еще год назад ситуация на отечественном рынке ипотеки была прогнозируемой. Банки снижали ставки по кредитам, все более лояльно относились к платежеспособности заемщика и величине первоначального взноса, выходили со своими программами в регионы.

Тогда, наверное, имело смысл подождать еще чуть-чуть и воспользоваться ипотекой, а если бы во время ваших выплат ставки по кредитам еще упали — просто рефинансировать заем в этом же или другом банке, предлагающем более выгодные условия кредитования.

Но американский кризис (окончание которого эксперты ожидают только в 2012 году) спутал всем карты: и банкам, и потенциальным заемщикам.

В первую очередь заграничные события привели к удорожанию заимствований на мировых рынках, в результате чего удешевлять ипотеку российские кредитные организации уже не могли, более того, вынуждены были поднять процентные ставки: в крупных банках на 0,5—2%, в более мелких — до 5%.

Кроме того, ужесточились требования к потенциальному заемщику, сроки рассмотрения заявки (эта процедура может занять теперь даже несколько недель), увеличился необходимый размер первоначального взноса (в некоторых банках — до 70% от стоимости приобретаемой квартиры). Некоторые кредитные организации вообще приостановили реализацию ипотечных программ. Что может произойти с российским ипотечным рынком в ближайшем будущем?

Если в США ипотечное кредитование хорошо развито, то российский рынок находится в стадии становления. В России ипотечный рынок составляет 1,3% от ВВП. В то время как в остальных развивающихся странах это соотношение составляет 6%, а развитых — до 50%. Потенциал роста данного сектора в России велик, но сейчас по ипотечным схемам приобретаются лишь 5% недвижимости. При этом на долю просроченных ипотечных кредитов приходится всего 1%. Таким образом, ипотечный рынок России находится в процессе развития, несмотря на высокие цены на недвижимость.

Позволить себе квартиру в кредит по существующим ценам могут около 10% населения страны.

Литература:

1.      Борисов А.Б. Большой экономический словарь. – М.: Книжный мир, 2006. – 895 с.

2.      Грекова А. Долги на жизнь, или ипотека вчера, сегодня, завтра. // Человек и закон. – 2009. – № 2. – С.17-21.

3.      Гукасьяна Г.М. – Экономическая теория. – СпБ.:Питер,2006. – 480 с.

4.      Гусева Л.Л. Исторический аспект развития ипотечного кредитования. // История государства и права. – 2008. - № 5. – С.17-18.

5.      Живалов В.Н. Финансовая система России: эффективность и устойчивость коммерческих банков. – М.: ОАО «Издательство «Экономика», 1999.

6.      Журкина Н.Г. Современная ипотека: состояние, проблемы, решения. // Финансы. – 2006. - № 6. – С.17-19.

7.      Иванкина Е.Н. Проблемы ипотеки в России. // Общество и экономика. – 2008. - № 1. – С.90-103.

8.      Ипотека: брать или не брать? // Спрос. – 2008. - № 4. – С.58-59.

9.      Кованев А. Ипотечный кризис в России: сценарии и прогнозы.// Человек и закон . – 2009. - № 1 – С.37-42.

10. Курс экономики: Учебник / под ред. Б.А.Райзберга. – М.: ИНФРА – М, 2007. – 720с.

11. Левина Л.И. Потенциал регионального рынка ипотечного кредитования // Менеджмент в России и за рубежом. – 2008. - № 8. – С. 68-72.

12. Лукашов А.И. Проблемы развития ипотеки на региональном уровне // Финансы. – 2007. - № 10. – С. 63-64.

13. Мацкявичене Е.В. Что нужно знать о жилищной ипотеке. // Бухгалтерский учет. – 2008. - № 1. – С.39-47.

14. Медведев Д.А. О внесении изменении в Федеральный Закон «Об ипотеке», ФЗ от 17.07.09., № 166// Российская газета. – 2009. - № 2 июля С.11.

15. Москвичева Я.П. «Подводные камни» ипотеки и способы их преодоления. // Закон. – 2007. - № 12. – С. 215-221.

16. Постановление Правительства «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации» от 11.01.2000. № 28 // НБА. – 2006. - № 5. С. 54-81.

17. Павлодский Е.С. Залог и ипотека // Хозяйство и право. – 2007. - № 2. – С.78-79.

18. Сафрончук М., Стрелец И. Ипотека: беседы по экономике. // Наука и жизнь. – 2004. - № 5. – С.51-58.

19. Терновская Е.Д. Ипотека: проблемы, перспективы.// Хозяйство и право. – 2007. - № 9. – С.16-26.

20. Экономика: Учебник. – СПб.: Изд. дом «Бизнес – пресса», 2002 . – 285с.

21. Экономическая теория: учебник для вузов/ Под ред. В.Д Камаева. - 8-е изд.,перераб. и доп.-М.: ВЛАДОС, 2002 г.-640 с.

22. Экономическая теория: учебник/ Под ред. В.И. Видяжина, А.М.Добрынина, Г.П.Журавлевой, Л.С. Тарасевича. – М.: ИНФРА-М, 2006. – 714 с.

23. Экономическая теория: учебник для вузов /Под общей ред. проф. Чепурина М.Н.-Киров: «АСА», 5-е доп. и перераб. изд. 2002 г.

24. www.finanse-jornal

25. www.vopreco

26. www.econom.nsc.ru/eco

27. www.economist.com.ru

31