Государственное регулирование рынка недвижимости

     Так, что касается участников рыночного  обмена (I): покупателей и продавцов, - то необходимо обеспечить, чтобы те и другие, как минимум:

     легально  появились и были бы в достаточном  количестве,

     были  бы кредитоспособны,

     не  были монополистами,

     не  имели бы в складывающихся условиях таких ограничивающих характеристик, как, например: иностранное физическое или юридическое лицо с ограниченными правами приобретения недвижимости, превышающая некоторый норматив доля государства в акциях акционерного общества, специфическая сфера деятельности и т.д. Так, в ряде западных стран естественный монополист не имеет право вкладывать свои прибыли в непрофильную сферу, как, например, газовый монополист - в ресторанный бизнес или розничную торговлю.

     Товары  рыночного оборота недвижимости (2) - здесь необходимо, чтобы:

     недвижимость  как товар легально появилась  на рынке и была бы в достаточном  количестве;

     был законодательно поддержан гражданский  оборот для различных типов недвижимости и различных типов операций с  нею,

     были  бы сформулированы в законодательных  документах и детализированы в нормативных  документах ограничивающие (запрещающие  или иные, например, инвестиционные, льготные, социальные, организационно-технологические, экологические) условия по типам объектов недвижимости и типам операций с ними.

     Для формирования так называемого пространства и системы правил взаимодействия на рынках недвижимости (3) покупателей и продавцов необходимы:

     нормативно-правовая база функционирования рынка, включая  упомянутое выше законодательное обеспечение  для появления и легальной  деятельности субъектов и объектов рыночных операций,

     достаточная информация об объектах недвижимости и условиях проводимых операций с ними, о нормах градостроительного регулирования и положениях генеральных планов развития городов и территорий, о системе действующих кадастров, о формах документов, регламентах и процедурах,

     ограничения (если таковые предусматриваются) в части цен (например, требование, чтобы земельные участки не продавались по цене ниже некоторой директивно установленной нормативной платы за землепользование),

     ясные правила доступа к названной  информации, в том числе, следующего содержания: какая информация является открытой для всех граждан, какая - только для участников предполагаемой сделки, что конфиденциально, что доступно по коммерческой схеме и каким образом и т.д.

     Поддержка обеспечивающей инфраструктуры рынка (4), необходимого состава и уровня обслуживания покупателей и продавцов, причем, как со стороны профессиональных участников рынка, так и специализированных государственных структур, включает, в частности:

     введение  обязательных процедур, как, например, государственная регистрация рыночных сделок с недвижимостью, обязательная оценка для выделенных типов объектов недвижимости (государственной и муниципальной собственности) и типов операций с нею (национализация и принудительный выкуп, имущественный арбитраж),

     классификация профессиональной деятельности на рынках недвижимости и последующее разделение областей обслуживания или возможное сотрудничество между государственными и негосударственными структурами. Это, например, относится к следующим областям обслуживания: регистрация недвижимости и сделок с нею (отметим, что по действующему законодательству сегодня это исключительная компетенция государственных структур), инвентаризация, оценка недвижимости в различных целях, риэлтерская деятельность, деятельность застройщиков (девелопмент), проектирование, научно-реставрационная деятельность, строительство и иная подрядная деятельность, консалтинг, нотариат, страхование, аукционные торги и конкурсы,

     контроль  и обеспечение качества обслуживания на рынках недвижимости, в том числе, за счет использования таких процедур, как: лицензирование и сертификация специалистов и фирм, подготовка и повышение квалификации кадров, стандарты профессиональной деятельности, введение института апелляций, санкции при нарушениях норм и правил профессиональной деятельности.

     Другой  аспект систематизации регулирующих механизмов на рынке недвижимости, определяемый содержанием и методами воздействия, разделяет их на две группы: организационно-правовых и организационно-экономических  механизмов³.

     В качестве характерных примеров организационно-правовых механизмов назовем следующие направления действий:

     общее планомерное развитие законодательной  и нормативной базы для поддержки  и развития рыночных механизмов,

     разграничение государственной собственности между различными уровнями федеральных, субъектов Федерации и муниципальных собственников,

     разделение  и условия взаимодействий государственных  и негосударственных структур,

     регистрация недвижимости и сделок с нею,

     учет  недвижимости (техническая инвентаризация, система кадастров и др.), статистическое и иное информационно-аналитическое обеспечение участников и профессионалов рынка,

     лицензирование  профессиональной деятельности,

     стандарты и программы профессионального  образования и повышения квалификации (первое высшее образование и второй диплом, мастер бизнес -администрирования),

     стандарты профессиональной деятельности (стандарты  измерения, расчетные методы, формы документов, стандарты этики),

     обязательное  страхование профессиональной деятельности,

     контроль качества предоставляемых услуг и система санкций.

     В качестве примеров организационно-экономических  механизмов регулирования на рынках недвижимости (имеющих отношение  к недвижимости государственного собственника и, соответственно, к проблеме эффективного управления ею), назовем такие, как:

     программы приватизации приносящей доход недвижимости, включая регулирование финансово-экономических  условий приватизационных процессов,

     порядок установления стартовых цен арендных объектов государственной собственности и финансово-экономических условий договоров аренды (пересмотр и индексация ставок, а также установление уровня цен при возможности выкупа арендованной недвижимости),

     методы  оценки, в том числе, для всех операций с недвижимостью государственного собственника, для налогообложения, для различных форм возмездного пользования объектами государственного собственника, для арбитражных процедур, при банкротстве, при принудительном выкупе и др.,

     финансово-экономические  и организационные условия проведения аукционов и инвестиционных конкурсов для объектов государственного собственника (структура и состав лотов, установление стартовых цен продажи, порядок проведения торгов и выявления победителя, порядок инвестирования) и т.д. 
 

Заключение

     К настоящему времени, после десятилетия рыночных преобразований, активная и целенаправленная регулирующая роль государства в становлении и развитии рыночных механизмов все более воспринимается как необходимость. В своих усилиях содействовать созданию и развитию рыночных реформ государство в складывающихся условиях переходного периода, многоукладной экономики оказывается в сложной двойственной ситуации одновременно регулятора и равноправного участника рыночных процессов. И это в максимальной мере актуально для рынка недвижимости, где государство выступает не столько как один из ведущих регуляторов рыночных отношений, но и как один из крупнейших собственников и участников рынка.

     Государственные центральные органы и их региональные структуры являются основными инициаторами законодательного развития, практически монопольными организаторами приватизационных процессов, наиболее масштабными продавцами недвижимости, активными участниками арендных отношений, монопольными регистраторами объектов недвижимости и сделок с ними между субъектами всех форм собственности.

     В то же время, у государственных исполнительных органов возникают сложные задачи формирования долгосрочных политик  и оперативного выбора относительно государственной собственности: сколько  и какой недвижимости оставить в  собственности и как эффективно, в рамках возможностей бюджета управиться с ней, сколько и каких объектов и на каких условиях выставить на продажу или сдать в аренду или передать в иные формы ответственного владения, пользования и распоряжения. И подобные задачи управления недвижимостью государственного собственника, ее продвижения на рынках недвижимости решаются государством одновременно и на фоне им же выдвигаемых и реализуемых законодательных инициатив и нормативных актов по развитию рыночных отношений в целом и для рынков недвижимости, в частности.

     Таким образом, весьма актуальным является комплексное, сбалансированное развитие механизмов государственного регулирования на рынках недвижимости, одновременно обеспечивающих как поддержку интенсивных рыночных преобразований, так и эффективное управление недвижимостью государственного собственника.

     Итак, с одной стороны, есть недвижимость и имущественные отношения вообще, для всех форм собственников. Здесь  государство проводит свою политику регулирования социально справедливого развития имущественных отношений и активной поддержки рынка. В то же время, в государственной собственности находится недвижимость, составляющая значительную часть национального богатства. Эффективное управление ею (как, например: высокоприбыльное пользование, необходимое сохранение и развитие, качественное исполнение с ее помощью социальных, властных и других обязательных функций, своевременная передача в доверительное управление, оптимизация структуры, в т.ч., продажа и приватизация и т.д.) в интересах общества является важнейшей задачей государственного собственника. При этом отметим также, что процессы рыночного регулирования и управления недвижимостью развиваются не всегда и не во всем в зависимой от государственной политики внешней среде и с активным участием негосударственных структур, имеющих свои интересы, предпочтения и понятия об эффективности.

      Список литературы

1. Буланова Н.В. Рынок недвижимости: состояние и перспективы его развития. – М.: Международная академия оценки и консалтинга, 2004
2. Боровкова В., Боровкова В., Мокин В., Пирогова О. Экономика недвижимости. – Спб.: Питер, 2007.
3. Горемыкин В.А., Бугулов Э.Р. Недвижимость: регистрация пpaв и сделок, ипотечное кредитование в схемах - М.: Филинъ, 2008.
4. Кудрявцев В.А., Кудрявцева В.В. Основы организации ипотечного кредитования. Учебное пособие. – М.: «Высшая школа», 2006.
5. Максимов С.Н. Экономика недвижимости: Учебное пособие. - СПб: С-Петербургского Университета, 2006.
6. Оценка недвижимости. Учебник. / Под ред. Грязновой А.Г., Федотовой М.А. – М.: Финансы и статистика, 2007.
7. Сапожников Н.П. Развитие ипотечного кредитования в России.//Деньги и кредит 2001, № 1
8. Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости. – М.: МКС, 2007
9. Щербакова Н.А. Экономика недвижимости: Учебное пособие. – Ростов - н/Д: Феникс, 2005.
10. Экономика и управление недвижимостью: Учебник для вузов / Под ред. Грабовского П.Г. - М.: ACS, 2008.