Государственное регулирование недвижимости

Таблица 3 – Налогообложение имущества  физических лиц. 

    Не  все юридические и физические лица платят налог на имущество. От налога освобождены:

1. из числа юридических лиц: ЦБ РФ; органы исполнительной и законодательной власти; Пенсионный фонд; фонд социального страхования РФ; коллегия адвокатов; религиозные объединения; общественные организации инвалидов; садоводческие товарищества и др.
2. из физических лиц: герои Советского Союза и РФ; инвалиды 1 и 2 групп; инвалиды с детства; участники гражданской войны, Великой Отечественной войны и других боевых операциях по защите СССР; лица, пострадавшие от радиационных воздействий и др.

3. Налоги на операции с недвижимостью

    Налоговые обязательства у физических и  юридических лиц возникают при  совершении следующих сделок на рынке недвижимости: продажа; сдача в аренду или в наем; покупка или строительство; оказание риелторских или жилищно-коммунальных услуг; получение в порядке дарения или наследования; залог (ипотека) недвижимости; передача в доверительное управление; получение доходов по договорам ренты; иные операции.

    Если  операции на рынке недвижимости совершают  юридические лица, то налоговой базой  выступает прибыль от сделок с  недвижимостью. В соответствии с  гл. 25 части 2 Налогового кодекса с 01.01.2002 г. при осуществлении предприятиями операций с недвижимостью объектом налогообложения является сумма прибыли, полученной от реализации недвижимого имущества, включая земельные участки, и имущественные права, а также доходы от внереализуемых сделок (сдача недвижимости в аренду), уменьшенных на величину расходов по этим операциям и остаточной стоимости амортизируемого имущества.

 Таблица  4- Основные положения налогообложения  физических лиц, совершающих сделки  с недвижимостью 

Ставка  налога на прибыль организацией с 01.01.2002 г. установлена в размере 24%, из которых зачисляется:

• 7,5% в федеральный бюджет;
• 14,5% в бюджет субъектов РФ;
• 2% в местные бюджеты.

    Помимо  налога на доход физических лиц и  налога на прибыль предприятий, совершающих  операции с недвижимым имуществом, те и другие уплачивают налог на добавленную стоимость.

Объектом налогообложения являются следующие операции (ст. 146 НК РФ):

• реализация недвижимого имущества, работ, услуг, реализация предметов залога;
• выполнение строительно-монтажных работ для собственного потребления;
• передача права собственности на товары на безвозмездной основе;
• весь комплекс риелторских операций;
• передача в аренду нежилых зданий, сооружений, помещений и предприятий;
• выполнение работ и оказание жилищно-коммунальных или других услуг на рынке недвижимости.

     Налоговой базой при реализации недвижимости является откорректированная балансовая стоимость имущества, а при осуществлении предпринимательской деятельности в интересах другого лица по договорам получения, комиссии и агентским договорам налоговая база определяется как сумма дохода, полученного предпринимателем в виде вознаграждения (или любых иных доходов).

Налоговая ставка налога на добавленную стоимость равна 18%. При операциях с недвижимостью плательщики НДС имеют право на налоговые вычеты в размере сумм налога, предъявленных налогоплательщику подрядными организациями или проведенного ими капитального строительства; по товарам, приобретаемым для выполнения строительно-монтажных работ, и др.

Министерство  Финансов России планирует с 2011 года ввести новый налог на недвижимость. Его размер будет зависеть от рыночной стоимости объекта. Для введения налога будет разработана и утверждена универсальная методика массовой оценки, позволяющая безошибочно определять стоимость любого объекта на рынке недвижимости.

    Проект  поправок в Налоговый кодекс РФ будет разработан к 2010 году. Планируется, что в различные регионы России налог будет введен постепенно по мере их готовности к новшеству, при этом каждый субъект РФ получит возможность вводить свои льготы и преференции. Введение налога, повлияет на деятельность операторов рынка недвижимости. Сейчас продавцы квартир стараются минимизировать подоходные налоги. Из-за нововведения такая тенденция может возникнуть и в отношении налога на недвижимость.