МИНИСТЕРСТВО  ОБРАЗОВАНИЯ И  НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Государственное образовательное  учреждение высшего  профессионального  образования

Северо-Кавказский государственный  технический университет

Филиал  в г.Пятигорске 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

РЕФЕРАТ 

По предмету:   Оценка недвижимости

Тема: Функции  рынка недвижимости 
 
 
 
 

Выполнила:

Студентка  4-ого курса

Группы  ФКС-072

Авакян  Эмма 

Преподаватель:

Таран И.Л. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

                                     Пятигорск  2010 г.

 

СОДЕРЖАНИЕ 
 

 

ВВЕДЕНИЕ

 

     Рынок недвижимости – это механизм, посредством которого соединяются интересы и права, устанавливаются цены на недвижимость.

     С переходом от централизованной, плановой к рыночной экономике начал развиваться  новый сектор экономики России –  рынок недвижимости. Отправной точкой его развития следует считать 1990 г., когда "Закон о собственности в СССР" признал понятие частной собственности, которое в дальнейшем (Земельный кодекс РСФСР 1991 года, Гражданский кодекс РФ 1994 года, Градостроительный кодекс РФ 1998 года) было законодательно оформлено и для земельных участков, зданий и сооружений и их обособленных частей - помещений.

     Недвижимость формирует центральное звено всей системы рыночных отношений. Объекты недвижимости не только важнейший товар, удовлетворяющий разнообразные личные потребности людей, но одновременно и капитал в вещной форме, приносящий доход. Вложения в них обычно представляют собой инвестирование с целью получения прибыли. Недвижимость – основа национального богатства страны, имеющая по числу собственников массовый, всенародный характер. Знание экономики недвижимости крайне необходимо как для успешной предпринимательской деятельности в различных видах бизнеса, так и в жизни, в быту любой семьи и отдельно взятых граждан. Собственность на недвижимость – первичная основа свободы, независимости и достойного существования всех людей.

     Данная  работа раскрывает такое понятие  как рынок недвижимости, его структуру, функции и этапы его развития. Она состоит из двух разделов каждый из которых наиболее полно, раскрывает данную тему.

     Цель  работы - рассмотреть и проанализировать закономерности функционирования и развития рынка недвижимости в Российской Федерации.

     Для выполнения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:

1. определить понятие и виды недвижимости, рассмотреть ее особенности как товара;
2. определить понятие, виды, субъекты рынка недвижимости;
3. рассмотреть особенности рынка недвижимости в Российской Федерации;
4. проанализировать состояние рынка недвижимости в Российской Федерации на современном этапе.

     В заключении сделаны некоторые выводы на основании проделанной работы.

 

1. СУЩНОСТЬ, ПОНЯТИЕ И ЭТАПЫ РАЗВИТИЯ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

 

     Рынок недвижимости – это механизм, обеспечивающий взаимодействие физических или юридических  лиц с целью обмена имеющихся  прав на недвижимость на деньги либо другие активы. Рынок недвижимости является составной частью рынка инвестиций и представляет его реальный сектор, функционирующий параллельно с сектором финансовых инвестиций.

     Рынок недвижимости и уровень его развития характеризует  развитие национальной экономики. В  развитии рынка недвижимости в России можно выделить следующие этапы.[1,68]

     Первый, наиболее бурный период развития рынок  недвижимости пережил в начале 90-х годов. Открытие и развитие предприятий происходило практически в правовом вакууме, спрос намного опережал предложение, а следовательно, доходы были очень высоки. Точкой отсчета здесь можно считать разрешение на приватизацию квартир и, как следствие, появившаяся возможность продавать и покупать квартиры. Именно тогда появилось значительное количество бизнесменов и просто обеспеченных людей, которые захотели улучшить свои жилищные условия новым путем. То есть не ожиданием бесплатного муниципального жилья, не сложными схемами обмена, а просто покупкой квартир. Квартир в то время приватизировалось относительно немного, продающих квартиры было мало, а покупателей было уже достаточно.

     На  втором этапе появляются первые нормативные  акты, регулирующие риэлтерскую деятельность в России. Этот период характеризуется предоставлением значительных льгот, что при сохранении хорошей конъюнктуры позволяло получать хорошие доходы, что влекло в данный сегмент рынка новых предпринимателей. Начался рост цен на жилье, но квартиры стали продаваться значительно труднее, а покупатель стал привередливее. Возникли новые формы обслуживания клиентов. Появилась, в частности, и стала широко распространяться продажа квартир с рассрочкой платежа, предоставление кредитов под залог квартир. Некоторые фирмы стали работать по эксклюзивным договорам, беря на себя обязательство реализовать квартиру клиента за определенный срок.

     Третий  этап характеризуется превышением  спроса над предложением, ужесточением законодательной базы, острой конкуренцией на рынке, что привело к падению доходов. Мелкие предприятия разоряются, средние и даже крупные ведут борьбу за выживание. К началу 1996 года начался естественный спад стоимости квартир. К весне 1996 года цены на квартиры в Москве, Санкт - Петербурге и других российских городах стали падать. В среднем они дешевели ежемесячно на 2 -3%. Количество квартир, выставляемых на продажу, все увеличивалось, а число потенциальных покупателей сокращалось.

     Со  второго полугодия 1999 года наступил новый этап развития рынка недвижимости России после августовского кризиса 1998 года - этап прекращения снижения цен, начала стабилизации и некоторого подъема. Это происходило на фоне благоприятного развития макроэкономических показателей в стране и, в частности, невысоких (по сравнению с осенью 1998 года) темпов инфляции, плавной и ограниченной девальвации рубля к доллару.

     Следовательно, рынок недвижимости, как это следует  из теории рыночной экономики, прошел стадию спада, вышел на стабилизацию, а впереди – новый подъем, в том числе и некоторый рост цен.

     Рынок недвижимости в России в настоящее  время находится в начальной стадии своего развития. Начало развития рынка недвижимости в России положено в принятом Верховным Советом Российской Федерации 3 июля 1991 года Законе о приватизации государственных и муниципальных предприятий.

     Характеризуя  современное состояние рынка  недвижимости в России, следует отметить, что мы сейчас находимся на границе  первого этапа развития рынка, при формировании первичного рынка недвижимости, и второго этапа – этапа подхода к недвижимости как объекту инвестиционной деятельности. Если на первом этапе недвижимость приобреталась в основном для удовлетворения собственных потребностей (жилье, офисы для собственных нужд и т.д.) и выгодной ее перепродажи, то на втором этапе недвижимость рассматривается как объект вложения финансов для получения постоянного дохода, превышающего уровень депозитных ставок банков, например от сдачи объектов недвижимости в аренду.

     Основной, базовый объект недвижимости – земля имеет уникальное значение во всей системе предпринимательской деятельности людей и самой их жизни. Она представляет собой особую ценность для всего человеческого общества, поскольку является единственным местом проживания всех народов и поколений людей. Недвижимость находится в центре совмещения экономических процессов, частных и общественных интересов, административных норм и правил (рис.1).

Рис.1 Недвижимость - объект экономических и государственных интересов

     Недвижимое  имущество как товар – это  объект сделок, удовлетворяющий различные, реальные или потенциальные потребности  и имеющий определенные качественные и количественные характеристики.

     Недвижимое  имущество – наиболее долговечный товар из всех существующих, обеспечивающий надежность инвестиций, так как стоимость его со временем может возрастать под влиянием различных факторов. Другой важной особенностью недвижимости является то, что недвижимые товары потребляются по месту их расположения, поэтому возникает такая экономическая характеристика как территориальные предпочтения. Другими экономическими особенностями недвижимости являются неравномерность денежных потоков, дифференциация налогообложения, многообразие комбинаций вещных прав, жесткая регламентация оформления сделок, ликвидность и необходимость менеджмента. В условиях рыночных отношений управление недвижимостью представляет собой сложную комплексную систему по удовлетворению потребностей в конкретном виде недвижимости.

     В силу своей специфики рынок недвижимости носит ряд особенностей, представленных в табл.1.

Таблица 1

Особенности рынка недвижимости

     Рынок недвижимости оказывает большое  влияние на все стороны жизни  и деятельности людей, выполняя ряд  общих и специальных функций: ценообразующую, регулирующую, коммерческую, санирования, информационную, посредническую, стимулирующую, инвестиционную, социальную.  
 

 

2. ФУНКЦИИ  РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

 

     Рынок недвижимости оказывает большое  воздействие на все стороны жизни  и деятельности людей, выполняя ряд  общих и специальных функций. [12]

     Одна  из главных функций рынка — установление равновесных цен, при которых платежеспособный спрос соответствует объему предложений. При ценах ниже равновесной имеет место избыточный спрос, а в случае превышения равновесной цены — избыточные предложения. В цене концентрируется и большой объем информации о насыщенности рынка, предпочтениях покупателей, затратах на строительство, хозяйственной и социальной политике государства в области, например жилищного строительства и т.д. 

     Регулирующая  функция состоит в том, что  рынок, автономно функционируя, по определению А. Смита, "невидимой рукой" перераспределяет ресурсы по сферам предпринимательства и направляет его участников к цели, которая совсем не входила в их намерения, — к формированию эффективной структуры экономики и удовлетворению общественных интересов. В современном мире недостатки рыночного регулирования все больше компенсируются государственным управлением народным хозяйством, особенно в части охраны природы, защиты конкуренции, перераспределения доходов, создания правовой среды бизнеса, решения социальных проблем и др.

     Коммерческая  функция состоит в реализации стоимости и потребительной стоимости  недвижимости и получении прибыли  на вложенный капитал.

     Функция санирования - это очищение экономики  от неконкурентоспособных и слабых участников рынка, банкротство неэффективных. Рыночный механизм указывает людям направления поиска, но не дает им никаких гарантий относительно конечных финансовых результатов. Он признает лишь общественно необходимые инвестиции в недвижимость, ведь только их и оплачивает покупатель. Поэтому освобождение рынка от неэффективных собственников предприятий и других объектов недвижимости ведет к повышению устойчивости и экономическому росту.

     Информационная  функция - это уникальный рыночный способ оперативного сбора и распространения обобщенной объективной информации, позволяющий продавцам и покупателям недвижимости свободно, со знанием дела принять решение в своих интересах.