Европейские стандарты оценки

     Европейская группа оценщиков основных фондов (TEGOVOFA) была создана как некоммерческая ассоциация национальных организаций  оценщиков западноевропейских стран  в 1977 году после слияния с аналогичной  организацией EUROVAL, группа в настоящее  время называется «Европейская группа ассоциаций оценщиков» (The European Group of Valuers Associations - TEGoVA). Одной из главных целей при создании этой организации было создание общих стандартов оценки, представляющих взгляды профессиональных организаций во всех странах Европейского союза.

     В настоящее время членами TEGoVA являются профессиональные оценочные организации Европейского союза с активным и возрастающим участием партнеров из стран Центральной и Восточной Европы, включая Россию (Российское общество оценщиков), Чешскую Республику, Венгрию, Польшу, Болгарию, Румынию и Албанию.

     Одной из главных особенностей Европейских  стандартов оценки (ЕСО) является их ориентация на оценки, выполняемые для целей  составления финансовой бухгалтерской  отчетности в соответствии с принятым европейским законодательством. Указывается  на возможность распространения  их действия и на другие виды оценок, выполняемых в общественно значимых целях.TEGOVA сотрудничает с Международным комитетом стандартов оценки. С ассоциациями оценщиков Новой Зеландии, Австралии а также работает в тесном сотрудничестве с европейской экономической комиссией ООН.

     Следует отметить, что европейские стандарты  не имеют обязательного характера, но рекомендуются для применения  в ЕС. ЕСО согласованы с МСО, однако если требования ЕСО сильно отличаются от МСО, то в тексте стандартов приводятся соответствующие комментарии. Следует отметить, что ЕСО отличается  большой детальностью изложения.

     ЕСО (так называемая «Голубая книга») были приняты в последней редакции в 2000 г. Данный документ включает 9 стандартов  и 13 методических рекомендаций.

     Целью ЕСО является:

     (a) помочь оценщикам в подготовке  согласованных отчетов для их  клиентов путем предоставления  ясных руководств;

     (b) обеспечить согласованность оценок  путем использования стандартного  определения рыночной стоимости  и подходов к оценке;

     (c) обеспечить стандарт качества  с помощью утверждения общепринятого  уровня квалификации и лучшей  практики в качестве образца  для пользователей оценок;

     (d) обеспечить точную основу для  экономического анализа эффективного  использования дефицитных земель  и строительных ресурсов;

     (e) внедрить среди оценщиков ориентированный  на клиента и полученное задание  подход к оценке;

     (f) повысить понимание роли оценщика;

     (g) установить процедуры, обеспечивающие  ясную, точную, однозначную сертификацию  стоимости в соответствии с  национальным и наднациональным  законодательством, стандартами  оценки и бухгалтерского учета,  а также в инвестиционном секторе  - соответствие оценок, используемых  для получения показателей финансовой  деятельности, и обеспечение последовательности  в национальном регулировании  или в рекомендациях по лучшей  практике оценки.

     При этом в стандартах 1-3 рассматриваются  вопросы, связанные с соответствием данных стандартов МСО, а так же вопросы, связанные с квалификацией оценщика  и его профессиональной этикой.

     В стандарте 4 рассматриваются основные принципы оценки и основные подходы  к составлению отчета  об оценке. Данный стандарт так же включает определение  целей оценки и баз оценки, определение  различных видов стоимости, таких  как рыночная стоимость, рыночная стоимость  прав аренды, рыночная стоимость в  соответствии с законодательством  ЕС, справедливая стоимость, стоимость  при существующем использовании, стоимость  при альтернативном использовании, стоимость замещения с учетом износа.

     В стандарте 5 рассматриваются вопросы, связанные с оценкой  для целей  финансовой отчетности. В нем дается классификация активов  и основанный на ней выбор базы оценки. Стандарт так же включает раздел, в котором  даются основные определения, освещаются вопросы методологии оценки , особенности оценки земли, зданий, специальных объектов.

     Стандарт 6 посвящен проблемам оценки недвижимости в качестве залога, а так же иных предметов залога  при ипотечном  кредитовании. В данном стандарте  даются определения таким понятиям как, залоговая стоимость, специальная  стоимость обязательств, а так  же определяются особые требования к  оценщику.

     Стандарт 7 посвящен оценкам, связанным с предлагаемой стоимостью на будущую дату, и предлагаемым оценкам. В данном стандарте раскрываются такие понятия как инвестиционная стоимость, оценка на определенную дату в будущем или прошлом, предсказание будущей стоимости.

     Стандарт 8 посвящен вопросам инвестиций в ценные бумаги инвестиционных и страховых  компаний и пенсионных фондов. В  стандарте рассматриваются вопросы, связанные с определением рыночной стоимости в  соответствии с директивами  ЕС, а так же вопросы методологии  оценки, квалификации оценщика.

     Стандарт 9 рассматривает вопросы, связанные  с предоставлением результатов  оценки и форм сертификата оценки.

     Сущность  рекомендаций TEGOVA показана, там где это необходимо, формально в виде Европейского Стандарта Оценки в начале каждого из ЕСО. Затем дается подробный комментарий и, в некоторых случаях, конкретная интерпретация по конкретной стране. В числе методологических рекомендаций по оценке присутствуют следующие руководства:

1. Факторы, влияющие на стоимость;
2. Оценка специальных объектов;
3. Оценка машин и оборудования;
4. Оценка активов, предназначенных для инвестиций;
5. Оценка сельскохозяйственных объектов;
6. Оценка исторических объектов;
7. Оценка бизнеса;
8. Оценка нематериальных активов;
9. Оценка индексов недвижимости;
10. Международные оценки;
11. Оценка совместных предприятий и обществ с ограниченной ответственностью;
12. Распределение стоимости  между землей и зданиями;
13. Особенности оценки в различных странах.

     К ЕСО даются приложения, где рассмотрены вопросы, касающиеся сертификации оценщиков, рецензирования отчетов об оценке, этики оценщика.

     ЕСО предназначены для применения в  ситуациях, связанных с учетом общественных интересов, особенно, когда это связано  с публикациями. Поскольку в них отражен положительный опыт, рекомендуется применять их и при оценках для разнообразных целей, выходящих за рамки общественных интересов, когда существенное значение имеют высокое качество и адекватность оценки. Однако, они не предназначены для ситуаций, подробно регулируемых национальным законодательством или юриспруденцией.

     В соответствии с вышесказанным, оценки, производимые для целей налогообложения и принудительного отчуждения собственности, не являются предметом Европейских Стандартов Оценки. Однако, общие принципы, изложенные в них, могут применяться в тех случаях, когда какого-либо другого определенного руководства не существует.

     Настоящие стандарты, хотя и не являются безусловной  обязательными для их соблюдения участвующими ассоциациями или профессиональными  членами, тем не менее, были приняты  в соответствии с полномочиями TEGOVA, подписанными членами-ассоциациями во всех странах Европейского Союза. TEGOVA уведомляет о том, что любое несоблюдение рекомендаций, установленных в ЕСО, может привести к коммерческим или правовым санкциям, которые превышают полномочия TEGOVA на установление дисциплины или принуждение исполнять какие-либо предполагаемые обязательные положения. И наоборот, соответствие стандартам может стать частью имеющего силу аргумента защиты, который будет значим в случае судебного иска о вмененной небрежности. Отклонения от стандартов оценки несут в себе юридические и финансовые риски для оценщиков, также как и для пользователей их услуг. Некоторые из проблем, которые могут возникать при этом, приводятся ниже:

• привлекаемый оценщик не имеет необходимого опыта или уровня квалификации в промышленном секторе;
• представлена недостаточная информация или дезинформация в скрытой или неразборчивой форме;
• оценка и консультирование не соответствуют требованиям клиента и/или допущена несогласованность в договоре не выполнение оценки, что в результате приводит к вышеуказанным несоответствиям;
• неадекватное исследование;
• спорная методология;
• не исключены обязательства, которые могут привести к судебным иску об ущербе;
• оценщик не имеет какой-либо профессиональной страховки или имеет неадекватную страховку возмещения ущерба;
• профессиональная этика не соблюдена, что ведет к опасности появления скрытых конфликтов интересов;
• публикация ложного или вводящего в заблуждение мнения об оценке дается без ссылки на оценщика, что приводит к ущербу для репутации и коммерческих интересов оценщика, а также к потенциальной возможности причинения ущерба клиенту;
• несоответствие уровню современных требований в результате игнорирования действующих программ непрерывной профессиональной подготовки, действующего законодательства, требований рынка и методологии.

     В трудах современных исследователей неоднократно отмечается, что Европейские  стандарты оценки играют огромную роль в развитии оценки имущества как самостоятельного вида профессиональной деятельности на европейском уровне.  При этом существует общее понимание того, что европейские стандарты оценки должны иметь некоторую единую основу, причем не просто наименьший общий знаменатель, а прочный фундамент, представляющий единство экономических принципов, являющихся движущей силой рыночных отношений и не зависящих от политических границ.

     Суммируя  вышесказанное, можно прийти к выводу, что, с одной стороны, Европейские  стандарты оценки представляют собой  в большей части своих положений  свод единообразных правил проведения оценки имущества, но, с другой стороны, некоторые положения Европейских  стандартов оценки могут рассматриваться  как «кодекс поведения» оценщика.

     Анализ  текущего состояния и перспектив отечественной практики оценки показывает, что ближайшие годы должны характеризоваться  углублением качественной стороны  оценочной деятельности. В частности, первоочередной задачей является стандартизация всех аспектов оценочной деятельности с учетом обеспечения ее соответствия международным требованиям и  потребностям отечественного рынка, идущего  по пути интеграции в мировую экономику.

     Зарубежный  опыт свидетельствует о сложности  и трудоемкости процедуры разработки и согласования стандартов оценки, так как они затрагивают множество смежных областей деятельности - бухгалтерский учет, аудит, ипотечное кредитование, страхование, налогообложение и т.д.  Издание Европейских Стандартов Оценки недвижимости является наглядным примером того, каким образом страны Европейского Союза решают проблему преодоления различий в оценочной деятельности и создания единых унифицированных подходов к оценке недвижимости в рамках наднационального законодательства Европейского Союза. В таком контексте содержание настоящих стандартов может представлять интерес и для практики российского законодательства и нормотворчества.

     Авторы  стандартов признают, что их содержание является не учебником по технике  оценки, а только введением в большой  и сложный предмет прикладной экономики. Нерешенные практические вопросы, которые есть и будут появляться по мере развития рыночной экономики, остаются предметом постоянного  внимания и согласования европейскими оценщиками. Такая ситуация предполагает регулярную актуализацию текста стандартов, что рассматривается как одна из основных задач TEGOVA.

     Одной из главных особенностей настоящих  стандартов является их ориентация на оценки, выполняемые для целей  составления финансовой и бухгалтерской  отчетности в соответствии с принятым европейским законодательством. При  этом, однако, указывается на возможность  распространения их действия и на другие виды оценок, выполняемых в  общественно значимых целях.

     С точки зрения рядового оценщика и  клиента-потребителя оценочных услуг, стандарты являются ориентиром, устанавливающим  минимально допустимый уровень качества выполнения оценки, обусловленный статусом и квалификацией оценщика, содержанием  договоров на выполнение оценки и  отчетов об оценке, а также применяемыми методическими подходами к оценке в конкретных ситуациях.