Доходный подход оценки бизнеса

F расчетное - 34,30.

F критическое - 19,00.

F расчетное больше критического, это значит, что уравнение статистически значимо, то есть коэффициент детерминации значимо отличается от нуля.

Выполним Т тест.

Т расчетные:

Т критическое при уровне значимости 0,05 - 4,30.

Если Т расчетное не превышает Т критического, значит, соответствующий коэффициент не значимо отличается от нуля и, приняв его равным нулю, можно улучшить характеристики модели.

Для факторной переменной "деловая активность"Т расчетное не превышает Т критического. Примем равным нулю соответствующий коэффициент.

Получим следующие уравнения регрессии.

 

Скорректированный коэффициент детерминации принимает  максимальное значение для функции y = 13,24 + 2,47*x1 + 167,13*x2. Будем использовать эту функцию для оценки.

Стоимость объектов оценки, рассчитанная методом регрессионного анализа:

Определение стоимости  объекта методом  прямого сравнения продаж

Практика оценки недвижимости методом сравнительного анализа продаж показывает, что зачастую ни один из выбранных аналогов по своим технико-эксплуатационным характеристикам не только полностью не идентичен оцениваемому объекту, но также не представляется возможным выявить влияние каждого из параметров на стоимость в абсолютном денежном выражении в силу их агрегативного (совместного) влияния. В таких случаях для проведения стоимостной экспертизы оценщики могут воспользоваться

методом анализа иерархий (МАИ), являющимся математической процедурой для иерархического представления элементов, определяющих параметры объекта. Данный метод был использован для определения стоимости объекта оценки в рамках метода прямого сравнения продаж.

Первым этапом применения МАИ является структурирование проблемы расчета стоимости в виде иерархии или сети. В наиболее элементарном виде иерархия строиться с вершины (стоимости кв. м оцениваемого объекта), через промежуточные уровни-критерии (технико-эксплуатационные параметры) к самому нижнему уровню, который в общем случае является набором альтернатив (стоимостей кв. м различных аналогов).

После иерархического воспроизведения проблемы устанавливаются приоритеты критериев и оценивается каждая из альтернатив по критериям. В МАИ элементы задачи сравниваются попарно по отношению к их воздействию на общую для них характеристику. Система парных сведений приводит к результату, который может быть представлен в виде обратно симметричной матрицы. Элементом матрицы a(i,j) является интенсивность проявления элемента иерархии i относительно элемента иерархии j, оцениваемая по шкале интенсивности от 1 до 9, где оценки имеют следующий смысл:

1 –  равная важность;

3 –  умеренное превосходство одного над другим;

5-существенное 82превосходство одного над другим;

7– значительное  превосходство одного над другим;

9 –  очень сильное превосходство  одного над другим;

2, 4, 6, 8 – соответствующие промежуточные  значения.

Если при сравнении одного фактора i с другим j получено a(i,j) = b, то при сравнении второго фактора с первым получаем a(j,i) = 1/b.

Сравнение элементов А и Б в основном проводится по следующим критериям:

• какой их них важнее или имеет большее воздействие;
• какой из них более вероятен.

Относительная сила, величина или вероятность каждого отдельного объекта в иерархии определяется оценкой соответствующего ему элемента собственного вектора матрицы приоритетов, нормализованного к единице. Процедура определения собственных векторов матриц поддается приближению с помощью вычисления геометрической средней.

Определение стоимости объекта оценки методом МАИ

Определение стоимости объекта оценки методом МАИ проводилось на основании тех же параметров и тех же аналогов, что и при определении стоимости с помощью регрессионного анализа.

Построим матрицу сравнения и рассчитаем значения приоритетов критериев:

Сравнение влияния основных характеристик на стоимость производилось по следующему принципу: рассчитывались коэффициенты корреляции со стоимостью, затем составлялась матрица отношений коэффициентов корреляции, после этого элементы матрицы приводились к 9 бальной шкале.

Сравним влияние на стоимость каждого из критериев согласования:

Вычислим  весовые коэффициенты для приведения стоимостей аналогов к стоимости оцениваемого объекта используя итоговые значения весов по критериям согласования:

Метод качественного  анализа цен сравнимых  продаж

Метод качественного анализа цен сравнимых продаж (метод качественных корректировок) является одной из разновидностей метода прямого сравнения продаж.

Предлагаемый метод применяется тогда, когда для оцениваемого объекта можно подобрать, как минимум, два аналога. Причем оцениваемый объект по своим техническим параметрам и характеристикам, а следовательно, и по стоимости, занимает промежуточное положение между двумя аналогами.

Сущность этого метода заключается в том, что объект оценки по набору параметров сравнивается с аналогами, цены аналогов с помощью корректировок приводятся к стоимости объекта оценки. В результате сравнения аналог получает какое-то количество как повышающих, так и понижающих корректировок.

Положим, корректировки имеют примерно равную весомость по своему влиянию на стоимость. Это означает, что у одного аналога одна повышающая корректировка и одна понижающая корректировка полностью нейтрализуют друг друга.

Аналог, у которого количество повышающих корректировок превышает количество понижающих корректировок, задает нижнюю цену, будем называть его нижним аналогом. Количество действующих повышающих корректировок у этого аналога равно разности между количеством его повышающих и понижающих корректировок.

Аналог, у которого количество понижающих корректировок превышает количество повышающих корректировок, будем называть верхним аналогом. Он задает верхнюю цену. Количество действующих понижающих корректировок у этого аналога равно разности между количеством его понижающих и повышающих корректировок.

Искомая стоимость оцениваемого объекта лежит в интервале между нижней и верхней ценой, а ее положение определяется количеством действующих повышающих корректировок нижнего аналога и количеством понижающих корректировок верхнего аналога:

S = Цн + ((Цв - Цн)/ОЧв- + NH+))NH+,

 где  Цн , Цв - нижняя и верхняя цена соответственно;

NB- - количество действующих понижающих корректировок верхнего аналога;

NH+ - количество действующих повышающих корректировок нижнего аналога.

Если количество аналогов больше двух, то используются два подхода определения стоимости.

5. Расчет средневзвешенного. Аналоги группируются по парам, в каждую такую пару включается нижний аналог и верхний аналог. Стоимость объекта оценки устанавливается для каждой пары аналогов, а потом вычисляется средневзвешенное значение . Веса для расчета средневзвешенного рассчитываются нормированием к единице общего количества сделанных корректировок каждой пары аналогов, причем стоимости полученной при помощи наименьшего количества корректировок соответствует наибольший вес.

6. Расчет диапазона стоимостей. Выбирается верхний аналог с минимальным количеством действующих корректировок и минимальной стоимостью. Выбирается нижний аналог с минимальным количеством действующих корректировок и максимальной стоимостью. Стоимость объекта оценки лежит в диапазоне стоимостей этих двух аналогов и рассчитывается по формуле (1).

Для определения стоимости объекта оценки выбирается подход, приводящий к наименьшему значению стандартного отклонения ошибки.

Определение стоимости объекта оценки методом качественного анализа цен сравнимых продаж (методом качественных корректировок)

Рассчитывается количество направляющих корректировок.

Средневзвешенное  значение

Средневзвешенное  значение рассчитывается следующим  образом:

Определение чистого операционного  дохода

Чистый  операционный доход- это действительный или ожидаемый чистый доход в годовом исчислении, оставшийся после вычитания из действительного валового дохода всех операционных расходов (расходов на эксплуатацию) до выплаты сумм по обслуживанию кредита и бухгалтерской амортизации.

Нами  не был выполнен расчет стоимости  подвального помещения доходным

подходом. Данное помещение на текущий момент не может эксплуатироваться (сдаваться в аренду), а следовательно, приносить доход. Над подвальным помещением находится здание столовой, которое находится на балансе другой организации. На текущий момент столовая не эксплуатируется и находится в заброшенном состоянии. У нее нет ни дверных, ни оконных проемов, сильно протекает кровля. Таким образом, вся вода поступает через перекрытие в подвал и заливает его. Пока эти неполадки в здании столовой не будут устранены, подвальное помещение не может эксплуатироваться.

Стоимость объекта оценки, определенная доходным подходом с

учетом  НДС составляет:

59 919 262

(Пятьдесят девять миллионов девятьсот девятнадцать тысяч двести

шестьдесят  два) рубля, в т.ч.:

В стоимость объекта недвижимости для целей страхования не входит стоимость земельного участка (стоимость – 31 440 801 руб.), поэтому окончательная стоимость составляет с учетом НДС: 28 863 340

(Двадцать восемь миллионов восемьсот шестьдесят три тысячи триста

сорок) рублей, в т.ч.: