Доходный подход к оценке бизнеса. Определение рыночной стоимости недвижимого имущества предприятия

    С формированием рыночных отношений  понятия «недвижимость» и «оценка  различных объектов недвижимости»  стали широко использоваться на практике, однако их теоретическое обоснование применительно к специфическим условиям рынка России находится в стадии становления и развития, а многие термины имеют неоднозначное трактование. К сожалению, эта неоднозначность проявилась и в законодательных актах, принятых Верховным Советом РФ и Государственной Думой по поводу процесса приватизации и акционирования предприятий, регулирования земельных отношений, государственной регистрации прав на недвижимое имущество и других.

    Теоретической основой процесса оценки является система  оценочных принципов. В мировой  практике принято выделять четыре группы оценочных принципов :

    1-я  группа: принципы, основанные на представлениях потенциального собственника;

    2-я  группа: принципы, вытекающие из  процесса эксплуатации недвижимости;

    3-я  группа: принципы, обусловленные действием рыночной среды;

    4-я  группа: принцип лучшего и наиболее эффективного использования.

    Процесс оценки недвижимости включает следующие  этапы:

    1-й  этап. Определение задачи оценки  Цель оценки. Вид определяемой  стоимости Установление оцениваемых  имущественных прав. Дата оценки.

    2-й  этап. Составление плана и договора на проведение оценки График работ по оценке Источники информации Выбор методов оценки Затраты на проведение оценки Денежное вознаграждение за проведение оценки Составление договора на оценку.

    3-й  этап. Сбор и анализ информации  Осмотр объекта и прилегающей территории Юридическое описание объекта недвижимости Физические характеристики и местоположение Экономическая информация Проверка достоверности собранной информации Анализ и обработка информации

    4-й  этап. Анализ лучшего и наиболее  эффективного использования

    Анализ  земельного участка. Анализ земельного участка с улучшениямти как условно  свободного. Правовая обоснованность выбранного варианта использования  Физическая осуществимость Финансовая целесообразность Наивысшая стоимость  недвижимости

    5-й  этап. Расчет оценочной стоимости  объекта недвижимости; оценка стоимости на основе доходного подхода; оценка стоимости на основе сравнительного подхода; оценка стоимости на основе затратного подхода.

    6-й  этап. Согласование полученных результатов  и выведение итоговой величины стоимости объекта недвижимости. Проверка полученных данных о величине стоимости. Допущения и ограничивающие условия, обусловленные полнотой и Достоверностью использованной информации Выведение итоговой величины стоимости

    7-й  этап Составление отчета об оценке.

    Недвижимое  имущество находится в свободном  гражданском обороте и является объектом различных сделок, что порождает потребность в оценке его стоимости, т.е. в определении денежного эквивалента различных видов недвижимости в конкретный момент времени².

    Стоимость недвижимости, как и любого товара, имеет две формы проявления - потребительную и меновую стоимость.

    Потребительная  стоимость обусловлена совокупностью  естественных и общественных свойств  и процессов объекта недвижимости с точки зрения конкретного пользователя, который исходит из сложившегося варианта ее использования, а также естественными и общественными свойствами товара, которые определены уровнем технического развития и общественными потребностями.

    Плодородие  и местоположение земельного участка, количественные и качественные характеристики зданий и сооружений, их уникальность и долговечность, вкусы и предпочтения собственника и многие другие факторы формируют потребительную стоимость объекта недвижимости. Например, устаревший в архитектурном и инженерном плане жилой дом может представлять для семьи высокую потребительную стоимость, обусловленную историческими или родословными факторами, однако его меновая стоимость будет небольшой.

    Меновая стоимость возникает в процессе обмена объектов недвижимости. При этом в товарном хозяйстве всеобщим эквивалентом измерения выступают деньги. На конкурентном рынке цена, как денежное выражение стоимости, является фактором, уравновешивающим силы спроса и предложения. Форма проявления меновой стоимости - цена, которая отражает суммарное действие всех рыночных факторов.

    Полезность  - форма выражения потребительной стоимости. Затраты - это выраженные в денежной форме расходы на создание или реконструкцию объекта недвижимости. Прежде всего, они представляют собой меру издержек, необходимых для воспроизводства точной копии объекта или объекта, аналогичного по полезности объекту оценки. Местоположение, которое в значительной мере определяет величину эксплуатационных затрат, особенно транспортных, часто выступает необходимым элементом технологии (например, далеко не в каждом месте можно построить речной порт или гидроэлектростанцию), наконец, элементом удобства для покупателя. Спрос и предложение. При снижении спроса вероятная цена продажи объекта может упасть ниже издержек на его воспроизводство.

    Нахождение  в гражданском обороте - разрешенная возможность передачи прав собственности на объект недвижимости. Если объект не находится в гражданском обороте (например, земельный участок, находящийся в зоне исторической застройки, предоставленный в бессрочное пользование без права продажи и аренды), то его нельзя передать в обмен на какой-либо эквивалент. Он будет обладать только потребительной стоимостью для его пользователя.

    Цена - это денежное выражение стоимости объекта недвижимости, с точки зрения типичных субъектов рынка, на конкретную дату продажи, исходя из варианта его наилучшего использования.  Цена как форма проявления стоимости, выражающая результат, неизбежно отклоняется от стоимости заключения сделки между покупателем и продавцом в конкретных рыночных условиях под влиянием различных финансовых факторов.

    Задача  практикующих оценщиков - оценить стоимость  объекта как фундаментальную  основу оценки.

    Для этого практикующим оценщикам необходимо правильно выбрать вид определяемой стоимости, соответствующий целям и условиям оценки с учетом:

• международных стандартов оценки;
• перехода российской экономики на международные требования бухгалтерского учета и аудита;

    принципов финансового менеджмента и инвестиционного проектирования.

    Рыночная  стоимость определяется исходя из варианта наилучшего использования объекта  недвижимости. На практике используется различные определения рыночной стоимости, причем в юридических  инстанциях

    Рыночная  стоимость - наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, т.е. когда:

• одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая -не обязана принимать исполнение;
• стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
• объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;
• цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки;
• платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

    Частой  ошибкой начинающих оценщиков является принятие цены предыдущих похожих сделок за стоимость аналогичной недвижимости без анализа условий, в которых произошли эти сделки. Пока не проведен детальный анализ условий сделки, нельзя сделать обоснованный вывод о рыночной стоимости недвижимости.

    Если  условия сделок с недвижимостью  отличаются от типичных для данного сегмента рынка, например, по формам финансирования, то для определения рыночной стоимости необходимо ввести поправки, отражающие реакцию рынка на изменившиеся условия. Типичной ошибкой является и сопоставление рыночной цены с издержками на строительство сопоставимого объекта. Только в редких случаях сбалансированного рынка, когда относительно новое здание или сооружение будет соответствовать наилучшему и наиболее эффективному использованию земельного участка, издержки и рыночная стоимость будут близки по значению. Во всех остальных ситуациях величина издержек и рыночной стоимости недвижимости будут в той или иной степени расходиться³. 
 

Глава 2. Практическая часть контрольной  работы. Решение задачи 

Задача  №2.

Определить  стоимость лицензии методом освобождения от роялти, если экономический срок службы лицензии составляет 6 лет и известны следующие данные, представленные в таблице 2. Ставка дисконтирования 10%.

Таблица 2

 

    Решение 

    Этот  метод используется для оценки стоимости  патентов и лицензии. Владелец патента предоставляет другому лицу право на использование объекта интеллектуальной собственности за определенное вознаграждение (роялти). Роялти выражается в процентах от общей выручки, полученной от продажи товаров, произведенных с использованием патентованного средства. Согласно данному методу стоимость интеллектуальной собственности представляет собой текущую стоимость потока будущих платежей по роялти в течение экономического срока службы патента или лицензии. Размер роялти определяется на основании анализа рынка. Этот метод несет черты как доходного, так и сравнительного подхода.

    Основные  этапы метода:

    1. Составляется прогноз объема продаж, по которым ожидаются выплаты роялти.

    Определять  объем произведенной продукции  по лицензии следует по каждому году с учетом того, что в первые годы ее освоения выпуска может и не быть, затем происходит наращивание объемов, далее - спад в связи с моральным старением нововведения.

2. Определяется ставка роялти. Данные берутся из таблицы стандартных размеров роялти.
3. Определяется экономический срок службы патента или лицензии. Юридический и экономический сроки службы могут не совпадать, поэтому следует сделать реалистический прогноз относительно продолжительности платежа.
4. Рассчитываются ожидаемые выплаты по роялти путем расчета процентных отчислений от прогнозируемого объема продаж.
5. Из ожидаемых выплат по роялти вычитают все расходы, связанные с обеспечением патента или лицензии (юридические, организационные, административные издержки).
6. Рассчитываются дисконтированные потоки прибыли от выплат по роялти.

    Определяется  сумма текущих стоимостей потоков  прибыли от выплат по роялти. 

    Таблица 1