Американская двухуровневая модель ипотечного кредитования

  Американская  двухуровневая модель ипотечного кредитования

  В мировой  практике существует две модели организации  ипотечного кредитования: американская двухуровневая и европейская  одноуровневая. Рассмотрим структуру  этих механизмов более подробно, так  как именно они реализуются в  современной России.

  Страны англо-американской системы права используют двухуровневую  модель рынка ипотечного кредитования, которая возникла по двум причинам.

  Во-первых, ввести единую систему ипотечного кредитования путем принятия единого федерального законодательства не представлялось возможным, так как это затрагивало бы исключительную компетенцию штатов в области законотворчества. Во-вторых, необходимо было экономически стимулировать  жилищное строительство после Великой  депрессии, а сделать это за счет частного капитала без мощной государственной  поддержки также было невозможно.

  Суть двухуровневой  модели состоит в том, что ипотечные  кредиты, сделанные на первичном  ипотечном рынке, переуступаются специально созданным агентствам. Эти агентства  могут поступить с полученными  ипотечными кредитами различным  способом: Ѓ переуступить их вторичным инвесторам; ‚ сформировать из единообразных ипотечных кредитов пулы и продать вторичным инвесторам такие неделимые пулы ипотек или же права участия (доли) в таких пулах; ѓ выпустить и разместить ипотечные ценные бумаги.

  Юридический аспект. Выбор двухуровневой модели объясняется не только государственными интересами, но и особенностями самой  англо-американской системы права. Концепция собственности предполагает ее "расщепление". На одно и то же имущество возможно установление нескольких титулов собственности, "разделение" содержания права  собственности между различными лицами. Объектом права собственности  в странах англо-американской правовой системы может быть само право.

  Финансовый  аспект. Система вторичного ипотечного рынка основана на использовании  для ипотечного кредитования средств  институциональных инвесторов - прежде всего пенсионных фондов и компаний по страхованию жизни.

  Эта система  предназначена для аккумулирования  в ипотечные кредиты самых  дешевых и долгосрочных средств  на рынке. Самые долгосрочные средства находятся в распоряжении пенсионных фондов и компаний, занимающихся страхованием жизни. В эти организации средства вкладываются надолго и не могут  быть досрочно изъяты в отличие от средств с депозитов коммерческих банков.

  Система вторичного рынка нацелена на то, чтобы институциональные  инвесторы, предоставляющие средства для ипотечного кредитования (в принципе высокорискованного), соглашались почти на такую же низкую доходность, как при инвестициях в практически безрисковые государственные облигации. Для этого в США созданы посреднические организации, так называемые ипотечные агентства (их три: Fannie Мае, Freddie Мае и Ginnie Мае), обязательства которых гарантированы государством [1].

  Агентства продают свои долговые обязательства  инвесторам. Наличие госгарантий  позволяет инвесторам рассматривать  инвестиции в эти ценные бумаги как  практически безрисковые и соглашаться на доходность, лишь немного превышающую доходность государственных облигаций.

  Полученные  от продажи своих долговых обязательств деньги агентства направляют на выкуп  у банков ипотечных кредитов. В  результате ставки по ипотечным кредитам оказываются ненамного выше ставок по государственным долговым обязательствам и значительно ниже рыночных ставок по кредитам того же уровня риска, что и ипотечные.

  Российская  практика

  В России двухуровневая  модель ипотечного кредитования развивается  довольно динамично. Судить о перспективном  развитии данной модели позволяют такие  факторы, как наличие финансовых ресурсов, потенциальных и реальных заемщиков и количество кредитов, выданных банками.

  Одной из успешно  действующих сегодня в России программ ипотечного жилищного кредитования является программа ДельтаКредит, реализуемая на денежные средства Инвестиционного фонда "США-Россия". Кредиты по линии ДельтаКредит выдаются на срок до 10 лет по фиксированной процентной ставке 13-15% годовых.

  Получить  ипотечный кредит может любой  желающий, вне зависимости от его  прописки и наличия у него российского  гражданства. Минимальный размер кредита - 5000 долларов США, максимальный - 200 000 долларов США. Первоначальный взнос должен составлять не менее 20% стоимости будущей квартиры.

  Американская  процедура достаточно проста, на принятие решения уходит две недели. ДельтаКредит - российский проводник программы - работает через 16 российских банков, которые выдают деньги. Среди них банк АБН АМРО, ИНГ Банк (Евразия), Международный промышленный банк, Инвест-Сбербанк, АКБ "Российский капитал", "Первый ОВК", РОСТ Банк, Пробизнесбанк, Фора-Банк, ДельтаБанк, Экспобанк. Процедура единая, решение принимается в Дельте. Фактически она оптовик, а российские банки - розница. ДельтаКредит выдал за два года примерно 700 кредитов. Практика показывает, что возвратность по ипотечным кредитам - почти 100%, поэтому российские банки не прочь расширить возможности своего бизнеса [2].

  Особенностью  американской программы в России является тот факт, что в ипотечном  кредитовании одновременно участвуют  российский банк и ДельтаКредит ипотечный банк.

  Это можно  объяснить следующим образом.

  Для предоставления ипотечных кредитов на длительный срок (5-10 лет) российским банкам, работающим по программе, необходимы долгосрочные ресурсы (пассивы), сопоставимые по срокам со сроками выдаваемых ипотечных  кредитов. Средства для долгосрочного  финансирования предоставляет им ДельтаКредит ипотечный банк.

  ДельтаКредит ипотечный банк предоставляет банкам-партнерам заемные средства со сроком возврата 10 лет и с фиксированной процентной ставкой, что дает возможность банкам, в свою очередь, выдавать физическим лицам ипотечные кредиты с условием неизменности процентной ставки, установленной при оформлении кредита. Следовательно, банк не имеет возможности повышать процентную ставку для заемщика на протяжении всего срока кредитования, независимо от условий, складывающихся на финансовых рынках долгосрочных ресурсов.

  Таким образом, Инвестиционный фонд "США-Россия" действует в следующих направлениях.

  Фонд предоставляет  банкам долгосрочное финансирование на цели выдачи ипотечных кредитов.

  Фонд, основываясь  на международных стандартах ипотечного кредитования, стремится создать  единый рынок ипотечного кредитования и для достижения этой цели разрабатывает  и внедряет в банках стандартные  технологии оценки платежеспособности и кредитоспособности заемщиков, выдачи и обслуживания ипотечных кредитов.

  Фонд работает со всеми участниками ипотечного рынка (банками, страховыми и оценочными компаниями, застройщиками, риэлтерами), разъясняя стандарты и процедуры ипотечного кредитования для эффективного обслуживания клиентов, желающих приобрести жилье с использованием ипотечного кредита.

  Фонд ведет  активную деятельность по популяризации  ипотечного кредитования среди населения  России.

Двухуровневая ("американская") модель ипотечного жилищного  кредитования (см.: Ипотека,Модели ипотечного жилищного кредитования). Сущность модели заключается в следующем. Банк выдает ипотечный кредит заемщику в обмен на обязательство в течение определенного срока ежемесячно переводить в банк фиксированную сумму. Это обязательство заемщика обеспечено залогом приобретаемого жилья. Банк продает кредит одному из агентств ипотечного кредитования, передавая при этом и обязательства по обеспечению. Агентства немедленно возмещают банку выплаченные заемщику средства, а в замен просят переводить получаемые от него ежемесячные выплаты за вычетом прибыли (маржи) банка в агентство. Величину ежемесячных выплат, т.е. ставку, по которой агентство обязуется покупать ипотечные кредиты, устанавливает само агентство на основании требований инвесторов к доходности соответствующих финансовых инструментов. Ипотечные агентства, купив некоторое количество ипотечных кредитов у коммерческих банков, собирают их в пулы и создают на основе каждого новую ценную бумагу, источником выплат по которой являются платежи заемщиков. Эти выплаты гарантированы не залогом недвижимости, а агентством как юридическим лицом. Агентства реализуют ипотечные ценные бумаги на фондовом рынке и затем тоже выступают как посредники, передавая инвестору, купившему ценную бумагу, выплаты агентству от банка за вычетом своей маржи.

В США ставки по ипотечным  ценным бумагам лишь незначительно  выше ставок по государственным ценным бумагам, что объясняется уверенностью инвесторов в том, что в случае массового дефолта заемщиков  государство окажет необходимую  финансовую помощь ипотечным агентствам для погашения ими своих обязательств. Поддержка государства дает возможность  рассматривать ценные бумаги ипотечных  агентств как практически безрисковые, и позволяет вкладываться в них самым консервативным инвесторам, таким как пенсионные фонды, а следовательно обеспечивает переток в ипотечные кредиты самых дешевых на рынке ресурсов.