Алгоритм затратного метода оценки недвижимости

Алгоритм затратного метода оценки недвижимости.

Затратный метод для оценки рыночной стоимости  недвижимости

Затратный подход (ЗП) основывается на расчете: трат на восстановление (в некоторых случаях — замещение) оцениваемых зданий и сооружений с учетом всех видов износа и предпринимательской прибыли. К полученной стоимости добавляется рыночная стоимость участка земли. В основе ЗП лежит принцип замещения.

     Стоимость восстановления (затраты на полное восстановление объекта) — это расходы  в текущих ценах на строительство  его точного дубликата или  копии с использованием точно  таких же материалов, строительных стандартов, дизайна и с тем  же качеством работ (которые воплощают  в себе недостатки, несоответствия и «моральный» износ), что и  у объекта оценки.

     Стоимость замещения (затраты на полное замещение) — это расходы в текущих  ценах на строительство здания, имеющего эквивалентную полезность с объектом оценки, построенного из новых материалов и в соответствии с нынешними  стандартами, дизайном и планировкой (то есть замена здания его функциональным аналогом).

Использование ЗП необходимо при:

♦технико-экономическом  анализе нового строительства;

♦определении  НиНЭИ земли;

♦реконструкции;

♦оценке недвижимости на пассивных рынках;

♦оценке объектов спецназначения;

♦страховании  недвижимости;

♦определении  базы налогообложения.

Затраты могут быть прямые и косвенные:

♦прямые — включают в себя стоимость рабочей  силы, материалов, эксплуатации машин  и механизмов;

♦косвенные  — возникают в ходе строительства, но их нельзя непосредственно выявить  в самом сооружении; определяются, как правило, коэффициентом к  прямым.

Этапы затратного подхода:

1 ЭТАП. Определение рыночной стоимости земельного участка, на котором находится объект недвижимости.

В Российской Федерации в настоящее  время плата за землю устанавливается  исходя из ее доходности по городским, сельскохозяйственным и прочим землям. И нормативная стоимость земельных  участков рассчитывается исходя из величины земельного налога, умноженного на коэффициент 20. Однако с развитием  земельного рынка цены начинают складываться исходя из спроса и предложения.

Для оценки рыночной стоимости  земельного участка  необходима следующая  информация:

а) титул собственности и регистрационные  данные по земельному участку;

б) физические характеристики участка;

в) данные о взаимосвязи участка  с окружение;

г) экологические факторы, характеризующие  участок.  

Существует 5 основных методов  оценки рыночной стоимости  земельных участков.

1. По сопоставленным продажам. Заключается  в сравнении данных по аналогичным  свободным участкам, проданным за  последнее время, и внесении  поправок в цены продаж.

2. Метод соотношения (метод переноса) Оценивается сначала стоимость  зданий и сооружений, находящихся  на земельном участке, а затем  из общей цены имущественного  комплекса вычитается стоимость  зданий и сооружений, и получается  стоимость земельного участка. 

3. Метод капитализации земельной  ренты - заключается в капитализации  доходов, полученных за счет  арендных платежей. Не применяется  так как отсутствуют сопоставимые  арендные платежи и нормы капитализации  (нет арендного земельного рынка).

4. Техника остатка для земли.  Этот метод отличается от метода  капитализации земельной ренты  тем, что доход, который капитализируется, расчитывается исходя из доли  прибыли, полученного с учетом  наиболее эффективного использования  земельного участка и объекта  недвижимости.

5. Метод развития земельного участка  - применяется тогда, когда необходимо  определить стоимость участка,  пригодного для разбивки на  отдельные индивидуальные участки.  Применяется достаточно часто. 

Технология  оценки методом развития участка:

1) определение размеров и количества  индивидуальных участков;

2) расчет стоимости освоенных участков (определение величины выручки);

3) расчет издержек на освоение  участков и их продажу, графика  освоения и периоде продаж;

4) определение величины денежного  потока путем вычитания всех  издержек освоения участков из  величины общей выручки от  продаж этих участков;

5) определение ставки дисконта;

6) дисконтирование денежного потока  с учетом времени освоения и продажа всех индивидуальных земельных участков.

2 ЭТАП. Определение восстановительной стоимости или стоимости замещения объекта недвижимости.

Существует 4 основных метода определения  восстановительной  стоимости или  стоимости замещения.

• Метод сравнительной единицы (метод удвоенной стоимости). По этому методу текущая стоимость выбранной для расчета единицы измерения оцениваемого объекта недвижимости умножается на количество единиц оцениваемого объекта.
• Поэлементный метод расчета стоимости объекта недвижимости - заключается в определении стоимости отдельных элементов объекта или всего объекта исходя из поэлементных затрат. То есть определяются отдельные компоненты. Затем все суммируется и определяется стоимость недвижимости.
• Сметный метод расчета стоимости объекта недвижимости - заключается в составлении сметы строительства данного объекта, как если бы он строился вновь по текущим ценам. Это самый трудоемкий метод определения стоимости недвижимости Он значительно упрощается лишь в случае, если от оцениваемого объекта сохранились старые сметы, по которым этот объект строился.
• Индексный метод оценки объекта недвижимости. Суть метода: балансовая стоимость оцениваемого объекта умножается на соответствующий индекс, рассчитанный для переоценки ОФ.

3 ЭТАП. Определение износа объекта недвижимости.

Износ - это уменьшение стоимости объекта  недвижимости, обусловленное различными причинами. Учет износа объекта - это корректировка стоимости вновь воспроизведенного здания (определяется с помощью затратного подхода).

Существует  три вида износа: физический, функциональный и внешний (экономический).

Физический  износ отражает изменение физических свойств объекта недвижимости стечением  времени. Физический износ учитывается  в нормах амортизационных отчислений.

Физический  износ заключается в том, что  объект не соответствует современным  стандартам с точки зрения его  функциональной полезности. Этот вид  износа проявляется в устаревшей архитектуре здания, в удобстве его  планирования, инженерном обеспечении  и т. п. Он так же называется моральным  износом и может быть устранимым и неустранимым (как и физический).

Срок  службы здания в целом зависит  от долговечности составляющих его  элементов.

     Физический  износ всего здания определяется как средневзвешенная величина по всем элементам здания. Это так называемый экспертный метод. На практике чаще используют нормативный (бухгалтерский) метод  определения физического износа. Он предполагает использование Единых норм амортизационных отчислений на полное восстановление, утвержденных Правительством РФ.

Амортизация - систематический способ погашения  стоимости активов в продолжение  их ожидаемых сроков службы.

     Функциональный  износ заключается в том, что  объект не соответствует современным  стандартам с точки зрения его  функциональной полезности. Этот вид  износа проявляется в устаревшей архитектуре здания, в удобстве его  планирования, инженерном обеспечении  и т. п. Он также называется моральным  износом и может быть устранимым и неустранимым (как и физический).

     Для расчета функционального износа определяют поправочный коэффициент  к восстановительной стоимости  здания, который представляет собой  отношение архитектурного или эксплуатационного  параметра оцениваемого объекта  к такому же параметру современного аналога. При отсутствии аналога  поправочный коэффициент определяется исходя из срока жизни объекта.

     Способом  измерения износа внешнего воздействия  является анализ спаренных продаж, когда на рынке недвижимости продаются  два сопоставляемых объекта, один из которых имеет признаки внешнего износа, а другой - нет. Разница в  ценах позволит сделать вывод  о величине внешнего износа здания.

4 ЭТАП. Определение стоимости объекта недвижимости без износа.

На  этом этапе из восстановленной стоимости  объекта, определенной на втором этапе, необходимо вычесть величину совокупного  износа. Таким образом, получают стоимость  объекта недвижимости без износа.

5 ЭТАП. Определение общей стоимости объекта недвижимости и земельного участка.

Общая стоимость объекта недвижимости определяется путем суммирования стоимости  объекта недвижимости без износа (4 этап) и стоимости земельного участка (1 этап).

Физический  износ. Понятие и  определение. 

Физический  износ — это потеря стоимости  за счет физического разрушения строительных конструкций и материалов в процессе эксплуатации. Он выражается в старении и изнашивании, разрушении, гниении, ржавении, поломке и конструктивных дефектах. Такой тип износа может  быть как исправимым (устранимым), так  и неисправимым (неустранимым). Исправимый физический износ (то есть износ, который  может быть устранен в результате текущего ремонта) включает в себя плановый ремонт или замену частей объекта  в процессе повседневной эксплуатации. Считается, что износ относится  к исправимому, если затраты на его  исправление меньше, чем добавляемая  при этом стоимость.

     Функциональный (моральный) износ — это потеря стоимости вследствие относительной  неспособности данного сооружения обеспечить полезность по сравнению  с новым сооружением, созданным  для таких, же целей. Он обычно вызван плохой планировкой, несоответствием  техническим и функциональным требованиям  по таким параметрам, как размер, стиль, срок службы и т. д. Функциональный износ может быть исправимым и  неисправимым. Функциональный износ  считается исправимым, когда стоимость  ремонта или замены устаревших или  неприемлемых компонентов выгодна  или, по крайней мере, не превышает  величину прибавляемой полезности и/или  стоимости. В противном случае износ  считается неисправимым.

     Физический  и функциональный износ обычно присущи  самой собственности.

Неисправимый  физический износ соответствует  позициям, исправление которых в  настоящее время практически  невозможно или экономически нецелесообразно. Для расчета неисправимого износа конструктивные элементы делятся на долгоживущие, срок жизни которых совпадает со сроком жизни всего здания, и короткоживущие, имеющие срок жизни меньше, чем все здание. Величина неисправимого износа определяется на базе разности между полной восстановитель ной пли замещающей стоимостью и величиной исправимого физического износа. При этом косвенные издержки и прибыль предпринимателя добавляются к базе для определения износа в долгоживущих элементах.