Рынок природных ресурсов

     В отличие от сельскохозяйственного спроса на землю несельскохозяйственный спрос имеет устойчивую тенденцию к росту. Несельскохозяйственный спрос на землю также объединяет разнообразные виды спроса. Он стоит из спроса на землю для строительства жилья, объектов инфраструктуры, из промышленного спроса и даже… из инфляционного спроса на землю. В условиях высоких темпов инфляции борьба с обесценением денежного богатства подталкивает спрос на недвижимость. И земля выступает одной из гарантий сохранения и приумножения богатства.

     Несельскохозяйственный спрос, как правило, безразличен к уровню плодородия земли. Главное для него - местоположение земельных участков. Оно имеет особое значение в крупных городах. В различных районах города цена земли неодинакова и обычно достигает максимума в центре города. Не случайно в центре многих американских городов возвышаются небоскребы. Они позволяют разместить значительные производственные (или непроизводственные) площади на ограниченном участке земли. 

1.4 Расположение  и использование земли и земельная рента 

     Прежде  чем определить ренту, необходимо провести различие между двумя экономическими категориями - землевладение и землепользование.

     Землевладение означает признание права данного  лица (физического или юридического) на определенный участок земли на исторически сложившихся основаниях. Землевладение осуществляется собственниками земли.

     Землепользование  означает использование земли в  установленном обычаем или законом  порядке. В реальной хозяйственной  жизни пользователь и владелец - нередко разные лица.

     Спрос на землю (а точнее на пользование  землей) предъявляют все те, кто  желает использовать плодородие почвы для производства сельскохозяйственной продукции, и те, кому земля нужна для промышленного производства (добыча полезных ископаемых), строительства или иных целей, не связанных с использованием плодородия. Эти лица являются арендаторами. За пользование земельными участками арендатор выплачивает собственнику земли арендную плату. Основным элементом арендной платы является рента. Итак, земельная рента есть регулярный доход владельцев природных ресурсов. Получаемый от арендующих эти ресурсы предпринимателей (арендаторов).

     Арендная  плата включает: земельную ренту; процент на ранее вложенный в  участок капитал; амортизацию возведенных  на участке сооружений.[3].

     Рента как экономическая категория  означает не просто доход от фактора  производства. Это доход от какого-либо фактора производства, предложение которого неэластично.

     На  рынке земли предложение земли  абсолютно неэластично, так как  количество земли всегда одинаково  и не может быть изменено.

     Принцип установления ренты как уравновешивающей цены такой же, как и в случае заработной платы и процента.

     Поскольку предложение земли фиксировано, то активной составляющей рынка земли  остается спрос на землю. Изменение  спроса на экономические ресурсы, в  том числе на землю, могут вызвать  три фактора: цены на товары, изготовленные с помощью этого ресурса (т.е. цена зерна), производительность ресурса и цены на иные ресурсы, применяемые в сочетании с землей. Увеличение спроса на землю, что соответствует сдвигу кривой спроса вверх - вправо (D1 > D2 > D3), приводит к росту рентных платежей. И, наоборот, при снижении спроса на землю рентные вознаграждения сокращаются.

     Итак, величина земельной ренты определяется в первую очередь спросом на землю. При этом рента различна в зависимости  от качества земли:

     1) природных условий (тип почвы, климат, рельеф);

     2) плодородия почвы;

     3) местоположения земли.

     Ограниченность  земли ведет к возникновению  монополии хозяйства на земле. Это  означает, что каждый участок как  объект хозяйства монополизирован  определенным собственником, который не допустит приложения к этой земле чужого капитала. Земли, лучшие по качеству, приносят и большую ренту. Кроме монополии хозяйства на земле, существует монополия частной собственности на землю.  

5. Цена земли  и различия в ренте

 

     Цена  на землю определяется путем капитализации ренты. Допустим, что какой-то участок земли приносит ежегодно ренту в R долл. Какова может быть стоимость участника земли? Ответить на этот вопрос - это значит определить альтернативную стоимость для собственника земли. Цена земли должна представлять суму денег, положив которую в банк, бывший собственник земли, получал бы аналогичный процент на вложенный капитал. Следовательно, цена земли представляет собой  дисконтированную стоимость будущей земельной ренты.

     Цена  земли - это бессрочное вложение капитала.

     Например,  рента равняется 400 долл., ставка ссудного процента составляет 5%, то цена земли  равняется 400/5% = 400*100/5 = 8000 долл.

     На  практике цена земли зависит от множества  факторов. Например, рост цен на землю  может быть связан с растущим спросом на нее для несельскохозяйственных целей. Резко возрастает спрос на землю в условиях инфляции и особенно гиперинфляции, что соответственно ведет к росту цены земли. В целом динамика цен на землю в странах с рыночной экономикой с начала XX века имела устойчивую тенденцию к росту.

     Следует отметить, что в нормальной рыночной экономике функционируют рынок  земли и ее купля-продажа. Законодательное  оформление рыночных отношений, связанных  с куплей-продажей земли, - необходимое  условие успеха глубоких экономических реформ России.

     Выделяют  две формы земельной ренты:

• абсолютная рента есть тот минимальный доход, который получают владельцы всех участков земли независимо от ее качества; она порождена монополией частной собственности на землю;
• дифференциальная рента - это уже добавочный доход, полученный только собственниками средних и лучших земельных участков (лучшие. Средние и худшие - условное деление участков).

 
 
 
 

1.6 Частная  и государственная собственность  на землю 

     Право государственной собственности означает принадлежность правомочий владения, пользования, распоряжения государству. Государство как субъект права государственной собственности представлено не одним ведомством, а целым рядом различных органов государственной власти, между которыми распределяются правомочия собственности.

     Учитывая  федеративное устройство России и существование  двух уровней государственной власти, предусматривается, что право государственной  собственности существует в виде:

• федеральной собственности:
• собственности субъектов РФ (т.н. субъектной или региональной).

     Объектом  права государственной собственности  выступают индивидуально обособленные земельные участки, не находящиеся  в собственности граждан, юридических  лиц и муниципальных образований (ст. 214 ГК РФ).

     Статьи 16—18 ЗК РФ указывают на три вида государственной собственности в составе: собственности РФ (федеральная собственность); собственности субъектов РФ (региональная собственность) и собственности муниципальных образований (муниципальная собственность).

     Исходя из вышеуказанного, можно считать, что государственная собственность четко разграничена между РФ, субъектами РФ и муниципальными образованиями и на нее распространяется особый правовой режим, определенный ЗК РФ и иным федеральным законодательством, кодексами.

     Предусмотрено, что управление федеральной и  субъектной собственностью осуществляется соответственно органами государственной  власти РФ (ст. 71 Конституции) и субъектами Российской Федерации, хотя пока в большинстве  случаев принцип раздельного  управления не реализуется.

     Право частной собственности означает принадлежность правомочий владения, пользования, распоряжения земельными участками либо долями в общей собственности отдельным конкретным физическим, юридическим лицам или их объединениям (закреплено п. 1 ст.31 Конституции РФ), которые выступают субъектами права частной собственности на землю.[4].

     Соответственно  по субъектам право частной собственности  делится на 2 вида:

• право частной собственности граждан (физических лиц);
• право частной собственности юридических лиц (включая и объединения граждан, при этом характер объединений в законе не оговаривается).

     Следует отметить, что объектами права  частной собственности выступают  земельные участки лишь некоторых  категорий земель. Наиболее либерален  в этом смысле правовой режим земель сельскохозяйственного назначения, приобретение права частной собственности, на которые фактически не ограничивается. Любые земли сельскохозяйственного назначения могут быть приобретены в частную собственность в пределах установленных предельных размеров. В отличие от этого, право частной собственности не может быть установлено на земли лесного фонда, земли, занятые объектами обороны, земли общего пользования в поселениях и некоторые другие (ст. 27 ЗК РФ).

     Правомочия  владения, пользования, распоряжения могут быть ограничены государством. На лиц, имеющих земельные участки на праве частной собственности, возлагается ряд обязанностей. Они должны своевременно платить земельный налог, осуществлять мероприятия по охране земель, соблюдать требования градостроительных регламентов, своевременно приступать к использованию земельного участка, эффективно использовать землю в соответствии с целевым назначением и др. (ст. 40, 42 ЗК РФ).

     Право частной собственности возникает  чаще всего в результате совершения различного рода сделок — купли-продажи земельных участков, приватизации, мены, дарения, наследования, ипотеки, приобретения права собственности на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (приватизации).

     Иными основаниями для возникновения  права частной собственности  являются:

• административно-правовые акты (решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления);
• предоставление земельных участков для строительства;
• предоставление земельных участков для целей, не связанных с жилищным строительством (например, ведение личного подсобного хозяйства);
• переход прав на земельный участок, на котором расположены здания, строения или сооружения;
• приватизация.

 

1.7 Социально-экономические аспекты проблемы 

     Проблема  цены земли и арендной платы становится в последнее время не столько  «деревенской», сколько городской  проблемой, а земельная рента  превратилась в экономическую ренту, не менее характерную для рынка  труда, чем для рынка земли.

     Итак, попробуем разобраться в сложившейся  ситуации в области земельных (аграрных) отношений на территории современной  России.

     Рынок земли и земельные отношения  в каждом регионе понимают по-своему. Маятник колеблется от признания  частной собственности на землю до полного ее отрицания. Можно ли разобраться в этих проблемах? Для начала напомню о главных нормативных актах. Первый - это Конституция РФ, которая дает собственнику земельного участка право свободного распоряжения им, если это не наносит ущерба окружающей среде и не затрагивает интересов других лиц. Это означает возможность заключения сделок, предусмотренных государственным законодательством. Оборот земельных участков по указу регулируется гражданским законодательством с учетом законодательства земельного. И, наконец, постановление Правительства РФ от 30.05.93 г. N 503 «Об утверждении порядка купли-продажи гражданами Российской Федерации земельных участков» Собрание законодательства Р.Ф. 1994г. Этот документ утвердил типовой договор купли-продажи. Итак, можно сказать: у нас складывается рынок земли. Правда, это касается в основном небольших участков. Необходимо отметить, что нигде в мире не существует свободного рынка земли. Любое государство регулирует его определенными правилами. Одно из них содержится и в названном указе президента. При продаже земель сельскохозяйственного производства, гласит правило, изменение их целевого назначения не допускается. То есть частник может продать свой надел соседу-фермеру, но не предпринимателю из города, который вздумал бы на пашне построить спортивный комплекс. Впрочем, сможет продать и предпринимателю, но только после разрешения администрации области. Процедура получения такого разрешения еще не разработана. Это устранило бы лишние помехи для земельных сделок. В целом правило хорошее. Государство и законодательство охраняют сельскохозяйственные угодья от разбазаривания. Практика показывает: сейчас в России предложение превышает спрос на землю. - Что же это за рынок? Продавцов больше, чем покупателей. - Покупатели есть, но им нужна земля несельскохозяйственного назначения. А в продаже - именно она. Почему же фермер готов расстаться с землей? Из множества причин выделим одну - совершенно объективную. Земельные участки фермеров порой настолько велики, что превышают размер, необходимый для рентабельности хозяйства. Он получил землю в собственность, но видит, что мог бы продать «избыток», а полученные деньги вложить в модернизацию производства. Только осуществить этот замысел трудно. Соседи вроде не прочь расширить собственное хозяйство, да неплатежеспособны. Вся надежда на горожан-дачников. Вот с такими помехами складывается земельный рынок. В основном из небольших участков, имеющих потребительский характер. В одних местах процесс идет активнее - в Московской области и южных регионах, в других - медленнее. - А что заставляет садоводов отказываться от собственности на землю? - Высокий подоходный налог со сделок. Ведь налог с купли-продажи дачи или сада рассматривается как форма подоходного налога.