Факторы влияющие на оценку предприятия

18.1. СУЩНОСТЬ, ОСНОВНЫЕ ПОНЯТИЯ,

НЕОБХОДИМОСТЬ И ЦЕЛИ ОЦЕНКИ

С переходом экономики России на рыночные отношения стал раз-

виваться и рынок недвижимости как составная и существенная часть

общего рынка.

Недвижимое имущество играет особую роль в экономической и

социально-культурной жизни любого общества, выступая в ка-

честве важнейшего экономического ресурса и играя роль той про-

странственной среды, в которой осуществляется любая человече-

ская деятельность. Недвижимость — важнейшая из составных час-

тей национального богатства всех стран мира. Как бы ни был высок

уровень индустриального и интеллектуального развития страны,

земля везде составляет весомую часть национального богатства, и

в целом на долю недвижимого имущества приходится более 50%

мирового богатства.

Поэтому развитие рынка недвижимости имеет очень важное

значение как для юридических, так и физических лиц, для оживле-

ния инвестиционной деятельности, для удовлетворения потребно-

сти общества и субъектов хозяйствования в недвижимости, для раз-

вития ипотечного кредитования, а в конечном итоге — для развития

экономики.

Согласно ст. 130 Гражданского кодекса РФ к недвижимым ве-

щам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся:

• земельные участки;

• участки недр;

• обособленные водные объекты и все, что прочно связано

с землей, т. е. объекты, перемещение которых без несоразмерного

ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние

насаждения, здания, сооружения.

К недвижимости относятся также подлежащие государственной

регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плава-

нья, космические объекты (ст. 130 ГК РФ). По закону к недвижимо-

сти может быть отнесено и другое имущество.

Согласно ГК РФ предприятием признается имущественный

комплекс, используемый для осуществления предпринимательской

деятельности. Поэтому предприятие можно отнести к недвижимо-

сти. Ранее в законодательстве понятие ≪юридическое лицо≫ неред-

ко отождествлялось с понятием ≪предприятие≫. ГК РФ исходит из

того, что предприятие является не субъектом, а объектом юриди-

ческих прав. Предприятие в целом или его часть могут быть объек-

том купли-продажи, залога, аренды, других сделок

В ГК РФ дано следующее определение понятия юридического

лица. Юридическим лицом признается организация, которая имеет

в собственном, хозяйственном ведении или оперативном управле-

нии обособленное имущество и отвечает по своим обязательствам

этим имуществом, может от своего имени приобретать и осуществ-

лять имущественные и личные неимущественные права, нести обя-

занности, быть истцом и ответчиком в суде. Юридические лица

должны иметь самостоятельный баланс или смету (ст. 48 ГК РФ).

Развитие рынка недвижимости тесно взаимосвязано с оценкой

имущества и бизнеса.

Оценка недвижимости —операция по определению стоимости

объекта.

Оценка —важнейшая функция маркетинга и системы управле-

ния недвижимостью в целом. Чем ближе фактическое значение

стоимости объекта к истинному, тем меньше вероятность ошибки

принятия решения в области управления недвижимостью. Оценить

недвижимость —значит, определить рыночную стоимость объекта.

Рыночная стоимость недвижимости —наиболее вероятная

цена, которая может быть установлена на оцениваемый объект не-

движимости в условиях конкуренции, когда продавец и покупатель

свободны в своих действиях, имеют полную информацию об объек-

те, условиях сделки и ситуации на рынке.

Оценка предприятия (бизнеса) —это более сложный и трудоем-

кий процесс по сравнению с оценкой имущества.

Сложность оценки предприятия (бизнеса) заключается в том,

что предприятие в этом случае рассматривается как единый иму-

щественный комплекс, способный производить продукцию (рабо-

ты, услуги), т. е. приносить определенный доход. И в этом случае

надо учитывать множество факторов, которые имеются на момент

оценки и которые появятся в будущем. А это очень сложно сделать

Иное дело, когда мы оцениваем отдельное транспортное сред-

ство, оборудование, здание или сооружение. В этом случае больше

определенностей.

Бизнес —это определенная деятельность, организованная в рам-

ках определенной структуры. Владелец бизнеса имеет право про-

дать его, заложить, застраховать, завещать. Таким образом, бизнес

становится объектом сделки, обладающим всеми признаками това-

ра. Но этот товар особого рода.

Оценку бизнеса необходимо рассматривать с двух позиций.

1. Оценка как процесс.

2. Оценка как результат.

Оценка бизнеса —это совокупность действий оценщика, на-

правленных на определение объективной рыночной стоимости

предприятия.

Оценка как результат. Рыночная стоимость —это наиболее

вероятная цена прав на собственность, по которой она может быть

продана.

Оценка стоимости —наше представление или мнение о реаль-

ном, истинном по сути неизвестном значении стоимости.

В оценочной деятельности различают следующие виды стоимо-

сти предприятия: рыночную, инвестиционную, ликвидационную,

залоговую, балансовую и др.

В ст. 3 Федерального закона от 6 августа 1998 г. № 135-ФЗ ≪Об

оценочной деятельности в Российской Федерации≫ дается следую-

щее определение рыночной стоимости.

Рыночная стоимость —наиболее вероятная цена, по которой

данный объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях

конкуренции, если стороны действуют разумно, располагая всей не-

обходимой информацией, и при условии, что на величине сделки не

отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, т. е. когда.

•одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки,

а другая сторона не обязана принимать исполнение;

•стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и

действуют в своих интересах;

•объект оценки представлен на открытый рынок в форме пуб-

личной оферты;

•цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за

объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении

сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

•платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Этот вид стоимости применяется при решении всех вопросов,

связанных с федеральными и местными налогами. Именно рыноч-

ную стоимость определяют при оценке для целей купли-продажи

предприятия или части его активов.

Рыночная стоимость является объективной, независимой от же-

лания отдельных участников рынка недвижимости и отражает реаль-

ные экономические условия, складывающиеся на этом рынке

Под рыночной стоимостью в Международных стандартах оцен-

ки понимается расчетная величина, за которую предполагается пе-

реход имущества из рук в руки на дату оценки в результате коммер-

ческой сделки между добровольным покупателем и добровольным

продавцом после адекватного маркетинга; при этом предполагает-

ся, что каждая сторона действовала компетентно, расчетливо и без

принуждения.

Инвестиционная стоимость —это стоимость предприятия для

конкретного инвестора или групп инвесторов. Инвестиционная

стоимость определяется как основа индивидуальных требований

к инвестициям. Типичный инвестор, вкладывая в бизнес, стремится

получить наряду с возвратом вложенного капитала еще и прибыль

на вложенный капитал. Поэтому расчет инвестиционной стоимости

производится исходя из ожидаемых данных инвестором доходов и

конкретной ставки их капитализации.

Стоимость воспроизводства —это затраты на воспроизводство

точной копии предприятия или другого актива, даже если есть бо-

лее экономичные аналоги. Точная копия означает, что объект вос-

производится с использованием таких же архитектурных решений,

строительных конструкций и материалов, а также с тем же ка-

чеством строительно-монтажных работ, что и у объекта оценки.

В данном случае воспроизводится тот же моральный износ объекта

и те же недостатки в архитектурных решениях, которые имелись

у оцениваемого объекта. Не учитывается при этом только физиче-

ский износ.

Стоимость замещения —это затраты на создание предприятия,

имеющего с оцениваемым эквивалентную полезность, но построен-

ного в новом архитектурном стиле, с использованием современных

и прогрессивных материалов, конструкций, оборудования. Этот

вид стоимости широко используется в сфере страхования.

Ликвидационная стоимость, или стоимость при вынужденной

продаже, —это денежная сумма, которая реально может быть полу-

чена от продажи собственности в сроки, слишком короткие для

проведения адекватного маркетинга в соответствии с определением

рыночной стоимости.

Залоговая стоимость —оценка предприятия по рыночной стои-

мости для целей ипотечного кредитования.

Балансовая стоимость —затраты на строительство или

приобретение объекта собственности. Балансовая стоимость быва-

ет первоначальной и восстановительной. Первоначальная стои-

мость отражается в бухгалтерских документах на момент ввода

в эксплуатацию. Восстановительная стоимость —это стоимость вос-

производства ранее созданных основных средств в современных

условиях; определяется в процессе переоценки основных фондов.

В основе оценки бизнеса лежит предположение, что его сегод-

няшняя стоимость равна стоимости будущих выгод (доходов), ко-

торые собственник может получить в результате владения данной

собственностью (бизнесом).

Действительно, разумный покупатель согласится инвестиро-

вать в компанию только в том случае, если текущая стоимость ожи-

даемых доходов от собственности будет по меньшей мере равна

цене приобретения. Точно так же рационально мыслящий продавец

в нормальных условиях не будет продавать свою собственность,

если текущая стоимость тех же ожидаемых доходов больше, чем

продажная цена.

Цель оценки —расчет и обоснование рыночной стоимости

предприятия.

Оценка предприятия не является самоцелью, она подчинена ре-

шению определенной, конкретной задачи.

Оценщику необходимо знать задачу, ради которой проводится

оценка, только тогда он сможет правильно выбрать нужный мето-

дический инструментарий.

Наиболее характерные случаи, когда возникает потребность

в оценке стоимости предприятия:

•продажа предприятия;

•продажа части имущества предприятия (земельных участков,

зданий, сооружений);

•реорганизация (слияние, разделение, поглощение и т. п.) и

ликвидация предприятия, проводимые как по решению его соб-

ственников, так и по решению арбитражного суда или в случае

банкротства предприятия;

•купля-продажа акций предприятия на рынке ценных бумаг

(покупка предприятия или его части, находящихся в акционерной

собственности);

•купля-продажа доли (вклада) в уставном капитале товари-

щества или ООО (доля оценивается в денежных единицах);

•передача предприятия в аренду. Оценка стоимости важна для

назначения арендной платы и осуществления последующего выку-

па арендатором (если это предусмотрено договором аренды);

•осуществление инвестиционного проекта развития предприя-

тия, когда для его обоснования необходимо знать исходную стои-

мость предприятия;

•получение кредита под залог имущества предприятия (ипотека);

•страхование имущества предприятия;

•определение налоговой базы для начисления налога на иму-

щество;

•переоценка основных фондов;

•при приватизации;

•при передаче в доверительное управление;

•при национализации;

•передача в качестве вклада в уставные капиталы.

Таким образом, обоснованность и достоверность оценки стоимо-

сти имущественного комплекса во многом зависит от того, насколько

правильно определена область использования оценки: купля-прода-

жа, получение кредита, страхование, налогообложение и т. д.

По мере развития рыночных отношений, в том числе и рынка

недвижимости в РФ, потребность в оценке будет возрастать, а сле-

довательно, и в специалистах в области оценки бизнеса.

18.2. ФАКТОРЫ,

ВЛИЯЮЩИЕ НА ОЦЕНКУ СТОИМОСТИ

ПРЕДПРИЯТИЯ

Для объективной оценки стоимости предприятия необходимо

знать факторы, на нее влияющие, и учитывать их в оценочной дея-

тельности Все эти факторы можно объединить в две группы: внеш-

ние и внутренние.

К внешним факторам можно отнести: состояние национальной

экономики и тенденции ее развития; политическую и социальную

обстановку в стране; инвестиционную привлекательность в стране;

уровень инфляции; экономические и социальные планы государ-

ства на перспективу и др. Таким образом, внешние факторы связа-

ны с конкретной обстановкой на макроуровне и тенденцией ее из-

менения.

Внутренние факторы связаны со сложившейся обстановкой

в месте нахождения оцениваемого предприятия, К ним можно отнес-

ти: соотношение спроса и предложения; инвестиционную привле-

кательность оцениваемого предприятия; инвестиционную привле-

кательность региона; инвестиционный риск, ликвидность оцени-

ваемого предприятия; степень контроля инвестора (собственника)

над приобретаемым предприятием; настоящую и будущую при-

быль оцениваемого бизнеса и др.

В зависимости от того, как влияют факторы на оценку стоимо-

сти предприятия, все их можно расчленить на две группы, позитив-

ные и негативные.

Позитивные факторы — это такие факторы, которые положи-

тельно влияют на оценку стоимости предприятия, а негативные —

отрицательно.

Например, к позитивным факторам можно отнести, опережение

спроса над предложением, приобретение владельцем полного конт-

роля над приобретаемой недвижимостью; высокие доходы в буду-