Частная собственность

    Нельзя сбрасывать со счетов тот факт, что одним из распространенных видов прав на землю наряду с правом временного пользования земельным участком является право постоянного (бессрочного) пользования. В недалеком прошлом эти виды были практически единственными видами прав на землю и существовали наряду с правом государственной собственности на землю. Земельный кодекс РФ лишил граждан и юридических лиц возможности приобретать земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование. Однако, если граждане и юридические лица обладают земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, они могут приобрести их в собственность. 
Современное законодательство о земле, насчитывающее многочисленные нормативно-правовые акты, исходит из разрешительного типа регулирования отношений в сфере земельной собственности (в отличие от ранее применявшегося общедозволительного типа правового регулирования). Переход от общедозволительного типа правового регулирования земельных отношений к разрешительному типу виден в ст. 129 и ст. 209 ГК РФ, особенно это заметно в отношении правомочия распоряжения. Так, согласно ч. 3 ст. 209 ГК РФ: Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом, осуществляется их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц . 
Несмотря на появление положительных течений в нашем законодательстве, есть и некоторые отрицательные моменты. Так, М.С. Пашова отметила основные направления бурного развития земельного законодательства в России и резюмировала, что за последние пять лет в нем проявилась негативная тенденция, так как принимается и рассматривается лавина законов и законопроектов, что делает невозможным разобраться в них даже специалистам. По мнению Пашовой М.С., неупорядоченность и нестабильность земельных отношений ослабляет и разрушает суверенитет России как государства. 
Большое значение в сфере правового регулирования земельных отношений имеют договоры, и прежде всего это договоры купли-продажи земельных участков как правовые формы, опосредующие рыночный оборот земель. 
Как и в отношении других объектов гражданских прав, в отношении земли собственнику принадлежит три правомочия: правомочие владения, правомочие пользования и правомочие распоряжения. 
В отношении правомочия распоряжения необходимо отметить, что применительно к гражданам и юридическим лицам оно несколько ограничено. Ограничения прежде всего касаются земель, ограниченных в обороте, или земель, изъятых из оборота. Вместе с тем не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков для строительства, ограниченных в обороте и находящихся в государственной или муниципальной собственности, если федеральным законом разрешено предоставлять их в собственность граждан и юридических лиц (п. 4 ст. 28 ЗК РФ). 
Кроме этих ограничений существуют ограничения по целевому использованию отдельных категорий земель. В соответствии со ст. 260 ГК РФ использование по целевому назначению устанавливается для земель сельскохозяйственного назначения и земель особо охраняемых природных территорий. 
Ограничения правомочия распоряжения земельным участком могут быть предусмотрены и другими нормативными правовыми актами. В соответствии с ч. 3 ст. 3 Земельного кодекса РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами. 
Имеющими отношение к сфере земельного права согласно приведенной выше статье являются положения Гражданского кодекса Российской Федерации, а именно положения ст. ст. 129, 131, 209 ГК РФ. Особенно актуальным в последнее время становится институт приобретательской давности как основания возникновения права собственности на землю. Особенность его применения обусловлена спецификой земельного участка как объекта правоотношений. 
На сегодняшний день основными проблемами в сфере регулирования земельных отношений являются осуществление земельной реформы, определение ее направлений и механизмов, правовая проблема земельного контроля, ответственность за нарушение земельного законодательства, а также проблемы, связанные с использованием земельных долей. На этом сложном пути придется многое сделать и ученым, и юристам-практикам, которые проделывают действительно сложную работу, в том числе и по разработке действенного законодательства. Без сотрудничества в этой сфере обойтись нельзя. Большую роль играют в этом плане научные и научно-практические конференции, посвященные различным земельным вопросам. Так, основные проблемы земельной реформы, практика применения земельного законодательства были освещены на научно-практической конференции Земельное законодательство и практика его применения на современном этапе , организованной Институтом законодательства и сравнительного правоведения при Правительстве Российской Федерации и Государственным университетом по землеустройству осенью 2004 года. Что касается земельной реформы, то на всем ее протяжении предпринимались попытки внесения изменений в действующее законодательство и обеспечения правоприменения во имя поддержания правопорядка. 
Реформирование земельного права необходимо в той связи, что земельные споры являются наиболее распространенной категорией споров. Появляются их новые разновидности. В связи с развернувшимся строительством жилых и нежилых помещений, активизацией деятельности многочисленных строительных компаний резко возросло количество споров по поводу прав на земельные участки под отчуждаемыми строениями, зданиями, сооружениями. Председателем судебного состава Арбитражного суда г. Москвы Зверевой Е.А. высказывалось мнение о том, что договоры по передаче зданий, сооружений, строений должны признаваться незаключенными, если в них не предусматриваются границы земельных участков, права на которые переходят к приобретателю недвижимого имущества. 
Таким образом, земельное законодательство России о собственности на землю пробельно и противоречиво, во многом не может отвечать вопросам современной практической деятельности, в связи с чем в данной области предстоит сделать еще очень многое.[11].

    2.4.Почему не всем доступно приобрести частную собственность в виде ипотеки. 

     Эксперты признали - при нынешних темпах инфляции и отсутствии спроса на ипотечные бумаги на вторичном рынке доступной ипотеки в России не может быть. "По развитию рынка доступного жилья" при Минрегионразвития России. Развитию ипотеки мешает и сложная процедура регистрации ипотечных сделок. Проблема оборачиваемости ипотечных бумаг на вторичном рынке, а также трудности с регистрацией ипотеки в госорганах будут решаться в первую очередь на заседании Общественного совета по жилищной политике при Минрегионразвития. "Развитию дешевой и доступной ипотеки в России мешают два главных фактора - высокая инфляция и отсутствие спроса на ипотечные бумаги на вторичном рынке", - считает Николай Шитов, председатель правления Городского ипотечного банка. По опыту Казахстана, дальше нас продвинувшегося по пути развития ипотечных программ, доступной ипотеки не будет, пока инфляция выше уровня в семь процентов. При нынешних ставках при условии двадцатилетнего кредита квартира дорожает для покупателя в два раза. Очень немногие в России готовы позволить себе роскошь покупать жилье за такие деньги. [12].

     Банки сетуют на высокую стоимость рефинансирования длинных кредитов. Однако в стране до сих пор не создан эффективный механизм свободного оборота ипотечных закладных на вторичном рынке. Облигации АИЖК, выкупающего у банков обязательства по ипотечным займам, могут с 2006 года лишиться государственных гарантий. Соответственно Пенсионный фонд, основной потенциальный инвестор на этом рынке, не сможет вкладывать в них пенсионные накопления граждан.

     В регионах продвижению ипотеки мешает низкий жизненный уровень населения. О каких массовых ипотечных займах может идти речь, если средний уровень зарплат в стране триста долларов, сокрушаются эксперты. "Сейчас есть определенный уровень дохода, до достижения которого брать ипотечный кредит не имеет смысла, - говорит Сергей Лозинский, управляющий партнер консалтинговой компании Bauman Innovation. - Например, в Москве при сегодняшнем уровне цен, если выплачивать за двухкомнатную квартиру менее семьсот долларов в месяц, можно платить по кредиту до конца жизни и не расплатиться". [13].

     Однако если бороться с инфляцией и работать на повышение жизненного уровня населения можно годами, то структурные проблемы ипотеки могут быть решены уже сейчас. В первую очередь, чтобы обеспечить банкам источник длинного и недорогого финансирования ипотечных кредитов, необходимо разрешить Пенсионному фонду вкладываться в ипотечные бумаги, не обеспеченные госгарантиями. Уже в ближайшее время на согласование в правительство будут направлены поправки в законодательство, касающиеся упрощения регистрации сделок с недвижимостью, в том числе ипотеки. Подробные консультации на эту тему ведут с правительственными экспертами АИЖК и Российская гильдия риэлторов. Все экспертные предложения по развитию ипотеки в России будут сведены воедино на заседании Общественного совета по жилищной политике при Минрегионразвития, которое состоится в конце августа. [14]. 
 

2.5. Частная собственность в развитии экономики страны. 

      Становление рыночной экономики в странах, уходящих от социализма с его огосударствлением хозяйственной жизни не случайно оказалось связано с задачей развития частной собственности. Именно она стала основой развития капиталистических отношений, существующих в наши дни на Западе. Традиционно к формам частной собственности относятся в основном индивидуальные или семейные мелкие предприятия, в которых в одном лице соединяются собственник и работник.

      В экономике России мелкая частная собственность появилась первоначально в форме так называемой «индивидуальной трудовой деятельности», затем -- фермерства. В настоящее время большая часть мелких частных предприятий имеет юридическую форму «товариществ с ограниченной ответственностью» (ТОО), формально почти не отличаясь от коллективных предприятий. Обычно эволюция мелкой собственности, основанной на собственном труде, происходила на основе разделения собственника и работника. В России такие формы появились еще в период перестройки в виде так называемых «кооперативов». Члены кооператива выполняли роль собственника или предпринимателя, а основные производственные функции выполняют наемные работники. В частной собственности, образованной в России, можно выделить следующие особенности. Во-первых, ориентация частных собственников и предпринимателей на чиновнично-бюрократическую и полулегальную модель экономического поведения. В наши дни собственник, задавленный непосильными налогами и постоянно сталкивающийся с разного рода бюрократической волокитой в делах, вынужден идти незаконным путем (скрывать налоги, давать взятки государственным чиновникам), чтобы обеспечить свое существование в современной российской экономике.

      Во-вторых, для частного бизнеса в России характерна высокая значимость неформальных социально-экономических связей между различными корпоративными структурами и внутри них. Уровень реальной обособленности и конкурентности этих структур оказывается существенно иным, чем в традиционной рыночной экономике.

      В-третьих, неотъемлемым остается отчуждение работника и остальных граждан от собственности, которая принадлежит частным лицам (в основном номенклатурно-корпоративным и «неформальным» структурам, крупным преступным группировкам, действующих в сфере экономики и предпринимательства, обогатившаяся правительственная верхушка). Влияние этих лиц оказывается существенно выше, чем в условиях развитых капиталистических стран. В нашем случае слабо развиты либо отсутствуют вовсе формы демократического контроля, участие в управлении и т.п.

      Кроме того в рамках частной собственности в России в данный момент отношения отчуждения развиваются не только как экономические, базируются не только на концентрации правомочий в руках определенных частных лиц, но и на различных формах внеэкономического отчуждения, которые сохраняются на базе бюрократической организации экономики прошлого. Эта специфика формирует особый тип частной собственности, характерной для переходной экономики.

      Что касается мелких предприятий, то это зависимый тип мелкой частной собственности. Эта тенденция приобретает весьма специфические и, как правило, уродливые (экономически неэффективные и социально несправедливые) формы в отечественной экономике. [15].

      В современном мире мелкий частный собственник весьма существенно интегрирован (технически, экономически, социально) в общественную экономику. Остро для развития современного мелкого бизнеса является довольно парадоксальная проблема: является ли частный собственник по сути частным собственником?

      Прежде всего частный собственник достаточно ограничен современным производством, процессом возрастания взаимной технологической, экономической и иной взаимосвязи отдельных звеньев производства, основанном на углублении разделения труда, концентрации и кооперации труда и производства. Все это привязывает частного собственника к поставщикам и потребителям. К примеру фермерское хозяйство становится эффективным лишь тогда, когда оно включено в сложную цепочку многих других крупных хозяйственных систем, начиная с производства комбайна и электроэнергии и заканчивая переработкой зерна и системой реализации хлеба, мяса и прочей фермерской продукции. Для мелкого предпринимателя, занятого в других сферах, эта цепочка является почти такой же, на протяжении которой он сталкивается, как правило, с крупными хозяйственными и технологическими системами.

      Более того, в рыночной экономике любой мелкий собственник оказывается достаточно сильно зависимым от системы сложных финансовых и иных экономических взаимоотношений. Он крайне зависим от банка и других финансовых институтов, с которыми имеет дело. А это делает мелкого собственника особенно уязвимым в условиях современной российской действительности, когда финансовая система является крайне неустойчивой, в результате чего постоянно существует опасность разорения. Ярким примером тому может служить недавний экономический кризис в стране, когда множество банков разорились (следовательно, их клиенты, частные собственники, лишились своих капиталов), а те немногие банки, которые уцелели, были вынуждены заморозить счета частных фирм и те оказались полностью недееспособными в условиях кризиса, лишились возможности выполнить свои текущие финансовые обязательства по отношению к другим элементам сложной хозяйственной цепи. Взаимосвязь субъектов рассмотренной выше хозяйственной цепи была нарушена, что привело к дезорганизации, а так же усугублению кризисной ситуации.

      Говоря о мелкой частной собственности необходимо иметь в виду, что здесь лишь весьма условно проявляется обособленность отдельного лица. Если говорить о специфике существующей на данный момент российской экономики, то здесь мелкий собственник, работающий и присваивающий продукт своего труда, зависит, во-первых, от государственных предприятий и, к сожалению, от наследия бюрократической советской системы.  Однако эта зависимость может быть не только отрицательной, но и положительной. Независимо осуществлять весь технологический цикл частный собственник, естественно не может, и здесь роль помощника, с которым он может вступать в кооперацию, волей-неволей должна принадлежать крупным хозяйственным структурам, находящимся до последнего времени в руках государства, или имеющих иную форму собственности (например, акционерное общество со значительной долей государственных средств). Но условием этого позитивного взаимодействия должны стать партнерские отношения мелкого и крупного бизнеса, а не монополистическое давление последнего.

      Во-вторых, для молодой рыночной экономики нашей страны характерна зависимость мелкого частного собственника от поставщиков и потребителей в условиях технологического и экономического монополизма. Эта монопольная зависимость от одного поставщика техники или группы поставщиков, связанных между собой карательными отношениями, становится существенным фактором, характеризующим специфику мелкой частной собственности.

      В-третьих, бюрократическое, формальное ограничение свободы мелкого частного собственника в переходной экономике, пожалуй, наиболее значимо и оказывает наиболее сильное влияние на экономические результаты и эффективность данного вида собственности.  

      В настоящее время отношение к частной собственности и ее месту в экономике у различных ученых сложилось довольно противоречивое. С одной стороны она завоевала достаточное признание в научных кругах. Так, например, кандидат экономических наук В.Г. Холодков в своей статье «Восстановление частной собственности в России» утверждает, что частная собственность обеспечивает сравнительно более высокую эффективность в условиях кризиса в России. Однако другой экономист, Ю. Зарембо в статье «О собственности в современной экономике» пишет следующее: «Частная собственность становится социально излишней, превращаясь в источник социального паразитизма. Именно поэтому реставрация частной собственности приносит отрицательные результаты».