Жилищно-коммунальное хозяйство

     Уделив домам ЖСК и совместным домовладениям более чем достаточно места в настоящей концепции, мы принимаем их за самые низовые и ключевые структуры самоуправления в жилищном секторе. ЖСК, совместные домовладения, собственники индивидуального жилья в городах и городских поселках неизбежно будут создавать многочисленные свои союзы (ассоциации) различного уровня, в т.ч. республиканского. Эти союзы могут образовать федерацию жилищных союзов. Союзами будут необходимые структурные подразделения. И все это может произрасти только снизу и по целесообразности. Так образуется одна ветвь структуры ЖКХ, как система самоуправления в жилищном секторе и одна из составных частей гражданского общества республики.

     Вторая ветвь новой структуры ЖКХ образуется от преобразования нынешних жилищных служб и их вышестоящих организаций-монополистов в подрядные жилищные компании со 100% долей местных властей, со смешанными долями и участием частного капитала и частными жилищными компаниями (вновь образованными, иными существующими строительными и ремонтно-строительными или приватизированными на 100% бывшими государственными жилищными службами). То есть, на рынке услуг для ЖСК и совместных домовладений среди подрядчиков должна появиться сильная конкуренция. И она появится, ибо именно они будут первичными и основными держателями финансовых средств. Вторая ветвь структуры может ограничиться региональным уровнем.

     Третьей ветвью новой структуры ЖКХ станут различные коммунальные и теплоэнергетические предприятия. Они должны быть также преобразованы в соответствии с требованиями рыночных реформ. Их преобразование будет зависеть от их специфики.

     Таким образом, вышеизложенная гора искусственных проблем на пути будущих реформ ЖКХ должна быть разобрана, а они различными методами преодолены. Сегодня же эта гора является препятствием, за которым прячется от людских глаз местная власть со ссылкой на центральную власть как хозяйку горы. Центральная же власть разбирать ее не собирается, поскольку она, как и другие вершины гор ее административного властвования в народном хозяйстве и силовых ведомствах, является опорой существования самой власти.

     1.3 Сущность формирования системы управления кондоминиумами 

     В нашей стране создание товарищества собственников жилья - одна из важнейших задач, решение которой укрепляет права собственности в нашем обществе. Вместе с тем нет достаточного опыта  общественного самоуправления такой формой общественного объединения. Новый Жилищный кодекс РФ наделяет широкими правами владельцев квартир в доме, создающих Товарищество собственников жилья. С введением жилищного кодекса утратил силу Федеральный закон от 15.06.1996г. №72-ФЗ «О товариществах собственников жилья». Кроме того, внесены соответствующие изменения в Земельный кодекс РФ и другие законодательные акты. С 01.01.2007г. преобразованию в товарищества собственников жилья подлежат жилищные или жилищно-строительные кооперативы. По истечению этого срока такие не преобразованные кооперативы подлежат ликвидации в судебном порядке по требованию органа, осуществляющего государственную регистрацию юридических лиц. Земельный участок, на котором находится многоквартирный дом, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений. Если собственники помещений в течение года не выберут способ управления многоквартирным домом в течение одного года с даты введения в действие Жилищного кодекса РФ, орган местного самоуправления проводит открытый конкурс на выбор управляющей организации. Законодательной основой создания товарищества собственников жилья явилась статья 291 ГК РФ, согласно которой собственники квартир для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома, пользования квартирами и их общим имуществом образуют товарищество собственников жилья.

     Основная деятельность ТСЖ не связана с получением прибыли. Оно, прежде всего, является объединением собственников помещений в многоквартирном доме, созданное для совместного управления комплексом недвижимого имущества в таком доме, а также для обеспечения его эксплуатации.

     Понятие товарищества заимствовано из Федерального закона «О товариществах собственников жилья», где под комплексом недвижимого имущества понимался кондоминиум. Кондоминиум - единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах и расположенное на нем жилое здание, иные объектов недвижимости, в котором отдельные части, предназначенные для жилых или иных целей, находятся в собственности граждан, юридических лиц, РФ, субъектов РФ, муниципальных образований (домовладельцев) - частной, государственной, муниципальной и иной формах собственности, а остальные части (общее имущество) находятся в их общей долевой собственности.

     Как известно, приватизация жилого фонда в Татарстане должна проходить в два этапа. На первом этапе граждане приватизируют квартиры, занимаемые в домах государственного жилого фонда, и образуют кондоминиумы. На втором этапе формируется система управления кондоминиумами, владельцы выбирают метод управления, создают ТСЖ.

     Таким образом жилой фонд большей частью находится на балансе государства, которое по-прежнему берет на себя заботу о его содержании и обслуживании. Причинами такого положения экономические и организационные затруднения, которые возникают при попытках собственников зарегистрировать кондоминиум. Затруднения так велики, что Минземимущество РТ призвало преодолевать их совместно ответственным министерствам и главам администраций городов и районов РТ. Предстоит провести инвентаризацию всего жилого фонда республики по количеству приватизированных квартир, определить структуры и конкретные лица, которые будут представлять интересы государства в ТСЖ, порядок их назначения и отчетности. Необходимо также определить механизм включения в состав кондоминиума земельных участков, разработать и утвердить нормативно-правовые акты, регламентирующие порядок и условия передачи. Минземимущество РТ предлагает создать специальный раздел Реестра государственной собственности РТ в виде базы данных, а также организовать регистрацию кондоминиумов в республике по принципу “одного окна”. Понятно, что на все это нужно время.

     Кроме того, по подсчетам Минземимущества РТ, регистрация кондоминиумов при существующих расценках обойдется каждой семье в 1500 рублей, а на регистрацию государственной доли придется выделить из бюджета более 500 тысяч рублей. Много неясного в механизме передачи ТСЖ дотаций на содержание дома, то есть необходимо определить источники средств.

     Скорее всего, будут разработаны формы доверенностей, по которым хозяева приватизированных квартир смогут доверить управление жильем представителям администрации или министерства, которые, в свою очередь, заключат управляющей компанией. Речь в данном случае идет о форме доверительного управления жилым фондом.

     Как записано в Программе реформирования ЖКХ, государство постепенно будет передавать управление жилым фондом в руки частного бизнеса. Год назад в Набережных Челнах в качестве эксперимента 44 процента жилых домов было передано в доверительное управление частным компаниям. Итоги эксперимента показали, что предприниматели лучше справляются с задачами.

     Однако бизнес придет лишь в том случае, если ему это будет выгодно. И здесь, по словам замминистра, возникает очередное препятствие. Проведенный анализ показал, что с учетом степени износа наших жилых домов управляющая компания начнет получать прибыль от своей работы на шестой год. А по Гражданскому кодексу РФ можно отдавать жилье в доверительное управление только на пять лет. Поэтому Минстрою РТ совместно с ЦЭСИ предложено разработать пороговые значения, характеризующие эффективность работы доверительных управляющих и механизм расчета их вознаграждения.

     В итоге Минземимущество РТ разработало проект постановления Кабинета министров РТ “О порядке и условиях приватизации государственного жилого фонда в Республике Татарстан”, в котором будут даны четкие установки по возникающим проблемам. Например, документ предусматривает закрепление за гражданами, приватизирующими жилые помещения, мест общего пользования и инженерно-технических коммуникаций жилого дома на праве общей долевой собственности. Проект постановления передан на согласование в ответственные государственные структуры.

     Статья 4. Жилищный фонд. Находящиеся на территории РСФСР жилые дома, а также жилые помещения в других строениях образуют жилищный фонд.

     В жилищный фонд не входят нежилые помещения в жилых домах, предназначенные для торговых, бытовых и иных нужд непромышленного характера. Комментарий к статье 4

     1. Понятие "жилищный фонд" употребляется в жилищном законодательстве давно. Однако конкретного определения этого понятия в законодательстве не было. Впервые определение понятия "жилищный фонд" было дано в Основах. ЖК установил, что жилищный фонд образуют жилые дома, а также жилые помещения в других строениях. В ст. 7 Кодекса указывается, что жилые дома и жилые помещения предназначаются для постоянного проживания граждан, а также для использования в качестве служебных жилых помещений и общежитий, т.е. и для временного проживания граждан.

     В отличие от ЖК РФ Основы включают в жилищный фонд практически любое пригодное для проживания жилое помещение, в том числе гостиницы - приюты, дома маневренного фонда и т.п. Согласно ст. 1 Основ жилищный фонд - совокупность всех жилых помещений независимо от форм собственности, включая жилые дома, специализированные дома (общежития, гостиницы - приюты, дома маневренного фонда, специальные дома для одиноких и престарелых, дома - интернаты для инвалидов, ветеранов и др.), квартиры, служебные жилые помещения, иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания. В данном случае следует руководствоваться понятием Основ, а не ЖК РФ.

     2. Здесь уместно определиться и с понятием "жилое помещение", поскольку жилищный фонд состоит из жилых помещений. Для этого следует обратиться к ст. 673 ГК РФ, где говорится, что жилым помещением может быть лишь изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома). При этом, как следует из ст. 52 ЖК РФ, не являются самостоятельным предметом договора найма и, следовательно, жилым помещением, подсобные помещения (кухня, коридор и т.п.). Запись "пригодное для постоянного проживания" означает, что жилое помещение должно отвечать требованиям, предусмотренным жилищным законодательством (ст. 38, 40, 41 ЖК РФ), т.е. соответствовать установленным санитарным и техническим требованиям, быть благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта и т.п.

     В создании обществ совладельцев многоквартирных домов заинтересованы, прежде всего, жильцы. Причина проста: объединившись, совладельцы получают возможность самостоятельно управлять своей собственностью, отстаивать свои права и защищать интересы каждого жильца. Создать обществ совладельцев многоквартирных домов можно в доме любой формы собственности силами людей, которые приватизировали, купили квартиру, владеют нежилой площадью либо домом.

     Одна из основных целей образования кондоминимумов - получая качественные услуги, сделать дома комфортными для проживания. Важно и то, что после создания объединения первый капитальный ремонт дома в соответствии с законом должен выполнить его предыдущий владелец.

     Высший орган кондоминиума - общее собрание жильцов. Деятельность общества регламентируется уставом организации. После регистрации сообщество владельцев жилья открывает свой счет в банке, на который будет поступать квартплата от всех его членов. Данные средства могут расходоваться исключительно по усмотрению жильцов дома. Государственные дотации на содержание и обслуживание приватизированных зданий также по закону не отменяются. Какая организация будет обслуживать дом, решает общее собрание жильцов: можно заключить договор с частными предприятиями по бытовому обслуживанию жилого фонда, можно с любым ЖЭКом. С организациями, которые поставляют газ, воду и тепло, занимаются вывозом мусора, кондоминиуму необходимо заключить прямые договоры.

     Кондоминиум - неприбыльная организация, поэтому квартплата членов общества совладельцев многоквартирных домов, поступающая на банковский счет, не облагается налогом на прибыль и добавленную стоимость. У собственников дома появляется чувство хозяина, и им уже становится небезразлично, в каком состоянии находится их дом и как он обслуживается.

     За малообеспеченными гражданами остаются права на государственные субсидии по оплате коммунальных услуг и квартплаты. Владельцы жилья сами определяют и принимают решение, на какие нужды и сколько тратить средств. Они могут контролировать качество выполненных по обслуживанию дома работ, использование квартплаты, расходов на содержание дома, дотаций и субсидий.

     Члены кондоминиума получают право по своему усмотрению использовать нежилые, вспомогательные помещения дома, техническое оборудование, придомовую территорию и получать с этого доход в пользу кондоминиума. Кроме того, за ними остается право продавать, сдавать в наем, завещать свое имущество наследникам.

     По согласию участников кондоминиума малоимущим его членам может быть отменена квартплата, либо они могут отрабатывать ее своим трудом на благо общества совладельцев дома.

     Через кондоминиум легче и эффективнее защищать права жильцов в суде.

     Серьезный ремонт дома (крыш, подъездов, систем отопления, водоснабжения и канализации, электросетей) - дорогое удовольствие, и выполнять его придется за счет жильцов. Качественное обслуживание профессионалов также стоит недешево.

     Увеличение расходов на содержание дома может привести к тому, что квартплату придется повышать.

     Объединение вправе обратиться в суд с иском о взыскании имущества собственников помещений, которые отказываются возместить причиненные убытки, своевременно и в полном объеме уплачивать все установленные законом и уставом кондоминиума платежи, сборы и взносы, а также отчислять средства в резервный и ремонтный фонд. При этом у всех членов общества права и обязанности одинаковые, владеют ли они жилыми или нежилыми помещениями.

     Создание кондоминиума. Инициативная группа в составе не менее трех собственников жилья проводит агитационную работу, составляет списки жильцов, готовит документы, проект устава, учредительное собрание, подыскивает кандидатов в правление общества совладельцев многоквартирных домов.