Виды договоров купли-продажи и их значение в коммерческой деятельности

      Требование  закона об определенности предмета договора продажи недвижимости означает, что продаваемая недвижимость как индивидуально-определенная вещь на момент заключения договора должна существовать реально (физически), а права на нее должны быть зарегистрированы в государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В противном случае договор следует признать незаключенным вследствие отсутствия его предмета (п. 1 ст. 432 Гражданского Кодекса).

      Существенным  условием договора продажи дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, иного жилья, в котором проживают  лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением (п. 1 ст. 558 Гражданского Кодекса).

      Договор продажи жилого помещения подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 558 Гражданского Кодекса). Таким образом, при продаже жилого помещения переход права собственности от продавца к покупателю не регистрируется. Поэтому нормы ст. 551 Гражданского Кодекса по отношению к договорам продажи жилого помещения применяться не могут.

      Передача  жилого помещения, даже оформленная  соответствующим актом, но осуществленная до государственной регистрации  договора продажи жилого помещения, не порождает каких-либо прав покупателя на жилое помещение. Факт заключения договора продажи жилого помещения порождает у его субъектов лишь право на обращение в суд с требованием вынесения решения о регистрации договора продажи жилого помещения в случаях, когда какая-либо сторона уклоняется от этого.

3. Договор продажи предприятия

      По договору продажи предприятия продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс (ст. 132 Гражданского Кодекса), за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам (п. 1 ст. 559 Гражданского Кодекса).

      Выделение договора продажи предприятия в  качестве самостоятельной разновидности договора продажи недвижимости обусловлено особым характером предмета – предприятия как имущественного комплекса. В соответствии с п. 2 ст. 132 Гражданского Кодекса в состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором. Предприятие как особый вид недвижимости рассматривается законом как живое предпринимательское дело – бизнес.

      Любому  организованному предпринимательскому делу – бизнесу присущи:

• статический элемент – обособленный от иного имущества комплекс из материальных и нематериальных составляющих,
• динамический элемент – осуществление планируемых действий;
• цель – производство товаров или оказание услуг;
• продолжительное (постоянное участие) в имущественных отношениях;
• людские ресурсы.

      Поэтому, с одной стороны, «предприятие – это сумма вещей, прав и фактических отношений (возможности, добрая воля), которые через посредство субъекта прав (предпринимателя) связаны в организационное единство»; с другой стороны, «понятие предприятия выходит за рамки понятия обособленного имущества, так как к предприятию относятся также и возможности (клиентура, репутация, секреты предприятия, рынок сбыта, целесообразная организация, реклама и т. п.)». В связи с последним следует отметить, что особым нематериальным элементом предприятия является его фактическое положение на рынке, деловая репутация, сложившиеся коммерческие связи.

      В роли продавца предприятия по общему правилу могут выступать гражданин-предприниматель или юридическое лицо, которым предприятие принадлежит на праве собственности.

      Перед заключением данного договора стороны  должны совершить предварительные действия по удостоверению состава продаваемого предприятия, аудиторскую проверку его деятельности и оценку предприятия как бизнеса. На основании их результатов до подписания договора продажи предприятия должны быть составлены и рассмотрены сторонами акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимою аудитора о составе и стоимости предприятия, а также перечень долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований (п. 2 ст. 561 Гражданского Кодекса), документ об оценке предприятия.

      Удостоверение состава продаваемого предприятия  есть не что иное, как его полная инвентаризация (п. 1 ст. 561 Гражданского Кодекса).

      Предприятие считается переданным со дня подписания передаточного акта обеими сторонами. С этого момента на покупателя переходит риск случайной гибели или случайного повреждения имущества в составе предприятия. В связи с переходом на покупателя указанного риска к нему переходит и право на использование имущества, вошедшего в состав предприятия, в предпринимательских целях. Возникшие в результате этого имущественные приращения войдут в состав переданного предприятия. Последнее положение логически вытекает из правила п. 3 ст. 564 Гражданского Кодекса, согласно которому в случаях, когда договором предусмотрено сохранение за продавцом прав собственности на переданное покупателю предприятие до оплаты предприятия или до наступления иных обстоятельств, покупатель вправе до перехода к нему права собственности распоряжаться имуществом и правами, входящими в состав переданного предприятия в той мере, в какой это необходимо для целей, для которых предприятие было приобретено.

      Право собственности на предприятие переходит  к покупателю с момента государственной регистрации этого права. Если иное не предусмотрено договором продажи предприятия, право собственности на предприятие переходит к покупателю и подлежит государственной регистрации непосредственно после передачи предприятия покупателю (п. 1, 2 ст. 564 Гражданского Кодекса).

4. Договор поставки товаров

      Договором поставки признается такой договор купли-продажи, по которому продавец (поставщик), осуществляющий предпринимательскую деятельность, обязуется передать в обусловленный срок или сроки производимые или закупаемые им товары покупателю для использования в предпринимательской деятельности или в иных целях, не связанных с личным, семейным, домашним и иным подобным использованием (ст. 506 Гражданского Кодекса).

      Договор поставки как вид договора купли-продажи является консенсуальным, возмездным, двусторонним (синаллагматическим) договором.

      Основным смыслом выделения договора поставки в отдельный вид договора купли-продажи следует признать необходимость обеспечения детальной правовой регламентации отношений, складывающихся между профессиональными участниками имущественного оборота. Наиболее оптимален договор поставки, к примеру, для регулирования взаимоотношений между производителями товаров и поставщиками сырья, материалов либо комплектующих изделий; между изготовителями товаров и оптовыми торговыми организациями, специализирующимися на реализации указанных товаров. Данные правоотношения должны отличаться стабильностью и иметь долгосрочный характер. Поэтому в правовом регулировании поставочных отношений преобладающее значение имеют не разовые сделки по передаче товаров, а долгосрочные договорные связи между поставщиками и покупателями.

      Существенным  условием для договоров поставки, предусматривающих поставку товаров в течение всего срока действия договора отдельными партиями, служит период поставки (ст. 508 Гражданского Кодекса), т. е. обусловленные сторонами сроки поставки отдельных партий товаров. Если в договоре периоды поставки не определены, то следует исходить из того, что товары должны поставляться равномерными партиями помесячно. В этом случае периодом поставки будет считаться один месяц. В зависимости от конкретных условий взаимоотношений, наряду с определением периодов поставки, в договоре могут быть установлены график поставки (декадный, суточный и т. п.) и самостоятельная ответственность за его нарушение.

      Товары, поставленные досрочно и принятые покупателем, засчитываются в счет количества товаров, подлежащих поставке в следующем периоде.

      Важное  значение в поставочных отношениях имеет порядок исполнения поставщиком своих обязанностей по поставке товаров покупателю (ст. 509 Гражданского Кодекса). Поставка должна осуществляться путем отгрузки (передачи) товаров покупателю по договору или лицу, указанному в нем в качестве получателя. В случаях, когда договором предусмотрено право покупателя давать поставщику указания об отгрузке товаров конкретным получателям (отгрузочные разнарядки), отгрузка товаров должна производиться поставщиком тем получателям, которые указаны в отгрузочной разнарядке. Содержание отгрузочной разнарядки и сроки ее направления покупателем поставщику определяются договором.

      Покупатель  должен совершить все необходимые  действия, обеспечивающие принятие товаров, поставленных в соответствии с договором. Принятый покупателем (получателем) товар должен быть осмотрен последним в срок, определенный законодательством, договором или обычаями делового оборота. Покупатель (получатель) обязан проверить количество и качество принятых товаров и о выявленных несоответствиях или недостатках письменно уведомить поставщика (ст. 513 Гражданского Кодекса). В случае получения поставленных товаров от транспортной организации покупатель (получатель) должен проверить их соответствие сведениям, указанным в транспортных и сопроводительных документах, а также принять эти товары от транспортной организации с соблюдением правил, предусмотренных законами и иными правовыми актами, регулирующими деятельность транспорта.

      Одним из последствий неисполнения либо ненадлежащего  исполнения договора поставки при определенных условиях может служить реализация соответственно поставщиком или покупателем прав на односторонний отказ от исполнения договора. Это допускается в случае существенного нарушения договора одной из сторон. Статья 523 Гражданского Кодекса называет те нарушения условий договора со стороны, как поставщика, так и покупателя, которые предполагаются существенными и, следовательно, могут служить основанием для отказа контрагента от исполнения договора, т е. для его одностороннего расторжения или изменения.

5. Договор поставки товаров  для государственных  нужд

       Одним из видов купли-продажи является поставка товаров для государственных нужд. Выступая в качестве покупателя товаров, необходимых для удовлетворения потребностей государства, Российская Федерация и ее субъекты действуют как участники гражданско-правовых отношений (ст. 124 Гражданского Кодекса).

      Особенности данных правоотношений вызваны участием в них такого своеобразного субъекта гражданского права, как государство.

      К отношениям по поставке товаров для государственных нужд субсидиарно применяются сначала нормы о договоре поставки товаров (§ 3 гл. 30), а затем (при отсутствии соответствующих специальных правил) общие положения о купле-продаже (§ 1 гл. 30). Но эти отношения в приоритетном перед нормами Гражданского Кодекса о договоре поставки и общими положениями о купле-продаже порядке регулируются специальными законами о поставке товаров для государственных нужд (п. 2 ст. 525 Гражданского Кодекса).

      Поставка  товаров для государственных  нужд должна осуществляться на основе государственного контракта, а также разрабатываемых в соответствии с ним договоров поставки товаров для государственных нужд, заключаемых между организациями – исполнителями заказа для государственных нужд и потребителями выпускаемых товаров (п. 1 ст. 525 Гражданского Кодекса).

      При поставке товаров для государственных  нужд могут использоваться как простая, так и сложная структура договорных связей. В первом случае поставка осуществляется поставщиком (исполнителем) в соответствии с условиями государственного контракта на поставку товаров для государственных нужд непосредственно государственному заказчику либо указанным им получателям без заключения с последними поставщиком (исполнителем) каких-либо договоров на поставку товаров для государственных нужд.

      Во  втором случае (при сложной структуре  договорных связей) государственным контрактом на поставку товаров для государственных нужд предусматривается прикрепление государственным заказчиком поставщика-исполнителя к конкретным покупателям для заключения с ними договоров поставки товаров для государственных нужд на основании извещения о прикреплении, выдаваемого заказчиком. При заключении таких договоров между поставщиком-исполнителем и покупателями согласовываются условия о количестве и качестве товаров, порядке их доставки и принятии покупателем и т. п.

      По  государственному контракту на поставку товаров для государственных  нужд поставщик (исполнитель) обязуется  передать товары государственному заказчику либо по его указанию иному лицу, а государственный заказчик обязуется обеспечить оплату поставленных товаров (ст. 526 Гражданского Кодекса).

      Сторонами государственного контракта на поставку товаров для государственных нужд являются государственный заказчик и поставщик (исполнитель).