• Электромагнитное загрязнение. Изменение электромагнитных свойств среды , в пространстве которой находится объект недвижимости (от линий электропередач, радио и телевидения, работы промышленных установок и т.д.). Эти изменения могут приводить к местным географическим аномалиям и деструкции в тонких биологических структурах, к которым также относится человек. Этот вид загрязнения имеет достаточно многообразующую систему измерений и в этой связи при проведении экологической экспертизы этого вида загрязнения считается возможным лишь качественный анализ его характеристик, т.е. можно ограничиться констатацией его наличия ( либо отсутствия) и приведением перечня основных источников, их мощности, ( например, уровень напряжения тока высоковольтной линии электропередач, мощность радиорелейной установки и т.д.) в зоне поражения рассматриваемого объекта недвижимости.

 

• Радиационное загрязнение. Превышение естественного уровня содержания в среде радиационных веществ, в пространстве которой находится рассматриваемый объект недвижимости. В качестве единицы измерения для этого вида загрязнения используются часовые и осредненные за год уровни радиации (микрорентгены и т.д.). Источники радиации могут быть как внешние, так и внутренние относительно рассматриваемого объекта недвижимости. Внешние — объекты типа АЭС, свалок промышленных отходов, промышленные и научно-исследовательские предприятия, обладающие ядерными установками и т.п., зона радиационного действия которых охватывает и место размещения рассматриваемого объекта недвижимости. Внутренние — наличие загрязненных либо радиационно-небезопасных материалов в зданиях или сооружениях рассматриваемого объекта недвижимости (применение вторичного огнеупорного кирпича в кладке стен, каминов и др., ранее использованного для облицовки металлургических печей, вяжущих материалов, добытых из загрязненных карьеров и т.п.).

4.1.  Методы укрупненных расчетов экономического ущерба  
от загрязнения окружающей среды

4.1.1. Методика «валовых выбросов» для определения экономического ущерба от загрязнения

    Используется  для укрупненных расчетов экономического ущерба от загрязнения атмосферы при оценке недвижимости, когда отсутствуют возможности предварительного определения значений концентраций ингредиентов, а, наоборот, представляется возможность установить валовые выбросы в атмосферу загрязнений по основным источникам загрязнений, расположенных в зоне размещения объекта недвижимости. Рассчитывается суммарный экономический ущерб от загрязнения атмосферы по территории, определяемой как зона активного загрязнения. Зоной активного загрязнения следует считать; для организованных источников загрязнения — круг с центром в точке расположения источника и радиусом 50 Н, (где Н — высота трубы): для автомагистралей — полосу шириной 200 м, центральная ось проходит через ось магистрали. Расчетная формула суммарного экономического ущерба от загрязнения атмосферы по рассматриваемой территории Д_r имеет вид:

Д_r=К_r

  

где К_r — коэффициент экологической ситуации и экологической значимости состояния атмосферного воздуха и почвы территорий экономических районов Российской Федерации;

М_i– масса выброса в атмосферу i-ого ингредиента, т/год;

 — безразмерная поправка, учитывающая структуру факторов  восприятия в зоне активного  загрязнения для i-ого ингредиента;

d_i — удельный ущерб от выбросов 1 т i-ого ингредиента;

f_i -безразмерная поправка, учитывающая характер рассеивания i-ой примеси в атмосфере.

     Коэффициенты  К_i и d_i определяются на основе базовых параметров платы за выбросы в атмосферу загрязняющих веществ от стационарных и передвижных источников, применение которых осуществляется на основе Порядка, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 28 августа 1992 года № 632 и разработанных Министерством охраны окружающей среды и природных ресурсов Российской Федерации, инструктивно-методических документов по взиманию платы за загрязнение окружающей природной среды и Порядка регулирования этих нормативов с учетом изменения уровня цен. Порядок расчета: 

     Определяется  доля площади в зоне активного  загрязнения, занимаемой рассматриваемым объектом недвижимости

= ,  

Где — площадь, занимаемая рассматриваемым j-ым объектом недвижимости

S_r — площадь зоны активного загрязнения ( , где r=50 Н).

     Предполагая, что рассматриваемый j-ый объект недвижимости входит в зону активного загрязнения, величину экономического ущерба от загрязнения атмосферы для i-ого объекта недвижимости рассчитывается по формуле:

 

     Величина  определяет годовой экономический ущерб объекту недвижимости. Если предположить, что нам не известен период эксплуатации объекта недвижимости, динамика изменения показателя в перспективе, но известна ставка капитализации такого рода объектов недвижимости, можно определить приближенно интегральную оценку экономического ущерба от загрязнения атмосферы при эксплуатации объекта недвижимости в зоне активного загрязнения как отношение к ставке капитализации СК:

 

     Представленный  алгоритм расчета оценки экономического ущерба от загрязнения атмосферы позволяет определить лишь достаточно приближенную величину этой оценки и, как правило, ее нижний предел. Для более детализированных расчетов по методике “валовых выбросов” необходимо введение дополнительных эмпирических поправочных коэффициентов. Эти поправочные коэффициенты должны более корректно учитывать географию размещения объектов недвижимости и масштаба антропогенной нагрузки рассматриваемого конкретного объекта недвижимости ( учет плотности застройки рассматриваемой зоны активного загрязнения, координаты размещения рассматриваемого объекта недвижимости, его этажность, плотность использования его площадей, число проживающих или работающих на данном объекте недвижимости и т.д.).

4.1.2. Методика “концентраций” для определения экономического ущерба от загрязнения

     Эта методика позволяет провести расчет оценки экономического ущерба от загрязнения атмосферы для объекта недвижимости при условии достаточной достоверности методов расчета концентраций атмосферы, окружающей рассматриваемый объект недвижимости. При этом предполагается наличие значений удельных ущербов, исходя из среднегодовых этих концентраций.

     Основной  расчетный принцип оценки экономического ущерба ( ) выражается формулой:

 

где: — величина j-го пореципиентного удельного ущерба, наносимого единице расчетных факторов восприятия (1 чел. — для ущербов от ухудшения здоровья проживающих в жилых домах и работающих на соответствующих объектах недвижимости и для объектов недвижимости жилищно-коммунального хозяйства, торговли, сферы услуг; 1 га — для ущербов сельскому и лесному хозяйству; 1 млн. руб. основных фондов для ущерба объектам недвижимости промышленности) при среднегодовой концентрации Х_i соответствующего i-го ингредиента. Значение удельных ущербов некоторых ингредиентов приводятся в табл. 10,11,12,13;

R_ij — количество единиц факторов восприятия, попадающих в зону загрязнения (человек населения, гектаров угодий, млн. руб. основных фондов);

К_r — коэффициент, учитывающий региональные особенности территории страны, для которой выполняются расчеты.

5. Методика  экономической оценки по видам воздействия на окружающую среду

     В вопросе об экономической оценке ущербов, причиняемых загрязнением окружающей среды, нам необходимо рассмотреть  методические вопросы экономической оценки ущербов: от загрязнения окружающей среды в целом, от загрязнения атмосферного воздуха, водоемов, загрязнения окружающей среды физическими факторами, загрязнения земель, ущерба биоресурсам.

     В самом общем плане методические вопросы экономической оценки ущербов от загрязнения окружающей среды можно свести к денежной оценке негативных изменений в широком спектре последствий:  

1. Социальными ущербами (ухудшения здоровья человека, вынужденного дышать загрязненным воздухом, пить воду, содержащую вредные примеси и есть продукты, "обогащенные" нитратами; изменение возможностей развития и воспитания личности вследствие исчезновения привычного ландшафта и природы, а также исторических и культурных памятников, несших информацию о национальной культуре);

 

2. Экологическими ущербами (необратимые разрушения уникальных экосистем, исчезновение видов, генетические потери и так далее);

 

3. Экономическими ущербами (изменение полезности окружающей среды вследствие ее загрязнения). Экономическая оценка ущерба от загрязнения окружающей природной среды складывается из следующих затрат:

 

• дополнительных  затрат общества в связи с изменениями  в окружающей природной среде;
• затрат на возвращение окружающей природной среды в прежнее состояние;
• дополнительных затрат будущего общества в связи с безвозвратным изъятием части дефицитных ресурсов.

 

     Такой подход (учет большего качества элементов) оценки ущерба требует огромного  количества информации и не применяется на практике. В существующих методиках используется подход, основанный на упрощенной процедуре, базирующийся на приведении различных примесей к "монозагрязнителю", т.е. агрегированному виду.

1. Экономическая оценка ущерба от загрязнения  земель

     Ущерб от ухудшения и разрушения почв и  земель под воздействием антропогенных факторов выражается прежде всего в деградации почв и земель, загрязнении земель химическими веществами. Например, имеет место загрязнение почвенного покрова ртутью (с ядохимикатами и отходами промышленных предприятий), свинцом (при выплавке свинца и от автотранспорта), железом, медью, цинком, марганцем, никелем, алюминием и другими металлами (вблизи крупных центров черной и цветной металлургии), радиоктивными элементами, стойкими органическими соединениями, применяемыми в качестве ядохимикатов.

     Очень быстро идет процесс захламления  несакционированными свалками (особенно в пригородных зонах), другими видами отходов.

     Высокое и чрезвычайно опасное загрязнение  почв химическими веществами и отходами вызывает необходимость выявления прежде всего ареалов и степени загрязнения земель, а вслед за этим экономической оценки величины ущерба от загрязнения.

     В этом направлении в России ведутся  интенсивные исследования. Ниже предлагается одна из формул экономической оценки величины ущерба от деградации почв и земель.

     Узем = Нс ∙ Ś ∙ Кэ ∙ Кос 

  где Нс - норматив стоимости земель, тыс. руб./га;

    Ś - площадь почв и земель, деградировавших  в отчетном периоде времени, га;

    Кэ - коэффициент экологической ситуации  и экологической значимости территории;

  Кос - коэффициент для особо охраняемых территорий.  

     Для особо охраняемых территорий коэффициенты (Кос) устанавлены от 3 до 1,0 в зависимости от назначения территории.

     Экономическая оценка ущерба от загрязнения земель химическими веществами проводится по формуле:

     Узем = (Нс Śi Кэ Ко) Кхим

где Śi - площадь земель, загрязненных химическим веществом i - го вида в отчетном году, га;

Кхим - повышающий коэффициент при загрязнении  земель несколькими (n) химическими веществами.

Кхим = (1+ 0,2 (n - 1) при n ≤ 10 ;

3 при  n > 10  

     Экономическая оценка ущерба от захламления земель несанкционированными свалками производится по формуле:

     Узем = (Нс Si Кэ Ко)

где Si - площадь земель, захламленных в отчетном периоде отходами i-го вида, га.

2. Экономическая оценка ущерба от загрязнения  атмосферного воздуха  и водоемов

     Экономический ущерб от загрязнения атмосферы складывается из затрат вследствие роста заболеваемости, увеличения количества ремонтов основных фондов, уменьшения срока их службы (ускорение коррозии металла), снижения продуктивности сельскохозяйственных угодий, уменьшения продуктивности лесов и так далее. Данный подход требует большого количества первичной информации, но более точно определяет объем экономического ущерба. На практике обычно пользуются методом укрупненной оценки экономического ущерба (метод расчета по "монозагрязнителю"), который дает приблизительную оценку, но может быть ориентирован для решения общих задач. Для определения экономического ущерба от загрязнения атмосферы экономистами-экологами предлагаются разные формулы, одна из которых приводится ниже: