Принципы земельного права

№5. Принципы земельного права.

Принципы земельного права как  отрасли права представляют собой  «микросхему» данной отрасли, отражают систему земельного права. В силу этого принципы земельного права  можно классифицировать как общеправовые (конституционные), принципы Общей части  земельного права и принципы его  Особенной части.  

 К общеправовым принципам относятся: признание, соблюдение и зашита прав граждан, включая права на землю, как обязанность государства (ст. 2 Конституции РФ); юридическое равенство граждан в получении (приобретении) прав на землю (доступа к земле); принцип свободного выбора гражданами прав на землю и обязанности государства, органов местного самоуправления по обеспечению земельных прав граждан объединений; принцип гуманизма; принцип законности в земельных отношениях; принцип интернационализма, имеющий международную и национальную стороны; принцип стимулирования рационального использования земли ее пользователями; принцип субъективного вменения, т.е. применение земельно-правовой ответственности за виновные земельные правонарушения, др.   

 Отраслевые принципы земельного права обусловлены особым характером регулируемых общественных земельных отношений, которые в свою очередь определены спецификой регулируемого объекта земельного фонда Российской Федерации, состоящего из разных по своему правовому режиму отдельных категорий земель. Эта специфика породила принципы, которые можно разделить на две части: относящиеся к Общей части земельного права и относящиеся к Особенной части. В основу деления полжены уникальные свойства, присущие земле как специфическому объекту.   

 Принципы, присущие Общей части  земельного права: 

1.  Учет значения земли как основы жизни и деятельности человека. 

2.   Приоритет интересов народов, населяющих данную территорию, и защиты прав человека. Этот принцип выражается в том, что:   

» земля - основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории (ст. 9 Конституции РФ);   

» каждый житель России является «собственником» этого природного дара (ч. 1 ст. 36 Конституции РФ);   

» приобретение земельных участков в собственность осуществляется лишь в порядке, предусмотренном законом;   

» в интересах охраны здоровья человека устанавливается право каждого гражданина Российской Федерации на благоприятную окружающую среду (ст. 42 Конституции РФ);   

» не  допускается   отказ   в  предоставлении  в  собственность   гражданам  юридическим   лицам   земельных   участков,   находящихся   в   государственной   или муниципальной собственности, для строительства (п. 4 ст. 28 ЗК РФ);   

» участие граждан и общественных организаций (объединений) в решении вопросов, касающихся их прав на землю, означающее, что граждане Российской Федерации, общественные организации (объединения) имеют право принимать участие в подготовке решений, реализация которых может оказать воздействие на состояние земель при их использовании и охране, а органы государственной власти, органы местного самоуправления, субъекты хозяйственной и иной деятельности обязаны обеспечить возможность    такого    участия    в    порядке    и    формах,    которые    установлены законодательством.   

 3. Целевое использования земель. Целевое назначение земель – установленные законодательством порядок, условия, предел эксплуатации (использования) для конкретных целей в соответствии с категориями земель.  

 Целевое назначение и правовой  режим основных категорий земель  определяются федеральными законами, законами субъектов РФ и отражаются  в градостроительной и землеустроительной  документации.  

 Принцип целевого использования  земель выражается в том, что:  

= земли России подразделяются  на семь категорий по их  целевому назначению; 

= внутри категорий земель происходит  подразделение их по угодьям, (земли сельскохозяйственного назначения  подразделяются на пахотные, пастбищные, сенокосные и др.; земли поселений  — на земли застройки, общего  пользования, сельскохозяйственного  использования и т.п., земли природоохранного  назначения включают в себя  земли заказников, земли лесов,  выполняющих защитные функции,  и т.п.; 

= земельная территория, ее организация  обязательны для собственников  земли, землевладельцев, землепользователей  и арендаторов; 

= устанавливаются дополнительные  правила, возникающие из соседства  режимов землепользователей. Законом  устанавливаются разные сервитута,  а также водоохранные зоны  рек и водоемов, границы которых  закрепляются на местности. Земельные  участки в пределах зон у  собственников земли, землевладельцев,  землепользователей и арендаторов  не изымаются. Пользование этими  земельными участками осуществляется  с соблюдением установленного  на них режима.  

 Категория земель указывается:   

› в постановлениях органов исполнительной власти и решениях органов местного самоуправления о предоставлении (передаче) земельных участков или об установлении особых правовых режимов использования земель особо охраняемых территорий и земель иного назначения;   

› свидетельствах, договорах и иных документах, удостоверяющих права на землю;  

› документах государственного земельного кадастра;   

› документах государственной регистрации.  

 Реализация этого принципа  обеспечивается ст. 27, 30—32, 79, 94, 101 ЗК  РФ и специальным федеральным  законом.

4. Устойчивость прав на землю. Право на землю всех пользователей землей является конституционным правом, защищается и гарантируется ст. 2 Конституции РФ.  

 Гарантии стабильности прав  на землю выражаются в следующем:   

◊ гражданам гарантируется право на получение земельных участков и на судебное обжалование отказа в предоставлении этих участков;  

◊ в законе дан исчерпывающий перечень оснований изъятия земельных участков у собственника, землевладельца, землепользователя и арендатора;  

◊ свобода хозяйственной деятельности гарантируется определенным перечнем прав и обязанностей по хозяйственной эксплуатации земель, закреплением положений о недопустимости вмешательства государства и его органов в деятельность предприятия без законных оснований, под страхом возмещения убытков, причиненных таким вмешательством.  

 5. Равенство всех форм земельной собственности  и хозяйственной эксплуатации угодий выражается: 

 а) в отсутствии господства  каких-либо форм собственности  или хозяйствования над другими.   

 В Конституции РФ и федеральном  законодательстве установлено разграничение  государственной собственности  на землю на собственность  Российской Федерации, собственность  субъектов РФ и собственность  муниципальных образований. 

 б) в выравнивании способов  хозяйственной эксплуатации земель  путем освобождения от платы  за землю лиц, осваивающих ее  или восстанавливающих нарушенные  не по их вине угодья, установлении  дифференцированных земельных налогов  в зависимости от качества  угодий.  

 6. Платное использование земель, являющийся обязательным условием их эффективной эксплуатации.  

 Формами платы являются: земельный  налог (до введения в действие  налога на недвижимость), арендная  плата и нормативная цена земли.  Собственники земли, землевладельцы  и землепользователи (кроме арендаторов,  с которых взимается арендная  плата) облагаются ежегодным земельным  налогом. Нормативная цена земли  устанавливается для обеспечения экономического регулирования отношений при передаче земли в собственность гражданам, определении общей долевой собственности на землю, передаче ее по наследству, дарении, путем получения банковского кредита под залог земельного участка и в других случаях.   

 Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.  

 Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных п. 3 ст. 65 ЗК РФ. Порядок проведения государственной кадастровой оценки земель устанавливается Правительством РФ.  

 В случаях определения рыночной  стоимости земельного участка  кадастровая стоимость земельного  участка устанавливается в процентах  от нее (ст. 66 ЗК РФ «Оценка  земли»).  

 Оценка земельных ресурсов — определение кадастровой стоимости земельных участков на рентной основе с учетом плодородия почв, природных и экономических условий, местонахождения земельных участков в соответствии с зонированием и районированием земель.  

 Введение единого налога  на недвижимость власти обосновывают  тем, что это будет способствовать  развитию рынка недвижимости  и особенно земельного рынка,  более эффективному использованию  как зданий и помещений, так  и земельных участков. Поэтому  во всем мире этот налог  считается наиболее собираемым  и одним из самых стабильных.   

 Особенностью принципа платности  использования земель является  то, что платежи за землю направляются  на финансирование мероприятий  по охране и повышению плодородия  земель, ведение государственного  земельного кадастра, землеустройства,  мониторинга земель, территориального  планирования и государственного  контроля за использованием и  охраной земель.  

 Постановлением Правительства  РФ от 15.03.1997 № 319 «О порядке  определения нормативной цены  земли» установлена нормативная  цена земли. Она не должна  превышать 75% уровня рыночной  цены на типичные земельные  участки соответствующего целевого  назначения.  

 Нормативная стоимость — это расчетная стоимость земельного участка определенного качества и местоположения, определяется исходя из потенциального дохода от использования земельного участка за расчетный срок окупаемости.  

Кадастровая стоимость — стоимость земельного участка, установленная на основании государственной кадастровой оценки земель и используемая для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных федеральными законами. Порядок проведения кадастровой оценки земель устанавливается Правительством РФ.  

 Рыночная стоимость — стоимость земельного участка, устанавливаемая в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость земельного участка устанавливается в процентах от его рыночной стоимости. Рыночная стоимость земли рассчитывается исходя из средней цены на продаваемые земельные участки за истекший год.  

 Арендная плата — плата за аренду земельного участка или земельной доли, устанавливаемая сторонами арендного договора.  

 Фиксированная арендная плата — арендная плата, устанавливаемая Правительством РФ, субъектом РФ или органом местного самоуправления за аренду соответственно государственных или муниципальных земель с учетом размера средней арендной платы и рыночной стоимости на земельные участки, сложившихся за истекший год.  

 7. Рациональное использование земель, выражающийся в их эффективной эксплуатации при одновременном повышении качества. Содержание данного принципа различно для различных категорий земель.

8. Комплексный подход в использовании земель обусловлен тем, что земля неразрывно связана со всеми другими объектами природы и человеческой деятельностью.   

 Этот принцип выражается  в том, что:  

› при решении вопросов предоставления, передачи продажи) земли в собственность,  землевладение,  землепользование или  в   аренду:   учитываются экологические, экономические и социальные последствия такого отвода, перспективы использования данной территории и ее недр;  

› деятельность всякого пользователя земли, нарушающая установленный законом режим природопользования, может быть приостановлена в порядке, определенном законодательством, до устранения допущенных нарушений.  

 9. Плановость в использовании земель. Соблюдение его необходимо для правильной организации хозяйственной эксплуатации земель и их охраны.  

 Планирование осуществляют: 

 а)  органы местного самоуправления (местная администрация), которые обязаны планировать использование земли, разрабатывать программы по рациональному их использованию, повышению плодородия почв, охране земельных ресурсов в комплексе с другими природоохранными мероприятиями; 

 б) землепользователи, землевладельцы, собственники и другие субъекты  земельных правоотношений, ведущие  хозяйствование на земле, поскольку  каждое предприятие обязано планировать  свою деятельность; 

 в) землеустроительные органы, обязанные разрабатывать программы  и схемы использования и охраны  земельных ресурсов и схемы  землеустройства.  

 10. Подконтрольности государству использования и охраны земель: 

 - соблюдение земельного законодательства подконтрольно государству в отношении всех субъектов земельных правоотношений;  

- установлена специальная процедура, в рамках которой осуществляется государственный земельный контроль;