Сущность и понятие ипотечного кредитования

  Сущность и понятие  ипотечного кредитования

Широкое использование  кредита является необходимым условием нормального функционирования экономики  любого государства и невозможно без серьёзного обеспечения интересов  кредитора. Наиболее эффективно эти  интересы могут быть защищены посредством  использования сторонами залога недвижимости (ипотеки), поскольку:

• ь недвижимость сравнительно мало подвержена риску гибели или внезапного исчезновения, а её наличие легко проверяется;
• ь недвижимость обладает осложнённой оборотоспособностью (связанной с необходимостью регистрации сделок с ней в государственных органах), что позволяет кредитору легко проконтролировать либо вообще запретить её отчуждение;
• ь стоимость недвижимости имеет тенденцию к постоянному росту, что даёт кредитору гарантии полного погашения задолженности;
• ь высокая стоимость недвижимости и риск её потери являются мощным стимулом, побуждающим должника к точному и своевременному исполнению своих обязательств.

Ипотека - это предоставление ссуды под залог недвижимости.

К недвижимому имуществу, которое является предметом ипотечного обязательства, относятся земельные  участки, участки недр, обособленные водные объекты, леса, многолетние насаждения, здания, сооружения и всё, что прочно связано с землёй, т.е. объекты, перемещение  которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

В залог не принимаются  особо охраняемые земельные участки, муниципальное и государственное  имущество, а также имущество, в  отношении которого факт приватизации признан недействительным.

Но наибольший интерес  представляет ипотечное кредитование жилья, т.к. жильё в рыночной экономике - наиболее представительный индикатор  роста, отражающий динамику развития различных  секторов экономики и уверенность  населения в своем будущем, в  будущем страны в целом.

В настоящее время  в стране созданы все предпосылки, как на федеральном, так и региональном уровнях для начала реализации системы  ипотечного жилищного кредитования:

ь приватизировано 55% жилья, что составляет около 1 миллиарда квадратных метров жилого фонда общей стоимости не менее 300 миллиардов долларов, и создает основу формирующегося вторичного рынка жилья;

ь приняты Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)", закладывающие правовую базу для функционирования системы ипотечного кредитования;

ь Федеральной комиссией по рынку ценных бумаг с участием Госстроя России начата работа по разработке стандартов эмиссии долгосрочных ипотечных ценных бумаг;

ь законодательно оформлена деятельность всех профессиональных субъектов ипотечного рынка (оценочных, риэлторских, страховых компаний).

При ипотечном кредитовании займы предоставляются на длительный срок, который растягивает погашение  кредита во времени, уменьшая, таким  образом, размер ежемесячных выплат. При этом купленное жилье служит в качестве обеспечения займа (залога) и в случае неуплаты займа собственность  изымается банком и продается, чтобы  полностью расплатиться за кредит.

Основные участники  ипотечного кредитования:

ь заемщики - физические и юридические лица, обратившиеся за получением ипотечного кредита, квалифицированные кредитором как надёжные и платёжеспособные и, на основании этого, получившие ипотечный кредит, добровольно предоставляющие уже имеющееся у них собственности и/или приобретаемое на средства кредита жильё в залог и способные внести авансовые платежи при приобретении жилья;

ь кредиторы - банки и другие финансовые кредитные учреждения, предоставляющие ипотечные кредиты заемщикам на основании оценки их кредитоспособности и осуществляющие последующее обслуживание данных ипотечных кредитов

ь продавцы жилья -- физические и юридические лица, продающие собственное жильё или жильё, принадлежащее другим физическим и юридическим лицам по их поручению;

ь риэлторские организации - лицензированные продавцы жилья, осуществляющие продажу жилья по поручению других участников рынка, из собственных жилищных фондов, а также участвующие в организации и проведении торгов по реализации жилья, на которое наложено взыскание;

ь страховые компании - лицензированные страховые компании, осуществляющие страхование заложенного жилья, страхование жизни и трудоспособности заёмщика и страхование гражданско-правовой ответственности участников ипотечного рынка;

ь оценочные агентства - лицензированные страховые компании, осуществляющие независимую профессиональную оценку жилых помещений, являющихся предметом залога при ипотеке;

ь операторы вторичного ипотечного рынка - юридические лица, осуществляющие выкуп ипотечных кредитов у первичных кредиторов и выпускающие на их основании ценные бумаги;

ь инвесторы - юридические и физические лица, приобретающие ценные бумаги операторов вторичного ипотечного рынка (в основном институциональные инвесторы - пенсионные фонда, страховые компании);

ь Правительство - регулирует первичный и вторичный ипотечные рынки, предоставляет поручительства инвесторам по ценным бумагам, участвует в управлении операторов вторичного ипотечного рынка.

Первичный рынок  определяется взаимодействием заемщика и банка, а его инструментами  являются собственно ипотечные кредиты. Цепочка банк -- посредник -- инвестор составляет содержание вторичного ипотечного рынка, инструментами которого являются ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами.       1) Журнал "Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование", №4, декабрь, 2007 год 

  Понятие и сущность  ипотеки 

Ипотека - это одна из форм имущественного обеспечения  обязательства должника, при которой  недвижимое имущество остается в  собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним  своего обязательства приобретает  право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества. Обязательство  должника может быть не только банковским, но и обязательством, основанным на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда и т.п. Иванов, В.В. Ипотечное кредитование. - М.: Юность, 2005. - С. 15 - 17. 

Принципы ипотеки: 

- гласность, или  публичность - доступ каждого  заинтересованного лица к информации, содержащейся в ипотечной книге; 

- специальность - возможность установления ипотеки  только к определенной недвижимости  и в определенном объеме; 

- достоверность - записи в публичных книгах  означают, что в отношении данного  имущества нет иных прав и  правовых ограничений, кроме обозначенных; 

- старшинство - преимущество  одного закладного права перед  другим в зависимости от времени  внесения его в ипотечную книгу; 

- бесповоротность  - ипотека прекращается лишь в  случаях, прямо предусмотренных  в законе или договоре; неприменимости  погасительной давности к занесенным  в ипотечную книгу правам. 

Существует следующая  классификация ипотечных кредитов: 

1. По объекту недвижимости: земельные участки, предприятия,  жилые дома, квартиры и части  жилых домов и квартир, дачи, садовые дома, объекты незавершенного  строительства. 

2. По целям кредитования: приобретение готового жилья  в многоквартирном доме либо  отдельного дома на одну или  несколько семей в качестве  основного или дополнительного  места жительства, приобретение дома для сезонного проживания, дачи, садовых домиков с участками земли. 

3. По виду кредитора:  банковские, небанковские. 

4. По виду заемщиков  как субъектов кредитования :застройщики и строители, будущий владелец жилья. 

5. По способу рефинансирования: выпуск ипотечных облигаций, предварительные  накопления заемщиков, государственные  субсидии и др. 

6. По способу амортизации  долга: постоянный ипотечный кредит, кредит с переменными выплатами,  кредит с единовременным погашением. 

7. По виду процентной  ставки. 

8. По возможности  досрочного погашения. 

9. По степени обеспеченности. 

Наибольший интерес  представляет ипотечное кредитование жилья, т.к. жильё в рыночной экономике - наиболее представительный индикатор  роста, отражающий динамику развития различных  секторов экономики и уверенность  населения в своем будущем, в  будущем страны в целом. Киселев, А.А. Понятие и виды ипотеки // Нотариус. - 2005. - №1. - С.46-50. 

Основные участники  ипотечного кредитования: 

Заемщики - физические и юридические лица, обратившиеся за получением ипотечного кредита, квалифицированные  кредитором как надёжные и платёжеспособные и, на основании этого, получившие ипотечный  кредит; 

Кредиторы - банки  и другие финансовые кредитные учреждения, предоставляющие ипотечные кредиты  заемщикам на основании оценки их кредитоспособности и осуществляющие последующее обслуживание данных ипотечных  кредитов; 

Продавцы жилья - физические и юридические лица, продающие  собственное жильё или жильё, принадлежащее другим физическим и  юридическим лицам по их поручению; 

Страховые компании - лицензированные страховые компании, осуществляющие страхование заложенного  жилья, страхование жизни и трудоспособности заёмщика и страхование гражданско-правовой ответственности участников ипотечного рынка; 

Оценочные агентства - лицензированные страховые компании, осуществляющие независимую профессиональную оценку жилых помещений, являющихся предметом залога при ипотеке; 

Инвесторы - юридические  и физические лица, приобретающие  ценные бумаги операторов вторичного ипотечного рынка (в основном институциональные  инвесторы - пенсионные фонда, страховые  компании); 

Правительство - регулирует первичный и вторичный ипотечные  рынки, предоставляет поручительства инвесторам по ценным бумагам, участвует  в управлении операторов вторичного ипотечного рынка. 

В качестве предмета ипотеки может выступать любое  недвижимое имущество, которое может  находиться в гражданском обороте  и имеется возможность его  отчуждения. В соответствии с п. 1 ст. 5 Закона «Об ипотеке» в отношении  отдельных видов недвижимого  имущества установлен различный  правовой режим, требующий тщательного  учета. Цылигина, Г.А. Ипотека: жилье в кредит. - М.: Экономика, 2005. - С. 65 - 66. 

В сущности, первичный  рынок ипотечных кредитов - сегмент  ипотечного рынка, непосредственно  охватывающий всю совокупность деятельности кредиторов и должников, вступающих между собой в соответствующие  обязательственные отношения, при  которых должник (залогодатель) в  качестве способа обеспечения обязательства  предоставляет, а кредитор (залогодержатель) принимает в залог недвижимое имущество. 

Вторичный рынок  ипотечных кредитов - сегмент ипотечного рынка, в котором происходит формирование совокупного кредитного портфеля ипотечной  системы за счет трансформации персонифицированных прав по кредитным обязательствам и договорам об ипотеке (закладных) в обезличенные доходные бумаги (облигации) и размещение их среди долгосрочных инвесторов. Вторичный рынок является связующим звеном между инвесторами и кредиторами на первичном ипотечном рынке, обеспечивая аккумуляцию денежных средств инвесторов и направляя финансовые потоки (через выпуск облигаций и их размещение на фондовом рынке) в ипотечные кредиты. При этом важной задачей вторичного рынка является предоставление инвестору дополнительных гарантий в отношении вложенных им средств.