Ринок іпотечних кредитів

Модель іпотечного ринку можна будувати виходячи зі схем іпотечного кредитування: це буде або однорівневий іпотечний ринок, або дворівневий Розглянемо модель дворівневого іпотечного ринку, яка залучає більше число учасників і складніша в організації, але більш ефективно діє.

Іпотечний ринок представлений трьома взаємозв'язаними ринками: 1. Ринок іпотечних кредитів (первинний іпотечний ринок) охоплює сферу діяльності кредитора та позичальника, між якими виникають зобов'язання, визначені договором іпотечного кредитування. Учасниками первинного ринку виступають громадяни й іпотечні банки, іпотечні компанії та інші установи, що надають громадянам кредити під заставу нерухомості (рис. 22.6). Якщо кредитором є банк, то для нього важлива можливість відновлення кредитних ресурсів, які він може видавати у вигляді нових довгострокових іпотечних кредитів черговим позичальникам (для вирішення цього завдання організовується вторинний іпотечний ринок).

Рис. 22.6 Ринок іпотечних кредитів

В межах ринку іпотечних кредитів термін «іпотека» означає заставу об'єкта нерухомості з метою отримання іпотечного кредиту, при цьому об'єкт нерухомості, як правило, залишається у власності позичальника та у разі неплатоспроможності заставника вимоги кредитора погашаються з виручки від продажу цього об'єкта нерухомості або шляхом його переходу у власність кредитора.

Таким чином, первинний ринок є частиною іпотечного ринку, яка охоплює всю сукупність діяльності заставодержателів (кредиторів) і заставників (позичальників), які вступають у відповідні зобов'язальні відносини.

2. Ринок іпотечних цінних паперів (вторинний іпотечний ринок).

На цьому ринку здійснюється продаж застав за вже наданими іпотечними кредитами. Організація, що надала кредит під заставу об'єктів нерухомості, випускає цінні папери, забезпечені заставами, й пізніше продає їх іншим інвесторам.

Таким чином, на вторинному іпотечному ринку відбувається формування сукупного кредитного портфеля іпотечної системи за рахунок трансформації прав за зобов'язаннями і договорами про іпотеку (застав) у знеособлені цінні папери і розміщення їх серед довгострокових інвесторів. На ринку іпотечних цінних паперів «іпотека» розглядається вже як застава, що засвідчує права заставодержателя на об'єкт нерухомості, і вільно обертається на ринку.

Вторинний іпотечний ринок зв'язує позичальника і кредитора на первинному іпотечному ринку, забезпечуючи акумуляцію грошових коштів і направляючи фінансові потоки в іпотечні кредити.

Щоб іпотечні цінні папери могли отримати правовий статус обігу на іпотечному ринку, вони повинні відповідати таким вимогам:

• обертатися (здатність купувати і продаватися на ринку нерухомості).

Будучи оборотоздатним цінним папером, застава передається через

здійснення чергового передавального напису (потрібна лише подальша

державна реєстрація передачі);

• доступність для цивільного обороту (можливість бути об'єктом операцій

з нерухомістю);

• стандартність (форми і зміст);

• документальність (наявність всіх передбачених законодавством

реквізитів);

• регулювання і визнання державою;

• ліквідність.

Ринок іпотечних цінних паперів теж ділиться на первинний і вторинний.

На первинному ринку - здійснюється початкове розміщення іпотечних цінних паперів серед кредиторів. Економічна сторона виникнення застав, забезпечених нерухомістю, пов'язана із створенням умов надання значному числу інвесторів можливості отримання дешевих і довгострокових кредитів під заставу іпотечних цінних паперів і надання майнових прав на нерухомість. Особливостями таких цінних паперів слід вважати: перетворення майнових прав на нерухомість заставника в ліквідну (грошову) форму; можливість їх використовування як заставу під іпотечний кредит.

Загальна схема організації роботи з випуску іпотечних облігацій виглядає таким чином:

1. Емітент формує пул застав.

2. Емітент оформляє бланковий передавальний напис на заставі, після чого

передає всі документи по пулу іпотек депозитарію для перевірки, сертифікації і

подальшого зберігання протягом всього терміну дії пулу. Висновок по перевірці

депозитарію передає іпотечному агентству, що діє в рамках даної схеми (або

емітенту). Емітент також направляє пакет документів для оформлення гарантії

(список іпотечних позик, що становлять пул; проспект емісії цінних паперів;

висновок документального хранителя по позиках) на розгляд і затвердження в

агентство з іпотечного кредитування.

3. Агентство іпотечного кредитування перевіряє отримані документи і, якщо

вони відповідають необхідним критеріям, перекладає право вимоги за іпотекою,

що становить пул, на себе і видає гарантію на цінні папери, що випускаються

При цьому емітент зобов'язаний обслуговувати пул, для чого агентство укладає з ним договір на обслуговування і довіреність.

4. Емітент публікує проспект емісії і розміщує цінні папери. У разі розміщення в реєстрі, що веде реєстратор, відкриваються рахунки власників із зарахуванням на них цінних паперів.

5. В ході дії пулу емітент веде обслуговування іпотеки, що становить пул,

облік і контроль платежів, позичальників, акумулює такі платежі, переоформляє

застави, іпотечні договори.

6. Всі платежі від позичальників по іпотеці перераховуються на спеціальні рахунки, списання з яких проводяться в строго визначених випадках: на оплату гарантій агентства по іпотечному кредитуванню, для компенсації послуг, задіяних у схемі учасників і на виплату відсотків і основної суми боргу за облігаціями.

Така схема випуску облігацій припускає передачу прав вимоги за іпотечними кредитами від емітента до агентства іпотечного кредитування на весь час дії пулу. В договорі може бути закріплено право агентства повернути емітенту застави від пулу у разі неплатоспроможності позичальників за іпотекою. При цьому агентство наділяє емітента повноваженнями обслуговування іпотечних кредитів, що становлять пул, на підставі агентської угоди.

Вторинний ринок іпотечних цінних паперів — це ринок, на якому відбувається їх оборот. Вторинний ринок не збільшує вартості залучених фінансових ресурсів, але створює механізм їх ліквідності і попит на іпотечні цінні папери. Стимулювання операцій на вторинному ринку припускає такі дії кредиторів, як видача поручительств за позичальників за кредитами, що переуступаються і довірче управління: правами вимоги за іпотечними кредитами.

3. Ринок нерухомості. На цьому ринку відбуваються операції з конкретними об'єктами, зокрема купівля-продаж об'єктів нерухомості, подальша застава яких забезпечує подальше функціонування первинного і вторинного іпотечних ринків (рис. 22.7).

Розглянемо взаємодію первинного і вторинного іпотечних ринків, а також ринку нерухомості. Потенційний позичальник звертається до іпотечного банку за кредитом. У клієнта є певні вимоги до об'єкта нерухомості. На підставі наданої позичальником і перевіреної співробітниками банку інформації про доходи робиться попередній розрахунок максимально доступної суми кредиту і графіка щомісячних платежів, проводиться підбір об'єкта нерухомості. У разі ухвалення банком позитивного рішення про видачу кредиту:

Рис.22.7 Ринок нерухомості

Між банком і позичальником укладається кредитний договір, а потім

договір купівлі-продажу об'єкта нерухомості.

2. Між банком і позичальником укладається договір іпотечного кредитування.

3. Позичальник страхує власне життя, об'єкт нерухомості і право власності на

нього.

Іпотечне агентство також може, проводити розрахунок суми кредиту і платежів, аналізувати можливість придбання позичальником об'єкта нерухомості. В цьому випадку кредитний договір і договір іпотечного кредитування також укладаються з банком, але після закінчення деякого часу агентство викупає дану заставу і виводить її на рівень ринку іпотечних цінних паперів.

Таким чином, банк створює первинний ринок цінних паперів. Він може зберігати видані застави у власному портфелі цінних паперів або продати їх іншим інвесторам. При цьому інвестори створюють вторинний ринок застав. Купуючи застави, інвестори забезпечують банки додатковими грошовими коштами для надання нових кредитів. Працюючі на вторинному ринку компанії також можуть зберігати іпотечні кредити у власному інвестиційному портфелі або випускати цінні папери, забезпечені заставами.

Покупцями вказаних цінних паперів можуть виступати комерційні банки,

інвестиційні і пенсійні фундації, компанії страховок. При цьому емітент таких

цінних паперів гарантує їх утримувачам своєчасні щомісячні виплати відсотків і

основної частини боргу. . '

Коли банки надають громадянам нові кредити під заставу об'єктів нерухомості, спираючись на фінансові ресурси, мобілізовані на вторинному ринку, цикл повторюється.

Таким чином, за умови взаємодії всіх указаних вище ринків відбувається повний життєвий цикл іпотечної застави, а ринок нерухомості є стартовою точкою іпотеки, оскільки саме на ньому відбувається вкладення грошових коштів, що закладаються згодом у об'єкт нерухомості.

Для вдосконалення системи іпотечного ринку в Україні необхідно:

- створення дієвих механізмів взаємодії всіх учасників регіональних

іпотечних ринків через їх об'єднання в рамках некомерційних організацій;

- реалізація бюджетної політики, направленої на стимулювання

активності всіх учасників іпотечного ринку;

- вдосконалення правової і нормативної бази на регіональному рівні і

надання підтримки, а в необхідних випадках — ініціатива регіонів для

вдосконалення правової і нормативної бази федерального рівня;

- створення механізмів взаємодії регіональних іпотечних ринків.

ПРАВОВИЙ РЕЖИМ ІПОТЕЧНИХ ЦІННИХ ПАПЕРІВ

Аналізуючи чинне законодавство, авторка розглядає правовий режим іпотечних цінних паперів, особливу увагу приділяє правовому регулюванню чотирьох їх видів, а саме: іпотечних облігацій, іпотечних сертифікатів, заставних та сертифікатів ФОН (фонду операцій з нерухомістю); вказує на наявність суперечностей між нормами деяких нормативно-правових актів, пропонуючи їх усунути шляхом внесення змін до законодавства.

Ключові слова: правове регулювання, іпотечні цінні папери, іпотечні облігації, іпотечні сертифікати, заставна.

Постановка проблеми. Поступово в Україні формуються умови для повноцінного функціонування ринку іпотечних інструментів (тобто механізму іпотечного кредитування) – іпотечних цінних паперів. Основне завдання, яке покликані виконувати іпотечні цінні папери, – рефінансування довгострокових іпотечних кредитів. Цей інструмент не тільки сприяє залученню ресурсів для кредитування, а й забезпечує взаємодію суб’єктів іпотечного кредитування, а саме кредиторів, позичальників, фінансових посередників та інвесторів, тобто формує цілісність системи іпотечного кредитування. Залучення кредитних ресурсів для довгострокового іпотечного кредитування є на сьогодні однією з головних проблем у розвитку системи іпотечного кредитування. Жоден комерційний банк не в змозі формувати кредитний портфель довгострокових кредитів, спираючись на короткострокові джерела. Забезпечені нерухомістю цінні папери (облігації) є унікальним інструментом, характерним саме для іпотечного ринку. Він дає змогу використовувати, по-перше, переваги фінансового ринку – це ліквідність, можливість продажу, передачі чи застави цінних паперів, а по-друге, наявність фактично двох рівнів застави за ними, зокрема у вигляді нерухомості, яка є одним із найліквідніших видів застав [1, c. 78–79].

Стан дослідження. Дослідження правового регулювання іпотечних цінних паперів як важливого інструменту здійснення іпотечного кредитування суттєво активізувалося, починаючи з моменту прийняття основних нормативно-правових актів, що стали базовими і заклали підґрунтя для функціонування системи іпотечного кредитування за допомогою випуску іпотечних цінних паперів. Цій проблематиці приділили увагу багато українських науковців. З-поміж них слід виділити публікації, авторами яких є Л.А. Клюско, К.Г. Отченаш, В.А. Кудрявцев, Е.В. Кудрявцева, А.Т. Євтух, В.І. Савич. Безумовно, в їх працях не вичерпується обсяг правового регулювання, тому-то на основі аналітичного розгляду вже існуючих досліджень спробуємо глибше проаналізувати теоретичні та практичні проблеми правового регулювання іпотечних цінних паперів та запропонувати своє бачення їх розв’язання. Саме це і є метою цієї розвідки.

Виклад основних положень. Найбільш узагальнено іпотечні цінні папери, які в англомовній літературі називаються МВS (Mortgage-Backed Securities), являють собою права вимог за іпотечними кредитами, забезпеченими заставою об’єктів нерухомості [2, с. 6–7].

Закон України «Про цінні папери та фондовий ринок» вiд 23.02.2006 №3480-IV виділяє іпотечні цінні папери як групу цінних паперів, зокрема у п. 3 ч. 5 ст. 3 цього Закону міститься визначення: «іпотечні цінні папери – цінні папери, випуск яких забезпечено іпотечним покриттям (іпотечним пулом) та які посвідчують право власників на отримання від емітента належних їм коштів». До іпотечних цінних паперів належать: а) іпотечні облігації; б) іпотечні сертифікати; в) заставні; г) сертифікати ФОН.

В Україні іпотечні цінні папери з’явилися після прийняття і введення в дію низки законодавчих актів, зокрема Законів України «Про іпотеку», «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати» та «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю». А саме Закон України «Про іпотеку» передбачив новий вид цінних паперів – заставні та обумовив їх обіг, форму та зміст. Згідно зі ст. 20 цього Закону, «заставна – це борговий цінний папір, який засвідчує безумовне право власника на отримання від боржника виконання за основним зобов’язанням, за умови, що воно підлягає виконанню у грошовій формі, а в разі невиконання основного зобов’язання – право звернути стягнення на предмет іпотеки». Заставна, як зазначає Д. Журавльов, являє собою «глобально новий інститут і новий вид цінних паперів» і «може впливати на ринок цінних паперів і надати йому нових обертів», створюючи реальні можливості іпотекодержателю (власнику заставної) рефінансування власної діяльності [3, c. 98–99].