Оценка собственности

Содержание

 

1. Задачи, структура и содержание  отчета об оценке  собственности......3

2. Определение рыночной стоимости акции..............................................10

3. Задача..........................................................................................................11

Список литературы........................................................................................12

 

 

 

1. Задачи, структура и содержание  отчета об оценке  собственности

 

При написании отчета об оценке перед оценщиком стоят  следующие основные задачи.

Во-первых, нужно изложить логику анализа.

Во-вторых, в отчете следует  зафиксировать все важные моменты  оценки.

В-третьих, отчет должен привести читателя к заключению, которое  сделал оценщик.

Необходимо, чтобы отчет  удовлетворял данным задачам, поэтому  к нему предъявляются следующие  важнейшие требования.

Для того, чтобы отчет легко воспринимался пользователями информации, он должен быть логичен.

Изложение каждой следующей  проблемы должно вытекать из предыдущего  материала, выводы разных разделов должны дополнять друг друга и «работать» на общее заключение.

Восприятие материала  отчета заметно облегчается, если последний хорошо структурирован, достаточно подробен и содержит необходимую информацию, подтверждаемую документами. Вместе с тем нельзя отягощать отчет несущественными данными. Восприятие отчета во многом определяет стиль, которым он написан. а это зависит от того, кто будет потребителем отчета. Так как потребителями услуг оценщика являются люди, незнакомые с терминологией оценки, поэтому профессиональные термины должны объясняться.

Отчет составляется таким  образом, чтобы его потребитель  при желании мог повторить  анализ, проведенный оценщиком, и  сделать аналогичное заключение.

В отчете должно содержаться  описание оцениваемого объекта, указаны  его названия и точный адрес. Юридические  права и ограничения, связанные  с данной собственностью, а также  физическое состояние объекта и  его стоимостные характеристики.

Кроме того, в отчете должна быть приведена четкая формулировка цели оценки, обоснование использования  того или иного вида стоимости, дата, на которую произведена оценка.

Если имеются какие-либо ограничивающие условия, применительно  к выводам отчета, то их обязательно  необходимо указать. Примерами таких  ограничений может быть написание  предварительного или частичного отчета.

Важный момент отчета —  обоснование выбора тех или иных методов оценки.

Оценку должен проводить  независимый оценщик, поэтому в  отчете необходимо указание на отсутствие личной заинтересованности оценщика в  оцениваемом объекте и в величине его рыночной стоимости.

Немаловажным моментом отчета является наличие в нем  подписей всех лиц, проводивших оценку, и указание на то, что они согласны с ее результатами. Если же один из оценщиков, принимавших участие в работе, не согласен с некоторыми или всеми  выводами, содержащимися в отчете, то он должен включить в него свое личное мнение по тем или иным вопросам оценки данного объекта.

Независимо от целей  оценки, структура отчета достаточно единообразна. В основу его структуры  положен принцип «от общего к  частному».

Основные разделы отчета:

1. Введение.

2. Общеэкономический раздел.

3. Краткая характеристика  отрасли.

4. Краткая характеристика  предприятия (фирмы).

5. Анализ финансового  состояния.

6. Методы оценки.

7. Выводы и предложения.

8. Общее заключение по  оценке

В зависимости от целей  оценки и специфики объекта в  структуру отчета могут быть внесены  некоторые изменения. Например, в  самостоятельный раздел может быть выделен анализ данных по предприятиям-аналогам. Если для оценки предприятия важна общеэкономическая ситуация в стране или регионе, то им можно посвятить специальные разделы.

Анализ финансового состояния  может войти в раздел, в котором  дается характеристика предприятия.

Остановимся более подробно на содержании основных разделов отчета.

Отчет начинается с краткого вступительного раздела — введения, в котором излагается суть задания  на оценку, указываются используемые источники информации, дается краткое  описание предприятия и его капитала; уточняется вид стоимости, который  следует определить в процессе оценки; указываются методы оценки, примененные  в данном отчете; приводится итоговый вывод.

При изложении задания  указывается, какая оценочная фирма  и кем была нанята, дата, на которую  действительна оценка, и цель оценки.

После описания оценочного задания целесообразно разместить обобщенный список используемых источников информации. Это могут быть финансовые отчеты предприятия, его контракты и договора, источники данных по предприятиям-аналогам и т. д.

Обязательно указывается, проводилась ли аудиторская проверка, какие объекты предприятия посещались оценщиком. Можно указать, у кого брались интервью для сбора данных по оцениваемому предприятию.

Во введении желательно описать, что производит оцениваемое  предприятие, где оно расположено, каким капиталом располагает  и как последний распределяется.

Далее указывается стандарт стоимости, который будет использоваться в оценке исходя из ее цели. Полезно  дать определение используемого  вида стоимости.

Во введении также кратко излагается, какие методы оценки были использованы и, наконец, приводится вывод  о величине стоимости оцениваемого предприятия.

Для прогнозирования перспектив развития предприятия полезен раздел, в котором приводятся общеэкономические  или региональные данные, а также  раздел, анализирующий ситуацию в  отрасли.

В общеэкономическом разделе  должны приводиться лишь те данные по ситуации в стране или регионе, которые непосредственно влияют на развитие предприятия. Эти же данные могут быть приведены в разделе, посвященном методам оценки при  прогнозировании доходов и расходов предприятия. В таком случае данный раздел отдельно не выделяется.

Раздел, посвященный характеристике отрасли, должен познакомить потребителя  отчета с особенностями отрасли, ее положением в настоящее время  и в будущем.

Основное внимание уделяется  характеристике рынков сбыта и факторам, влияющим на спрос. В разделе также  приводится информация о конкуренции  в отрасли и положении оцениваемого предприятия относительно основных конкурентов.

Главной целью раздела, посвященного характеристике предприятия, является выявление его особенностей и их влияния на рыночную стоимость.

Основные вопросы, рассматриваемые  в данном разделе: предыстория предприятия, перечень выпускаемых товаров и  услуг, условия сбыта, наличие поставщиков, персонала, менеджмент, прошлые сделки с его акциями.

При знакомстве с предысторией читатель получает информацию о том, когда была создана оцениваемая  фирма, какие изменения (например, в  названии, месторасположении, направлениях деятельности) имели место. Полезно  указать на то, какое имущество  находится в собственности предприятия, а какое арендуется и на каких  условиях.

Приводятся также данные о площади, занимаемой каждым производственным объектом. Если компания имеет дочерние фирмы, то дается информация об их организационной  форме, процентной доле материнской  компании в ее капитале и т. д.

Основная группа вопросов, раскрываемая в данном разделе, касается текущей деятельности предприятия.

Во-первых, указывается, какую  продукцию производит данное предприятие и какие услуги оно оказывает; выделяются основные ведущие виды продукции или услуг и показывается их процентное соотношение.

Во-вторых, для прогнозирования  будущих доходов предприятия  важна информация о его рынках сбыта и о том, какое место  оно там занимает, об основных потребителях его продукции и их финансовом положении.

В-третьих, необходимо дать информацию о системе снабжения  и основных поставщиках.

В-четвертых, в этом разделе  приводятся данные о численности  персонала предприятия, указывается, сколько человек занято постоянно, а сколько временно или сезонно.

Полезно привести данные о  квалификации кадров и их текучести.

В-пятых, обязательно дается информация о состоянии управления на оцениваемом предприятии. Эти  данные могут быть приведены в  виде списка ключевых руководителей  с пояснениями о их образовании и карьере.

Если имели место сделки с акциями оцениваемого предприятия, то в данном разделе приводится их описание. При этом отмечается, насколько  переход акций от одного собственника к другому отражал их реальную рыночную стоимость.

Заканчивается данный раздел обобщением факторов, которые, на взгляд оценщика, оказывают положительное  и отрицательное влияние на стоимость  предприятия.

Одним из основных разделов отчета является раздел, посвященный  анализу финансового состояния  оцениваемого предприятия. Этот раздел обеспечивает подготовку информации для  всех трех подходов к оценке: доходного, затратного и рыночного.

В данном разделе анализируются  бухгалтерские балансы и отчеты о финансовых результатах предприятия  за ряд предшествующих лет, рассчитываются важнейшие финансовые показатели.

Если в бухгалтерскую  отчетность вносятся определенные поправки, то это указывается в отчете.

При анализе финансового  состояния предприятия и прогнозировании  его изменения рассчитывается несколько  групп финансовых показателей: показатели ликвидности, структуры капитала, оборачиваемости  и рентабельности).

Сравнения могут проводиться  по изменяющимся во времени показателям  самого оцениваемого предприятия (для  выявления тенденций в его  развитии), между оцениваемым предприятием и среднеотраслевыми показателями, между оцениваемым предприятием и предприятиями-аналогами.

В отчете дается анализ этих показателей, сам же расчет может  приводиться в приложении. Очень  важно в отчете прокомментировать, как влияет уровень тех или  иных финансовых показателей оцениваемого предприятия на величину его рыночной стоимости. Данные выводы можно поместить  в заключение по данному разделу.

Заключительный раздел отчета посвящен методам оценки, которые  применялись для оценки данного  предприятия. Раздел начинается с обоснования  выбора тех или иных методов оценки анализируемого предприятия. После  этого излагается логика оценки данного  предприятия выбранными методами.

При этом указываются по возможности источники используемой информации. Это, например, относится  к информации, на основе которой  была рассчитана ставка капитализации  или ставка дисконта. Обосновывается выбор той или иной величины мультипликатора, внесение поправок на контрольный или  неконтрольный характер, поправок на ликвидность. Доказывается их необходимость  и размер.

Завершается данный раздел заключением о величине стоимости  оцениваемого предприятия. Обычно бывает удобно свести показатели стоимости, полученные разными подходами в табличную  форму, придать им определенные веса и на этой основе вынести заключение о величине стоимости.

 

 

2. Определение рыночной стоимости акции

 

Определение рыночной стоимости  акции - это цена, по которой данный объект может быть продан на рынке.

 Определение рыночной  стоимости акции – это, по  сути, определение стоимости бизнеса,  точнее, той его доли, которая  приходится на оцениваемый пакет  акций.

 Выбор метода определения  рыночной стоимости акции зависит  от того, котируется ли на фондовом  рынке данная акция. Если оцениваемая  акция котируется, то для оценки  необходимо рассчитать средневзвешенную  ее котировку на дату определения  стоимости. Если же оцениваемые  акции не обращаются на торговых  площадках, то процесс определения  рыночной стоимости акции значительно  усложняется.

 Основой для определения  рыночной стоимости акции служит  определение их стоимости как  финансового инструмента, который  способен приносить прибыль его  владельцу. К таким способам  извлечения прибыли можно отнести:  получение дивидендов а также рост оценки акции.

Таким образом, определение  рыночной стоимости акции может  осуществляться по таким показателям:

- рынок капитала;

- чистые активы;

- дивиденды.

 Одними из наиболее  важных характеристик, которые  определяют рыночную стоимость  акции, является его размер, ликвидность  и степень контроля. Наивысшей  ликвидностью могут обладать  только акции открытых акционерных  обществ. Соответственно наименьшей  ликвидностью – акции закрытых  акционерных обществ, которые  не присутствуют в открытом  обороте.