Ипотечный кредит и его перспективы развития в Белоруси

                 P t = R ´   , (1.2)

                                               r

где P t - баланс долга на конец t-го периода;

R - размер ежемесячного взноса;

t - оставшееся число платежей (количество месяцев) до окончания кредитного срока;

r - процентная ставка по кредиту за месяц.

Модификацией  стандартного аннуитетного кредита с ежемесячными платежами является ипотечный кредит с двухнедельной периодичностью платежей, который позволяет сократить срок кредита и общую сумму процентных платежей.

Вторая  группа кредитов - ипотечные кредиты с переменными выплатами - подразделяется на две подгруппы: кредиты, размеры платежей по которым определяются сразу при заключении кредитного договора, и кредиты с альтернативными инструментами ипотечного кредитования, использующие индексирующие коэффициенты.

Среди кредитов второй группы наиболее распространенными  являются кредиты с переменной процентной ставкой, кредиты с фиксированной  выплатой основной суммы долга, кредиты  с «шаровым» платежом, ипотека  с ростом платежей, индексируемые  кредиты.

В условиях нестабильной экономики наиболее приемлем кредит с переменной процентной ставкой. В его основе лежит пересмотр  процентной ставки в зависимости  от изменения ситуации на финансовом рынке, то есть в соответствии с изменением стоимости привлекаемых ресурсов. Изначально расчеты проводятся по формуле стандартного аннуитетного ипотечного кредита. Полученная таким образом сумма платежа действует до пересмотра процентной ставки. Затем аналогичный расчет, учитывающий новую процентную ставку, делается на оставшийся срок кредита и так далее для каждого периода кредита, характеризующегося переменной ставкой.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2 РАЗВИТИЕ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТА В РЕСПУБЛИКЕ БЕЛАРУСЬ

 

 

 

2.1 Развитие рынка ипотечного кредитования в Республике Беларусь

 

 

Ипотечное кредитование - один из наиболее приемлемых институтов решения проблемы финансирования жилищного строительства в Республике Беларусь.

По словам заместителя председателя правления Национального банка Беларуси Василия Матюшевского, ипотека - это неотъемлемый атрибут цивилизованного государства, локомотив его экономического развития. Вместе с тем, учитывая специфику белорусских условий нужно отработать наиболее оптимальный вариант развития данного вида кредитования. В связи с этим Национальный банк стремится создать определенный фундамент для развития ипотеки. Как подчеркнул В. Матюшевский, «мы пытаемся стимулировать склонность населения к сбережению, их средства являются одним из источников для ипотечного кредитования». Однако этот источник не может играть исключительную роль в развитии ипотеки. Необходимо искать другие способы финансирования данного вида кредитов» [6].

Национальный  банк планирует принимать специальные решения, которые будут способствовать развитию института ипотеки. Для этого многие юридические аспекты должны быть четко прописаны на уровне государства, считает В. Матюшевский. Кроме того, необходимо создать определенные специализированные институты и субъекты, которые будут осуществлять деятельность в сфере ипотечного кредитования (бюро кредитной информации, ипотечные банки). Не менее важно также ориентировать население на использование данного вида кредитов.

Среди проблем  заместитель председателя правления  Нац.банка также назвал нехватку долгосрочных ресурсов, которые банки могли бы трансформировать для развития ипотечного кредитования. Наряду с обеспечением стабильности белорусского рубля стоит задача сократить уровень инфляции и снизить процентные ставки на финансовом рынке. Все это позволит создать основу для привлечения долгосрочных сбережений в развитие ипотеки. Кроме того, необходимо добиться, чтобы сама экономика начала генерировать долгосрочные ресурсы.

В Беларуси отсутствует механизм привлечения долгосрочных ресурсов за счет выпуска ипотечных ценных бумаг с целью рефинансирования выданных кредитов. В этой связи Национальный банк Беларуси подготовил соответствующие предложения, которые в настоящий момент рассматриваются правительством. Такие ценные бумаги могут выпускаться как самими банками, так и специализированными учреждениями. А чтобы инвесторам было выгодно вкладывать средства в эти ценные бумаги, в Беларуси необходимо создать соответствующую инфраструктуру и приемлемое налогообложение. Отсутствие механизма выпуска таких ценных бумаг в значительной степени связано с действующим порядком налогообложения доходов от операций с негосударственными ценными бумагами - доходы по ним облагаются по ставке 30% для банков и 40% - для остальных инвесторов. Поэтому, на первоначальном этапе необходимо создать благоприятные условия, чтобы инвестор пришел на рынок ипотечного кредитования. Кроме того, ипотечные облигации для населения могут быть альтернативой вложений в валютные операции, доходность которых сейчас снижается, и депозиты.

По мнению руководства Национального банка Беларуси , необходимо предусмотреть дополнительные меры, которые повысят привлекательность ипотечных облигаций. Поскольку существует две разновидности жилищного кредитования - кредит строительной организации (или оптовому покупателю жилья) и кредит физическим лицам, можно использовать две схемы ипотечного финансирования.

Первая  схема предполагает, что банк за счет своих ресурсов выдает кредиты  строительным организациям (или оптовым  покупателям жилья) и, сформировав  необходимый по объему пул, эмитирует  ипотечные облигации. Данные ипотечные  облигации размещаются на рынке  для резидентов и нерезидентов. Вторая схема предусматривает, что банк за счет своих ресурсов выдает кредиты  физическим лицам для строительства  или покупки жилья и, сформировав  необходимый по объему пул, эмитирует  ипотечные облигации. Данные ипотечные  облигации также размещаются  на рынке для резидентов и нерезидентов. Для развития в Беларуси жилищного кредитования необходимо использование обеих схем в определенной пропорции [6].

В Беларуси Концепция создания системы ипотечного жилищного кредитования намечает те необходимые ступеньки развития, через которые должна пройти законодательная база для развития ипотеки. Однако, данный процесс в Беларуси идет достаточно медленно. При этом одной из основных нерешенных проблем в данном вопросе остается невозможность сформировать качественный залог по ипотечным кредитам, так как отсутствует возможность обратить взыскание на заложенное имущество по причине ограниченности права собственности на землю и невозможности выселения несостоятельного заемщика из заложенного жилья.

В целом, как отметили эксперты МФК, в целях  создания в Беларуси успешно функционирующей  системы ипотечного кредитования следует  пересмотреть порядок налогообложения  доходов владельцев жилья (для их легализации), привлекать больше частного капитала в банковскую системы Беларуси, повышая тем самым конкуренцию  на данном рынке, найти источники  долгосрочных ресурсов для ипотечного кредитования. Кроме того, необходимо в ближайшее время создать законодательную базу для ипотеки, а также новые и приватизированные строительные компании, внедрить новые технологии градоустройства [6].

 

 

 

2.2 Нормативно-правовая  база ипотечного кредитования  в Республике Беларусь

 

 

В настоящее  время в Республике Беларусь существует целый комплекс нормативных правовых актов, регулирующих правоотношения по ипотеке. Среди них можно выделить такие как Гражданский кодекс Республики Беларусь (далее – ГК РБ), Закон Республики Беларусь от 24.11.1993 «О залоге», Указ Президента Республики Беларусь от 12.01.2007 № 20 «Об особенностях передачи земельных участков, находящихся в частной собственности в ипотеку для получения банковского кредита», Указ Президента Республики Беларусь от 7 декабря 1999 г . № 718 «Об утверждении перечня банков, которые могут быть залогополучателями земельных участков, находящихся в собственности юридических и физических лиц, при выдаче кредитов этим лицам».

Отдельные вопросы правового регулирования  ипотеки содержатся в таких нормативных  правовых актах как Указ Президента Республики Беларусь от 14.09.2006 № 575 «О порядке  распоряжения государственным имуществом», Указ Президента Республики Беларусь от 13.10.2006 № 615 «Об оценочной деятельности в Республике Беларусь», Гражданский  процессуальный кодекс Республики Беларусь, Закон Республики Беларусь от 22.07.2002 «О государственной регистрации  недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним», постановление Президиума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 04.04.2007 № 26 «О некоторых вопросах обращения взыскания на заложенное имущество» и другие.

20 июня  2008 г. Президентом Республики Беларусь подписан Закон № 345-З «Об ипотеке» (далее - Закон). Текст Закона опубликован в газете "Звязда" от 25-26 июня 2008 г. № 117-118. Закон вступил в силу через 6 месяцев после его официального опубликования.

Закон уделяет  большое внимание содержанию договора об ипотеке, учитывая его значимость для разрешения споров между сторонами  и дальнейшего возможного обращения  взыскания на предмет залога, обеспечивающего  обязательства по кредитным договорам, договорам займа, купли-продажи, аренды, подряда и прочим договорам, в  том числе из причинения вреда. В  таком договоре указывается имущество, которое рассматривается в качестве предмета ипотеки, его наименование, место нахождения, описание, стоимость, право, на основании которого оно  принадлежит залогодателю, и наименование организации по государственной  регистрации, осуществившей его  регистрацию. При удостоверении  права залогодержателя бездокументарной закладной в договоре об ипотеке  указываются реквизиты его счета "депо". В качестве дополнительных условий в такой договор включаются условия выплаты расходов по задолженности  залогодателя по платежам в бюджет или иным обязательным платежам, связанным  с имуществом, являющимся предметом  ипотеки. Ипотекой также обеспечиваются расходы залогодержателя на содержание и охрану предмета ипотеки, если такие  условия заложены в договор. Из ипотеки  будут возмещены и расходы  по обеспечению взыскания на имущество, в том числе по его реализации, если иные условия не будет предусмотрены  договором. В договоре об ипотеке  необходимо отражать и судьбу полученных в результате использования имущества, являющегося предметом ипотеки, плодов, продукции и доходов.

Предметом договора об ипотеке могут быть и  такие вопросы, как право на обращение  взыскания на имущество, являющееся предметом ипотеки, заложенное для  обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами. Если особенности  обращения взыскания на такое  имущество стороны не отражают в  договоре, будет применено общее  правило, в соответствии с которым  при систематическом нарушении  сроков внесения платежей (более трех раз в течение одного календарного года) обращение взыскания на заложенное имущество является допустимым до истечения срока ипотеки.

Закон рассчитан  на применение к правоотношениям, которые  возникнут после его вступления в силу. Ранее заключенные договоры ипотеки действуют на условиях, предусмотренных  в них, и не подлежат принудительному  изменению в соответствии с вновь  установленными правилами.

В заключении хотелось бы отметить, что  принятие Закона РБ «Об ипотеке», безусловно, носит положительный характер. С  его принятием в Республике Беларусь была проведена определенная систематизация норм, регулирующих правоотношения по поводу залога недвижимого имущества. Вместе с тем, анализ норм Закона РБ «Об ипотеке» позволяет сделать  вывод о том, что еще существует достаточное поле деятельности для  совершенствования правового регулирования  вопросов ипотеки.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3 НАПРАВЛЕНИЯ  СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ РЫНКА ИПОТЕЧНОГО  КРЕДИТОВАНИЯ В РЕСПУБЛИКЕ БЕЛАРУСЬ

 

 

 

Назовем несколько обстоятельств, преграждающих развитие ипотеки в Республике Беларусь:

- это  высокая стоимость жилья и  одновременно низкая платежеспособность  потенциальных заемщиков. Сегодня  цена квадратного метра превышает  среднюю зарплату по стране  примерно в четыре раза, в то  время как в западных странах  нормой считается возможность  купить за месячную заплату  один квадратный метр жилья;

- высокие  процентные ставки по жилищным  кредитам. Ежемесячные платежи по  погашению долга велики, на их  выплату не хватило бы дохода  от сдачи квартиры, если рассматривать  аренду как источник погашения  по кредиту. А ведь в большинстве  стран с развитой ипотекой  процентные ставки по кредитам  колеблются около 6% годовых;

- отсутствие  подменного фонда жилья. Зачастую нужно вначале продать свою квартиру и выплатить так называемый взнос собственными средствами, а уже затем построить (или купить) новую, ипотечную;

- отсутствует вторичный рынок закладных [2].

Для того, чтобы устранить эти препятствия, необходимо будет в дополнение к уже принятому Закону «Об ипотеке» внести целый ряд изменений в законодательство. Основные барьеры на пути развития ипотеки в Беларуси – высокие процентные ставки и небольшие сроки выдаваемых кредитов – могут быть сняты в результате появления вторичного рынка закладных и снижения для банков рисков, связанных с невозможностью обращения взыскания на заложенное имущество.

Несмотря  на то, что отдельные банки Республики Беларусь выдают кредиты на финансирование недвижимости под ее залог, такие  кредиты вряд ли можно считать  ипотечными в классическом понимании.

Срок, на который выдаются рассматриваемые  кредиты, не превышает 20 лет, а в большинстве  банков он и того меньше – от 10 до 15 лет. Процентными ставками кредиты  на недвижимость также мало похожи на ипотечные. К тому же размер кредита ограничивается суммой, равной в лучшем случае 90% стоимости приобретаемой недвижимости.