Ипотечные банки и их операции

Рисунок 1. – Динамика изменения структуры пассивов ОАО Банка

«ВТБ24» за 2008-2010 год

Данные таблицы 2 и рисунка 1 свидетельствуют о том, что важнейшую роль в источниках средств банка играют привлеченные средства, данная тенденция прослеживается на протяжении всего анализируемого периода с 2008 г. по 2010 г. Доля данного источника возрастает как в абсолютном, так и в долевом соотношении.

Данная тенденция является положительной, так как привлеченные средства являются менее дорогими по сравнению с заемными средствами, так как в данном случае инициатором для размещения средств в банке являются вкладчики, кредиторы.

Доля собственных средств банка в финансировании активных операций банка невысока от 20,16 в 2008 г. до 12,08 в 2010 г., однако, данная ситуация вполне заурядна ведь в банковской практике существует правило: собственные средства составляют от 10 до 20% в общем объеме средств.

В 2010 г. в структуре источников появляются заемные средства, они наиболее дорогие среди возможных источников, на привлечение заемных средств банк идет при наличии следующих возможных условий: нехватка ликвидных средств, возможность разместить заемные средства под более высокие проценты.

Однако, для анализа ликвидной позиции банка, следует уточнить, за счет каких именно источников осуществляется привлечение средств.

Структура привлеченных средств ОАО Банка «ВТБ24» представлена в таблице 3.

Таблица 3. – Структура привлеченных средств ОАО Банка «ВТБ24» 2008-2010 г. (тыс. руб.)

Данные таблицы 3 свидетельствуют о том, что основным видом привлеченных средств ОАО Банка «ВТБ24» являются остатки на расчетных и текущих счетах клиентов, которые соответственно составили на 01/01/2009 – 35895 тысяч рублей, на 01/01/2010 – 80998 тысяч рублей, на 01/01/2011 – 114425 тысяч рублей, их доля соответственно составляла 46%, 36% и 28% в общей сумме привлеченных средств. Остатки на расчетных и текущих счетах являются наиболее привлекательными и наименее затратными в структуре обязательств кредитной организации. Привлекательность их состоит в том, что эти счета являются основными для клиента, через них проходит весь его оборот по притоку и оттоку средств. Если банк располагает достаточно солидной клиентской базой, то есть имеет большой объем расчетных и текущих счетов, то при всей неопределенности, изменении остатков на этих счетах в целом можно выявить минимальный неснижаемый их уровень по совокупности открытых клиентам счетов.

Следующей важной статьей привлечения денежных средств для банка являются эмитированные им векселя, их доля составила на 01/01/2009 – 19,7%, на 01/01/2010– 19,5%, на 01/01/2011 – 20,09% от общего объема привлеченных средств.

Инициатором сделок с векселями является сам банк. Из этого вытекает, что он не может рассчитывать на привлечение этих ресурсов в обозримом будущем в том же объеме. Банк не уверен, что будет всегда размещать свои векселя. Способность привлекать средства на основе предложения, например векселей, может натолкнуться на неликвидность рынка векселей, снижение их доходности, изменение приоритетов инвесторов. Но основании вышесказанного представляется, что доля таких инструментов привлечения денежных средств, как векселя, должна занимать незначительный удельный вес, в противном случае банк будет подвержен риску ликвидности и процентному риску.

Структура использования средств банка представлена в таблице 4.

Таблица 4. – Структура активов ОАО Банка «ВТБ24» за 2009-2011 год

Результаты структурного анализа относятся к наиболее наглядным и информативным. Рассмотрим динамику наиболее весомых статей в активе баланса ОАО Банка «ВТБ24»: это денежные средства и счета в ЦБ РФ, ссудная задолженность.

Денежные средства и счета в ЦБ РФ составили: в 2008 г. – 30572 тысяч рублей, 2009 г. – 107934 тысяч рублей, 2010 г. – 67726 тысяч рублей, а удельные веса данной группы в общем объеме активов соответственно составили: 31%, 40%, 14%.

Можно отметить, что данная группа активов занимала большой удельный вес в общей сумме активов в 2008-2009 гг., однако, в 2010 г. произошло резкое снижение остатков данных статей в балансе банка, в связи с чем это произошло и как отразилось на ликвидности банка. Следует дать ответ на этот вопрос: данный вид активов не приносит доход банку, практически без риска, высоколиквиден.

Наличие остатков в кассе банка, банкоматах, обменных пунктах позволяет производить выплаты в соответствии с требованиями его клиентов. Однако, чем больше остатки средств в кассе, тем выше ликвидность, но тем выше затраты банка. Касса и приравненные к ней средства приносят доход банку в виде комиссий за обналичивание чеков, доставки денежных средств на предприятия и т.д. Однако, эти доходы не сопоставимы с расходами на содержание кассы, технику для пересчета денег, кассовые кабины, перевозку денег, кассовые кабины, содержание сотрудников, охраны и т.д.

Остатки средств на корреспондентском счете в Центральном банке обеспечивают ликвидность банку, не приносят доход, но связаны с определенным риском. В частности, списания или зачисления не принадлежащих банку средств, блокирование счета.

Такое резкое снижение удельного веса данной статьи в балансе банка настораживает, говорит о том, что банк перешел к весьма агрессивной политике, минимизируя остатки средств в кассе и на счетах в ЦБ, банк стремиться вложить их в более рискованные и высокодоходные операции, например, в кредиты. Данная статья имеет большой удельный вес балансе ООО КБ «ВТБ24» и составляет на 01/01/2009 г. – 47840 тысяч рублей, на 01/01/2010 г. – 107745 тысяч рублей, на 01/01/2011 г. – 330247 тысяч рублей, соответственно 49%,40%,67% в общем объеме активов баланса банка.

Однако, известно: уровень ликвидности банка тем ниже, чем выше доля кредитов в структуре активов. Это объясняется прежде всего тем, что кредиты и проценты по ним, как правило, не возвращаются в соответствии с первоначальными условиями кредитных соглашений. В этой связи, чем лучше методика оценки кредитоспособности клиентов коммерческого банка, тем лучше качество кредитного портфеля и выше конкурентные позиции банка и его ликвидность. Одновременно следует заметить, что кредитный портфель относится к наиболее доходной его части. Следовательно, банк идет на снижение ликвидности во имя увеличения доходности своей деятельности.

2.3 Предложения по внедрению кредитования по ипотечным

программам

Основными рычагами механизма банковского ипотечного кредитования являются: процентная ставка по ипотечному кредиту, величина первоначального взноса, стоимость приобретаемого жилья, длительность срока кредитования, схема погашения основного долга и процентов и др.

Изначально при предоставлении соответствующего кредита банку ОАО «ВТБ24» рекомендуется заключить партнерские соглашения со строительными организациями, осуществляющими возведение и продажу домов, это позволит увеличить клиентскую базу банка.

Для повышения кредитоспособности также предлагаются следующие меры:

      Предоставлять дисконт клиентам банка в течение продолжительного времени обслуживающимся в нем;

      Выдавать кредит в размере 80% от стоимости квартиры;

      Залогом возвратности кредита будет являться приобретаемое имущество (квартира).

Схема формирования и управления ресурсами (как элементом механизма банковского ипотечного кредитования) определяется особенностями внешней среды и кредитной политики ОАО «ВТБ24».

Характер рычагов, методов и ресурсов механизма банковского ипотечного кредитования определяет сущность, содержание, характер и методику расчета показателей его эффективности.

Рисунок 2. – Структура механизма банковского ипотечного

кредитования

С учетом инфляции при использовании фиксированных процентных ставок по ипотечному кредиту ОАО «ВТБ24» получает больший доход, чем при применении плавающих процентных ставок.

Такой доход ОАО «ВТБ24» получает в периоды роста цен на недвижимость. Более высокий доход от применения фиксированных процентных ставок может выступать показателем эффективности механизма ипотечного кредитования. Применение методики показано на стандартной схеме ипотечного кредитования (платежи по основному долгу разбиваются равными суммами на весь срок кредита, проценты считаются ежемесячно на фактический остаток ссудной задолженности). При реализации алгоритма, заложенного в методику, используются следующие параметры:

Q – аннуитет;

S – сумма кредита;

Р – процентная ставка по кредиту (% годовых);

Т – срок кредита (в годах).

За каждый год рассчитываются следующие показатели:

– сумма основного долга, не изменяющаяся в течение каждого года на протяжении всего срока кредитного договора;

– остаток основной суммы кредита после погашения долга в течение 1,…, n лет (n ≤ T); In – годовой темп инфляции (1 ≤ n ≤ T).

Сумма ежегодных платежей составит:

.                                                                                     (1)

Инфляция ежегодно «съедает» часть стоимости платежей. Сумма ежегодных платежей с учетом инфляции составит:

.                                                                                     (2)

Разница суммы ежегодных платежей и суммы ежегодных платежей, скорректированных на инфляцию представляет собой инфляционные потери банка – кредитора:

.                                                                       (3)

В целом за весь срок кредита инфляционные потери составят:

.                                                                 (4)

Если Р – фиксированная ставка, то, задавая указанные выше параметры ипотечного кредитования получим уровни инфляционных потерь банка в процессе ипотечного кредитования. В данном случае сумма предоставляемого кредита – 1000 тыс. руб., а фиксированная процентная ставка – 21%. При заданных параметрах, инфляционные потери ОАО «ВТБ24» составят существенную величину в сравнении с полученными процентными доходами.

В случае кредитования при фиксированной процентной ставке и при снижении уровня инфляции ОАО «ВТБ24» получает определенную выгоду по сравнению с кредитованием на основе плавающей процентной ставки, имеющей динамику снижения.

Таблица 5. – Инфляционные потери ОАО «ВТБ24» в процессе

ипотечного кредитования при фиксированной процентной ставке