Министерство  образования Российской Федерации

Новосибирский государственный университет экономики  и управления 

Институт  экономики учёта и статистики 

Кафедра банковского дела 
 
 
 

КУРСОВАЯ  РАБОТА

Учебная дисциплина: Деньги, кредит, банки 

Тема курсовой работы: «Ипотечное кредитование: становление и развитие»

Исполнитель: студент группы 8043 Шеин Роман Владимирович

Руководитель  работы: д. э. н. профессор Шмырева Александра Ивановна 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Новосибирск 2011 г.

 

Содержание:

 

Введение

     В современной жизни термин "ипотека" рассматривается как залог недвижимого имущества с целью получения кредита. Выдавая кредиты, банки требуют оформить залоговый документ, в соответствии с которым имущество не передается кредитору в собственность, а остается у должника, что дает ему возможность по-прежнему пользоваться предметом залога для удовлетворения собственных нужд.

     В настоящее время формирование системы  ипотечного жилищного кредитования - одно из приоритетных направлений государственной жилищной политики в Российской Федерации. И хотя тема ипотечного кредитования крайне актуальна, правительству до сих пор не удалось сделать ипотеку массовой. Виной тому низкие доходы населения, высокая инфляция, недостаточность правовой базы для развития ипотеки. Были намечены также серьезные цели и поставлены реализуемые задачи для того, чтобы, в конечном счете, с помощью ипотеки разрешить жилищные проблемы граждан страны.

     Целью развития системы ипотечного кредитования является, не только улучшение жилищных условий населения, но и стимулирование спроса на рынке недвижимости и строительства. Кроме этого поддержка государством развития ипотечного кредитования является одной из основных предпосылок достижения реального экономического роста в стране. Особое место ипотечного кредитования в системе рыночной экономики определяется и тем, что оно является одним из самых проверенных в мировой практике и надежных способов привлечения внебюджетных инвестиций в жилищную сферу. Ипотечное кредитование оказывает огромное влияние на мотивацию человека, общественные процессы, происходящие в обществе.

    Целью данной курсовой работы является рассмотреть сущность, понятие, историю развития, организацию и механизм российского ипотечного кредитования, а также наиболее значимые проблемы в функционировании ипотечного кредита в России и возможные пути их решения. В соответствии с указанной целью в данной курсовой работе были поставлены и решались следующие задачи:

1. Рассмотрение основ ипотечного кредитования в России: сущности, истории и нормативно-правовой базы;
2. Оценивание механизма ипотечного кредитования на основе рассмотрения организации ипотечного кредитования в России, процедуры оформления ипотечного кредита и анализа зарубежного опыта ипотечного кредитования;
3. Проведение анализа проблем и перспектив развития ипотечного кредитования на современном этапе.

    Структура данной работы была определена в соответствии с необходимостью достижения цели работы и решения поставленных задач. Работа состоит из введения, трёх глав, заключения и списка использованной литературы.

    В первой главе «Теоретические основы ипотечного кредитования» идет речь о сущности ипотеки в целом, её историческом развитии, об истории развития ипотеки в России и её нормативно-правовой базе.

    Во  второй главе «Оценка механизма ипотечного кредитования» рассматриваются теоретические вопросы, касающиеся организации и механизма осуществления расчётов по ипотечному кредиту. Также рассматривается зарубежный опыт ипотечного кредитования.

    В третьей главе «Проблемы и перспективы развития ипотечного кредитования на современном этапе» представлен анализ анализа проблем и перспектив развития ипотечного кредитования на современном этапе.

    В заключении подведены итоги всей проделанной работы и сделаны соответствующие выводы.

    Теоретическую основу работы составляют труды российских экономистов, занимающихся изучением ипотечной системы России, учебная и учебно-методическая литература, нормативно-правовые акты, материалы периодической печати, а так же ресурсы официальных сайтов сети Интернет.

    Среди российских авторов, занимающихся данными  вопросами можно выделить следующих: H.A. Кричевский, М.И. Калинин, Е.В. Черных. Также труды Шевчука Д.А., Смирнова К.В, Довдиенко И. В. и других авторов.

1. Теоретические основы ипотечного кредитования

1.1. Сущность ипотечного кредитования

     Ипотека – залог недвижимого имущества при получении ссуды в кредитном учреждении, дающий право кредитору преимущественного удовлетворения претензий к должнику на сумму заложенного имущества.

     Ипотечный кредит – долгосрочная ссуда, выдаваемая коммерческими или специализированными банками, кредитно-финансовыми учреждениями под заклад недвижимого имущества. При этом одна сторона – залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны – залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя¹.

     Ипотечный кредит имеет, как правило, четкое целевое  назначение. Особенностью ипотечного кредита является то, что залогом для его предоставления может выступать и недвижимость, на приобретение которой он берется.²

     Во  всем мире ипотечное кредитование развивается и функционирует как форма долгосрочного финансирования жилищных программ. Ипотечное кредитование, с одной стороны, способствует решению ряда социальных и экономических проблем страны, и, прежде всего, проблемы обеспечения жильем, с другой - снижению инфляции, оттягивая на себя временно свободные денежные средства граждан и предприятий.

     Юридической и экономической предпосылкой возникновения  ипотечного кредита выступает наличие  развитой системы права частной  собственности на недвижимость и, прежде всего на землю. Без частной собственности на землю и институционального обеспечения ее купли-продажи широкое развитие ипотечного кредита невозможно.

     Субъектами  ипотечного кредита выступают: кредиторы  по ипотеке — ипотечные банки или специализированные ипотечные компании, а также универсальные коммерческие банки; заемщики — юридические и физические лица, которые имеют в собственности объекты ипотеки, или имеют поручителей, которые предоставляют под залог объекты ипотеки в пользу заемщика.

     Предметом ипотеки может быть следующее имущество:

• земельные участки, находящиеся в частной собственности;
• предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество;
• жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;
• дачи, садовые дома, гаражи и т.д.;
• воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания³

     Процентные  ставки по ипотечным ссудам дифференцируются в зависимости от финансового положения заемщика. При неуплате задолженности в срок заемщик теряет недвижимость, которая является обеспечением кредита.⁴

     Размер  ипотечного кредита определяется в  виде части стоимости объекта  ипотеки. Это обстоятельство позволяет даже получать под залог одного и того же недвижимого имущества дополнительные ипотечные займы. Залоговое имущество остается у заемщика, который продолжает его эксплуатировать, то есть сохраняет свое право собственника.

     Недвижимость  как объект ипотечного кредита имеет  ряд существенных преимуществ. Она  почти никогда не теряет полностью  своей стоимости (ценности), а с течением времени, как свидетельствует хозяйственная практика, цена ее даже возрастает.

     В связи с тем, что для ипотечного кредита типичным является невысокая  ликвидность его объекта, большое  значение имеет страхование займов и формирование вторичного рынка ипотек. Ипотечное обязательство становится ценной бумагой, которая привлекается на финансовый рынок. Ипотечные банки тем самым получают возможность проводить рефинансирование с помощью механизма вторичного рынка.⁵

     Ипотечное кредитование сегодня является одной из самых насущных проблем российского общества и законодательства. Практическое решение данного вопроса вряд ли представляется возможным без обращения к истории становления и развития института ипотеки.

1.2. История развития ипотеки в России

     Во  многом уникальный путь развития от предполагаемого  времени возникновения и до XVII в. прошел русский залог. Первые дошедшие до нас акты о залоге относятся к XIII - XIV вв.⁶. Первые же законодательные нормы о залоге появляются в Псковской судной грамоте (конец XIV - начало XV в.), где данному институту посвящено целых десять статей.

     Работа  Д.И. Мейера "Древнее русское право  залога" явилась первым значительным трудом, посвященным развитию института залога в русском праве. Говоря о сущности залога, Д.И. Мейер писал, что "залог есть отчуждение; переставая быть им, он перестает быть и залогом"⁷. Он считал, что до начала XVIII в. залоговая сделка в Московском государстве всегда устанавливала право собственности в пользу залогодержателя, который получал не только владение и пользование, но и возможность распоряжаться заложенной вещью. Эта собственность, по мнению Д.И. Мейера, вытекает из самой передачи обеспечительного объекта, без которой нет настоящего залога.

     Критикуя  теорию Д.И. Мейера, Л.А. Кассо выработал свой подход к сущности древнерусского залога. Он считал характерным окончательное и бесповоротное приобретение права на вещь залогодержателем в случае неуплаты со стороны залогодателя. По его мнению, сама залоговая сделка заключается с целью устранить личность должника от всякой ответственности. При этом заложенная вещь считается безусловным эквивалентом за полученные деньги. Таким образом, можно согласиться с мыслью о том, что на определенном этапе своего развития залог, прежде всего, понимался как обязательство вещи, становившейся главным должником в залоговой сделке.

     Впоследствии  теория Л.А. Кассо неоднократно становилась  предметом научного анализа и служила отправной точкой для построения иных теорий сущности древнерусского залога. Автором одной из них стал В.А. Удинцев. В современной литературе его теория считается наиболее верной.⁸ В соответствии с данной теорией развития древнерусского залога залог возник первоначально в виде простой поруки - разрешения кредитору направить взыскание на обособленное имущество. Кроме того, что не требовалось передачи заложенного имущества во владение кредитора, древнерусский залог обладал таким контрастным отличием от римского, как отсутствие институтов старшинства и ипотечного преемства.

     Передача  владения к тому же способствовала возникновению формулы "за рость пахати", означавшей право кредитора пользоваться плодами заложенной вещи вместо процентов. В итоге новая форма залога, сложившаяся в русском праве в XVI в., состояла из двух элементов: наличия надежных гарантий для кредиторов и использования заложенного имущества в счет процентов по долгу.

     В конце XVI - начале XVII в. в России разразился экономический кризис, последствия  которого сказались и на развитии залоговых отношений. Удорожание кредита  неминуемо повлекло за собой унифицирование способа обращения взыскания. Соборное уложение 1649 г. предусматривает безусловный переход заложенного имущества в собственность кредитора⁹.

     В 1754 г. были созданы первые кредитные  учреждения: для дворянства – санкт-петербургские и московские конторы Государственного банка при Сенате и Сенатской Конторе, для купцов – в Петербургском порту и Коммерцколлегии. Банки кредитовали дворянство и купечество под залог имений. В 1786 г. Эти банки были реорганизованы в Государственный заёмный банк.¹⁰

     29 октября 1768 года манифестом Екатерины  II в России впервые юридически  был закреплен выпуск бумажных  денег – ассигнаций. Эмиссия бумажных  денег была возложена на ассигнационные  банки, созданные в Москве и  Санкт-Петербурге 1769 году. Дополнительное заимствование кредитных ресурсов на государственные нужды проводилось из средств Государственного заемного банка, который был образован в 1786.г с целью организации Ипотечного кредита землевладельцам, главным образом дворянству.¹¹