Ипотечное кредитование - российская практика, опыт зарубежных стран

 

 

Глава 3. Проблемы и перспективы  развития рынка ипотечного кредитования

3.1. Проблемы развития ипотечного  кредитования в России

До определенного момента развитие ипотечных операций сдерживалось неблагоприятными макроэкономическими условиями: высокими темпами инфляции, нестабильностью курса рубля, низким уровнем доходов населения. В последние три года ситуация изменилась: объемы предоставленных кредитов активно растут, число банков - участников рынка постоянно увеличивается, ставки по кредитам продолжают снижаться. Однако вклад ипотечных операций в финансирование покупок жилья в России остается крайне низким.

Жилищная проблема в России, обеспечение населения жильем является социально-экономической проблемой. Около 77 % россиян хотели бы улучшить свои жилищные условия, и только около 10 процентов располагают достаточными доходами, чтобы с помощью ипотечного кредита приобрести жилье   [14, с. 63].

Развитие жилищной ипотеки в России сегодня сдерживается рядом основных факторов:

1. Ограниченный платежеспособный  спрос населения. По оценкам   Минэкономразвития России, даже  при самых "либеральных" параметрах, максимальная граница  доступности для населения составит не более 10%.

Стимулирование  покупательской способности населения за счет ипотеки, без симметричных мер по стимулированию строительства жилья ведет к росту цен на жилье и затрудняет решение жилищной проблемы. Из-за роста цен на жилье возможно значительное смещение интереса заемщиков к продуктам, предоставляемым на цели индивидуального жилищного строительства. Основными негативными факторами останутся снижение предложения на рынке жилья и рост цен на него.

2. Низкие темпы разработки  и  совершенствования законодательства о недвижимости и несогласованность правовых актов между собой. Так, например, очевидно, какое большое значение для развития рынка жилья имеет земельное законодательство. Однако Земельный кодекс РФ на момент его принятия в 2000 году содержал не менее чем в 29 статьях отсылки на законы или нормы, которые еще предстояло создать. В 2003 году положение мало изменилось. Только в июле 2003 гола Правительство РФ внесло крайне важный для развития жилищного строительства законопроект "О переводе земель из одной категории в другую".

Необходимо также отметить, что до настоящего времени многие федеральные законы, содержащие нормы, регулирующие в той или иной мере отношения, связанные с недвижимостью, имеют массу недоработок.

3. Неразвитость инфраструктуры рынка жилья и жилищного строительства. Традиционными участниками жилищного рынка являются строительные компании, банки, производители строительных материалов, страховые компании, риэлтерские и оценочные агентства. При фактическом наличии данных структур в России не отлажена технологическая схема их взаимодействия и, как следствие, невысока эффективность системы в целом, завышены расходы при совершении сделок.

4. Психологические факторы, главным из которых является национальная особенность большинства населения – нежелание жить в долг.

5. Большое количество административных барьеров. Строительные компании, заемщики и ипотечные компании сталкиваются с существенными административными препонами. Например, строительные компании должны получить не менее 40 согласований и разрешений для регистрации нового проекта, что влечет за собой большое количество издержек.

6. Неразвитость организационно-технологической и финансовой инфраструктуры  в системе ипотеки. На сегодняшний день в России пока нет работающей и решающей проблемы населения ипотеки. Об этом свидетельствует статистика ипотечных сделок, размер и структура доходов населения. Только 4 % жилья было куплено на банковские ипотечные займы.

7. Высокие процентные ставки на ипотеку для большинства россиян, в связи с чем, ипотечное  кредитование в России не становится массовым, и большинство россиян не могут воспользоваться ипотекой для решения своих жилищных проблем.

8. Непрозрачные источники  доходов граждан, значительный  удельный вес не декларируемых  доходов граждан. Документально подтвердить свои доходы могут не более 10-12 % потенциальных заемщиков.

9. Недостаток долгосрочных  финансовых ресурсов банков. Проблему  привлечения кредитных ресурсов  для долгосрочного ипотечного  кредитования с полным основанием  можно считать наиболее актуальной для развития системы ипотечного кредитования в России. Ни один банк не в состоянии формировать свой кредитный портфель из долгосрочных кредитов, опираясь при этом на краткосрочные источники. Несоответствие банковских активов и пассивов по срокам, объемам и ставкам рано или поздно приводит банк к потере своей ликвидности

3.2. Перспективы развития  ипотечного кредитования в России.  
Прогноз развития на 2011 – 2012 гг.

Рынок ипотечного кредитования в России переживает период быстрого восстановления после кризиса. Причинами оживления ипотечного рынка называют экономический подъем в стране, весеннее «пробуждение» рынка недвижимости, а также рост спроса на жилье. По итогам 2010 года было выдано ипотечных кредитов на 379 млрд. руб. (298 тыс. кредитов).

На 1 марта 2011 года, по данным АИЖК, было выдано ипотечных кредитов на 45,3 млрд. руб., что более чем в 2,2 раза превышает показатель за тот же период прошлого года. В течение I квартала 2011 года средний размер ипотечного кредита увеличился до 1,36 млн. руб. с 1,26 млн. руб. по итогам 2010 года и 1,17 млн. руб. по итогам 2009 года.

По словам экспертов, в целом в 2011 году объем выданных ипотечных кредитов может превысить 600 млрд. руб., т.е. прирост к 2010 году составит более 37%. По прогнозам, большую часть составят рублевые кредиты с фиксированными ставками, заемщиками за 2011 год станут 430 тыс. семей.

Средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам, выданным в  феврале 2011 года, составила 12,4%, что  является историческим минимумом для  России. Такой уровень ставок был зафиксирован лишь однажды — по итогам I квартала 2008 года. В 2011 году ожидается дальнейшее снижение средневзвешенной ставки по кредитованию на 0,5-1%. Одна из важнейших задач для повышения доступности ипотеки, которую выделяют специалисты,  – снижение процентной ставки до 7%.

Ставка и первоначальный взнос будут снижаться за счет конкуренции между банками-кредиторами. Так, банки снижают первоначальный взнос: Райффайзенбанк - с 30% до 25% от стоимости  жилья, ВТБ 24 и Сбербанк - с 30% до 20%, программа Сбербанка «Молодая семья» - с 20% до 15%.

Ведущая задача сейчас –  развивать механизмы поддержки  мелких и средних банков, потому что у госбанка нет проблем  с ликвидностью. Средним и небольшим  банкам нужны целевые программы  по поддержанию долгосрочной ликвидности. Необходимо вовлечь в ипотечные программы большее количество банков и, таким образом, активизировать конкуренцию.

Как свидетельствуют  данные АИЖК, доля просроченной задолженности  по всем ипотечным кредитам окончательно стабилизировалась на уровне 3,7%. Доля просроченной задолженности по рублевым кредитам составляет только 2,5% от общего объема рублевой ипотечной задолженности.

Специалисты предполагают, что в 2011-2012 год рынок ипотечного жилищного кредитования в России перейдет в стадию стабильности. Однако это зависит от многих факторов, среди которых повышение популярности ипотечных кредитов среди населения, рост конкуренции между банками-кредиторами, привлечение долгосрочных ресурсов для увеличения объемов выдачи кредитов и снижения процентных ставок

Несмотря на то, что  сегодня ипотечное кредитование доступно лишь небольшому числу россиян, прогнозы на 2011-2012 гг. более благоприятны. По мнению экспертов, прежде всего, ипотекой воспользуются жители РФ, имеющие  стабильные доходы.

Таким образом, большинство экспертов говорят о том, что в ближайшей перспективе моно ожидать восстановление ипотечного кредитования и, более того, превышение докризисных показателей.

Заключение

Макроэкономические условия, сложившиеся в России в результате финансового кризиса, ещё более усиливают важность развития долгосрочного ипотечного жилищного кредитования населения уже не как отдельных инициатив коммерческих банков или регионов, а как целостной системы при непосредственном воздействии государства.

Ипотечное кредитование – один из  самых надёжных и проверенных в мировой практике способов привлечения частных инвестиций в жилищную сферу. Именно ипотека позволяет наиболее выгодно сочетать интересы населения в улучшении жилищных условий, коммерческих банков  и других кредиторов – в эффективной и прибыльной работе, строительного  комплекса – в ритмичной загрузке производства и, конечно же, государства, заинтересованного в экономическом росте.

Уровень развития ипотечного кредитования один из важных факторов определяющих  экономического развития страны в целом и благополучия её граждан, поэтом особенно важно уделять должное внимание этой сфере. Это факт подтверждает актуальность выбранной темы.

В данной курсовой работе были изучены основные вопросы в  области ипотечного кредитования, проанализирована ситуация на рынке, выявлены наиболее значительные проблемы в функционировании  ипотечного кредитования в Российской Федерации и рассмотрены прогнозы и перспективы развития ипотеки в России

 

 

 

Список литературы

 

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая): ФЗ РФ  
   от 30 ноября 1994 г., № 51-ФЗ // «Консультант плюс».
2. Федеральный закон № 102-ФЗ от 16 июля 1998 года «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (в редакции от 17.07.2009 N 166-ФЗ) // «Консультант плюс».
3. Федеральный закон № 152-ФЗ от 11 ноября 2003 года «Об ипотечных ценных бумагах» // «Консультант плюс».
4. Постановление Правительства РФ от 17.12.2010 №1050 «О федеральной целевой программе "Жилище" на 2011-2015 годы»// «Консультант плюс».
5. «Стратегия развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2030 года» (утверждена распоряжением Правительства РФ  
   № 1201-р от 19.06.2010 года) // «Консультант плюс».
6. Белоглазова Г.Н., Кроливецкая Л.П. Банковское дело: Учебник. –  
   М.: Финансы и статистика, 2005.
7. Геращенко Е. Ипотека стала государственной. – Инфокс, 2008.
8. Горемыкин В.А. Ипотечное кредитование: Учебник. М.: МГИУ, 2007.
9. Довдиенко И.В. Ипотека: Учебно-практическое пособие. – М.:РДЛ, 2003.
10. Жарковская Е.П. Банковское дело: Учебник. – М.: Омега-Л, 2005.
11. Жуков Е.Ф., Эриашвили Н.Д. Банковское дело: Учебник. – М.: Един, 2006.
12. Косарева Н.Б. Развитие ипотечного кредитования в Российской Федерации – М.: Дело, 2010.
13. Лаврушин О.И. и др. Банковское дело: Учебник. – М.: КНОРУС, 2007.
14. Лоссан А. Квартиры из «пузырей». - Компания, № 604.
15. Разумова И.А. Ипотечное кредитование. 2-е изд. - СПб.: Питер, 2009.
16. Черемных К. Ипотека: замыслы и реальность. - АСН-инфо, 04.06.2010.
17. Лаврентьев С. Ипотека восстанавливается. - РБК-daily, 31.05.2010.
18. Россия в цифрах. 2010: Крат.стат.сб./Росстат- M., Р76, 2010.
19. Мурычев А. Проблемы и перспективы развития ипотеки в России //Банковское дело. 9/2009.
20. Пашов Д. О законодательном обеспечении доступного жилья в России  
    // Законодательство и экономика. 6/2009.
21. Лукьянов А.В. Анализ рынка ипотечного кредитования  
    //Деньги и кредит 8/2010.
22. Развитие рынка ипотечного кредитования //Отчет аналитического центра АИЖК. Выпуск №12, 2010.                                                                  
23. Развитие рынка ипотечного кредитования //Отчет аналитического центра АИЖК. Выпуск №3, 2011.
24. Рынок ипотечного кредитования и социально-экономические показатели в России (2005 – 2010гг.)// Исследование аналитического центра компании ООО «Русипотека», Москва 2010.
25. Русипотека: кредитование и секьюритизация // Аналитический обзор компании ООО «Русипотека» № 1 2011.
26. Сведения об ипотечных жилищных кредитах// ЦБРФ, апрель 2011.                                     
27. www.russianipoteka.ru
28. www.rusipoteka.ru
29. www.ipocredit.ru
30. www.cbr.ru
31. www.finmarket.ru
32. www.sbrf.ru

 

 

 

Приложение 1

 

Приложение 2