Зарубежный опыт оценки недвижимости

Оценка внешнего износа методом капитализации потерь в аренд ной платы и методом капитализации избыточных эксплуатационных потерь производится аналогично расчету данными методами функционального износа, рассмотренными выше. В случае оценки внешнего из носа необходимо выявить потери в арендной плате, вызванные признаками внешнего износа или избыточные эксплуатационные расходы, вы званные признаками внешнего износа.

Метод парных продаж основан на анализе имеющейся  ценовой информации по недавно проданным  аналогичным объектам (парным продажам). При этом предполагается, что объекты  парной продажи отличаются друг от друга только выявленным и соотнесенным к объекту оценки экономическим  износом.

В ряде случаев метод  сравнительного анализа продаж позволяет  определить общий накопленный износ, как правило, типового объекта оценки. Усредненная разница между скорректированными восстановительной стоимостью и рыночной ценой каждого из аналогов (без учета стоимости земельного участка) и будет являться стоимостным выражением накопленного износа. В отечественной практике рассмотренные методы расчета внешнего износа, основанные на элементах сравнительного анализа продаж, во многих случаях неприменимы по причине большой трудоемкости, а также отсутствия необходимой и достоверной информационной базы.

Метод срока жизни  позволяет рассчитать неустранимый внешний износ исходя из резкого  сокращения оставшейся экономической (физической) жизни здания по причине  его сноса в ближайшее время.

Причины сноса:

•       необходимость перепланировки;

•       расширение транспортных магистралей.

Следует учитывать  техническое состояние сносимых зданий, что во многих случаях позволяло  бы их эксплуатировать в течение  довольно длительного периода времени.