Развитие рынка недвижимости на международном уровне

Развитие рынка недвижимости на международном уровне

Степень развития рынка недвижимости различных стран (в том числе  и России) и отдельных его сфер характеризуется сложившимися специфическими условиями, зависящими от форс-мажорных ситуаций, политического и иного  положения в каждой стране, а также  основными направлениями определения  цены и стоимости кв. м. того или  иного вида объекта недвижимости.

Рынок недвижимости – своеобразная лакмусовая бумажка экономического состояния любой страны. Когда  он стабилен, то и экономика стабильна, когда он рушится на глазах, значит, жди глубокого кризиса. Рассмотрим в качестве примера болгарский рынок  недвижимости, который сейчас на подъеме  и пребывает в этом состоянии  уже давно. За последние 10 лет стоимость  земли в городах и даже в  мелких поселках у моря выросла многократно. Официальный рост объектов недвижимости за последние 3 года – 35% в год.

Сегодняшняя ситуация зеркально  отображает процессы, произошедшие всего  лишь несколько лет назад  в  Чехии, Прибалтике, а до этого в  Испании, Португалии и на Кипре.

Инвестиции являются неотъемлемой частью современной экономики. От кредитов инвестиции отличаются степенью риска для инвестора (кредитора) — кредит и проценты необходимо возвращать в оговоренные сроки независимо от прибыльности проекта, инвестиции возвращаются и приносят доход только в прибыльных проектах. Если проект убыточен — инвестиции могут быть утрачены полностью или частично.

Инвестиционный и строительный бум с четкостью до мелких деталей  повторяет опыт выше перечисленных  стран.

Как и в Чехии , например, первыми на рынке недвижимости появились англичане и ирландцы, накопившие достаточный опыт на сделках с недвижимостью Испании и сумевшие сколотить солидный капитал на рынке перепродаж курортной недвижимости Чехии.

Дальнейший рост цен на объекты недвижимости в Болгарии возможен за счет следующих факторов:

-вступление Болгарии  в Евросоюз с 1 января 2007 года;

-рост экономики Болгарии (увеличение ВВП в 2003 году –  5%, 2004 году – 6%).

Ежегодный рост иностранных  инвестиций, бурное развитие туристического бизнеса Болгарии, повышение кредитного рейтинга: ВВВ, падение уровня безработицы (2003 г. – 16 %, 2004 г. - 12% ), бурное развитие ипотечного кредитования, уменьшение процентных ставок, появление дополнительных источников финансирования для покупки объектов недвижимости, налоговое законодательство Болгарии стимулирует инвестиции в недвижимость, низкий налог на недвижимость (всего 0,15% в год от стоимости недвижимости), соглашения об избегании двойного налогообложения с 55 странами.

Законодательство разрешает  приобретение квартир не только местным  лицам, но и иностранным физическим и юридическим лицам. Одновременно с квартиры оформляется «идеальная часть» участка земли, находящаяся  под домом и «падающая» на квартиру. Обычно она составляет от 0,3 до 5 кв. м. и являет собой условное понятие. В Болгарии не запрещается регистрация  фирмы по адресу квартиры и использовании  ее в качестве офиса. Это относится  и к квартирам, оформленным на иностранных физических лиц. Иностранцы – владельцы квартир имеют  те же права, что и болгары, включая  право предоставления ее под наем.

Дома, отели, рестораны  и иные здания. Приобретать здания могут те же лица, которые имеют право покупки и квартир. Землю под зданием и прилегающий участок иностранцам продавать запрещено. В качестве выхода из положения можно заключить договор аренды участка земли на длительный срок за символическую плату. На практике при продаже здания в его стоимость всегда включается и земля, составляющая незначительную часть (до 1-10 %), поэтому высокая арендная плата неуместна. Этот вариант подходит при покупке дома для периодических краткосрочных приездов, например для летнего отдыха. Если же покупатель планирует проживать в Болгарии постоянно, то при покупке здания на частное лицо, участок земли лучше оформить на фирму. В этом случае составляются 2 нотариальных акта:

-на здание 

-на участок земли. 

В стандартном случае при  покупке и здание, и земли на 1 и тоже лицо оформляется 1 нотариальный акт. Покупка и здания, и участка  на фирму не вызывает никаких юридических  затруднений.

Продажа земли и лесов  иностранцам запрещена; это относится  и к участкам под строительство  и к с/х земле. Разрешено брать в аренду участки земли без ограничения ее размера. Минимальный срок аренды 4 года, максимальный – не установлен. Иностранная фирма с болгарским участием, т.е. где хотя бы 1 % капитала принадлежит гражданам или юридическим лицам Болгарии, имеет право покупки земли и лесов. Такое же право имеет и фирма, зарегистрированная в Болгарии, но учредителями которой являются иностранные физические или юридические лица. По всем законодательным нормам они не отличаются от фирмы, учрежденных гражданами Болгарии.

Существуют различные  схемы оплаты при покупке недвижимости. Схема оплаты устанавливается застройщиком в каждом конкретном случае и зависит  в основном от степени готовности объекта. В целом схема выглядит следующим образом:

1. резервирование – 1000 – 1500 евро.
2. Подписание предварительного договора – в нем определены сроки и размеры платежей. (обычно 30% после подписания предварительного договора, 40% при готовности объекта под чистовую отделку, 30% при оформлении  нотариального акта).
3. Оформление нотариального акта, который в Болгарии является правоустанавливающим документом на недвижимость.

Нотариальный акт о  передаче собственности и удостоверения  права собственности на объект недвижимости совершается у нотариуса, в районе действия которого расположен объект. После подписания документа продавцом и покупателем и заверки их подписей нотариус предоставляет нотариальный акт в районный суд. Судья вносит изменение обстоятельств по объекту в государственный регистр недвижимости имущества, аналогичная отметка делается и в самом нотариальном акте.

Перед совершением сделки нотариус представляется удостоверение (выписка) из того же регистра об отсутствии обременений объекта, т.е. о его  чистоте. В удостоверении отражаются наличие или отсутствие ипотеке  объекта, права на пользование объектом 3-ми лицами, запрет на продажу, открытые судебные дела и т.п. Оно же подтверждает принадлежность объекта конкретному  лицу – продавцу.

Также важным документом является государственная  оценка стоимости объекта, выдаваемая территориальной налоговой службой. По сути, цена является коэффициентом обмена конкретного товара на деньги. Величину соотношений при обмене товаров определяет их стоимость. Поэтому цена является стоимостью единицы товара, выраженной в деньгах, или денежной стоимостью единицы товара, или денежным выражением стоимости. Это фундаментальная экономическая категория.

Продажная цена объекта, указываемая  в нотариальном акте, не может быть ниже этой стоимости.

Исходя из продажной цены определяются размер госпошлины на сделку и нотариальные таксы. К пошлинам относятся, в частности, регистрационные и гербовые сборы, судебные пошлины. С провозимых через границу государства товаров взимаются таможенные пошлины.

 В общей сложности  они составляют около 4%.

Для оформления объекта недвижимости покупатель – иностранное физическое лицо должен представить загранпаспорт, при покупке на юридическое лицо – учредительные документы на фирму.

Налогом облагается вся недвижимость, за исключением  лесов и обрабатываемой с/х земли. Категории земель сельскохозяйственного назначения

Земли сельскохозяйственного назначения делят на две группы:

• Залежь, пашня, сенокосы, виноградник и прочие многолетние насаждения – это сельскохозяйственные угодья.
• Земли под зданиями, строениями, предназначенными для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции, внутрихозяйственные дороги, полезащитные лесополосы, леса, которые не входят в земли лесного фонда, древесно-кустарниковая растительность, несельскохозяйственные угодья, а также неудобья в виде оврагов, солончаков и прочего — это несельскохозяйственные угодья.

 Владельцы объекта недвижимости в двухмесячный срок со дня приобретения – покупки или завершения строительства – обязаны продекларировать его перед налоговой службой.

В декларации дается подробное  описание объекта недвижимости:

- год постройки 

- строительные материалы 

- конструктивные особенности 

- площадь 

- этажность

- цена приобретения и т.п.

Налогооблагаемой базой  для фирм является балансовая стоимость  объекта недвижимости, для частных  лиц – цена объекта недвижимости, определяемая территориальными налоговой службой.

Ставка налога одинаковая для физических  и юридических  лиц и составляет 0,15%.

Например, на объект недвижимости с оценкой в 30 тыс. левов налог  составляет:

30000 / 100 *0,15 = 45 левов.

Налог на основное жилье  частных лиц снижается на 50 %. Основным признается жилье, где владелец и  члены его семьи проживают большую часть года. Налог вносится 4 равными частями до 31 марта, 30 июня, 30 сентября, 30 ноября. Фирмы и физические лица оплачивающие налог однократно до 31 марта, получают скидку 5% от суммы налога.

Плата за бытовые отходы устанавливается местными властями. На жилые здания – пропорционально  балансовой стоимости или в зависимости  от количества отходов. На нежилые здания – в зависимости  от вида и  количества контейнеров для сбора  отходов. В случае, когда на каждое отдельное здание невозможно определить вид и количество контейнеров  такса устанавливается пропорционально  балансовой стоимости здания. Вносится одновременно с налогом на недвижимое имущество.

Понятно, что тенденция  покупки недвижимости в Болгарии, на море, направлена на быстрый рост. И красивейшие природа и архитектура - вовсе не главные причины, объясняющие  выбор многих европейцев, в том  числе и россиян. Основная причина  популярности болгарской недвижимости - это активное развитие экономики  Болгарии. А это значит, что владельцам недвижимости в этой стране сулят  солидные перспективы. Естественно, что  и стоимость квартир, домов, вилл и коммерческих объектов растёт с  каждым годом если не в геометрической, то в арифметической прогрессии.

В Болгарии недвижимость на море (строящаяся) обойдётся Вам  в три раза дешевле, чем готовая. Ее приобретение с целью сдачи  в аренду - простой и суперприбыльный бизнес. Сдавать в аренду недвижимость в Болгарии (на море особенно) - востребованная и выгодная услуга.

Особенности рынка недвижимости в Болгарии

Ассортимент объектов весьма обширен, на любой вкус и бюджет - вот что такое Болгария для  современных рантье. Любые объекты  коммерческой недвижимости в Болгарии, элитные коттеджи от застройщиков представлены Вашему вниманию.

В Болгарии особой популярностью  в течение последнего времени  пользуются квартиры и апартаменты  в новостройках.

Недвижимость в Болгарии на море

Недвижимость в Болгарии: инвестировать в этот сегмент  выгодно и… очень выгодно!

Мы рассмотрели экономическую  ситуацию в Болгарии и увидели, что  приобретать здесь недвижимость рационально и с коммерческой точки зрения. Более того, даже ее продажа - очень прибыльная сделка.

Обращаем внимание россиян, которые планируют приобрести недвижимость в Болгарии, что с 2007 года Болгария - член Евросоюза. Посему приобретение недвижимости в любом регионе  Болгарии - это "зелёный свет" свободным  передвижениям по всем европейским  государствам.

Уникальность климата, чистота  и красота золотых пляжей и  моря - недвижимость в Болгарии в  этом свете не только выгодна, но и  привлекает возможностью хорошего полноценного отдыха, восстановления здоровья.

Полученная информация дает возможность сделать вывод –  что развитие недвижимости в Болгарии преимущественно  направлена на туристический  сектор. При этом привлекательность  данной недвижимости обусловлено:

-получением прибыли от  дальнейшей перепродажи, в связи  со стабильным и интенсивным  ростом цен на объекты недвижимости  в данном секторе;

- получение прибыли от  сдачи объекта недвижимости в  аренду. Данный выбор подтверждается  тем, что сектор туризма является  приоритетным сектором экономики  данного региона. Тем самым  дополнительным фактором развития  отрасли (и соответственно увеличением  спроса на арендуемую недвижимость) является правительства Болгарии.

Такса одинаковая для физических и юридических лиц. Частное жилье  облагается исходя из его стоимости, установленной для налога на недвижимое имущество.

Ежегодно до конца января каждому владельцу объекта недвижимости налоговая служба отправляет уведомление  о сумме налога на недвижимое имущество  и о таксе на бытовые отходы. Содержащиеся в нем расходы позволяют  налогоплательщику проверить достоверность  данных и правильность суммы.

Размер таксы по некоторым  городам: Варна – 0,20%, Пловдив – 0,21%, Бургас – 0,17%, София – 0,245%+5 лв.