Права и обязанности собственника жилого помещения

 

 

 

 

 

 

                                                ТИТУЛЬНЫЙ ЛИСТ

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

                                            Содержание.

1. Введение………………………………………………………….. 2.
2. Жилищные отношения. Понятие, особенности, виды………… 3.
3. Основания возникновения жилищных прав и обязанностей…. 4.
4. Права и обязанности собственника жилого помещения……… 5.
5. Заключение………………………………………………………. 6.
6. Список использованной литературы…………………………... 7.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

                                               Введение.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

                 Жилищные отношения. Понятие, особенности, виды.

В жилищных законах не содержится определение понятия “жилищные  отношения”. До принятия ЖК РСФСР под  жилищными правоотношениями обычно понимались исключительно гражданско-правовые отношения по пользованию гражданами жилыми помещениями, эти отношения  регулировались гражданским законодательством. После кодификации жилищного  законодательства и принятия в 1983 г. ЖК РСФСР понятие “жилищные отношения” стало рассматриваться в более  широком смысле, как общее, собирательное  понятие, охватывающее все виды жилищных отношений. 
   Необходимость выработки такого понятия была обусловлена потребностью в комплексном подходе к решению жилищных вопросов в условиях существенного изменения и усложнения характера задач в области обеспечения граждан жильем. По мнению Ю.К. Толстого, понятие “жилищные отношения” является собирательным. На это следует обратить внимание, поскольку в обыденном сознании жилищные отношения ассоциируются с отношениями по использованию уже полученного или приобретенного жилья. Понятие “жилищные отношения” имеет в жилищном законодательстве такое же значение, как, например, понятие “водные отношения” в водном законодательстве, понятие “лесные отношения” — в лесном законодательстве, где эти понятия охватывают совокупность различных по юридической природе общественных отношений, регулируемых соответственно водным и лесным законодательством. 
   Жилищные правоотношения — это общее, родовое понятие, которым охватываются различные виды отношений, возникающих по поводу жилища: по владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями, предоставлению жилых помещений нуждающимся в них, по управлению и эксплуатации жилищного фонда и т.д. 
   В результате регулирования нормами жилищного права общественных отношений они приобретают правовую форму и становятся жилищными правоотношениями. Этим понятием, как справедливо отмечает Э.Б. Лыкова, охватывается широкий круг правоотношений, классифицируемый различными учеными по-разному в зависимости от того, что они понимают под жилищным правом: институт гражданского права, под отрасль или комплексную отрасль права. При этом наметился как широкий подход к рассматриваемой проблеме, так и чрезвычайно узкий. 
   В частности, СМ. Корнеев относит к жилищным отношения по управлению жилищным фондом, его содержанию и ремонту; отношения, возникающие в связи с предоставлением гражданам жилых помещений и пользованием ими на условиях найма и аренды; отношения собственности в жилищной сфере и другие общественные отношения, связанные с удовлетворением жилищной потребности. 
   Ю.К. Толстой называет, по существу, жилищными те же отношения, но полагает “жилищные отношения” собирательным понятием, включающим отдельные виды отношений разно отраслевой принадлежности. В.Н. Литовкин считает жилищными исключительно отношения по владению и пользованию чужим имуществом, принадлежащим кому-либо другому на праве собственности (вещном праве). При этом отношения, возникающие из потребления собственного жилища, выводятся им за границы жилищных отношений. 
   Разделяя в основном широкий подход к определению круга жилищных правоотношений, считаем возможным дать следующую их классификацию. Нельзя не согласиться с предложенным К). К. Толстым делением всех жилищных отношений на две большие группы: 
   1) организационные отношения, построенные на началах власти и подчинения; 
   2) отношения, складывающиеся на началах равенства их участников, которые подразделяются на имущественные и личные неимущественные отношения, вытекающие из факта соседства. 
   При этом организационные правоотношения автор не подвергает делению на отдельные виды, ограничиваясь лишь примерным их перечнем (отношения по управлению жилищным фондом, по учету нуждающихся в жилье граждан и распределению жилья). Поскольку эти два вида правоотношений приведены автором в качестве примера, можно предположить, что имеются и другие виды организационных отношений. Жилищный фонд может находиться в собственности юридических лиц, Российской Федерации, ее субъектов, а также муниципальных образований, которые управляют жилищным фондом через сеть создаваемых ими органов управления жилищно-коммунальным хозяйством (ЖКХ). Возникающие в процессе управления жилищным фондом отношения являются управленческими, и вряд ли их следует относить к числу организационных жилищных правоотношений. Иначе обстоит дело с отношениями, складывающимися между жилищно-эксплуатационными организациями и различными пользователями жилых помещений, основанными, как правило, на договоре найма. И хотя в них, как считает Э.Б. Лыкова, есть элементы организационных отношений, строятся они на началах равенства их участников. 
   К организационным следует отнести лишь один вид отношений, связанный с учетом нуждающихся граждан в жилье и распределением жилых помещений из фонда социального использования, а также жилых помещений в жилищных или жилищно-строительных кооперативах. Они лежат в основе тех правоотношений, которые возникают в дальнейшем в связи с использованием предоставленного по ордеру жилья. Организационные отношения неразрывно связаны с жилищными, и их целесообразно отнести к одному из видов жилищных правоотношений. 
   Правоотношения по использованию жилых помещений гражданами в основном являются имущественными, хотя среди них можно выделить небольшую группу личных неимущественных отношений (например, отношения соседства в коммунальной квартире). 
   С созданием рынка жилья в рыночные отношения вовлечены жилые помещения, входящие во все жилищные фонды, за исключением фонда социального использования. Жилые помещения из этого фонда распределяются среди нуждающихся в улучшении жилищных условий граждан и передаются им бесплатно, т.е. без использования рыночных механизмов, в частности договора купли-продажи. Этим и обусловлено возникновение организационных отношений по поводу распределения жилья. На регулирование складывающихся при этом отношений в основном и был рассчитан ЖК РСФСР. 
   Что касается рыночных отношений, то они возникают, как правило, из договора коммерческого найма жилого помещения, а также договора поднайма и других оснований. Они являются в основном возмездными и регулируются ГК РФ. 
   Жилищное законодательство регулирует отношения по поводу: 
   1) возникновения, осуществления, изменения, прекращения права владения, пользования, распоряжения жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов; 
   2) пользования жилыми помещениями частного жилищного фонда; 
   3) пользования общим имуществом собственников помещений; 
   4) отнесения помещений к числу жилых помещений и исключения их из жилищного фонда; 
   5) учета жилищного фонда; 
   6) содержания и ремонта жилых помещений; 
   7) переустройства и перепланировки жилых помещений; 
   8) управления многоквартирными домами; 
   9) создания и деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов, товариществ собственников жилья, прав и обязанностей их членов; 
 10) предоставления коммунальных услуг; 
 11) внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги;  

 12) контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства. 
   Жилищные отношения по использованию жилья можно также подразделить на отдельные группы в зависимости от оснований их возникновения. В частности, они могут возникать из: 
   - договора социального найма жилого помещения; 
   - договора коммерческого найма жилого помещения; членства в ЖСК (ЖК); 
   - членства в семье гражданина — собственника жилого помещения; 
   - членства в семье нанимателя жилого помещения, члена ЖСК (ЖК); 
   - договора найма служебного жилого помещения; 
   - договора найма жилого помещения в общежитии или другого специализированного жилого помещения; 
   - договора пожизненного содержания с иждивением; 
   - завещательного отказа; 
   - договора поднайма жилого помещения, договора о вселении временных жильцов и др. 
   По объему жилищных прав все пользователи могут быть условно разделены на две группы: 
   - имеющие самостоятельное право постоянного пользования жилым помещением (их можно условно именовать “первичными” пользователями - после собственника или органа, им управомоченного); 
   - не имеющие самостоятельного права пользования жилым помещением (их условно можно именовать “вторичными” пользователями жилого помещения). 
   К последним следует относить поднанимателей и временных жильцов. Члены семей пользователей жилых помещений могут выступать также в разных ролях. Например, в ЖСК (ЖК) их права зависимы от прав членов ЖСК (ЖК). При выходе пайщика из кооператива они подлежат выселению вместе с ним, если не воспользуются преимущественным правом на вступление в кооператив. Иное правовое положение члена семьи нанимателя в договоре социального найма жилого помещения, которое можно охарактеризовать как самостоятельное, ибо в данном договоре члены семьи имеют равные и одинаковые права с нанимателем жилого помещения по его использованию. Права “вторичных” пользователей жилого помещения несколько уже, чем у “первичных”.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

           Основания возникновения жилищных прав и обязанностей.

ОБЯЗАННОСТИ

Собственник несет бремя  содержания жилого помещения. Что это  означает? Владелец жилья обязан поддерживать жилое помещение в надлежащем состоянии, не допускать бесхозяйственного  обращения с ним, соблюдать права  и законные интересы соседей, правила  пользования жилыми помещениями, а  также правила содержания общего имущества собственников в многоквартирном  доме. Кроме того, необходимо вовремя  оплачивать коммунальные платежи и  нести другие расходы по содержанию жилого помещения.

Помимо коммунальных платежей собственник обязан платить налог  на имущество. В отличие от собственника наниматель жилого помещения такой  налог не платит. Плательщиками налога на имущество физических лиц признаются собственники имущества, признаваемого  объектом налогообложения. Жилые дома, квартиры, дачи, гаражи и иные строения и сооружения признаются объектами  налогообложения. Если имущество находится  в общей долевой собственности  нескольких лиц, то налогоплательщиком признается каждое из этих лиц соразмерно его доле. Если имущество находится  в общей совместной собственности, то сособственники платят в равных долях. Ставка налога колеблется от 0,1 до 2,0 % и зависит от стоимости  имущества. В расчет берется инвентаризационная стоимость жилого помещения. Так, при  стоимости жилого помещения до 300 000 тыс. руб. ставка налога составляет до 0,1 %, от 300 000 до 500 000 тыс. руб. от 0,1 до 0,3 %, свыше 500 000 тыс. руб. от 0,3 до 2 %. Налог платится один раз в год. Следует отметить, в последнее время все чаще с высоких трибун высказывается мнение, что при расчете налога за основу нужно брать рыночную стоимость квартиры, которая намного выше инвентаризационной. В настоящее время такие изменения в законодательстве еще не приняты.

ПРАВА

Основное право собственника, которого нет у других пользователей, — это право распоряжаться  своим имуществом по своему усмотрению. То есть собственник вправе продать, подарить, заложить или другим образом  распорядиться жилым помещением.

Собственник вправе предоставить жилое помещение во временное  владение и пользование другим гражданам  на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или  на ином законном основании. Кроме того, законный владелец жилого помещения  может предоставлять его юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании. Но при этом такое жилое помещение  может быть использовано только для  проживания граждан, например, работника  этого юридического лица. Не надо забывать, что если жилое помещение сдается за плату, необходимо заплатить налог на доходы.

ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ  ЧЛЕНОВ СЕМЬИ

В соответствии с Жилищным кодексом РФ к членам семьи собственника относятся проживающие совместно  с собственником его супруг, дети и родители данного собственника. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, а в исключительных случаях  и другие граждане могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены собственником в  качестве членов семьи. Данные лица имеют  только право пользования жилым  помещением наравне с собственником, если соглашением между ними не предусмотрено  иное.

В Жилищном кодексе РСФСР  было предусмотрено положение, в  соответствии с которым право  пользования помещением сохранялось  за этими лицами и в случае прекращения  семейных отношений с собственником  квартиры. В новом Жилищном кодексе  РФ данное правило уже отсутствует. Так, в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования  данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника не сохраняется, если иное не установлено соглашением  между собственником и бывшим членом его семьи.

Правда, есть одно «но» . Жилищным кодексом РФ предусмотрено правило, которое направлено на защиту прав бывших членов семьи. Ст. 31 ЖК РФ гласит, что если у бывшего члена семьи отсутствует другое жилое помещение, где бы он мог жить, а также если имущественное положение бывшего члена семьи и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением, право пользования помещением может быть сохранено за бывшим членом семьи на определенный срок на основании решения суда. При этом суд вправе обязать собственника жилого помещения обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и других членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства, по их требованию. По истечении определенного судом срока пользования право пользования прекращается. Выселить гражданина, которому предоставлено право пользования жилым помещением, можно и до истечения срока. Сделать это можно только в том случае, если гражданин использует это жилое помещение не по назначению, систематически нарушает права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращается с жилым помещением, допуская его разрушение. Собственник жилого помещения вправе предупредить данного гражданина о необходимости устранить нарушения. Если указанные нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения, собственник жилого помещения также вправе назначить данному гражданину разумный срок для проведения ремонта. В случае, если данный гражданин после предупреждения собственника вновь допускает нарушения или без уважительных причин не проведет необходимый ремонт, данный гражданин по требованию собственника жилого помещения подлежит выселению в судебном порядке.

Кроме того, если раньше при  переходе права собственности на жилой дом или квартиру к другому  лицу члены семьи собственника сохраняли  право пользования данным жилым  помещением, то теперь переход права  собственности к другому лицу является основанием для прекращения  права пользования. Это особенно важно для тех, кто собирается продать квартиру. Так как раньше нельзя было обязать лицо выписаться из жилого помещения, а приобретать квартиру с прописанными в ней гражданами мало кто соглашался. Теперь же все упростилось.

Помимо членов семьи собственника в жилом помещении могут проживать  и другие граждане. Это те, кому право  пользования предоставлено в  силу завещательного отказа, а также  граждане на основании договора пожизненного содержания с иждивением.

Право пользования в силу завещательного отказа означает, что  на наследника, к которому переходит  жилой дом, квартира или иное жилое  помещение, завещатель возложил обязанность  предоставить другому лицу на период его жизни или на другой срок право  пользования этим имуществом. Дееспособный гражданин, проживающий по завещательному отказу, несет солидарную с собственником  жилого помещения ответственность  по обязательствам, вытекающим из пользования  таким жилым помещением, если иное не предусмотрено соглашением между  ними. Гражданин вправе потребовать  государственной регистрации права  пользования жилым помещением, возникающего из завещательного отказа.

По договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты — гражданин передает принадлежащий  ему жилой дом, квартиру, земельный  участок или иную недвижимость в  собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина.

Статья 10. Основания возникновения  жилищных прав и обязанностей 

 

 

 Жилищные права и обязанности  возникают из оснований, предусмотренных  настоящим Кодексом, другими федеральными законами и иными правовыми актами, а также из действий участников жилищных отношений, которые хотя и не предусмотрены  такими актами, но в силу общих начал  и смысла жилищного законодательства порождают жилищные права и обязанности. В соответствии с этим жилищные права  и обязанности возникают: 

1) из договоров и иных сделок, предусмотренных федеральным законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных федеральным законом, но не противоречащих ему; 

2) из актов государственных органов и актов органов местного самоуправления, которые предусмотрены жилищным законодательством в качестве основания возникновения жилищных прав и обязанностей; 

3) из судебных решений, установивших жилищные права и обязанности; 

4) в результате приобретения в собственность жилых помещений по основаниям, допускаемым федеральным законом; 

5) из членства в жилищных или жилищно-строительных кооперативах; 

6) вследствие действий (бездействия) участников жилищных отношений или наступления событий, с которыми федеральный закон или иной нормативный правовой акт связывает возникновение жилищных прав и обязанностей.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

       Права и обязанности собственника жилого помещения.

 Жилищные права и  обязанности возникают из оснований,  предусмотренных ст. 10 ЖК РФ, другими  федеральными законами и иными  правовыми актами, а также из  действий участников жилищных  отношений, которые хотя и не  предусмотрены такими актами, но  в силу общих начал и смысла  жилищного законодательства порождают  жилищные права и обязанности.  В ЖК РФ перечислены юридические факты - жизненные обстоятельства, влекущие возникновение жилищных правоотношений. Аналогичные юридические факты влекут также изменение и прекращение жилищных правоотношений. Юридические факты делятся на два вида:

 

- действия (зависят от  воли физических и юридических  лиц);