Перевод жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое

С О Д Е Р Ж  А Н И Е 
 

ВВЕДЕНИЕ ............................................................................................................ 03

1. Необходимые условия и основания для перевода жилого помещения в нежилое ................................................................................................................... 05

2. Документация  порядок оформления, необходимые для перевода жилого помещения в нежилое ........................................................................................... 06

3. Юридическая ответственность за нарушение порядка перевода жилого помещения в нежилое ........................................................................................... 10

4. Анализ судебной практики рассмотрения гражданских дел перевода

жилого  помещения в нежилое ............................................................................. 12

ЗАКЛЮЧЕНИЕ ...................................................................................................... 15

СПИСОК  ЛИТЕРАТУРЫ .................................................................................... 17 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

В В Е Д Е Н  И Е 

     Все чаще мы становимся свидетелями того, как хозяйствующие субъекты, будь то организации или индивидуальные предприниматели, организуют свою деятельность буквально по соседству - в жилых домах.

     Однако действующее  законодательство запрещает таким  субъектам осуществлять предпринимательскую  деятельность в жилых помещениях.

     Акутальность работы заключается в том, что проблемы, связанные с таким переводом, во многом возникают из-за злоупотреблений чиновников своими должностными обязанностями. Поэтому законодатель посвятил регулированию перевода жилых помещений в нежилые специальную главу Жилищного кодекса РФ¹ - главу 3, а также по-ложения п. 2 ст. 671² и п. 3 ст. 288 Гражданского кодекса РФ³ в соответствии с которыми - жилые помещения предназначены только для проживания граждан, а использование квартир в других целях (например, под офис) допускается только после перевода последних в нежилые помещения.

     Исходя из актуальности темы, сформулируем цель работы – исследование системы перевода жилого помещения в нежилое.

     Для того, чтобы достич поставленной цели, необходимо решить ряд задач, а именно:

1. Поянить  в работе в чем состоят обязательные  условия и необходимые основания для перевода жилого помещения в нежилое;

2. Пояснить, какая требуется документация  для правильного оформления перевода жилого помещения в нежилое;

3. Показать  какая существует юридическая ответственность за нарушение порядка перевода жилого помещения в нежилое;

4. Коротко  остановиться на анализе судебной практики рассмотрения гражданских дел перевода жилого помещения в нежилое;

5. По  итогам работы сделать выводы  и изложить их в заключении.

     Объектом работы является российская система жилищной политики и жилищного права.

     Предметом – система перевода жилого помещения в нежилое в рамках жилищного права.

     Обзор литературы по теме:

     В список использованной литературы включены отечественные и зарубежные авторы, труды которых были использованы в работе, нормативные и правовые акты и материалы, изученные самостоятельно, а также предложенные преподавателем. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

1. Необходимые условия и основания  для перевода

жилого  помещения в нежилое 

     Основаниями для перевода жилого помещения в  нежилое могут, например, являться: 

• решения государственных органов (в том числе суда)
• органов местного самоуправления в случае признания жилых помещений непригодными для проживания; 
• договоры (например, договор социального найма, предусматривающий случаи перевода жилого помещения в нежилое) и иные сделки; 
• решения собственников (владельцев) жилого помещения.

     Следует отметить, что не каждому жилью (квартире) можно присвоить статус нежилого помещения. Жилищный кодекс предъявляет  ряд требований, условий к квартирам  для перевода их в состав нежилого фонда.

     В нежилое можно перевести жилое  помещение (ст. 22 ЖК РФ), если:

• на него отсутствует обременение права собственности;
• к нему есть отдельный доступ, то есть не нужно использовать проход, по которому обеспечивается доступ к иным жилым помещениям;
• помещение (квартира) в многоквартирном доме расположено на пер-вом этаже или же помещения, находящиеся непосредственно под "перево-димой" квартирой, не являются жилыми;
• гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставляются (по договору социального найма) благоустроенные жилые помещения (п. 2 ст. 85, ст. 87 ЖК РФ);
• жилое помещение признано непригодным для проживания по основа-ниям и в порядке, установленным Правительством РФ (п. 4 ст. 15 ЖК РФ).

     Если  хотя бы одно из условий, предусмотренных статьей 22 Жилищ-ного кодекса РФ, не выполняется, то это является основанием для отказа в переводе жилого помещения в нежилое (подп. 3 п. 1 ст. 24 ЖК РФ). 

2. Документация  порядок оформления, необходимые для  перевода

жилого  помещения в нежилое 

     Прежде чем рассмотреть вопрос о переводе жилого помещения в сос-тав нежилого фонда, необходимо отметить, что в определенных случаях жи-лищное законодательство позволяет использовать жилое помещение в пред-принимательской деятельности налогоплательщика, но с одной оговоркой (п. 2 ст. 17 ЖК РФ): если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.

     Так, в соответствии с п. 6, 7 ст. 21 закона N 63-ФЗ⁴ адвокат может ис-пользовать в профессиональной деятельности (для размещения адвокатского кабинета) жилое помещение, которое принадлежит ему или членам его семьи на праве собственности, с согласия последних, или занимаемое им по договору найма, соответственно, если не против наймодатель.

     В соответствии с п. 2 ст. 23 ЖК РФ пакет документов должен включать:

     1. Заявление о переводе  помещения (квартиры) в состав нежилого  фонда.

     В связи с тем, что форма заявления  действующим законодательством  не утверждена, соответственно, оно  может быть составлено произвольно. По сути данный документ выполняет роль сопроводительного письма, в котором необходимо указать прилагаемые к нему документы, а также, по мнению автора статьи, планирует ли заявитель переустройство или перепланировку помещения, кому адресовано данное заявление (наименование органа мест-ного самоуправления) и, собственно, само намерение организации перевести квартиру в разряд нежилых помещений.

     Заявление можно составить на фирменном  бланке организации с печа-тью  за подписью генерального директора  или уполномоченного лица (пред-ставителя организации), однако в последнем случае у заявителя должна быть соответствующая доверенность.

     2. Правоустанавливающие  документы на переводимое  помещение.

     Основным  правоустанавливающим документом на помещение  в РФ является свидетельство о государственной регистрации права собственности на тот или иной объект недвижимости, которое выдается территориальным органом Федеральной регистрационной службы, на который возложены пол-номочия по ведению Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В данном реестре налогоплательщик должен заре-гистрировать сделку по приобретению помещения (квартиры), после чего он получает правоустанавливающий документ.

     Жилищный  кодекс предоставляет собственникам  переводимого поме-щения право выбора: представить подлинники правоустанавливающих до-кументов или их копии, заверенные нотариусом.

     3. Технический паспорт  переводимого помещения  (квартиры), а также  поэтажный план  дома, в котором  находится данное  помещение.

     Обязанность по технической инвентаризации и паспортизации жилищ-ного фонда возложена на бюро технической инвентаризации (БТИ). Соответ-ственно, для получения вышеупомянутых документов необходимо обратить-ся в БТИ по месту нахождения помещения (квартиры) с заявлением о соста-влении указанных документов и с гарантией их оплаты (гарантийное пись-мо), приложив к нему свидетельство о праве собственности на жилое поме-щение и доверенность представителя организации.

     4. Подготовленный и  оформленный в  установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения.

     Проект  собственник помещения готовит  самостоятельно, однако его окончательный  вариант необходимо согласовать  с органом местного самоуправления по месту нахождения помещения.

     Для этого следует обратиться в данный орган с соответствующим заявлением и приложить к нему:

     а) правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое  жилое помещение;

     б) подготовленный и оформленный в  установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки жилого помещения;

     в) технический паспорт переустраиваемого  и (или) перепланируемого жилого помещения;

     г) заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.

     Решение о согласовании или об отказе в  согласовании должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления не позднее чем через 45 дней со дня представления указанных документов в орган местного самоуправления (п. 4 ст. 26 ЖК РФ).

       В течение трех дней с момента  принятия решения о согласовании  про-екта заявителю выдается или  направляется по адресу, указанному в заявлении, документ, подтверждающий принятие такого решения, который и является основанием проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения. Формы заявления и документа, подтверждающего принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировке жилого помещения, утверждены Постановлением Правительства РФ от 28.04.2005 N 266⁵.

     После представления вышеперечисленных  документов в орган, осуще-ствляющий  перевод помещений, заявителю выдается расписка в получении документов с указанием перечня и даты их представления (п. 3 ст. 23 ЖК РФ).

     Если  вопрос решился положительно и у  органа местного самоуправления нет  требований «о проведении переустройства, и (или) перепланировки, и (или) иных работ», документ (уведомление) служит основанием для использования помещения в качестве нежилого (п. 7 ст. 23  ЖК РФ).

     Если  же вопрос решился положительно, но требуется «проведение пе-реустройства, и (или) перепланировки, и (или) иных работ», то документ (уведомление) должен содержать перечень таких работ. В этом случае документ (уведомление) является промежуточным. Получив его, заявитель дол-жен выполнить все указанные в нем предписания.

     Отказать  в переводе помещения в нежилой  фонд возможно только в определенных случаях (п. 1 ст. 24 ЖК РФ), а именно:

• непредставление указанных выше документов;
• представление документов в орган местного самоуправления не по месту нахождения жилого помещения (квартиры);
• переводимое помещение не соответствует критериям ст. 22 ЖК РФ, например, отсутствует техническая возможность организовать отдельный вход в помещение.

     Решение об отказе в переводе помещения должно содержать основания отказа с  обязательной ссылкой на перечисленные  нарушения (п. 2 ст. 24 ЖК РФ).

     Следовательно, во всех остальных случаях чиновники обязаны принять решение о переводе жилого помещения в состав нежилого фонда, иначе решение органа местного самоуправления об отказе в таком переводе можно обжаловать в судебном порядке.

     Завершение  переустройства, перепланировки или  иных работ оформ-ляется актом приемочной комиссии, созданной главой администрации органа местного самоуправления. Этот акт администрация органа местного самоуп-равления направляет в Государственное учреждение технической инвента-ризации субъекта Российской Федерации. 
 
 
 

3. Юридическая ответственность  за нарушение порядка  перевода

жилого  помещения в нежилое 

     В случае, когда в качестве арендодателя или собственника жилого по-мещения, используемого в предпринимательских  целях, выступает гражда-нин (физическое лицо), то его могут привлечь к административной ответст-венности по ст. 7.21 «Нарушение правил пользования жилыми помещениями» Ко АП РФ⁶.