Недвижимое имущество как объект гражданских прав и особенности его правового режима

Доклад  Омарова Жанина на тему: «Недвижимое имущество как объект гражданских прав и особенности его правового режима».

Актуальность темы определяется тем, что на данный момент вопросы правового  положения недвижимого имущества  как объекта гражданского права  приобрели особую востребованность. Сложность и многообразие объектов недвижимости (земли, ее недр, водных объектов, леса, жилых и нежилых строений и т.п.), определение и понимание понятия недвижимого имущества, его места среди объектов гражданских прав, анализ законодательства, регламентирующего данные правоотношения, наличие в нем «пробелов» вызывает необходимость глубокого изучения обозначенной темы.

Недвижимость включена в систему  рыночного оборота путем совершения с ней таких сделок, как купля-продажа, залог, наследование, аренда и другие.

Целью данной работы является конструктивный анализ понятия недвижимого имущества  как объекта гражданских прав и особенностей его правового режима на современном этапе развития гражданско-правовых отношений, а также является постановка и попытка рассмотрения наиболее серьезных, на наш взгляд, вопросов в этой области.

         Согласно статье 117 ГК РК к недвижимому имуществу (недвижимые вещи, недвижимость) относятся земельные участки, здания, сооружения, многолетние насаждения и иное имущество, прочно связанное с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

        К недвижимым вещам приравниваются  также подлежащие государственной  регистрации воздушные и морские  суда, суда внутреннего водного  плавания, суда плавания «река-море»,  космические объекты. Законодательными  актами к недвижимым вещам  может быть отнесено и иное  имущество [1, cт. 117]

         Недвижимость - это особый товар, который обладает целым рядом свойств[2, c. 160].

1. Полезность. Объект недвижимости  должен максимально удовлетворять  потребности покупателя в жилой  или производственной площади,  в комфортности и экологичности помещения. Полезность объекта определяется такими его характеристиками, как размер помещения, планировка, благоустройство окружающей территории, месторасположение, материал основных конструкций и т. д.

2. Фундаментальность. Недвижимость - это товар, который невозможно  потерять, похитить, сломать при обычных условиях.

3. Долговечность. В зависимости  от материала основных конструкций  (фундаментов, стен, перекрытий), объекты  недвижимости подразделяют на 6 групп  с нормативными сроками службы  от 15 до 150 лет. 

4.  Стационарность. Объекты недвижимости  прочно связаны с землей и  их перемещение невозможно без  нанесения данному объекту определенного  ущерба. Однако при характеристике зданий и сооружений как объектов недвижимого имущества могут возникать проблемы, так как современный уровень технического развития позволяет с помощью специальных средств осуществлять их перемещение (в первую очередь здания), без какого-либо ущерба для недвижимости [3, c. 106]. В данном случае следует обратить внимание на такую функциональную направленность недвижимости, как удовлетворение интересов конкретных лиц или общества в целом именно нахождением в определенном месте, на конкретном земельном участке, то есть недвижимое имущество изначально не предназначено для перемещения и имеет стационарный характер.

Для признания здания недвижимым имуществом необходимым конструктивным элементом этого объекта должно быть наличие фундамента (укрепления в землю). К числу недвижимых вещей не могут быть отнесены переносные и временные сооружения, палатки, срубы, сборно-разборные конструкции и тому подобные сооружения, как не отвечающие признаку, определенному в ст. 117 ГК РК.

Причинение ущерба в результате перемещения объектов недвижимости существенно уменьшает ценность объекта и изменяет его первоначальное назначение. Выделение такого критерия (признака) недвижимости, как существенное (значительное) уменьшение ценности перемещенного имущества, можно объяснить тем, что такое уменьшение только подтверждает стационарность объекта, его непредназначенность для перемещения. Речь идет об уменьшении ценности именно в связи с ущербом, причиненным этому объекту недвижимости, а не ввиду, например изменения местоположения.

5. Неповторимость. Каждый объект  недвижимости обладает определенными, свойственными только ему признаками, отличающими его от других объектов недвижимости. Одним из таких признаков является, например, месторасположение объекта.

6. Управляемость. Все объекты  недвижимости нуждаются в постоянном  управлении. Управление недвижимостью включает в себя проведение ремонта и различных профилактических работ, предоставление коммунальных услуг, контроль за поступлением платежей и т. д.

7. Детальная регламентация сделок  с недвижимостью государственными органами. Это объясняется тем, что объект недвижимости - часть инфраструктуры и его использование затрагивает интересы многих физических и юридических лиц.

8. Устойчивая тенденция к росту  стоимости. Стоимость недвижимости  как товара с течением времени  неуклонно возрастает.

Вопрос о понятии недвижимого  имущества на сегодняшний день нуждается в глубокой научно-теоретической проработке. Закрепленные в законодательстве признаки недвижимого имущества не в полной мере отражают сущность рассматриваемого понятия, что справедливо вызывает критику со стороны теоретиков[4, c. 50].

Смысл содержания, вкладываемого в  понятие «недвижимое имущество», сводится к распространению на определенную группу вещей особого правового режима. Объект недвижимости представляет не только частный, но и публичный интерес. Существование недвижимого имущества как гражданско-правовой категории неразрывно связано с государственным регулированием.

Исследование содержания понятия  «недвижимое имущество»  целесообразно  начать с обзора существующих на сегодняшний  день в цивилистической литературе определений данного понятия. Условно их можно разбить на пять групп[4, с. 119].

Первая группа определений базируется на понятии недвижимости, разработанном римскими юристами. «Недвижимостями в римском праве считались не только земельные участки и недра земли, но и все, что было создано чужим трудом на земле собственника. К недвижимостям относились, в частности, постройки, посевы, насаждения. Предметы, связанные с землей или функционально скреплённые с ее поверхностью, считались ее составными частями и подчинялись правилу: сделанное над поверхностью следует за поверхностью. Воздушное пространство над участком также рассматривалось как часть поверхности». Подход к определению понятия недвижимости, разработанный в римском праве, на сегодняшний день воспринят большинством западных стран.

Ко второй группе относится определение, разработанное классиками российской цивилистики Д.И. Мейером, Г.Ф. Шершеневичем, К.П. Победоносцевым. Под недвижимостью ими понималась земля, составляющая территорию государства, часть земной поверхности и все, что прочно с нею связано.

Третью группу составляют определения, согласно которым недвижимостью  выступает только земельный участок, а все, что на нем находится, является, по мнению одних авторов, его составной  частью, согласно мнению других, - принадлежностью  земельного участка. Данная точка зрения базируется на западной концепции понятия  недвижимого имущества, которое включает в себя предметы, помещенные на участке для его обслуживания, а также движимости, присоединенные к недвижимости.

Четвертую группу составляют определения, согласно которым понятие «недвижимость» следует рассматривать как юридическую  категорию, без привязки ее к земле. Так, Е. А. Суханов пишет, что в юридической литературе речь должна идти о юридической, а не о физической (технической) категории.

Современный уровень техники давно  позволяет «двигать» практически  любые объекты, включая здания, сооружения и даже землю. По этой причине бессмысленны попытки «увязать» понятие недвижимости исключительно с землей как с физическим объектом. По мнению Е.А. Суханова к недвижимым, по общему правилу, относятся вещи, прочно связанные с землей не только физически, но и юридически, поскольку их использование по прямому назначению невозможно в отсутствие каких-либо прав на соответствующий земельный участок.

Пятую группу составляют определения, согласно которым недвижимость и  недвижимое имущество - это суть разные понятия.

С точки зрения Г.В. Чубукова, категория «недвижимости» должна пониматься не как синоним недвижимого имущества, а как совокупность объектов природы, не перемещаемых на земной поверхности в силу их естественного (нерукотворного) происхождения и размещения на земле. Недвижимость создается природой, а не человеком. В отличие от недвижимости недвижимое имущество - это предметы, созданные человеком.

Законодательство Республики Казахстан  использует понятия «недвижимость», «недвижимое имущество», «недвижимая вещь» как идентичные. В п. 1 ст. 117 ГК РК дается одно общее понятие недвижимого имущества (недвижимых вещей, недвижимости). В ст. 118 ГК РК «Государственная регистрация недвижимости» также упоминаются все три понятия.

Даже этим небольшим перечнем примеров подтверждается факт идентичного употребления законодателем рассматриваемых понятий.

На взгляд Н.В. Кусяповой, понятия «недвижимое имущество», «недвижимость», «недвижимая вещь» следует различать.

Она предлагает под недвижимостью  понимать собственно недвижимое имущество - землю, недра, т. е. те объекты, которые по природе своей являются недвижимыми, перемещение которых в принципе невозможно. При этом такие объекты должны выступать в «чистом» виде, например земельный участок без расположенных на нем зданий, сооружений и т. п. Ее мнение идентично с мнением Скрябина, который считает, что Основу понятия недвижимости составляет земля, правильнее - земельный участок. Земля традиционно во всех странах является особым объектом права собственности и иных вещных прав[5, c. 45].

Земельный участок - главная вещь, а все прочее, что тесно и  неразрывно с ним связано, является его принадлежностью.

 Соответственно, к недвижимости, по нашему мнению, нельзя отнести  в полной мере законодательно  определенные признаки: прочность  связи с землей и невозможность  перемещения без несоразмерного  ущерба. Они подходят только к недвижимым вещам.

Под недвижимой вещью предлагается понимать вещь, которая создана человеком, участвует в товарном обороте. При  этом недвижимая вещь должна обладать прочной связью с землей, позволяющей говорить о наличии признака капитальности. К недвижимым вещам относятся, например, здания, строения, сооружения.

В понятие недвижимого имущества  следует включать недвижимость (собственно недвижимое имущество), права на недвижимость, недвижимые вещи, имущество, приравненное к недвижимому [4, c. 120-121]. Следовательно, понятие «недвижимое имущество» является общим (объединяющим) по отношению к понятиям «недвижимость», «недвижимая вещь» и включает их в себя. В свою очередь, понятие «недвижимая вещь» шире, чем понятие «недвижимость», поскольку включает в себя как здания (строения, сооружения), так и земельный участок, на котором они расположены. Таким образом, если выстроить цепочку из рассматриваемых понятий по широте содержания, то получится следующая последовательность (по убыванию): «недвижимое имущество» - «недвижимая вещь» - «недвижимость».

Полагаем, что к недвижимому  имуществу должны относиться и предприятия как объекты гражданских прав. Согласно п. 2 ст. 119 ГК РК в состав предприятия входят различные виды имущества, в т. ч. и права. Именно по этой причине представляется сложным предприятие отнести к вещам. Поскольку имущество включает в себя не только вещи, но и права, поскольку в составе предприятия всегда присутствует недвижимое имущество (земля, здания, строения, сооружения), постольку представляется возможным рассматривать предприятие как недвижимое имущество.

В отношении имущества, приравненного  по правовому режиму к недвижимому: законодательством Республики Казахстан оно приравнивается к недвижимым вещам (п. 2 ст. 117 ГК РК, п. 3 ст. 2 Указа Президента РК, имеющего силу закона, от 25.12.1995 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Думается, что такая позиция законодателя оправдана, поскольку все движимое имущество, приравненное по правовому режиму к недвижимому, представляет собой вещи.

Под недвижимым имуществом предлагаем понимать общую совокупность следующих элементов: прав на недвижимое имущество, недвижимых вещей, недвижимости, а также имущества, по правовому режиму приравненного к недвижимому.

Завершая исследование института  недвижимого имущества, следует  сделать наиболее важные и в научном, и в практическом отношении выводы.

Трудно переоценить значимость недвижимого имущества для политической, экономической и правовой системы  любого организованного общества. Как  для отношений товаропроизводства, так и для правового регулирования имущественного оборота, исключительно недвижимость, несмотря на периодически приобретающую определенную значимость производную группу нематериальных объектов (имущественные права, деньги, ценные бумаги и т.д.), всегда была и остается стержнем и высшим смыслом какой бы то ни было государственности. Для публичного права земля, ее недра, ее поверхность, в том числе покрытая лесом или водой, земля, отчасти даже разделенная на условные участки с относительно различным правовым положением (режимом), всегда является территорией государства. «Территория не только существеннейший производительный капитал нации; она - место для ее жизни, она в подлинном смысле «дом» нации, дом, в котором она живет всеми сторонами своего существования».