Договор купли продажи

            Под случайной гибелью (случайным  повреждением) имущества следует  понимать гибель (повреждение) имущества,  вызванную обстоятельствами, за  которые ни одна из сторон  договора купли - продажи не  отвечает. Поскольку гибель имела случайный характер, то ни одна из сторон не обязана возмещать другой стороне убытки, вызванные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Если в силу указанных обстоятельств наступила невозможность исполнения, то обязательство прекращается (ст. 416 ГК РФ).

           К основным обязанностям продавца  относится передача вещи не  только в фактическое владение, но и обеспечение «юридического  господства» над ней - передача  ее в собственность покупателю.

           Определение момента перехода права собственности по договору от отчуждателя к приобретателю имеет большое практическое значение, которое заключается, прежде всего, в том, что позволяет установить лицо, уполномоченное в качестве собственника осуществлять владение, пользование, распоряжение вещью. В определении точной даты перехода права собственности заинтересованы: государство (которому такая информация необходима, например, в целях налогообложения), старый и новый собственники (например, для защиты своих интересов в гражданском обороте), кредиторы этих лиц и другие субъекты.

           Право собственности у приобретателя  имущества по договору возникает  с момента передачи вещи, если  иное не предусмотрено законом  или договором (п. 1 ст. 223 ГК РФ). Сама по себе передача недвижимости  по договору купли - продажи не имеет вещно-правового эффекта (не порождает права собственности). Право собственности на недвижимость возникает у покупателя с момента государственной регистрации перехода права собственности, если иное не установлено законом (п. 2 ст.8, п. 2 ст. 223 ГК РФ).

          Возникновение права собственности  на недвижимое имущество с  момента его государственной  регистрации является общим правилом. Нормы гражданского законодательства  в ряде случаев по-другому определяют  момент приобретения: вещных прав. Так, при наследовании недвижимости наследник становится собственником с момента открытия наследства. При реорганизации юридического лица право собственности на недвижимость переходит с момента государственной регистрации юридического лица - правопреемника, которому объект недвижимости был передан по разделительному балансу при выделении или разделении (п. 2 ст. 218, ст. 58, 59 ГК РФ). Именно такой подход позволяет исключить ситуацию правовой неопределенности в отношении имущества, право собственности на которое зарегистрировано за реорганизованным юридическим лицом. Ho для дальнейшего совершения сделок с недвижимым имуществом потребуется госрегистрация права собственности на недвижимость.⁴⁵

        К дополнительным обязанностям  продавца, обеспечивающим реализацию основных, относятся: передача принадлежностей и относящихся к имуществу документов, предусмотренных законом, иными правовыми актами и договором (п. 2 ст. 456 ГК РФ), информирование покупателя о качестве недвижимого имущества., существующих дефектах и недостатках, предупреждение покупателя о правах третьих лиц на продаваемое имущество (ст. 460 ГК РФ). Перечисленные обязанности, хотя и не названные в законодательным определении договора, купли - продажи, закреплены в последующих нормах соответствующих статей главы 30 ГК РФ, регулирующих продажу имущества.

              Неисполнение  продавцом  обязательств  по  передаче покупателю      проданного   недвижимого имущества может повлечь для продавца      различные    неблагоприятные    последствия  

              В соответствии со ст. 557 ГК  РФ в случае передачи продавцом  покупателю недвижимости, не соответствующей  условиям договора продажи недвижимости  о ее качестве, применяются правила  статьи 475 настоящего Кодекса, за  исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

          В соответствии с ч. 1 ст. 475 ГК  РФ, если недостатки товара не  были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца, в том числе,  безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок.

        Рассмотрим пример из судебной  практики Ульяновского областного  суда⁴⁶.

          Б.Н.А., З.Л.А.,Д.Е.М.,П.Н.В.,Ф.Л.Р.,К.Э.Б. обратились в суд к Б.А.М. с иском о понуждении к безвозмездному устранению недостатков помещений торгового комплекса. Указав, что в период с 15 марта 2007 г.  по  13 августа 2008 г.   между ними и ответчиком были заключены договоры  купли-продажи, предметом которых являются помещения торгового комплекса и доли в праве общей собственности на указанные помещения. В процессе эксплуатации помещений были выявлены существенные недостатки  здания.

Просили в срок до 1 октября 2009 г. устранить  недостатки торгового комплекса.  Решением Димитровградского городского суда Ульяновской области от 31 июля 2009 г. иск был удовлетворен.

              Представителем ответчика была  подана кассационная жалоба . В  обосновании жалобы было указано  , что истцы имели возможность ознакомиться с приобретаемой недвижимостью.

              Судебная коллегия установила, что  выявленные дефекты были скрытыми. А также постановила решение  первой инстанции не подлежит  отмене  и оставила кассационную  жалобу представителя ответчика без удовлетворения.

             Из  проведенного примера можно  сделать вывод о том, не всегда  продавец готов нести ответственность  за ненадлежащее исполнение своих  обязательств в добровольном  порядке.  
 
 
 
 
 
 
 
 

3.2. Права, обязанности,  ответственность  покупателя по договору купли-продажи недвижимого имущества

         В случае ненадлежащего исполнения  продавцом своих обязанностей  по договору купли-продажи недвижимости  покупатель имеет право:

соразмерного  уменьшения цены;

безвозмездного  устранения недостатков в разумный срок;

возмещения  своих расходов на устранение недостатков, а также

отказаться  от исполнения договора купли-продажи  и потребовать

возврата  уплаченной денежной суммы.

     В судебной практике встречается  множество случаев, когда покупатель требует признания договора – купли продажи недействительной сделкой. Рассмотрим один из них.

    ООО обратилось в Арбитражный  суд г. Москвы   к СГУП  по продаже имущества г. Москвы  с иском о признании недействительным  договор купли-продажи нежилого  здания  недействительным и взыскания с  ответчиков внесенного за покупку здания задатка. Здание до исполнения договора обрушилось, и истец не сможет получить то, на что рассчитывал при заключении договора.

       Иск был удовлетворен в полном  объеме. Постановлением апелляционной инстанции решение оставлено без изменения. Суд кассационной инстанции  указал, что факт обвала здания правильно расценен судами обеих инстанции как свидетельствующий о заблуждении истца относительно качеств объекта договора, которое значительно снижает возможность его использования по назначению⁴⁷.

       В этой ситуации покупатель  заблуждался о состоянии и  качества покупаемого объекта.  Разумеется, обвал здания привел  к тому, что объект стал непригодным  для использования. Что, в свою  очередь, повлекло обращение покупателя в суд для признания договора купли-продажи недействительным.

      Покупатель обязан произвести  оплату недвижимого имущества.  Обязанность покупателя оплатить  недвижимое имущество предусмотрена  в положениях пункте 1 статьи 454, пункта 1 статьи 485, статьи 486 ГК РФ, Эта обязанность считается исполненной с момента передачи продавцу денежной суммы, определенной в договоре. Содержание этой обязанности включает в себя не только непосредственно платеж, но и в некоторых случаях принятие определенных подготовительных мер, необходимых для осуществления платежа (открытие специального банковского счета, выдача чека на сумму договора). По общему правилу, покупатель обязан уплатить продавцу цену имущества полностью. За неисполнение обязанности оплаты покупаемого имущества покупатель несет ответственность.

           При нарушении сроков оплаты  покупателем в силу п.3 ст. 488 ГК  РФ продавец вправе предъявить  требование о возврате недвижимого  имущества. При этом, как указал  Президиум Высшего Арбитражного суда РФ, регистрация перехода права собственности к покупателю на продаваемое недвижимое имущество не является препятствием для  расторжении договора в связи с неоплатой покупателем имущества⁴⁸

         Договором купли-продажи может  устанавливаться и продажа товара в кредит, в кредит с рассрочкой платежа или предусматривается предварительная оплата.

        В отношении договора купли-продажи  недвижимости правовые акты не  устанавливают каких-либо исключений  из приведенного правила. Если  договором купли-продажи недвижимости предусмотрено условие о предварительной оплате товара, то в обязательстве, возникающем из такого договора, передача имущества будет носить встречный характер. Если же договором предусмотрена продажа товара в кредит, то покупатель обязан произвести оплату при наступлении двух юридических фактов: передачи имущества и наступления срока оплаты, определенного в договоре или по правилам ст. 314 ГК РФ. Договором может быть предусмотрено, что до полной оплаты право собственности на товар вообще сохраняется за продавцом⁴⁹. При этом условия о предварительной оплате или о кредите должны быть обязательно установлены в самом договоре купли-продажи недвижимости. Если же в договоре нет условия о сроке оплаты, то, во-первых, исключается одновременное исполнение своих обязанностей сторонами (передача-оплата); во-вторых, по всей видимости, покупатель обязан произнести оплату непосредственно после передачи ему имущества, то есть сражу же после передачи товара. Косвенным образом сделанный вывод подтверждает и легальное определение договора купли - продажи (п. 1 ст. 454 ГК РФ), в котором на первое место поставлена обязанность продавца, а затем уже обязанность покупателя.

         Итак, если правовыми актами или  договором купли-продажи недвижимости  не предусмотрена обязанность покупателя произвести оплату до передачи имущества, либо такая обязанность не вытекает из существа обязательства, то продавец, не исполнивший обязанность по передаче товара, не вправе требовать от покупателя платежа.

      При заключении договора необходимо четко определять условия и порядок оплаты покупной цены. Предварительная оплата по договору купли-продажи недвижимого имущества не отвечает сегодняшним условиям российской экономики с ее криминализированным рынком недвижимости. С точки зрения покупателя наиболее оптимальным является вариант, при котором по договору купли - продажи передача покупателем оплаты цены договора обусловливается исполнением продавцом своей обязанности по передаче права собственности покупателю, то есть моментом государственной регистрации возникшего из договора права (именно такая обусловленность позволит применять к правоотношениям правила о встречном исполнении обязательств - ст. 328 ГК РФ). С другой стороны, обоснованным является желание продавца иметь гарантии получения по договору покупной цены. С этих позиций можно рекомендовать включение в договор купли - продажи недвижимости пункта о внесении покупателем денег на хранение в банк, нотариусу (например, при заключении договора), с условием их выдачи продавцу только по предъявлении доказательств (выписки из Государственного реестра прав).

       Покупатель обязан принять недвижимость  по передаточному акту. В соответствии  со ст. 556 ГК РФ уклонение покупателя  от подписания документа о  передачи недвижимости считается отказом покупателя принять имущество.

        Таким образом, под исполнением  обязательства понимается совершение (воздержание от совершения) конкретных  действий (в частности, передача - принятие вещи, передача - принятие  обусловленной договором суммы).

       Итак, к обязанностям покупателя: относятся обязанности принять  и оплатить товар. Обязанность  продавца осуществить передачу  недвижимого имущества и обязанность  покупателя принять продаваемое  имущество являются взаимообусловленными: продавец совершает действия по передаче имущества, которые необходимы и для исполнения обязанности по ее принятию покупателем. Вместе с тем покупатель и продавец имеют соответствующие права: право требовать передачи и право требовать принятия имущества в соответствии с условиями договора. Эти права и соответствующие обязанности возникают одновременно — с момента заключения договора