Жилищное право

       Гражданский кодекс РФ, устанавливая общие нормы  о договоре найма жилого помещения (гл. 35), в первую очередь регламентирует отношения, связанные с наймом жилого помещения на коммерческих началах (договор коммерческого найма). По договору коммерческого найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения (гражданин или частная организация) обязуется предоставить другой стороне - гражданину жилое помещение за плату во владение и пользование для личного проживания и проживания членов его семьи в нем. Коммерческий наем жилых помещений, имея сходство с социальным наймом, отличается от последнего целым рядом моментов. Заключение договора коммерческого найма жилого помещения осуществляется путем достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям договора. В данном случае будущему нанимателю не требуется прохождения таких стадий, необходимых для заключения договора социального найма, как постановка на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий и стояния в очереди на получение жилого помещения, получение ордера на вселение в жилое помещение и т. д.

       Договор коммерческого найма жилого помещения (ранее на практике он именовался "договором  аренды") имеет и другие отличия  от договора социального найма: по кругу  объектов договора найма, сроку действия договора, порядку расторжения договора найма и др.

       1. Стороны договора  коммерческого найма

       Договор коммерческого найма жилого помещения  может заключаться во всех других сферах, в том числе в государственном  и муниципальном жилищных фондах. Чаще всего коммерческий наем применяется в индивидуальном жилищном фонде: сторонами договора в этих случаях являются гражданин - собственник жилого помещения (наймодатель) и гражданин, выступающий в качестве нанимателя. Гражданин - собственник жилого помещения вправе вселять в дом других граждан, а также сдавать его внаем на условиях, определенных соглашением сторон. В качестве наймодателя по договору коммерческого найма жилого помещения выступают также организации, образованные как частные собственники.

       Юридическим лицам жилое помещение может  быть предоставлено во владение и (или) пользование на основании договора аренды или иного договора. Однако юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживаний граждан (ч. 2 ст. 671 ГК РФ).

       Наем  жилого помещения в домах организаций  осуществляется также, как правило, на коммерческих началах. Так, частная фирма, получившая по договору аренды от собственника жилое помещение, не может использовать его под свой офис (контору), а вправе лишь сдать это помещение для проживания своему сотруднику или другому гражданину по договору найма жилого помещения. То есть фирма должна использовать жилое помещение только по прямому назначению, а именно для проживания граждан.

       Граждане - собственники жилых помещений при  сдаче жилых помещений в коммерческий наем утрачивают право на льготы по содержанию, обслуживанию и ремонту  жилых помещений.

       Другой  стороной договора коммерческого найма  выступает гражданин.

       ГК  РФ по-новому определяет круг лиц, имеющих  право пользования жилым помещением. Вместе с нанимателем по договору коммерческого найма имеют право пользования жилым помещением постоянно проживающие с ним лица (ст. 677 ГК РФ), в числе которых кроме членов семьи нанимателя могут быть и другие лица, не входящие в состав семьи нанимателя, при этом в договоре коммерческого найма должны быть указаны все граждане, постоянно проживающие вместе с нанимателем в жилом помещении. В случае, если в договоре не указаны некоторые граждане, их вселение в жилое помещение производится с согласия наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно проживающих с ним в жилом помещении. При вселении несовершеннолетних детей такого согласия не требуется (см. ст. 677, 679 ГК РФ).

       Граждане, постоянно проживающие совместно  с нанимателем, имеют равное с  ним право по пользованию жилым  помещением.

       Отношения между нанимателем и такими гражданами определяются законом. Наниматель несет  ответственность перед наймодателем за действия граждан, постоянно проживающих с ним, которые нарушают условия договора найма жилого помещения (ч. 3 Ст. 671 ГК РФ).

       Граждане, постоянно проживающие вместе с  нанимателем, могут известить наймодателя о заключении с нанимателем договорах том, что они несут совместно с нанимателем солидарную ответственность перед наймодателем. В этом случае все такие граждане являются сонанимателями. Поэтому в случае исполнения полностью одним из сонанимателей солидарной обязанности все остальные сонаниматели по закону освобождаются от исполнения кредитору (наймодателю), а сонаниматель, исполнивший солидарную обязанность (например, оплативший за жилье и коммунальные услуги), имеет право регрессного требования к остальным сонанимателям в равных долях за вычетом доли, падающей на него самого (см. ст. 325 ГК РФ).

       2. Объект (предмет)  договора коммерческого  найма

       Согласно  ст. 673 ГК РФ объектом договора найма  жилого помещения может быть изолированное  жилое помещение, пригодное для  постоянного проживания: квартира, жилой дом, часть квартиры или  жилого дома.

       Неизолированное жилое помещение не может быть объектом (предметом) договора найма.

       В отличие от договора социального  найма, в отношении которого жилищное законодательство устанавливает дополнительное требование о благоустроенности  жилого помещения применительно  к условиям данного населенного  пункта (ст. 40 ЖК РСФСР), законодательство о коммерческом найме предусматривает  в качестве основного требования то, что жилое помещение должно быть пригодным для постоянного  проживания (ч. 1 ст. 673 ГК РФ).

       Разумеется, соглашением сторон объектом (предметом) договора коммерческого найма может  быть определено и благоустроенное  жилое помещение, что чаще всего  и бывает на практике.

       Пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством, т. е. помещение должно быть включено в состав жилых помещений, соответствовать требованиям строительных норм и правил, противопожарных нормативов, санитарным и техническим требованиям и т. д.

       В многоквартирном доме объектом договора коммерческого найма наряду с  жилым помещением, занимаемым нанимателем  по договору, является также часть  общего имущества собственников  квартир (ст. 290, ч. 2 ст. 673 ГК РФ), причитающаяся  собственнику сдаваемого внаем жилого помещения^.

       3. Сохранение договора найма жилого помещения при переходе права собственности на жилое помещение

       До  принятия нового Гражданского кодекса  на практике встречались случаи, когда  во время существования жилищного  правоотношения происходил переход  права собственности на жилое  помещение от одного лица к другому (замена наймодателя), в связи с чем договор найма жилого помещения расторгался либо изменялись условия договора. Это нередко влекло за собой нарушение жилищных прав нанимателей и членов их семей.

       Новый Гражданский кодекс (ст. 675) содержит важную гарантию сохранения стабильности договора найма жилого помещения в таких случаях. Переход права собственности, говорится в ст. 675 ГК РФ, на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

       Форма договора коммерческого  найма жилого помещения. Срок в договоре коммерческого  найма

       Согласно  ст. 674 ГК РФ договор найма жилого помещения заключается в письменной форме. Такой договор не требует  нотариального удостоверения. С  другой стороны, несоблюдение простой  письменной формы договора найма  жилого помещения не влечет ее недействительности, поскольку согласно закону (ст. 162 ГК РФ) такие последствия наступают  в случаях, прямо указанных в  законе или в соглашении сторон. Однако несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права  в случае спора ссылаться в  подтверждение сделки и ее условий  на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и  другие доказательства (п.1 ст. 162 ГК РФ). Договор коммерческого найма жилого помещения заключается на определенный срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет (ст. 683 ГК РФ). По истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок. Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок. При согласовании условий договора наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих по договору найма жилого помещения. Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем, но в течение года со дня истечения срока договора с нанимателем заключил договор найма жилого помещения с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.

       Права и обязанности  сторон по договору коммерческого найма  жилого помещения

       1. Договор найма жилого помещения,  в том числе и коммерческого  найма, является двусторонним  договором, в котором стороны  имеют права и несут соответствующие обязанности. В договоре коммерческого найма права и обязанности сторон, как правило, определяются соглашением сторон. Отдельные права и обязанности сторон установлены законом. Предоставляемое наймодателем нанимателю жилое помещение по договору коммерческого найма имеет назначением удовлетворение жилищных потребностей нанимателя и членов его семьи. Целевое назначение жилого помещения предопределяет характер и объем обязанностей наймодателя.

       Наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания. Во время действия договора найма "наймодатель обязан осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении" (ч. 2 ст. 676 ГК РФ).

       В ГК РФ воспроизведены нормы ранее  действовавшего законодательства о  распределении обязанностей между  сторонами договора найма по производству ремонта жилого дома (жилого помещения).

       Капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения  является обязацностью наймодателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения. Переоборудование жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, если такое переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым помещением, без согласия нанимателя не допускается.

       Производство  капитального ремонта сданного внаем  жилого помещения осуществляется наймодателем (жилищно-эксплуатационной конторой и т. п.) за свой счет. При невыполнении наймодателем своих обязанностей по капитальному ремонту наниматель жилых помещений вправе произвести ремонт с отнесением всех расходов по их сметной стоимости за счет наймодателя

       4. Наниматель обязан использовать  жилое помещение только для  проживания, обеспечивать сохранность  жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии, не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя. Обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи. Последнее правило (о договоре) применимо только в жилищных отношениях, в которых наймодателем является гражданин-собственник жилого помещения либо организация, созданная как частный собственник. В качестве одной из обязанностей нанимателя, предусмотренной ГК РФ, является обязанность нанимателя производить текущий ремонт занимаемого по найму жилого помещения, если иное не установлено договором найма жилого помещения (ст. 681 ГК РФ). На наймодателя закон возлагает обязанность по производству капитального ремонта (см. разд. IX).

       5. С согласия наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих, в жилое помещение могут быть вселены другие граждане в качестве постоянно проживающих с нанимателем. Если вселяются несовершеннолетние дети, то такого согласия не требуется (см. ст. 679 ГК РФ).

       В качестве обязательного условия  для такого вселения требуется, чтобы  было соблюдено требование законодательства о норме жилой площади на одного человека. Соблюдение этого условия  не обязательно, если вселяются несовершеннолетние дети.

       6. Одной из основных обязанностей  нанимателя является внесение  платы за жилое помещение, предусмотренной  договором коммерческого найма  (см. главу 7).

       7. К числу прав нанимателя по  договору коммерческого найма  жилого помещения относится право сдачи жилого помещения в поднаем, а также право вселения временных жильцов^.

       8. Статья 686 ГК РФ предусматривает  возможность замены нанимателя в договоре найма жилого помещения, что влечет за собой изменение договора.

       Расторжение договора коммерческого найма

       Так, по требованию нанимателя и других граждан, постоянно с ним проживающих, и с согласия наймодателя наниматель в договоре найма жилого помещения может быть заменен одним из совершеннолетних граждан, постоянно проживающих с нанимателем. -

       В случае смерти нанимателя или его  выбытия из жилого помещения договор  продолжает действовать на тех же условиях, а нанимателем становится один из граждан постоянно проживавших с прежним нанимателем, по общему согласию между ними.

       Закон предусматривает случаи, когда между  гражданами, проживающими в данном жилом помещении, после смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения  не было достигнуто соглашение о том, кто из них становится нанимателем: если такое соглашение не достигнуто, все граждане, постоянно проживающие  в жилом помещении, становятся сонанимателями; в этих случаях возникающие споры  разрешаются в судебном порядке.

       Расторжение договора коммерческого  найма жилого помещения

       Наниматель  жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих  с ним, в любое время расторгнуть  договор найма с письменным предупреждением  наймодателя за три месяца (ч. 1 ст. 687 ГК РФ). По требованию наймодателя договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке в случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме - в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа. Наймодатейь может также потребовать расторжения договора найма в случае разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

       Важным является правило п. 4 ст. 687 ГК РФ о возможности отсрочки судом принятия решения о расторжении договора найма и предоставлении нанимателю срока не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма. При этом по просьбе нанимателя суд в решении может отсрочить его исполнение на срок не более одного года.

       Закон предусматривает случаи, когда договор  найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре: если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния, в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством (п. 3 ст. 687 ГК РФ).

       Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке в случае, если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей. В этом случае наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения.

       Если  наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, после  предупреждения продолжают использовать жилое помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения. В этом случае применяются правила, предусмотренные абзацем четвертым п. 2 ст. 686 ГК РФ, т. е. по решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, а если договор расторгнут после истечения этого срока, то по просьбе нанимателя суд в своем решении может отсрочить исполнение решения на срок не более одного года (п. 4 ст. 687 ГК РФ).

       В ГК РФ (ст. 688) определяются последствия  расторжения договора найма жилого помещения: в случае расторжения  договора найма наниматель и другие граждане, проживающие в жилом  помещении к моменту расторжения  договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения  суда.