Земля как объект правового регулирования

Право собственности на земельный  участок не распространяется на то, что находится над и под  поверхностью земельного участка. Пункт 3 ст. 261 ГК разрешает собственнику земельного участка использовать по своему усмотрению все, что находится под поверхностью этого участка, если иное не предусмотрено Законом о недрах, иными законами и не нарушает прав других лиц. Под поверхностью земельного участка могут располагаться подземные коммуникации, колодцы, гаражи, погреба, другие объекты, которые могут находиться как в собственности владельца земельного участка, так и в собственности других лиц. В последнем случае права собственника названных объектов не должны нарушаться собственником земельного участка.

Над поверхностью земельного участка  могут находиться здания, сооружения, воздушные линии бытового электроснабжения и т.д. Если данные объекты не находятся  в собственности владельца земельного участка, он не должен нарушать право  собственности на них, а использование  объектов, находящихся в его собственности, не должно нарушать законодательство. В соответствии со ст. 11 Воздушного Кодекса деятельность по использованию воздушного пространства могут осуществлять граждане и юридические лица, наделенные в соответствии с законом таким правом. При этом использованием воздушного пространства, в числе прочего, считается строительство высотных сооружений, деятельность, в процессе которой происходят электромагнитные и другие излучения, проведение взрывных работ и тому подобное, что может представлять угрозу безопасности воздушного движения. Соответственно, если деятельность на земельном участке не представляет опасности воздушному движению, она не рассматривается как использование воздушного пространства и не требует специального разрешения. Поэтому собственник земельного участка вправе использовать по своему усмотрению все, что находится над поверхностью этого участка, если иное не предусмотрено законами об использовании воздушного пространства, иными законами и не нарушает прав других лиц.⁶

2.2 Субъекты права собственности  на землю.

Все субъекты земельных правоотношений делятся на две группы: граждане (физические лица) и юридические  лица. Особым участником земельных  правоотношений являются Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные  образования. Не во всех случаях граждане (физические) и юридические лица в полном составе могут выступать  участниками тех или иных видов  земельных правоотношений. В силу различных причин возникает необходимость  ограничения круга субъектов. ⁷

Земельным Кодексом Российской Федерации  установлено, что участниками земельных  отношений могут быть только граждане Российской Федерации и российские юридические лица, а также Российская Федерация, субъекты Российской Федерации  и муниципальные образования (ст.5 ЗК РФ). В то же время ограничиваются права иностранных граждан, лиц  без гражданства и иностранных  юридических лиц на приобретение в собственность земельных участков. Перечисленные субъекты по общему правилу  могут совершать любые сделки с землей, включая куплю-продажу. Вместе с тем согласно п.3 ст.15 Земельного Кодекса Президентом РФ определяются перечни территорий (приграничные, а также имеющие особое значение: стратегическое, оборонное, национальное и т.п.), которыми они не могут обладать на праве собственности, в том числе купить или приобрести на иных основаниях в собственность.

В Земельном Кодексе Российской Федерации определен четкий порядок  разграничения участников земельных  отношений на собственников, землепользователей, землевладельцев, арендаторов земельных  участков, обладателей сервитутов.

Собственниками земельных участков Кодекс признает лиц, являющихся собственниками земельных участков, а к землепользователям причисляет лиц, владеющих и пользующихся земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве безвозмездного срочного пользования.

К землевладельцам Земельный Кодекс РФ относит лиц, владеющих и пользующихся земельными участками на праве пожизненного наследуемого владения.

Арендаторами земельных участков признаются лица, владеющие и пользующиеся земельными участками по договору аренды, договору субаренды.

Обладателями сервитутов являются лица, имеющие право ограниченного  пользования чужими земельными участками (сервитут).

        Субъекты земельных правоотношений как потенциальные носители прав и обязанностей должны обладать свойством, которое общей теорией государства и права определяется как правоспособность, то есть способность лица (физического и юридического) иметь права и нести обязанности.

Кроме того, при рассмотрении данного  вопроса возникает понятие дееспособности потенциального субъекта, или способности  лица своими действиями приобретать  права, создавать для себя обязанности, а также нести ответственность  за совершенные правонарушения. По общим правилам, полная дееспособность у участников земельных правоотношений возникает у таковых при достижении возраста 18 лет, для юридических  лиц после соответствующей государственной  регистрации.

2.3 Содержание правоотношения по  владению,

пользованию и распоряжению землей.

Действующее Российское законодательство дает понятие права собственности в ст. 209 ГК РФ, определяя три основные правомочия собственника - право владения, пользования и распоряжения принадлежащей ему вещью. Собственник вправе совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы.

Итак, право собственности - определенная совокупность правомочий, принадлежащих лицу-правообладателю. Оно является центральным правовым институтом в системе права, важнейшим для рыночной экономики. Это единственный вид права на свою вещь. Все остальные права это права на чужие вещи.

Права и обязанности лиц, использующих земельные участки на том или  ином праве, установлены нормами  статей главы VI Земельного кодекса.

         Права землепользователей, землевладельцев  и арендаторов по использованию  земельных участков практически  совпадают с правами собственников.  Единственное отличие: только  собственники земельных участков  обладают правом собственности  на расположенные на их участках  многолетние насаждения (за исключением  случаев, установленных Лесным  кодексом Российской Федерации).

Посевы и посадки сельскохозяйственных культур, полученная сельскохозяйственная продукция и доходы от ее реализации принадлежат тому, кто непосредственно  использует земельный участок: или  самому собственнику, или тому лицу, которому собственник предоставил  земельный участок в пожизненное  наследуемое владение, пользование  или аренду.⁸

В соответствии со ст. 40 ЗК РФ собственники, землевладельцы, землепользователи  и арендаторы имеют право:

         1) использовать в установленном  порядке для собственных нужд  имеющиеся на земельном участке  общераспространенные полезные  ископаемые, пресные подземные воды, а также закрытые водоемы в  соответствии с законодательством  Российской Федерации.

2) возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии  с целевым назначением земельного  участка и его разрешенным  использованием с соблюдением  требований градостроительных регламентов,  строительных, экологических, санитарно-гигиенических,  противопожарных и иных правил, нормативов.

Так, порядок использования земель поселений определяется в соответствии с зонированием их территорий (ст. 83 ЗК РФ). Территория поселения в пределах его административных границ делится  на территориальные зоны: жилые, производственные, рекреационные и др. Существует совокупность установленных правилами застройки  параметров и видов использования  земельных участков и иных объектов недвижимости в населенных пунктах, а также допустимых изменений  объектов недвижимости при осуществлении  градостроительной деятельности в  пределах каждой зоны, которая согласно Градостроительному кодексу РФ называется градостроительным регламентом.

3) проводить в соответствии с  разрешенным использованием оросительные, осушительные, культуртехнические  и другие мелиоративные работы, строить пруды и иные закрытые  водоемы в соответствии с установленными  законодательством экологическими, строительными, санитарно-гигиеническими  и иными специальными требованиями.

Перечень прав по использованию  земельных участков, установленный  ст. 40 ЗК РФ, не является исчерпывающим: законодательством могут быть установлены  и иные права. Например, в соответствии со ст. 7 Федерального закона «О государственном  регулировании обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения»  собственники, владельцы, пользователи, в том числе арендаторы, земельных  участков сельскохозяйственного назначения имеют право также получать в  установленном органами исполнительной власти субъектов порядке информацию о состоянии плодородия почв на своих  земельных участках и динамике изменения  его состояния.

Перечень обязанностей собственников  земельных участков и лиц, обладающих иными правами на землю, по использованию земельных участков установлен ст. 42 ЗК РФ. Эти обязанности (в отличие от прав по использованию земли) относятся ко всем обладателям прав на земельные участки, в том числе и к лицам, использующим участок на основании сервитута.

Собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны:

• использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту;
• сохранять межевые, геодезические и другие специальные знаки, установленные на земельных участках в соответствии с законодательством;
• осуществлять мероприятия по охране земель, соблюдать порядок пользования лесами, водными и другими природными объектами,
• своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами;
• своевременно производить платежи за землю;
• соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов;
• не допускать загрязнение, захламление, деградацию и ухудшение плодородия почв на землях соответствующих категорий.

Приведенный перечень не является исчерпывающим: самим Кодексом, иными федеральными законами могут быть установлены  и иные требования к собственникам  земли и иным лицам, использующим земельные участки.

Так, содержание обязанностей собственников  земли, землевладельцев, землепользователей и арендаторов по проведению мероприятий  по охране земель более подробно раскрыты в ст. 13 Земельного кодекса РФ.

ГЛАВА 3. Возникновение и прекращение  права собственности на землю.

3.1 Основные способы приобретения (возникновения) 

права собственности на землю.

Земельные участки, не находящиеся  в собственности граждан, юридических  лиц и муниципальных образований, являются государственной собственностью (п. 2 ст. 214 ГК РФ), т.е. ничейной земля  быть не может. В то же время окончательного и полного разграничения государственной  собственности на землю (на собственность  Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальную собственность) еще не произошло.

Согласно гражданскому законодательству права и обязанности появляются, когда на то имеются основания, предусмотренные  законом и иными правовыми  актами, а также вследствие действий граждан и юридических лиц, которые  хотя и не предусмотрены законом  или правовыми актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские  права и обязанности.⁹

Основания возникновения прав на землю  земельным законодательством однозначно и системно не прописаны. Согласно ст. 25 Земельного кодекса РФ такие права, предусмотренные указанным кодексом, возникают по основаниям, установленным  гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной  регистрации в соответствии с  Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (с изменениями).

         В соответствии со ст. 25 ЗК выделяют следующие основания возникновения права собственности на землю:

• решения органов государственной власти и органов местного самоуправления;
• договоры и иные сделки с земельными участками;
• приобретательная давность;
• судебные акты.

Сделки и административные акты органов местного самоуправления и исполнительных органов государственной  власти являются наиболее распространенными  основаниями приобретения права  частной собственности на землю. На основании совершения различных  сделок с землей право собственности  на земельный участок переходит  от одного собственника к другому. В  результате принятия решений (административных актов) о предоставлении земельных  участков соответствующих органов  граждане и юридические лица приобретают  право собственности на землю.