Вещные права

     Одна  часть имущества учреждения, полученная от собственника по смете, находится  на праве оперативного управления. Другая, "заработанная" самим учреждением  учитывается на отдельном балансе, находится в режиме особого вещного права, прямо не названного законодательством -- на праве хозяйственного ведения. Ведь перечень вещных прав, в отличие от прав обязательственных, является закрытым (п. 1 ст. 216 ГК) и не может содержать прав, прямо не предусмотренных законом.

     Кодекс  специально оговаривает, что результаты хозяйственного использования имущества, находящегося в хозяйственном ведении  или оперативном управлении, в  виде плодов, продукции, доходов, включая  имущество, приобретенное унитарным  предприятием или учреждением по договорам, поступают в хозяйственное ведение или оперативное управление предприятия или учреждения (п. 2 ст.299 ГК).

     Из  этого следует, что они становятся объектом права собственности учредителей  предприятий или учреждений, а  не самих этих юридических лиц.

     Право хозяйственного ведения или оперативного управления на имущество собственника возникает у предприятия или  учреждения с момента фактической  передачи этого имущества, если иное не установлено законом, иным правовым актом или решением самого собственника (п. 1 ст.299 ГК).

     Прекращение названных вещных прав происходит не только по общим основаниям (п. 3 ст. 299 ГК), но и в случаях правомерного изъятия собственником (по основаниям, допускаемым законом).

     Это означает, что изъятие допустимо  лишь в том же порядке и при тех же условиях, что и изъятие имущества у собственников (ст. 235 ГК).

     Вещный  характер прав хозяйственного ведения  и оперативного управления проявляется  в сохранении их действия в случае смены собственника (ст. 300 ГК). Смена  собственника государственного или муниципального предприятия возможна лишь путем передачи этого предприятия от одного публичного собственника другому (в противном случае речь идет о приватизации, что предусмотрено правилами специального законодательства).

     б) Ограниченные вещные права на использование чужих земельных участков

     Основные  параметры правового режима земельных  участков, принадлежащих лицам на праве постоянного (бессрочного) пользования  и праве пожизненного наследуемого владения, определяются нормами ГК РФ и Земельного кодекса РФ.

     В соответствии со ст.13 Закона о введении в действие части первой ГК РФ от 21 октября 1994 г. гл. 17 ГК "Право собственности  и другие вещные права на землю" вступает в действие со дня введения в действие Земельного кодекса.

     Таким образом, основополагающими нормами  являются ст. 216 и 305 ГК, определяющие режим  постоянного (бессрочного) пользования  и права пожизненного наследуемого владения земельными участками, а также  Указ Президента РФ "О реализации конституционного права граждан на землю" от 7 марта 1996 г.

     Закрепленное в  качестве разновидностей ограниченных вещных прав право постоянного бессрочного пользования земельным участком (ст.216 ГК) обеспечивает его обладателю владение и пользование земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, без установления срока (бессрочно). Это право может принадлежать любому лицу -- как гражданам, так и юридическим лицам, причем не только гражданам России, но и иностранцам и лицам без гражданства. В отличии от права собственности на землю, когда собственником может быть только гражданин России или юридическое лицо , учрежденное как российскими так и иностранными гражданами.

     Кроме того на этом праве могут быть отведены земельные участки для любых целей, в том числе для самых разных видов предпринимательской деятельности.

     Это право пользования земельным  участком предоставляется по решению  государственных или муниципальных  органов, управомоченных на это (п. 1 ст. 268 ГК).

     В соответствии с этим решением заключается  договор, в котором определяется правовой статус участка, права и  обязанности его владельца, основания  для расторжения договора с прекращением прав на этот участок, сервитуты и  др. Земельный участок предоставляется безвозмездно, землепользователи уплачивают лишь земельный налог.

     Возможны  и другие основания получения  права пользования земельным  участком. Так, например, в случае реорганизации  юридического лица принадлежащее ему  право переходит в порядке правопреемства (п. 3 ст.268 ГК).

     В соответствии со ст. 271 ГК при приобретении в собственность здания, сооружения и иной недвижимости, находящейся  на земельном участке, принадлежащем  другому лицу, приобретатель недвижимости имеет право пользования предоставленной отчуждателем под эту недвижимость частью земельного участка.

     При этом, если из закона, решения о предоставлении участка государственными органами и органами местного самоуправления, или из договора не вытекает иное, собственник здания или сооружения приобретает право постоянного пользования частью участка, на котором расположена недвижимость.

     Право постоянного землепользования возникает  после установления границ на местности, составление плана и описание земельного участка, заключение договора о предоставлении участка и его государственной регистрации.

     Земельные участки  на праве постоянного пользования  предоставляются:

• крестьянским (фермерским) хозяйствам;
• гражданам, выходящим из сельскохозяйственных организаций в целях создания крестьянского (фермерского) хозяйства;
• гражданам, для ведения личного подсобного хозяйства;
• родовым общинам и казачьим обществам;
• религиозным и иным общественным организациям и объединениям, которым земельные участки предоставляются с учетом традиционного уклада жизни населения и ведения им сельскохозяйственного производства, оленеводства, звероводства, охоты и рыболовства.

     Содержание  права постоянного землепользования определены в ст. 269, 270 ГК.

     Обладатель  этого права осуществляет владение и пользование этим участком в  соответствии с законом, иными правовыми  актами и актом о предоставлении земель в пользование. Если иное не предусмотрено законом он вправе:

• самостоятельно использовать участок в целях, для которых он предоставлен;
• использовать для собственных нужд имеющиеся на нем общераспространенные полезные ископаемые, лес, растения и обособленные водные объекты;
• возводить жилые, производственные и иные здания и сооружения, которые становятся его собственностью;
• производить оросительные, осушительные и другие мелиоративные работы, строить пруды.

     Специфика объекта вещного права постоянного (бессрочного) пользования требует  установления широкого круга обязанностей.

     Главная из них -- использование земельного участка в соответствии с его целевым назначением , способами не наносящими ущерба земле как природному объекту, не говоря уже о недопущении причинения ущерба окружающей среде, нарушения прав владельцев соседних участков, повышении плодородия почвы, содержания сооружений и зданий на участке в соответствии с градостроительными, экологическими, санитарно-гигиеническими, противопожарными и иными правилами.

     Что касается правомочия распоряжения, то оно незначительно. Оно сформулировано в п. 3 ст. 264 ГК: владелец земельного участка, не являющийся собственником, вправе распорядиться им, если иное не предусмотрено законом или договором.

     По  закону владелец имеет право передать земельный участок в аренду или  безвозмездное бессрочное пользование  только с согласия собственника участка (ст. 270 ГК).

     Несколько больше возможностей по распоряжению участком у лица, у которого на нем  есть здание или сооружение на праве  собственности. Реализуя правомочие по распоряжению зданием, лицо приобретает  возможность осуществить передачу принадлежащего ему права постоянного пользования.

     Основания прекращения  права постоянного (бессрочного) пользования:

     1) предусмотрены заключенным договором; 

     2) прямо названы в законе (среди  них):

• выкуп земельного участка для государственных и муниципальных нужд (ст. 283 ГК);
• ненадлежащее использование земельного участка, установленное земельным законодательством (ст.287 ГК)).

     В перечне обстоятельств, достаточных  для принудительного прекращения  права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, могут быть:

• использование не по целевому назначению;
• неустранение в сроки, предписываемые контрольными органами по использованию и охране земель, загрязнения земли радиоактивными, химическими и другими отходами;
• невыполнение мероприятий по улучшению земель;
• неиспользование земли в течение определенного в законе времени и др.

     Основанием  прекращения может быть также  прекращение деятельности крестьянского (фермерского) хозяйства. В этом случае земельный участок возвращается в государственную или муниципальную собственность, с возмещением хозяйству затрат на улучшение земельного участка.

     А также отказ пользователя от своего права на участок. Здесь два варианта:

     1) если есть письменное заявление  об отказе, право постоянного  землепользования прекращается, а участок переходит в государственную или муниципальную собственность;

     2) при отсутствии действий пользователя, явно свидетельствующих об его  отказе от права на земельный  участок (отъезд, неиспользование  участка и др.) применяется процедура признания земельного участка бесхозяйным и на этом прекращается право землепользования.

     Аренда земельных участков , согласно классификации ГК, также отнесена к разряду ограниченных вещных прав. Его отличие состоит в том, что это право может быть приобретено как на основании договора арендатора с собственником-государством, так и на основании договора аренды, где арендодателем выступает частный собственник земли. Арендатором может быть любое лицо -- как физическое, так и юридическое. Однако следует подчеркнуть, что объем прав арендатора в отличие от объема прав постоянных землепользователей определяется не законом, а только договором с арендодателем-собственником этого участка. При этом целевое назначение арендуемого земельного участка должно соответствовать указанному в первоначальном правоустанавливающем документе, во всяком случае цель использования должна входить в указанные рамки. Так, если участок приобретен для эксплуатации находящегося на нем производственного объекта, аренда такого участка не может противоречить этой основной цели.

     Право пожизненного наследуемого владения земельным  участком обеспечивает его обладателю владение, пользование участком, передаваемым по наследству (ст.266 ГК).

     Субъектом этого  права могут быть только граждане. Это определено природой данного права: переход права на имущество по наследству возможен только после смерти гражданина.

     Первоначально земельные участки на праве наследуемого владения предоставляются гражданам безвозмездно и только из государственных или муниципальных земель. Порядок предоставления земельных участков и оформления этого права, а также прекращения этого права аналогичен изложенному выше применительно к праву постоянного (бессрочного) пользования земельным участком.

     Содержание  этого права составляют правомочия по владению и пользованию, которые  передаются по наследству. Реализуя их, владелец участка (если из закона или  договора не вытекает иное) вправе возводить  на нем здания, сооружения и создавать другую недвижимое имущество, приобретая на него право собственности (ст. 266 ГК). Правомочие распоряжения владельца ограничено возможностью передачи лишь в аренду или безвозмездное срочное пользование. Продажа, залог и иные сделки, которые могут повлечь отчуждение земельного участка, не допускаются (ст. 267 ГК).