Вещные права

 При этом данное право пользования сохраняется за ними и при переходе права собственности на жилье (например, при продаже этого жилья как предмета залога, гарантировавшего банку-ссудодателю погашение выданного им собственнику жилья кредита) (ср. п. 1 ст. 558 ГК). Следовательно, при отчуждении гражданином-собственником своего жилья без согласия совместно проживающих с ним членов его семьи они вправе продолжать пользование прежним помещением на законном основании и не могут быть выселены из него по требованию нового собственника. Более того, при наличии в числе членов семьи такого собственника несовершеннолетнего лица любое отчуждение жилья вообще допускается только с предварительного согласия органа опеки и попечительства (п. 4 ст. 292 ГК). Закон здесь, по сути, ограничивает собственника недвижимости в праве распоряжения ею. Кроме следования такого "права пользования жильем" за недвижимостью, характерного для вещного права, оно защищается законом от всяких посягательств любых лиц, включая и самого собственника жилого помещения (п. 3 ст. 292 ГК). Все это не оставляет сомнений в его вещно-правовом характере (тем более что нормы о нем помещены в гл. 18 ГК, посвященной вещным правам на жилые помещения)

 Во-вторых, к ним относится право пожизненного пользования жилым помещением (жилым домом, его частью, квартирой и т. п.) или иным объектом недвижимости (земельным участком, дачей и т. д.), которое возникает у граждан на основании договора (купли-продажи недвижимости под условием пожизненного содержания с иждивением в соответствии с п. 1 ст. 602 ГК) либо завещательного отказа (ч. 2 ст. 538 ГК РСФСР 1964 г.). Содержание этого права определено законом, а не договором или завещательным отказом Оно заключается в возможности проживания в жилом помещении, принадлежащем другому лицу, т. е. в ограниченном (целевом) использовании чужого недвижимого имущества, и исключает для управомоченного лица какие-либо возможности распоряжения этим имуществом Данное право также сохраняется за управомо-ченными лицами (пользователями) независимо от возможной впоследствии смены собственника недвижимости и пользуется абсолютной защитой, в том числе и в отношении собственника. Сказанное относится и к праву пожизненного пользования земельным участком или иным (кроме жилого помещения) объектом недвижимости.

 Особую  группу ограниченных вещных прав  составляют вещные права, обеспечивающие  надлежащее исполнение обязательств. К их числу относятся:

1. залоговое  право (в случаях, когда его  объектом является вещь, а не  имущественное право);

2. право  удержания (ст. 359 ГК).  

Объектом  обоих названных прав может являться как недвижимое, так и движимое имущество (вещи), а в их содержание входит возможность принудительной реализации соответствующих вещей  помимо воли их собственника, т. е. прекращение  самого основного вещного права - права собственности. Оба этих обстоятельства не имеют места в отношении  других видов ограниченных вещных прав. Названные особенности залога (и  весьма близкого к нему института  удержания) обусловили давние, но не прекращающиеся до сих пор теоретические споры  о его вещно-правовой или обязательственно-правовой природе.

 Как  известно, залогодержателю принадлежит  право удовлетворения своих требований  из стоимости заложенного имущества  преимущественно перед другими  кредиторами (п. 1 ст. 334 ГК) Это право обременяет предмет залога, следуя за ним вне зависимости от смены его собственника; более того, остающийся собственником залогодатель по общему правилу вправе распоряжаться предметом залога только с согласия залогодержателя (п. 2 ст. 346 ГК).

Он вправе также защищать свое право от всяких посягательств любых лиц, включая  и собственника-залогодателя, от которого залоговый кредитор при определенных условиях вправе даже истребовать заложенное имущество или добиваться устранения препятствий в осуществлении  своих прав (ст. 347 ГК).

 Все  это говорит о вещно-правовой  природе залога. Хотя он, подобно  аренде, обычно возникает на основании  договора залогодателя и залогодержателя,  содержание прав залогового кредитора  определяется непосредственно законом.  Это одно из ограниченных вещных  прав, возникающих на основании  договора с собственником вещи (в соответствии с п. 3 ст. 334 ГК  залог может возникать и в  силу обстоятельств, прямо предусмотренных  законом). Кроме того, это вещное  право, последовательная реализация  которого ведет к утрате собственником  своего права (в случае обращения  взыскания на заложенное имущество), что также не характерно для  иных (ограниченных) вещных прав.

 Близок  к залогу по своей юридической  природе и такой способ обеспечения  надлежащего исполнения обязательств, как удержание вещи, следуемой  передаче контрагенту по договору (ст. 359 ГК). Права кредитора, удерживающего  у себя вещь должника до  исполнения последним соответствующих  обязательств, аналогичны правам  залогодержателя (ст. 360 ГК). Они также  сохраняются при смене собственника вещи и подлежат правовой защите от вмешательства любых третьих лиц, включая собственника. Поэтому и право удержания представляет собой ограниченное вещное право данного лица.

 Следует  отметить, что и залогодержатель,  и кредитор, удерживающий вещь  должника, обладают таким правом  на чужую вещь, которое дает  им возможность удовлетворить  свой имущественный интерес (в  надлежащем исполнении обеспеченного  одним из этих способов основного  обязательства), используя чужую  вещь даже независимо от воли  собственника, что также характерно  для ограниченного вещного права. 

Гражданское право т.1. Суханов Е.А.