Таблица "Аренда"

Вид

Понятие и характеристика договора аренды

Договор аренды транспортных средств 

Договор аренды предприятия

Договор финансовой аренды(лизинг)

Предмет

Предметом договора аренды является индивидуально-определенная вещь, как  движимая, так и недвижимая, не теряющая своих свойств в процессе ее использования.

• предметом договора аренды транспортных средств являются только транспортные средства – устройства, предназначенные для перевозки  грузов, пассажиров и багажа. А предмет  договора аренды транспортных средств  с экипажем состоит из двух элементов: а) транспортного средства; б) оказания услуг экипажем;

Предметом договора является предприятие как имущественный  комплекс.

Предметом договора являются движимые и недвижимые непотребляемые вещи, кроме земельных участков и природных объектов.

Общая характеристика

В роли сторон (арендодателя и арендатора) могут выступать  все субъекты гражданских правоотношений: физические и юридические лица, а  также государство (через свои органы).

По договору аренды одна сторона (арендодатель) обязуется предоставить другой стороне (арендатору) имущество  во временное владение и пользование  или во временное пользование  за плату.

Этот договор входит в  группу договоров, направленных на передачу имущества в пользование.

Понятия «аренда» и «имущественный наем» в ГК РФ являются синонимами.

Характеристика договора аренды: консенсуальный, взаимный, возмездный.

Форма договора аренды зависит  от ее срока и состава участников договора. Так, если договор заключен на срок более одного года, а также  в случае, когда одна из сторон является юридическим лицом, форма его  должна быть письменной (п. 1 ст. 609 ГК). В  случае если предметом договора аренды является недвижимое имущество, договор  должен быть зарегистрирован соответствующим  государственным органом.

ГК РФ регулирует только два  вида договора аренды транспортных средств:

а) аренду транспортных средств  с экипажем;

б) аренду транспортных средств  без экипажа;

• понятия этих видов договоров  даны в ст. 632 (договор этот называется фрахтованием на время) и в ст. 642 ГК;

• различие в правовом регулировании  двух видов договоров, указанных  выше, состоит в том, что в первом случае обязанности по управлению технической  эксплуатацией транспорта сохраняются  за арендодателем (ст. 635 ГК), а во втором – они переходят на арендатора (ст. 645 ГК);

• экипаж транспортного средства, переданного в аренду, оказывается  в двойном подчинении: арендатора и арендодателя;

• плата, вносимая арендатором, называется фрахтом;

• предельные сроки этого  вида договора законом не установлены;

• арендатор вправе без  согласия арендодателя заключать сделки, связанные с эксплуатацией арендованного  транспортного средства;

Договор аренды предприятия  – это разновидность договора аренды недвижимости.

Сторонами договора являются предприниматели.

Существенными условиями  договора являются его предмет и  размер арендной платы (п. 2 ст. 650, п. 1 ст. 654 ГК).

Поскольку предприятие является сложным объектом, его состав определяется на основе акта инвентаризации, аудиторского заключения о его стоимости, баланса, отражающего активы и пассивы  предприятия, а также перечня  обязательств, в частности долгов.

В составе предприятия  выделяют основные и оборотные средства, а также его исключительные права.

Договор об аренде должен быть представлен документом, подписанным  обеими сторонами.

За долги, переданные арендатору вместе с предприятием, наступает  солидарная ответственность арендатора и арендодателя перед кредитором (п. 4 ст. 657 ГК).

В случае признания договора недействительным возврат сторонам всего полученного по сделке возможен лишь в случае, если это не нарушает существенно права участников договора, других лиц и не противоречит общественным интересам.

Договор заключается с  целью удовлетворения потребности  лизингополучателя за счет средств  лизингодателя и получения последним  дохода.

Права и обязанности сторон договора возникают в результате двух сделок: аренды и купли-продажи.

Арендатор определяет имущество, которое будет предметом договора аренды, и его продавца.

Имущество передается не только в пользование, но и во владение.

Типы договора лизинга: долгосрочный – срок более 3 лет, среднесрочный  – срок от 1,5 до 3 лет, краткосрочный  – срок до 1,5 лет.

Виды договора лизинга: финансовый – предмет договора выбирает лизингополучатель, а покупает его лизингодатель, по истечении срока договора предмет  лизинга переходит в собственность  лизингополучателя; оперативный –  предмет договора при его покупке  выбирает лизингодатель, право собственности  у лизингополучателя не возникает, уступка им своих прав третьему лицу не допускается; возвратный – собственник  имущества продает его лизинговой компании на условии, что последняя  будет сдавать его в аренду только ему.

Сторонами в договоре являются: лизингодатель (арендодатель), лизингополучатель (арендатор) и продавец (поставщик) имущества.

Лизингодатель и лизингополучатель  выступают в отношениях с продавцом  как солидарные кредиторы.

Обязанности сторон

Арендодатель обязан: предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем его назначению и условиям договора; снабдить имущество, передаваемое арендатору, всеми принадлежностями и документами, относящимися к нему; передать арендатору имущество в срок, установленный договором; предупредить арендатора об обязательственных правах третьих лиц на переданное ему имущество; производить за свой счет капитальный ремонт имущества, переданного в аренду.

Арендатор обязан: пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора либо назначением имущества; использовать арендованное имущество только сам; не сдавать это имущество в субаренду без согласия арендодателя; своевременно вносить арендную плату; вернуть арендодателю имущество после окончания договора в состоянии нормального износа вместе с принадлежностями и документами, относящимися к нему; поддерживать арендуемое имущество в исправном состоянии; производить текущий ремонт арендуемого имущества; нести расходы по его содержанию.

Арендодатель по договору аренды транспортных средств должен обеспечивать нормальную и безопасную эксплуатацию транспортного средства в соответствии с целями аренды, указанными в договоре. В договоре аренды транспортных средств может  быть предусмотрено предоставление арендатору дополнительных услуг, выходящих  за рамки технической эксплуатации транспортного средства.

Арендодатель (при аренде транспортных средств с экипажем) обязан укомплектовывать экипаж транспортного  средства. Состав и квалификация экипажа  должны отвечать обязательным для сторон правилам и условиям договора, а  если обязательными правилами такие  требования не установлены — требованиям  обычной практики эксплуатации транспортного  средства данного вида. Члены экипажа  в этих случаях являются работниками  арендодателя, то есть находятся с  ним в трудовых отношениях. По всем вопросам управления и технической  эксплуатации транспортного средства они подчиняются распоряжениям  арендодателя, в части его коммерческой эксплуатации — распоряжениям арендатора.

Арендатор предприятия обязан в течение всего срока действия договора аренды предприятия поддерживать предприятие в надлежащем техническом состоянии, в том числе осуществлять его текущий и капитальный ремонт.

На арендатора возлагаются  расходы, связанные с эксплуатацией  арендованного предприятия, если иное не предусмотрено договором, а также  с уплатой платежей по страхованию  арендованного имущества.

Арендодатель обязан уведомить  кредиторов предприятия о передаче им в аренду своего предприятия с  целью получения их согласия на перевод  долга, причитающегося им от собственника предприятия, на арендатора.

Лизингодатель имеет право  расторгнуть договор, если: условия  пользования предметом лизинга  не соответствуют условиям договора; лизингополучатель осуществляет сублизинг без его согласия; лизингополучатель ухудшает потребительские свойства предмета лизинга; лизингополучатель более двух раз подряд пропустил сроки платежа арендной платы.

Лизингополучатель имеет  право расторгнуть договор, если: предмет лизинга не был передан  ему своевременно лизингодателем; лизингодатель  не производит ремонта имущества  в установленный договором срок.

Лизингополучатель не имеет  права расторгнуть договор купли-продажи  предмета лизинга без согласия лизингодателя.

Расторжение договора лизинга  возможно по соглашению сторон, а также  по решению суда.

Ответственность

• ответственность при  нанесении вреда третьему лицу арендованным транспортным средством при аренде его без экипажа несет арендатор, если не докажет, что вред возник вследствие непреодолимой силы или умысла потерпевшего (ст. 648 ГК), а при аренде его с  экипажем – арендодатель (ст. 1079 и 640 ГК);

• ответственность по договору тайм-чартер необычна: в случае гибели арендованного транспортного средства арендатор обязан возместить арендодателю причиненные убытки, если последний  не докажет, что вред произошел по обстоятельствам, за которые арендатор отвечает в соответствии с законом или договором (ст. 639 ГК);

• ответственность сторон за ненадлежащее исполнение договора наступает и при отсутствии вины, поскольку стороны являются предпринимателями (п. 3 ст. 401 ГК).

К договорам аренды отдельных  видов имущества применяются  общие положения договора аренды, если иное не установлено конкретным договором. Таким образом, при наличии  у сданного в аренду имущества  недостатков, полностью или частично препятствующих пользованию им, ответственность  несет арендодатель. В данном случае, у арендатора есть возможность по своему выбору:

а) потребовать у арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения всех расходов на устранение недостатков имущества;

б) удержать сумму понесенных им расходов на устранение выявленных недостатков из арендной платы, уведомив об этом арендодателя;

в) потребовать досрочного расторжения договора.

Особенности ответственности: взыскание денежных сумм и изъятие  предмета лизинга происходят в бесспорном порядке, предусмотренном законом  или договором; риск за несоответствие предмета договора целям его использования  несет сторона, выбравшая его  при покупке; риск случайной гибели или порчи предмета лизинга лежит  на лизингополучателе с момента  получения его им.

Законодательная база

Договор аренды регулируется в основном ГК РФ. Другие нормативные  акты: Закон РФ «О защите прав потребителей» (по договору проката); ФЗ «О лизинге»; транспортные уставы (они регулируют аренду транспортных средств); Земельный кодекс РФ; Лесной кодекс РФ; Водный кодекс РФ; Закон РФ «О недрах»; Закон «О животном мире».

договоры аренды транспортных средств регулируются не только ГК РФ, но и еще транспортными уставами и кодексами (ст. 641, 649 ГК);

ГК РФ

ГК РФ, ФЗ «О лизинге»

Вид

Договор аренды зданий и сооружений

Предмет

предмета договора аренды могут выступать:

земельные участки,

другие обособленные природные  объекты,

предприятия,

другие имущественные  комплексы,

здания, сооружения,

оборудование, транспортные средства

и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств  в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Общая характеристика

П.1 ст. 650 ГК РФ: «арендодатель  обязуется передать во временное  владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение, а арендатор  обязуется уплачивать обусловленную  договором арендную» Юридическая квалификация договора: консенсуальный, взаимный, возмездный.

Форма договора: письменная, путем составления одного документа, подписанного сторонами. Если договор заключается на срок более одного года, он подлежит государственной регистрации. Срок договора аренды здания или сооружения законодательством не установлен.

Передача арендованного  имущества осуществляется путем  составления передаточного акта или иного акта о передаче (ст. 655 ГК РФ). Существенные условия договора: предмет, размер арендной платы.

Ответственность сторон

Ответственность арендодателя:

в случае непредставления  имущества в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда  в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор может  потребовать от арендодателя передачи этого имущества, а также возмещения причиненных убытков, либо потребовать  расторжения договора и возмещения убытков (п. 3 ст. 611 Гражданского кодекса  РФ).

в случае передачи имущества  с недостатками арендатор вправе по своему выбору:

потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков  имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих  расходов на устранение недостатков  имущества;

непосредственно удержать сумму  понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

потребовать досрочного расторжения  договора.

. нарушение арендодателем  обязанности по производству  капитального ремонта дает арендатору  право по своему выбору:

произвести капитальный  ремонт, предусмотренный договором  или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость  ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

потребовать расторжения  договора и возмещения убытков (п. 1 ст. 616 Гражданского кодекса РФ).

Ответственность арендатора:

В случае существенного нарушения  арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать  от арендатора досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем  срок, но не более чем за два срока  подряд (п. 5 ст. 614 Гражданского кодекса  РФ).

Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями  договора аренды или назначением  имущества, арендодатель имеет право  потребовать расторжения договора и возмещения убытков (П. 3 СТ. 615 Гражданского кодекса РФ).

Если арендатор не возвратил  арендованное имущество либо возвратил  его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы  за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает  причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения (абз. 2 ст. 622 Гражданского кодекса РФ).

Обязанности сторон

Обязанности арендатора:

своевременно вносить  арендную плату,

пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями  договора аренды, а если такие условия  в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества,

поддерживать имущество  в исправном состоянии, производить  за свой счет текущий ремонт и нести  расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или  договором аренды,

при прекращении договора аренды вернуть арендодателю имущество  в том состоянии, в котором  он его получил, с учетом нормального  износа или в состоянии, обусловленном  договором.

Обязанности арендодателя:

предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем  условиям договора аренды и назначению имущества, а также с принадлежностями и необходимыми документами,

предоставить необходимые  для использования имущества  документы. Если арендодатель передал  арендатору имущество без документов, отсутствие которых исключает эксплуатацию объекта аренды, арендная плата не подлежит взысканию.

Законодательная база

ГК РФ