Способы управления многоквартирным домом

ПЛАН:

1. Муниципальный жильщный фонд……………………………………......2

2. Способы управления многоквартирным домом…..……………………..4

3. Задача…………………………………………………………………….....7

Список использованной литературы………………………………………..8

1.      Муниципальный жилищный фонд.

Муниципальный жилищный фонд -- это фонд, находящийся в собственности района, города, входящих в них административно-территориальных образований, в том числе в городах Москве и Санкт-Петербурге, а также ведомственный фонд, находящийся в полном хозяйственном ведении муниципальных предприятий или оперативном управлении муниципальных учреждений.

Основным источником образования муниципального жилищного фонда явилась передача в собственность муниципальных образований -- городских, сельских поселений и других населенных пунктов жилых домов (жилых помещений), которые раньше находились в ведении местных Советов, т. е. были объектами права государственной собственности.

Муниципальный жилищный фонд как часть муниципальной собственности хотя и имеет в силу публичного характера его структуры определенное сходство с государственным жилищным фондом, однако представляет собой самостоятельный вид (форму) собственности, самостоятельный вид жилищного фонда страны. Конституционные основы муниципальной собственности даны в гл.8 Конституции РФ («Местное самоуправление»). Согласно ст. 130 Конституции РФ местное самоуправление в Российской Федерации обеспечивает самостоятельное решение населением вопросов местного назначения, владения, пользования и распоряжения муниципальной собственностью.

Статья 132 Конституции РФ определяет, что органы местного самоуправления самостоятельно управляют муниципальной собственностью.

От имени муниципального образования права собственника осуществляют органы местного самоуправления и лица, указанные в законе (ст. 125, 215 ГК РФ).

Жилые помещения, находящиеся в муниципальной собственности, закрепляются за муниципальными предприятиями и учреждениями (школами, больницами, клубами и т. д.).

Конституционное положение о том, что органы местного самоуправления самостоятельно управляют муниципальной собственностью, в том числе муниципальным жилищным фондом, означает, что указанные органы распоряжаются входящими в состав этой собственности жилыми домами в соответствии с волей и интересами населения района, города, поселка. К ведению органов местного самоуправления относятся, в частности, и такие вопросы, касающиеся жилищно-коммунального хозяйства, как: энерго-, водо-, теплоснабжение населенных пунктов, их планирование и застройка, благоустройство, коммунальное хозяйство и др. Вместе с тем Конституция РФ устанавливает, что органы местного самоуправления могут наделяться законом отдельными государственными полномочиями с передачей для их осуществления материальных и финансовых средств. Реализация переданных полномочий подконтрольна государству Ч. 2 ст. 132 Конституция Российской Федерации (принята на всенародном голосовании 12 декабря 1993 г.)..

Любое не противоречащее закону и находящееся в его пределах решение органа местного самоуправления не требует ни предварительного согласия, ни последующего утверждения государственным органом и не может быть отменено в административном или судебном порядке.

Муниципальный жилищный фонд -- один из основных объектов права муниципальной собственности, предназначенный для удовлетворения потребностей населения данной территории в жилище. Объекты муниципального жилищного фонда, как и государственного, подлежат пообъектной регистрации в реестре муниципальной собственности, который ведут органы по управлению муниципальным имуществом. Муниципальный жилищный фонд подлежит приватизации в соответствии с законодательными актами Российской Федерации о приватизации жилищного фонда Гражданское право. Часть 1. Учебник / Под ред. Ю. К. Толстого, А. П. Сергеева. - М.: Издательство ТЕИС, 2008. С. 292 - 300..

2.      Способ управления многоквартирным домом.

Согласно ст. 161 ЖК РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Таким образом, в ЖК РФ сформулированы цели, для достижения которых вводится режим управления.

Выбор способа управления является обязанностью собственников помещений в многоквартирном доме.

ЖК РФ позволяет им выбрать один из трех способов управления многоквартирным домом:

1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме (ст. 164). При этом способе управления договоры оказания услуг с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности, собственники помещений в таком доме заключают на основании решений общего собрания указанных собственников, а при заключении указанных договоров все или большинство собственников помещений в таком доме выступают в качестве одной стороны по договору. Также на собственников жилых помещений при наличии данного способа управления возложена обязанность заключать договоры холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления) каждым от своего имени лично;

2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом. Органами управления товарищества собственников жилья являются общее собрание членов товарищества, правление товарищества. Порядок же управления в жилищном кооперативе предусмотрен ст. 116 ЖК РФ. Согласно ей высшим органом управления жилищного кооператива является общее собрание членов кооператива (конференция), которое созывается в порядке, установленном уставом кооператива;

3) управление управляющей организацией (ст. 162 ЖК РФ). Между управляющей организацией и каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Один многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией. Цель, с которой вводится указанное управление, независимо от того, какой способ изберут собственники, остается прежней.

Для проведения выбора способа управления многоквартирным домом необходимо проведение общего собрания собственников помещений.

Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.

Даже после сделанного выбора указанные лица вправе изменить его в любое время на основании решения общего собрания. Принятое на общем собрании решение о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме. Непосредственное управление.

Собственники жилых помещений в соответствии со ст. 164 ЖК РФ имеют право на данный способ управления многоквартирным домом. При этом договоры оказания услуг с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности, собственники помещений в таком доме заключают на основании решений общего собрания указанных собственников. Необходимо учесть при заключении указанных договоров, что все или большинство собственников помещений в таком доме выступают в качестве одной стороны по договору.

Полномочия по представлению интересов собственников жилых помещений в многоквартирном доме могут быть возложены на одного из собственников помещений в таком доме или иное лицо, полномочия которого удостоверяются доверенностью, выданной в письменной форме ему всеми или большинством собственников помещений в таком доме. Основанием для предоставления подобных полномочий является решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Управление управляющей компанией (на основании ст. 155 ЖК РФ). Для заключения договора управления многоквартирным домом предусмотрена простая письменная форма. Он заключается путем составления одного документа, подписанного сторонами. Его условия должны быть определены в решении данного общего собрания (в соответствии с требованиями ст. 162 ЖК РФ).

Предметом договора управления многоквартирным домом является следующее:

- оказание услуг и выполнение работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в доме;

- предоставление коммунальных услуг собственникам помещений и пользующимся помещениями в этом доме лицам;

- осуществление иной направленной на достижение целей управления многоквартирным домом деятельности.

Сторонами договора выступают:

1) управляющая организация;

2) собственники помещений в многоквартирном доме, или органы управления товарищества собственников жилья, или органы управления жилищного кооператива, или органы управления иного специализированного потребительского кооператива.

Обязательными условиями договора управления многоквартирным домом являются следующие:

1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;

2) перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;

3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;

4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

Договор управления многоквартирным домом является стандартным, его условия едины для всех собственников. Указанный договор заключается на срок не менее чем один год и не более чем пять лет.

Задача

              Михайлову с женой и дочерью в возрасте 11 лет была предоставлена двухкомнатная квартира муниципального фонда. Через несколько лет к Михайловым обратились Сысоевы с требованием освободить жилое помещение, так как квартира была предоставлена им раньше, чем Михайловым, но они не проживали в ней в связи с работой на Крайнем Севере. Михайловы отказались освободить квартиру, считая, что их вселение происходило на законном основании, ничьи права не нарушены, так как помещение числилось свободным, сведений о его бронировании в жилищных органах не было. Сысоевы обратились с иском в суд. В судебном заседании выяснилось, что по вине работников жилищных органов соответствующие документы о бронировании квартиры не были оформлены. Хотя у Сысоевых имелось извещение жилищных органов о продлении брони на новый срок.

              В суде представитель жилищного органа предложил Михайловым другую квартиру, от которой они отказались со ссылкой на то, что вложили немало средств в обустройство занимаемой квартиры, которая расположена близко от работы и вблизи школы. Михайловы считали, что друга квартира должны быть предоставлена Сысоевым, так как они не вселялись на спорную жилплощадь, и, следовательно, не приобрели на неё никаких прав.

         Какое, по вашему мнению, решение вынесет суд? Ответ обоснуйте.

Решение

Не смотря на доводы Михайловых о том, что они сделали ремонт, и квартира близости от школы их ребенка не являются весомыми при доказательстве в суде. Но то, что они получили квартиру на законных обстоятельствах,  исправно вносили коммунальные платежи по содержанию квартиры, суд может учесть.
По моему мнению суд вынесет решение в пользу Сысоевых.
Основным доводом, который должен учитывать суд, Сысоевых является то, что они бронировали квартиру, и нет законных оснований, считать эту процедуру недействительной.

Список использованной литературы

1. Конституция Российской Федерации (принята на всенародном голосовании 12 декабря 19993 г.).

2. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая от 30.11.1994 г. № 51-ФЗ (в ред. от 29.06.2009).

3. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 г. № 188-ФЗ (в ред. от 23.07.2008, с изм. от 03.06.2009).

Учебная литература

Батяев А.А. Жилищное право: учеб. пособие / Батяев А.А., Рябченко Е.А. - 2-е изд. стер. М.: Омега-Л, 2006. - 192 с.

Гражданское право. Часть 1. Учебник / Под ред. Ю. К. Толстого, А. П. Сергеева. - М.: Издательство ТЕИС, 2008. 464 с.

7