Дипломная работа на тему: 
 
 
Сделки с недвижимостью

Содержание

СОДЕРЖАНИЕ 

ВВЕДЕНИЕ 

ГЛАВА 1. СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ: ТЕОРЕТИЧЕСКАЯ КОНСТРУКЦИЯ  И ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВАЯ РЕГЛАМЕНТАЦИЯ 

§1. Гражданско-правовая природа и особенности сделок 

§2. Понятие недвижимости. Юридическая природа и содержание сделок с недвижимостью 

ГЛАВА 2. ВИДЫ СДЕЛОК С НЕДВИЖИМОСТЬЮ. 

§ 1. Отчуждение недвижимости по сделкам продажи. 

§ 2. Аренда недвижимости. Основные характеристики договора найма жилого помещения. 

§ 3. Недвижимость в  залоговых сделках. 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ. 

СПИСОК  ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ 

НОРМАТИВНЫЕ АКТЫ 

Введение

     Сделки  — акты волевых, осознанных действий физических и юридических лиц, совершая которые они стремятся к достижению определенных правовых последствий. Сущностью любой сделки является воля. Воля  есть детерминированное и мотивированное желание достижения поставленной цели. Всякая сделка предполагает выражение воли (волеизъявление) двух- и многосторонним сделки (договоры) предполагают согласие волеизъявление каждой из сторон, вступающих в договор. Благодаря волеизъявлению, воля становится доступной восприятию других лиц. Именно волеизъявление, как внешне выраженная (объективная) воля, может быть подвергнуто правовой оценке. Большое значение имеют сделки с недвижимостью.

     Реформы, направленные на преодоление экономического и социального кризиса в стране, затронули все сферы общественной жизни. Развитие рынка является главной проблемой проводимых реформ, и особенно важное значение имеет становление рынка недвижимости. Например, раньше возможность получить новое жилье зависела от темпов строительства, от нуждаемости граждан в улучшении жилищных условий. Приобрести жилье на возмездной основе модно было только лишь по линии ЖК, ЖСК и путем обменов с доплатой, которые представляли собой завуалированную форму купли-продажи.

     Принятие  Закона  о собственности в РСФСР 1990 г. и Закона о приватизации жилищного фонда в РСФСР 1991 г. положило начало рынку жилья в России. Согласно ч.1 ст.10 Закона о собственности, гражданин может иметь в собственности жилой дом, квартиру. Количество жилья, находящего в собственности одного лица, законом не ограничивается. За несколько лет было принято около 20 законодательных документов, регулирующих жилищные вопросы. Большую часть составляют документы, принятые на уровне Москвы — решения Моссовета, постановления правительства, распоряжения мэра, инструкции Департамента муниципального жилья. С развитием рынка недвижимости появилась новая сфера бизнеса — риэлторская деятельность (от английского слова realty — недвижимость), представляющая собой посредничество при операциях с недвижимым имуществом.

     На  сегодняшний день в Москве существуют более двух тысяч фирм, занимающихся куплей-продажей квартир. Время частных  маклеров в этом бизнесе подходит к концу, так как серьезная  торговля недвижимого имущества требует широкого развития инфраструктур — рекламной, компьютерно - информационной, экспертной, юридической служб. Образована специальная организация для содействия торговле недвижимостью — Российская Гильдия риэлтеров (РГР). Она объединяет около двухсот фирм, занимающихся операциями с недвижимостью. Задача Гильдии — формирование правовой и информационной сферы рынка жилья, обучение новым для нашей страны профессиям — риэлтера и оценщика.

     Во  всем мире вложения средств в недвижимость становится наиболее выгодным способом помещения денег. Рынок жилья и недвижимости вообще носит стихийный, неорганизованный, а часто и криминальный характер. Несмотря на это, количество сделок с жильем возрастает. В целом за 1993 год гражданами Москвы было приватизировано 600 тысяч квартир, одновременно успешно продолжалось становление вторичного рынка жилья. Данная тенденция показывает желание населения избежать негативных последствий инфляции путем закрепления за собой права собственности на жилые помещения.

     Целью дипломной работы является выявление сущности правовых аспектов сделок с недвижимостью. Основные задачи дипломного исследования:

1. определить понятие сделки и ее гражданско-правовую сущность;
2. определить особенности сделки с недвижимостью;
3. рассмотреть основные виды сделок с недвижимостью.

     Во  введении определяются цели и задачи исследования, приводится основная литература и нормативные акты. Первая глава  дипломного исследования посвящена анализу теоретической конструкции и гражданско-правовой регламентации сделок с недвижимостью. Дипломник считает необходимым начать  работу с анализа гражданско-правовой природы сделок вообще. Лишь затем возможно выявление особенностей сделок с недвижимостью. Во второй главе предполагается рассмотреть основные виды сделок с недвижимостью, среди которых особое внимание следует уделить отчуждению недвижимости по сделкам продажи, аренде недвижимости и залоговым сделкам с недвижимостью.

     В дипломной работе используются теоретические  работы и нормативные акты, необходимые для раскрытия темы исследования. При характеристике понятия сделки автор обратился к монографиям И.Б.Новицкого¹, В.П.Шахматова², Н.Б.Рабиновича³, Ю.Вацковского⁴, О.С.Иоффе⁵ и др. Среди нормативных актов, регулирующих сделки, большое значение имеет Гражданский кодекс Российской Федерации⁶.

     Отталкиваясь  от характеристики гражданско-правовой природы сделки, дипломник  обращается к анализу сделок с недвижимостью, используя при этом работы В.Н.Литовкина⁷, И.Б.Мартковича⁸, Е.В.Басина⁹, С.В.Занковской¹⁰, А.А.Вишневского¹¹ и др. Чтобы полностью раскрыть цели и задачи дипломного исследования, необходимо рассмотреть обширный нормативный материал, так или иначе, связанный со сделками с недвижимостью. Основные из них: «Жилищный кодекс РСФСР»¹², Закон РСФСР «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в РСФСР»¹³, Закон РСФСР «О приватизации жилищного фонда в РСФСР»¹⁴, Закон РФ «О залоге»¹⁵ и др.

     Так как сделки являются важнейшим средством  торгового оборота, то без них невозможна экономическая жизнь ни одной страны. А когда в государстве проводится политика создания рыночной экономики, изменение прежних условий хозяйствования, то это непосредственно отражается на правовом регулировании отношений, касающихся сделок. В развитии нашего законодательства о сделках наметилась положительная тенденция — поддерживать стабильность норм, являющихся общими для всех видов сделок, изменяя лишь те из них, которые устарели, и глубоко реформировать законодательство, касающееся отдельных видов сделок, закрепляя такие их составы, которые не были известны прежней нормативной базе, а значит и экономике.

     С оздоровлением экономической жизни  страны связано появление качественно  новых видов сделок. Их нормативной  базой явилось российское законодательство 1990-1995 гг. Законы РСФСР «О собственности в РСФСР (24 декабря 1990 г.)¹⁶, «О предприятиях и предпринимательской деятельности», «О конкуренции и ограничении монополистической деятельность на товарных рынках» (22 марта 1991 г.)¹⁷ и др.  закрепили равенство всех форм собственности, свободу предпринимательской деятельности. Это повлекло, в свою очередь, появления свободы в заключении сделок, которая касается расширения круга субъектов сделок за счет юридических лиц, основанных на иной форме собственности, чем государственная; возможности заключения сделок с иностранными гражданами и юридическими лицами, где определенная доля в уставном капитале принадлежит иностранному инвестору; свободного выбора контрагента и т.д.

     Закон РСФСР « О приватизации государственных  и муниципальных предприятий  в РСФСР» (3 июля 1991 г.), Основные Положения Государственной Программы приватизации государственных и муниципальных предприятий после 1 июля 1994 г.¹⁸, блок актов о продаже государственных предприятий-должников продолжили преобразование отношений собственности; реальностью стали конкурсы и аукционы по продаже данных предприятий, сделки по их приватизации.

     Закон РФ «О залоге» (29 мая 1992 г.) впервые предусмотрел, что предметом сделки о залоге могут быть имущественные права, а не только вещи, ценные бумаги; что возможно заключение договора о ипотеке, то есть о залоге предприятия, иного объекта, связанного с землей, вместе с земельным участком или правом пользования им; о залоге товаров в обороте и переработке.

     Кроме вышеуказанных законов принимается  очень много постановлений для их реализации. Все это позволяет сделать вывод о том, что акты, регулирующие отношения, связанные с совершением сделок, очень многочисленны и находятся в стадии реформирования, благодаря чему становится реальностью сделки, запрещавшиеся ранее, либо просто незнакомые нашему законодательству. Это, в свою очередь, помогает переходу нашей страны к рыночным отношениям.

Глава 1. Сделки с недвижимостью: теоретическая конструкция и гражданско-правовая регламентация

§1. Гражданско-правовая природа  
и особенности сделок

     В обычном словоупотреблении слово  «сделка» чаще всего означает действие, сомнительное с точки зрения его  нравственной оценки (например, сделка с совестью, сделка за спиной кого-либо). Но в профессиональном инструментарии гражданского права и законодательства понятие сделки одно из самых уважаемых и значительных.

     Во-первых, ими охватываются все без исключения договоры гражданского права (двусторонние, многосторонние сделки), а есть еще масса односторонних сделок (завещания, доверенности и т.д.) . Во-вторых, сделка представляет собою юридический факт, то есть такое обстоятельство реальной действительности, с которым нормы права связывают возникновение, изменение или прекращение гражданских правоотношений. При этом законодатель оценивает сделку как важнейший правообразующий факт и среди прочих оснований возникновения гражданских прав и обязанностей ставит ее на первое место (ч.2 п.1 ст.8 ГК РФ). Это объясняется тем, что совершая их, граждане и юридические лица свободно и сознательно наделяют себя правами и обязанностями, чего нельзя сказать о других юридических фактах. А та сфера регулирования, где субъекты проявляют инициативу и самостоятельность всегда была и остается важной для государства и права, так как именно на основе этих качеств строится большая часть имущественных отношений.

     Чтобы ограничить сделку от прочих юридических  фактов, показать значение их отличий на практике, а также, чтобы впоследствии вывести понятие недействительной сделки, необходимо указать на те признаки сделки, без которых она не может существовать. Как пишет А.Л.Маковский, «то обстоятельство, что сделка является одним из самых обобщенных и абстрактных понятий гражданского законодательства, объясняет сравнительную немногочисленность норм о сделках в ГК РФ и их относительную стабильность»¹⁹.

     В соответствии со ст. 153 ГК РФ, сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. таким образом, закон относит сделки к категории юридических фактов, именующихся действиями. Не подлежит сомнению, что ими являются акты поведения лица, происходящие по его воле (события же происходят помимо воли лица). Воля, в свою очередь, представляет собой «психический процесс сознательной регуляции поведенческого акта, направленного на достижение результата (цели), предвосхищаемого субъектом как необходимость и возможность»²⁰.

     Значит, сделка — это акт поведения  лица, являющийся осознанным и направленным на достижение поставленной цели. Никто  из теоретиков гражданского права не оспаривает данного положения (Новицкий Н.Б., Шахматов В.П., Рабинович Н.В., Агарков М.М. и др.).

     Как же формируется данная цель и что  ею является? Дело в том, что сначала  у лиц возникает потребность  в каких-либо материальных или других благах (необходимость выравнивания отклонений от параметров жизнедеятельности, оптимальных для человека). Затем, осознав ее, лицо начинает выбирать цели, с помощью которых оно может добиться желаемых им благ Поэтому, с данной точки зрения, цель — это средство удовлетворения потребностей. Как и воля, цель имеет субъективный характер. По мнению В.П.Шахматова, «это идеальное предвосхищение в сознании субъекта того результата, на достижение которого направлена сделка»²¹.

     Здесь необходимо учитывать также и  тот факт, что сделка влечет за собой  возникновение, изменение или прекращение  гражданских правоотношений. Эти правовые последствия сами по себе не являются целью сделки. Но стороны, формируя в своем сознании результат, которого хотят добиться, предвидят наступление этих последствий и специально создают их для себя, так как только посредством их они могут достичь поставленной цели. Например, при совершении сделки купли-продажи возникает обязательственное правоотношение между продавцом и покупателем, что является ее правовым последствием. но только в результате исполнения сторонами своих обязанностей по отношению друг к другу будет достигнута цель приобретения права собственности на вещь (с одной стороны) и на деньги (с другой стороны), или цель перехода права собственности на другое лицо.

     Так как сделка является юридическим  фактом, с которым связываются правовые последствия, то волей сторон должен охватываться и правовой характер цели (переход права собственности, права пользования, оказание услуг и т.д.). Итак, первым признаком, без которого сделка не может существовать, является волевой характер действия. Это субъективный элемент, образующийся лишь в сознании лица. Но как говорил И.Б.Новицкий, «с точки зрения права важен объективированный результат психологического процесса… Только когда воля получает внешнее выражение она может получить юридическое значение»²².