Сделки и их виды

В устной форме могут заключаться, по общему правилу, сделки меж­ду гражданами на сумму не свыше 10 базовых величин [3]. При совершении таких сделок граждане могут выражать свою волю словесно при встрече с другими участником, по телефону. В случае спора по поводу совершен­ной сделки допускаются свидетельские показания. К совершенным в уст­ной форме приравниваются сделки в форме конклюдентных действий или совершенные путем молчания.

Однако существуют сделки, которые не могут быть совершены в уст­ной форме, даже если их сумма не превышает 10 базовых величин. Так, п. 2 ст. 51 ГК предусматривает, что соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме. Статья 597 ГК регламентирует, что договор проката во всех случаях должен быть заклю­чен в письменной форме. Согласно п. 2 ст. 545 ГК договор дарения дви­жимого имущества должен быть в обязательном порядке совершен в письменной форме, если дарителем является юридическое лицо и стои­мость дара превышает пять установленных законом базовых величин, а также договор содержит обещание дарения в будущем.

1.2.2 Письменная сделка

1.2.2.1 Простая письменная

Письменная форма сделок может быть двух видов: простая письмен­ная и нотариальная (п. 1 ст. 159 ГК).

В простой письменной форме в соответствии со ст. 162 ГК соверша­ются сделки (за исключением сделок, требующих нотариального удосто­верения):

юридических лиц между собой и с гражданами;

- между гражданами на сумму, превышающую не менее чем в 10 раз установленный законом размер базовой величины, а в случаях, преду­смотренных законом, и независимо от суммы сделки.

Соблюдение простой письменной формы не требуется для сделок, которые в соответствии с законом могут быть совершены устно.

Письменные сделки должны быть подписаны лицами, их совершаю­щими. Если гражданин вследствие физического недостатка, болезни или неграмотности не может собственноручно подписаться, то по его просьбе сделку может подписать другой гражданин. Подпись последнего должна быть засвидетельствована нотариусом либо другим должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, с указанием причин, в силу которых совершающий сделку не мог подписать ее собст­венноручно.

При нахождении гражданина в стационарном лечебном учреждении и невозможности им собственноручно подписаться под сделкой доверен­ность на ее совершение и подпись того, кто подписывает сделку, может быть удостоверена администрацией лечебного учреждения, в котором он находится на излечении. В равной степени все это может быть произведе­но и организацией, в которой работает гражданин, но с обязательным ука­занием причины, в силу которой гражданин не мог подписать сделку соб­ственноручно.

Когда договор заключается в письменной форме, он может быть за­ключен как путем составления одного документа, подписанного сторо­нами, так и путем обмена документами посредством почтовой, теле­тайпной, телеграфной, электронной или иной связи, позволяющей дос­товерно установить, что документ исходит от стороны по договору (п. 2 ст. 404 ГК) [13, с. 224].

Простая письменная форма обязательна при заключении следующих сделок:

- соглашение о неустойке (штрафе, пене) (ст. 312 ГК);

- договор залога (п. 2 ст. 320 ГК);

- договор поручительства (ст. 342 ГК);

- соглашение о задатке (п. 2 ст. 351 ГК);

- уступка требования и перевод долга (если основаны на сделке, со­вершенной в простой письменной форме) (п. 1 ст. 360 и п. 2 ст. 362);

- поставка товаров для государственных нужд (ст. 499 ГК);

- договор дарения на сумму, превышающую пять установленных законом базовых величин, и когда дарителем является юридическое ли­цо, а также если договор содержит обещание дарения в будущем (п. 2 ст. 545 ГК);

- договор аренды на срок более одного года, а если хотя бы одной из сторон является юридическое лицо, то независимо от срока (п. 1 ст. 580 ГК);

- договор проката (п. 2 ст. 597 ГК);

- договор займа на сумму свыше 10 базовых величин, а в случаях, ко­гда заимодавцем является юридическое лиц, то независимо от суммы (п. 1 ст. 761 ГК);

- договор доверительного управления имуществом (п. 1 ст. 900 ГК) и в других случаях.

Письменная форма имеет исключительно доказательственное значение. Несоблюдение ее не лишает стороны их права приводить письмен­ные и другие доказательства, но лишает их права в случае спора ссылать­ся на свидетельские показания для подтверждения сделки. Несоблюдение простой письменной формы влечет также ее недействительность в случа­ях, прямо указанных в законе или в соглашении сторон (ст. 163 ГК).

1.2.2.2 Нотариально удостоверенная сделка

Нотариальное удостоверение сделок обязательно лишь в случаях, указанных в законе, а также в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требова­лась.

При нотариальной форме недостаточно составления письменного до­кумента. Необходимо нотариальное удостоверение сделки. Нотариальная форма может быть либо прямо предусмотрена законом, либо избрана уча­стниками сделки по соглашению.

Обязательному нотариальному удостоверению подлежат:

-доверенности  на  совершение  сделок,  требующих   нотариальной формы, а также действий в отношении организации (п. 2, 3 ст. 186 ГК);

- доверенности, выдаваемые в порядке передоверия (п. 2 ст. 188 ГК);

- договоры ренты (ст. 555 ГК);

- завещания (ст. 1044 ГК);

При нотариальном удостоверении сделки в ее оформлении участвуют не только стороны, но и лицо, которое от имени государства проверяет законность сделки, при необходимости оказывает помощь ее участникам в составлении текста, разъяснении последствий, а затем и удостоверяет ее силою государства, подтверждая как сам факт совершения сделки, так и законность ее содержания.

Правоотношения, возникающие из сделок, подлежащих обязательно­му нотариальному удостоверению, имеют, как правило, очень важное зна­чение для граждан. Поэтому оправдано требование, чтобы участники внимательно обсудили условия сделки под контролем и с помощью про­фессионально подготовленного должностного лица- нотариуса. Такие сделки целесообразно поставить под контроль нотариального органа еще и потому, что предметом их в большинстве случаев выступает имущество, подлежащее специальной регистрации, поэтому переход его от одного собственника к другому должен быть контролируем.

Граждане достаточно часто обращаются в нотариальные конторы для оформления сделок, не требующих нотариальной формы, желая макси­мально защитить себя от нежелательных последствий в случаях несоблю­дения одним из ее участников условий сделки. Такой гарантией являются: во-первых, возможность взыскать положенное по сделке совершением исполнительной надписи; во-вторых, при вовлечении в возникший спор судебной юрисдикции появляется возможность представить доказатель­ства, значение которых весьма высоко (если не бесспорно); в-третьих, всегда можно получить дубликат документа или выписку из реестра, где зафиксирован факт совершения сделки.

Преимущество нотариальной формы и в том, что сделка контролиру­ется с точки зрения ее законности, соблюдения паритета интересов сто­рон, возникает возможность оценить все правовые последствия сделки [13, с. 225].

Несоблюдение нотариальной формы, предписанной законом, влечет за собой недействительность сделки с последствиями, предусмотренны­ми ст. 166 ГК. Если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона ук­лоняется от нотариального оформления сделки, суд вправе по требованию стороны, исполнившей сделку, признать сделку действительной при условии, что эта сделка не содержит ничего противозаконного. В этом случае последующее нотариальное оформление сделки не требует­ся (п. 2 ст. 166 ГК).

Действующим законодательством установлена для некоторых сделок их государственная регистрация. Так, согласно ст. 131 ГК право собст­венности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государствен­ной регистрации в специально уполномоченных на то органах. Регистра­ции подлежат право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных законодательными актами.

Государственной регистрации подлежит также договор продажи предприятия (п. 3 ст. 531 ГК), договор дарения недвижимого имущества (п. 3 ст. 545 ГК), договор аренды предприятия (п. 2 ст. 629 ГК) и некото­рые другие сделки.

В том случае, если сделка совершена в нотариальной форме, но требуется ее государственная регистрация, а одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В такого рода случаях сделка регистри­руется в соответствии с решением суда. При этом, как следует из п. 4 ст. 166 ГК, сторона, необоснованно уклоняющаяся от нотариального удостоверения или государственной регистрации сделки, должна воз­местить другой стороне убытки, вызванные задержкой в совершении или регистрации сделки.

Таким образом, сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Сделки могут совершаться как в устной, так и в письменной форме. Письменная форма может быть простой и нотариально удостоверенной, для некоторых сделок обязательна государственная регистрация.

2 ВИДЫ СДЕЛОК

Односторонние сделки

Сделки можно изучать лишь при условии их классификации. Без этого практически невозможно найти соответствующий нормативный акт и правильно применить его к данной сделке при ее заключении, исполнении и рассмотрении возможных споров. Сделки делятся на виды по различным классификационным основаниям, поэтому одна и та же сделка включается одновременно в разные виды.

По числу сторон, заключивших сделку, различа­ют односторонние, дву- и многосторонние сделки.

Для возникновения односторонней сделки дос­таточно волеизъявления одного лица. Типичными при­мерами односторонней сделки являются составление за­вещания, принятие наследства, выдача доверенности, отказ от права преимущественной покупки отчуждаемой доли в праве общей собственности. О том, что гражда­нин составил завещание и что нотариус его удостоверил, наследники могут и не знать, тем не менее после смерти наследодателя указанные в завещании лица станут на­следниками, если они в шестимесячный срок примут на­следство (ст. 1071 ГК). Другие наследники, не указан­ные в завещании, к наследованию призваны не будут, за сключением случаев, когда в соответствии с законом они пользуются правом на обязательную долю (ст. 1064 ГК). Аналогично решается вопрос и в случае любой дру­гой односторонней сделки. В отдельных случаях воле­изъявление лица, совершающего одностороннюю сдел­ку, должно быть доведено до сведения другого лица. Например, доверитель вправе отменить поручение, а по­веренный — отказаться от поручения во всякое время. Соглашение об отказе от этого права ничтожно (п.2 ст.867 ГК). Но, если поверенный отказался от договора поручения при условиях, когда доверитель лишен воз­можности иначе обеспечить свои интересы, поверенный обязан возместить доверителю причиненные прекраще­нием договора убытки (ч. 3 ст.868 ГК). Как доверитель, так и поверенный, отказываясь от договора поручения, предусматривающего действия поверенного в качестве коммерческого представителя, должны уведомить дру­гую сторону о прекращении договора не позднее чем за тридцать дней, если договором не предусмотрен более длительный срок [20, с. 452].

Односторонняя сделка порождает обязанность только для стороны, совершившей сделку. Для стороны, в пользу которой совершена сделка, возникают только права, при­чем она может от них отказаться. Обязанности для другой стороны могут возникнуть только в случае, прямо предус­мотренном законодательством (например, завещательный отказ, ст.1054 ГК).

Дву- или многосторонние сделки

Двусторонние сделки совершаются волеизъяв­лением двух сторон и именуются взаимными сделками или договорами. При заключении договора стороны не только сообщают друг другу свое согласие заключить договор, но и согласовывают свои волеизъявления при определении условий договора. Договоры составляют ос­новную массу сделок.

Многосторонние сделки (многосторонние дого­воры) совершаются согласованием волеизъявлений трех и более сторон. Их следует отличать от двусторонних сделок (договоров), в которых на каждой из сторон име­ется несколько лиц. Например, два брата и две сестры получили по наследству после смерти отца приватизиро­ванную умершим квартиру. Они продают ее супругам. На стороне продавца четыре лица, на стороне покупате­ля - два. Такая сделка (договор) двусторонняя, а не многосторонняя. Многосторонняя сделка отличается от двусторонней тем, что у нескольких лиц имеется одина­ковая направленность их волеизъявлений. Примером может быть договор о совместной деятельности по доле­вому строительству многоквартирного жилого дома. Все стороны такого договора имеют одно намерение - пост­роить жилой дом, в котором каждая из сторон получит квартиру. В двусторонней же сделке направленность во­леизъявлений неодинакова: продавец передает право соб­ственности, а покупатель его приобретает [20, с. 453].

Сделки, совершенные под условием

2.3.1 Сделки совершенные под отлагательным условием

Сделка считается совершенной под отлагательным условием, если стороны поставили возникновение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относи­тельно которого неизвестно, наступит оно или не наступит. Например, гражданин - собственник квартиры заключил договор, в котором принял обязательство сдать внаем комнату, если его сын выдержит вступительные экзамены и по конкурсу будет зачислен в Московский государствен­ный университет на дневное обучение.

2.3.2 Сделка, совершенная под отменительным условием

Сделка считается совершенной под отменительным условием, если стороны поставили прекращение прав и обязанностей по сделке в зависимость от обстоятельства, относительно которого достоверно неизвестно, наступит оно или нет. Например, собственник приватизированной квартиры сдал внаем комнату под условием, что нанима­тель выселится, если сын собственника, который учится в Московском государственном университете, вернется в Минск до или после его окончания.