Правовое обеспечение операций с недвижимостью

Правовое обеспечение  операций с недвижимостью.

 

     С точки зрения  права собственность делится  на недвижимое имущество, или  недвижимость, и движимое имущество. Объектом права собственности признается имущество, которое выступает в виде вещей и имущественных прав.

Правовое регулирование  отношений в сфере недвижимости является важным конструктивным элементом при проведении реформ в экономике, так как с этим связан большой круг социально-экономических и политических проблем, затрагивающих все слои нашего общества.

Формирование  рыночных механизмов в экономике  нуждается в том, чтобы право  обеспечивало правила честной игры и было частью системы социального контроля, Недвижимость является объектом правоотношения, участники которого связаны субъективными правами и соответствующими обязанностями. Закон, выполняя функции социального сохранения, защищает права граждан и юридических лиц на собственность (недвижимость), тем самым защищает экономическую структуру общества. Общество и его институты продолжают существовать, несмотря на постулат о конечности человеческой жизни- Законы, хотя и порождают текущие проблемы, облегчают жизнь, так как предлагают стандартные способы для решения тех или иных задач и многих проблем. Рыночные реформы в России ведут к серьезному обновлению отраслей законодательства, регулирующих отношения в сфере экономики. Коренные изменения в подходах к государственному регулированию экономики существенным образом повлияли на товарно-денежные, то есть имущественные, отношения. Разрешение предпринимательской деятельности для частных лиц обозначило право предпринимателя (частного предприятия) владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему имуществом, в том числе недвижимостью. При этом недвижимость по своему правовому режиму отличается от других составных частей имущества.

     В регулировании отношений  с недвижимостью наибольшее удельное  значение имеет гражданское право.  Оно регулирует право собственности,  обязательственное право, наследственное  право, а также определяет правоспособность  иностранных граждан и юридических  лиц и применение гражданских  законов иностранных государств  и международных договоров. Следует отметить, что в основе имущественных отношений по гражданскому праву лежит юридическое равенство сторон, а права и обязанности сторон возникают, как правило, из договора. В то же время в отношении недвижимости используются нормы административного, земельного, финансового и других отраслей права.

     В настоящее  время российское законодательство  содержит значительное количество  норм и правил, регулирующих правоотношения, связанные с недвижимостью. Руководствуясь   «Общеправовым   классификатором   отраслей   законодательства», основные нормативные акты, регулирующие сферу недвижимости, расположены в следующих отраслях законодательства:

- Основы государственного  строя.

- Гражданское законодательство.

- Законодательство о земле.

- Законодательство о предприятиях  и предпринимательской деятельности.

- Законодательство о финансах  и кредите.

- Законодательство о градостроительстве  и архитектуре.

- Законодательство о жилищно-коммунальном  хозяйстве и бытовом обслуживании  населения.

- Законодательство о капитальном  строительстве и капитальном  ремонте.

- Законодательство об  охране и использовании лесов.

- Законодательство по  общим вопросам народного хозяйства.

- Законодательство о промышленности.

- Законодательство по  общим вопросам охраны окружающей  природной среды и рационального использования природных ресурсов.

- Уголовное   законодательство.  

- Международное   частное   право   и   процесс. 

- Внешнеэкономические отношения.

- Законодательство о недрах.

     Основополагающие  принципы, определяющие законное  и цивилизованное развитие рынка  недвижимости в России, изложены  в Конституции Российской Федерации.

     Эти конституционные  принципы обладают высшей юридической  силой и служат основой для российских законов и подзаконных актов, регулирующих правоотношения в сфере недвижимости.

     Российское законодательство претерпело  качественные изменения. Важным  шагом в реформе законодательной  системы стало принятие Государственной  Думой РФ первой и второй части Гражданского кодекса РФ. Первая часть нового Гражданского кодекса РФ включает три ведущих раздела; общие положения, право собственности и общую часть обязательственного права, Вторая часть Гражданского кодекса РФ содержит ряд разделов, регулирующих отношения в сфере недвижимости: 'отдельные виды обязательств, в том числе купля-продажа недвижимости, мена, дарение, рента, аренда, подряд, заем и кредит.

     Гражданское  законодательство определяет правовое  положение участников гражданского оборота, основания возникновения и порядок осуществления права собственности и других вещных прав, регулирует договорные и иные обязательства, а также другие имущественные и связанные с ними неимущественные отношения, основанные на равенстве, автономии воли и имущественной самостоятельности их участников.

     При совершении  операций с недвижимостью широкое  применение находят нормы Гражданского кодекса из разделов «Право собственности», «Обязательственное право» и «Наследственное право».

     В Гражданском кодексе  содержатся те основы гражданско-правовых  отношений в сфере недвижимости, которым должны соответствовать  подзаконные акты министерств  и ведомств, решения федеральных и местных исполнительных органов власти.

     Конституция РФ закрепляет в  качестве одной из форм собственности  муниципальную собственность и устанавливает, что право управления муниципальной собственностью принадлежит органам местного самоуправления городских и сельских поселений.

     Порядок образования,  владения, пользования и распоряжения  муниципальной собственностью определен  Гражданским кодексом РФ, законом  РФ «О местном самоуправлении». Федеральным законом РФ «Об общих принципах организации местного самоуправления» и другими правовыми актами.

     Органы  местного самоуправления принимают  программы развития территории, а также плановые акты, касающиеся сферы недвижимости; местные программы приватизации, генеральные планы и планы земельно-хозяйственного устройства, проекты планировки и застройки населенных пунктов.

     Сделки с  земельными участками регулируются  гражданским законодательством  с учетом норм земельного, лесного, природоохранительного законодательства, законодательства о недрах, а также Указа Президента РФ от 27 октября 1993 года «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России».

     Законом РФ «Об основах жилищной политики» от 24 декабря 1992 года в целях обеспечения прав граждан на жилище за органами местного самоуправления закреплены следующие обязанности; учет жилищного фонда, распределение и предоставление жилых помещений по договорам найма, аренда, а также их продажа, жилищное строительство и так далее.

     Земля имеет особый правовой  статус и служит объектом специфических  общественно-экономических отношений.

     Владение, пользование и распоряжение земельными  участками в той мере, в какой  их рыночный оборот допускается  законом, осуществляется их собственниками  свободно если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.

     Согласно Закону РФ от 23. декабря 1992 г N 4196-3 «О праве граждан РФ на получение в частную собственность и на продажу земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства» и Указу Президента РФ от 27 октября 1993г N1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» граждане и юридические лица — собственники земельных участков имеют право продавать, передавать по наследству, дарить, сдавать в залог, аренду, обменивать, а также передавать земельный участок или его часть в качестве взноса в уставные фонды акционерных обществ, товариществ, кооперативов, в том числе с иностранным участием,

     «Порядок купли-продажи гражданами Российской Федерации земельных участков», утвержденный постановлением Правительства РФ предусматривает, что купля-продажа земельного участка возможна при отсутствии споров и иных, установленных законодательством причин, препятствующих заключению сделки, при совершении сделки нельзя изменить целевое назначение участка и режим использования земель (должно быть сохранено право проезда по участку, технического обслуживания и ремонта зданий, сооружений, надземных и подземных коммуникаций и другие условия).

Типовой договор купли-продажи  земельного участка - купчая утвержден приказом Комитета РФ по земельным ресурсам и землеустройству.

Согласно Указу Президента РФ от 7 декабря 1993 г «О налогообложении продажи земельных участков и других операций с землей» при совершении сделки купли-продажи граждане, продающие земельный участок или земельную долю, уплачивают налог в соответствии с Законом РФ «О подоходном налоге с физических лиц» а юридические лица — в соответствии с Законом РФ «О налоге на прибыль предприятий и организаций» При наследовании или дарении земельного участка налогообложение осуществляется применительно к Закону РФ «О налоге с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения». Порядок налогообложения сделок такого рода регулируется «Инструкцией о налогообложении продажи земельных участков и других операций с землей», утвержденной Государственной налоговой службой.

     Аренда  земельных участков представляет  собой для землепользователей  менее защищенную и выгодную  с экономической точки зрения  форму владения, чем собственность, Приобретение земельных участков в собственность для состоятельных землепользователей и инвесторов обойдется в большинстве случаев дешевле. Чем аренда, при наличии достаточно серьезных гарантий со стороны государства в случае выкупа участка для государственных и муниципальных нужд, а также наличия права распоряжения участком.

     Это обстоятельство  существенно уменьшает правовую  защищенность арендатора, так как  при отсутствии детального законодательства  об аренде земли органы власти  могут включать в договор любые  условия по своему усмотрению.

     Порядок заключения договоров аренды земель сельскохозяйственного назначения утвержден постановлением Правительства РФ «Об утверждении форм свидетельств о праве собственности, договора аренды и договора временного пользования землей».

     Российские  регионы приступили к формированию  собственной нормативной базы  в сфере земельных отношений  на основе провозглашенного Конституцией  РФ права частной собственности на землю.

     Закон РФ  «О плате за землю» и Инструкция  Государственной налоговой службы РФ по применению Закона РФ «О плате за землю» определяют объекты обложения земельным налогом, устанавливают ставки и льготы по взиманию платы за землю.

     Нормативная  цена земли применяется при  передаче земли в собственность,  установлении коллективно-долевой собственности на землю, передаче ее по наследству, дарении и получении банковского кредита под залог земельного участка. Порядок определения нормативной цены земли установлен постановлением Правительства РФ «О порядке определения нормативной цены земли». Нормативная цена земли установлена в размере 200-кратной ставки земельного налога на единицу площади земельного участка. В зависимости от уровня рыночных цен на землю различного целевого назначения органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации по представлению комитетов по земельным ресурсам и землеустройству устанавливают по оценочным зонам земель на подведомственной территории повышающие коэффициенты к нормативной цене земли. При этом размер нормативной цены земли не должен превышать 75% уровня рыночных цен на земельные участки. Местная администрация вправе повышать или понижать установленную нормативную цену земли, но не более чем на 25%.

     При осуществлении  сделок с земельными участками  и в иных случаях применения  нормативной цены, предусмотренных  действующим законодательством,  районные (городские) комитеты по  земельным ресурсам и землеустройству  выдают заинтересованным гражданам и юридическим лицам документ о нормативной цене конкретного земельного участка.

     Закон Российской  Федерации «Об основах федеральной  жилищной политики», принятый 24 декабря 1992 г., установил основы правового регулирования жилищных отношений при становлении различных форм собственности и видов использования недвижимости в жилищной сфере. Развивая положения законодательства о собственности, этот закон определил существенные нововведения.

     Частная  собственность на жилье, которая  становится все более важным  фактором общественных отношений,  теперь не ограничивается по  количеству, размерам и стоимости.

     Закон устанавливает, что граждане имеют право на приобретение жилья в частную собственность путем;

1. приватизации в установленном порядке занимаемых жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищных фондов, в том числе находящихся в полном хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственном жилом фонде)

2. жилищного строительства, в том числе жилищного строительства товариществами индивидуальных застройщиков