Кроме того, при введении в действие части второй ГК, в том числе норм о розничной купле-продаже, было предусмотрено, что в тех случаях, когда одной из сторон в обязательстве является гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) для личных бытовых нужд, такой гражданин пользуется правами стороны в обязательстве в соответствии с ГК, а также правами, предоставленными потребителю Законом Российской Федерации «О защите прав потребителей»²⁷ и изданными в соответствии с ним иными правовыми актами.

     Договор розничной купли-продажи, как мы уже отмечали, признается публичным договором (п. 2 ст. 492 ГК). Это означает, что торговое предприятие не вправе отказаться от заключения договора при наличии соответствующего товара. Цена товара, а также иные условия договора купли-продажи должны быть одинаковыми для всех потребителей.

     Квалификация  договора розничной купли-продажи  в качестве публичного договора, помимо иных известных последствий, дает Правительству РФ возможность издавать правила, обязательные для сторон при заключении и исполнении данного договора. В настоящее время одним из основных правовых актов, регулирующих отношения, связанные с розничной куплей-продажей, являются Правила продажи отдельных видов товаров, утвержденные постановлением Правительства РФ от 19 января 1998 г. № 55.²⁸

     2.2 Договор поставки

 

     Оптовый оборот товаров, отношения между  профессиональными продавцами и покупателями традиционно рассматриваются как поставка товаров (например, в § 3 гл. 30 ГК). Определение условий таких коммерческих договорных отношений – дело, прежде всего, их участников. Вместе с тем есть признанные стандарты коммерческого оборота, которые должны предусматриваться в законе и применяться в случае отсутствия иного соглашения сторон. В этой части ГК учитывает правила, установленные Венской конвенцией о международных договорах купли-продажи, а также сложившиеся в нашей стране особые правила, регулирующие отношения по поставкам товаров, и в частности нормы: о периодах, порядке поставки, восполнении недопоставки товаров, их выборке, расчетах за поставляемые товары, последствиях нарушения условий поставки.²⁹

     Основным  источником правового регулирования  отношений по поставкам служили Положение о поставках продукции производственно-технического назначения и Положение о поставках товаров народного потребления, утверждаемые Советом Министров СССР, которые периодически обновлялись.

     Согласно  действующему законодательству, договором  поставки признается такой договор купли-продажи, по которому продавец (поставщик), осуществляющий предпринимательскую деятельность, обязуется передать в обусловленный срок или сроки производимые или закупаемые им товары покупателю для использования в предпринимательской деятельности или в иных целях, не связанных с личным, семейным, домашним и иным подобным использованием (ст. 506 ГК).³⁰

     Содержащееся  в ГК определение понятия договора поставки свидетельствует о том, что договор поставки как вид договора купли-продажи является консенсуальным (поставщик обязуется передать товары покупателю, а последний обязуется их оплатить), возмездным, двусторонним (синаллагматическим) договором.

     Квалифицирующими признаками, отличающими договор поставки от иных видов договора купли-продажи, могут служить следующие особенности договора поставки.

     Во-первых, следует отметить особенность в  субъектном составе данного договора, которая заключается в том, что в качестве поставщика может выступать только лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность: индивидуальный предприниматель или коммерческая организация. Некоммерческие организации могут быть поставщиками товаров только в том случае, если такого рода деятельность разрешена их учредителями и осуществляется в рамках целевой правоспособности соответствующих некоммерческих организаций.³¹

     Во-вторых, характерным признаком товаров, поставляемых по договору поставки, является то, что они производятся или закупаются поставщиком. Данный признак товаров предъявляет определенные требования и к правовому статусу поставщика: он осуществляет не вообще всякую предпринимательскую деятельность, а применительно к конкретному договору поставки предпринимательскую деятельность по производству или закупкам определенных товаров. Таким образом, в качестве поставщика по общему правилу выступают коммерческие организации или индивидуальные предприниматели, специализирующиеся на производстве соответствующих товаров либо профессионально занимающиеся их закупками.

     В-третьих, имеет существенное значение, для  какой цели покупателем приобретаются  товары у поставщика, ибо договором  поставки признается только такой, в  силу которого покупателю передаются товары для их использования в предпринимательской деятельности или в иных целях, не связанных с личным, семейным, домашним и иным подобным использованием. Данным признак свидетельствует о том, что и в качестве покупателя по договору поставки должна выступать, как правило, коммерческая организация (индивидуальный предприниматель), занимающаяся предпринимательской деятельностью.³²

     2.3 Договор продажи недвижимости

 

     Договор продажи недвижимости также является одним из отдельных видов договора купли-продажи, выделяемым по признаку особого объекта продажи - недвижимого имущества. Поэтому указанному договору присущи все основные признаки договора купли-продажи товаров, отличающие последний от иных типов самостоятельных гражданско-правовых договоров. Исходя из этого, договор продажи недвижимости может быть определен следующим образом.³³

     По  договору купли-продажи недвижимого  имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять указанное имущество и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (п. 1 ст. 454, п. 1 ст. 549 ГК).

     Как и всякий договор купли-продажи, договор продажи недвижимости является консенсуальным, возмездным, взаимным (синаллагматическим).

     Существенными условиями договора продажи недвижимости следует признать условия о предмете договора и о цене продаваемого объекта  недвижимости. При этом предмет договора продажи недвижимости включает в себя два рода объектов: во-первых, продаваемое недвижимое имущество; во-вторых, действия сторон соответственно по передаче, принятию и оплате продаваемого недвижимого имущества.³⁴

     Естественно, в случае с договором продажи  недвижимости основное видообразующее значение имеет такой элемент предмета договора, как продаваемый объект недвижимого имущества. Именно особенности, присущие недвижимому имуществу, диктуют необходимость установления специальных правил, регулирующих действия продавца по передаче продаваемого имущества, а также действия покупателя по его принятию и оплате.

     В ГК имеются положения, позволяющие  определить как общие признаки объектов недвижимого имущества, так и примерный перечень объектов недвижимости.

     Для договора купли-продажи недвижимости предусмотрено обязательное заключение договора в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Это требование к форме договора является обязательным. Несоблюдение установленной законом формы влечет недействительность договора купли-продажи недвижимости.³⁵

     Для договоров купли-продажи недвижимости необязательно нотариальное удостоверение, однако,  надо помнить о том, что до введения в действие Федерального закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним для договора продаж недвижимости сохраняется обязательное нотариальное удостоверение.

     Согласно  п. 1 ст. 551 ГК переход права собственности на недвижимость подлежит государственной регистрации, это не означает, что и сам договор подлежит такой регистрации. Договор продажи недвижимости считается заключенным с момента его подписания сторонами, а вот право собственности переходит к покупателю только после регистрации такого договора.

       При заключении договора продажи недвижимости дополнительными существенными условиями являются:³⁶

     1. Данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору:

     а) данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке;

     б) данные, определяющие расположение недвижимости в составе другого недвижимого имущества.

      2. Цена продаваемого имущества.

       При отсутствии в договоре  этих данных, определяющих предмет  договора, условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (ст. 554 ГК).

     Особенность заключения договора продажи жилых  помещений состоит в том, что существенным условием договора продажи жилого помещения, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его перехода в собственность покупателя, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением (ст. 558 ГК).³⁷

     С особенностями оформления договора купли-продажи недвижимости связано и следующее специфическое основание его расторжения.

     Передача  недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче недвижимости, подписанному сторонами. Поэтому уклонение одной из сторон от подписания акта о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом от исполнения ее обязанностей по договору.³⁸

     Несмотря  на специфику этого вида договоров  купли-продажи, в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора о качестве, на такие отношения распространяется общее правило о последствиях передачи товара ненадлежащего качества. В частности, при передаче продавцом покупателю недвижимости с неустранимыми недостатками, недостатками, выявляющимися неоднократно либо появляющимися снова после их устранения, недостатками, которые не могут быть устранены бет несоразмерных расходов или затрат времени, или иными аналогичными недостатками, покупатель вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.             

     Заключение

 

     Договор купли-продажи основной вид гражданско-правовых договоров, применяемых в имущественном обороте, в частности в сфере предпринимательской деятельности.

     Существенным  условием  договора купли-продажи  является условие о предмете. Условие  договора купли-продажи о предмете считается согласованным, если договор позволяет определить наименование и количество товара.

     Количество товара предусматривается в договоре в соответствующих единицах измерения или в денежном выражении, либо в договоре устанавливается порядок определения количества товара. Если договор не позволяет определить количество подлежащего передаче товара, договор считается незаключенным.

     Остальные условия договора купли-продажи, относящиеся  к предмету (качество, ассортимент, комплектность, тара и упаковка) - также  могут быть согласованы в договоре. Если эти условия не предусмотрены в договором, правила их определения устанавливаются Гражданским кодексом РФ. Отсутствие специальных указаний в конкретном договоре на эти условия не может служить основанием для признания его незаключенным.

     Условие о цене также предусматривается  в договоре купли-продажи. Вместе с  тем в договоре купли-продажи цена может быть вообще не предусмотрена либо ее невозможно определить исходя из условий договора.

     Договором купли-продажи определяется срок исполнения обязанности передать товар и  порядок его оплаты. Срок оплаты должен быть максимально приближен к моменту передачи товара покупателю.

     В договоре должны быть указаны права  и обязанности продавца и покупателя. Основная обязанность продавца - передать покупателю товар, предусмотренный договором, а основная обязанность покупателя принять переданный ему товар.

     Указывается ответственность сторон за нарушение  обязательств по договору или за ненадлежащее их  исполнение, а также штрафные санкции.

     Правильное, грамотное составление договора купли-продажи поможет сторонам избежать непроизводительных расходов в виде уплаты пени, штрафов, а также роста дебиторской задолженности. При этом гарантируется чистота совершенной сделки и безубыточность проведенной купли-продажи.

     Гражданский кодекс РФ оставляет открытым вопрос о правовом положении товаров, поставляемых сверх договорного количества и временно находящихся у покупателя. Вероятно, права и обязанности покупателя в отношении этих товаров должны определяться по аналогии с правами хранителя по возмездному договору (п.3 ст. 891 ГК). По данному вопросу необходимо дать разъяснение Высшим Арбитражным судом.