Объекты гражданского права

     Другой  разновидностью имущественных комплексов является кондоминиум (от лат. сon – общий, совместный и dominium – собственность, т.е. общая собственность).

     Кондоминиумом признается комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок и расположенное на нем жилое здание, в котором отдельные жилые помещения находятся в частной (или также в публичной) собственности конкретных владельцев, в остальные части – в их общей долевой собственности.

     Такая ситуация обычно складывается при приватизации жилья в многоквартирных домах, когда частные собственники отдельных  квартир должны совместно эксплуатировать  находящиеся в их общей собственности  лестничные площадки и лестницы, лифты, крыши и подвалы, электрическое, сантехническое и иное оборудование, обслуживающее жилой дом в целом, а также придомовую территорию (земельный участок). Особенность юридического режима кондоминиума составляет невозможность для собственника жилого помещения произвести отчуждение своей доли в общем имуществе кондоминиума отдельно от права собственности на жилое помещение, как, впрочем, и наоборот. Тем самым право собственности на квартиру (иное жилье) неразрывно связывается с долей в праве собственности на имущество кондоминиума (общее имущество дома).

     Кондоминиумы  стали способом решения вопроса  о принадлежности общих частей и  оборудования многоквартирных жилых  домов, в ходе приватизации которых  отдельные квартиры и даже жилые  комнаты стали рассматриваться законом в качестве самостоятельных объектов права собственности. Само по себе данное решение нельзя признать наиболее удачным, так как такие квартиры и комнаты не предназначены для самостоятельной эксплуатации, будучи теснейшим образом связанными и друг с другом, и с другими частями дома. Игнорирование этой связи повлекло необходимость установления специального правового режима для общих частей и оборудования жилых домов (объявленных объектом общей долевой собственности всех собственников помещений) и создание для их эксплуатации специальных юридических лиц – товариществ собственников жилья.

     Вместе  с тем сам дом (здание в целом) перестал быть единым объектом недвижимости. Более того, самостоятельными вещами по сути перестали быть и общие  части дома, поскольку они лишены оборотоспособности вне связи с  обслуживаемыми ими жилыми помещениями. При этом на практике собственники – жильцы не испытывают серьезного интереса в поддержании в хорошем состоянии мест общего пользования (лестниц и лестничных площадок, лифтов и т.п.), сосредотачивая все усилия на эксплуатации только «своей ячейки» (квартиры или комнаты).

     Более эффективным, как показывает опыт некоторых  более развитых правопорядков, было бы признание многоквартирного жилого дома юридически неделимой вещью  и тем самым – объектом долевой  собственности жильцов. Последние  в этом случае получают в пользование (или на ограниченном вещном праве) приходящие на их доли квартиры и в этой же доли несут все необходимые расходы по содержанию дома в надлежащем состоянии. Тогда ситуация упрощается и исключается  надобность в создании и кондоминиумов, и товариществ собственников жилья, жильцы получают прямой интерес в должном содержании всего дома, а не только «своей» квартиры. К сожалению, отечественное законодательство в этом вопросе пошло другим путем, породив достаточно сложные юридические и практические вопросы.

     Иногда  выдвигается также идея о признании  «единым объектом» (имущественным  комплексом) земельного участка и  находящегося на нем здания (строения, сооружения и т.п.), с тем чтобы обеспечить единство их юридической судьбы. Такой подход основан на ошибочном понимании классического принципа «superficies solo cedit» (все, находящееся на земельном участке, принадлежит собственнику этого участка), который вы римском праве обеспечивал единство прав собственника на различные объекты, хотя и тесно связанные друг с другом в качестве главной вещи (земельного участка) и ее принадлежность (дома). Кроме того, его признание безосновательно препятствовало бы возведению и использованию строений, находящихся на чужой земле (предоставленной на ограниченном вещном праве, арендованной и т.п.).

     Вместе  с тем имеется необходимость  в признании особым объектом недвижимости технологических имущественных  комплексов (газопроводов с компрессорными станциями и тому подобным оборудованием, установок по переработке нефти  и иного сырья и т.п.). От предприятия этот комплекс отличается тем, что в его состав входят только вещи, но не права и обязанности. При этом составляющие его вещи разнородны (недвижимость – земельный участок, здания, сооружения; движимость – оборудование и т.д.), но объединены единым хозяйственным назначением, что делает целесообразным его использование в качестве единого объекта имущественного оборота.

     В качестве имущественных комплексов закон рассматривает также паевые инвестиционные фонды, находящиеся  в доверительном управлении специально созданных для этого акционерных  обществ (управляющих компаний). Названные  фонды представляют собой имущество (главным образом, в виде денежных средств), находящиеся в общей собственности лиц, учредивших доверительное управление им и получивших от управляющей компании ценные бумаги – инвестиционные паи. Владельцы таких ценных бумаг вправе потребовать от управляющей компании «погашение паев» (то есть прекращение договора и соответствующих выплат) либо в любое время («открытый» ПИФ), либо в течение установленного договором срока («интервальный» ПИФ), либо только по истечении срока действия договора («закрытый» ПИФ). Лишь в закрытые ПИФы владельцы «паев» могут вносить не только денежные средства, но  и иное имущество, благодаря чему только эти ПИФы и можно считать имущественными комплексами в строгом смысле слова. Кроме того, в отличие от обычных сособственников, владельцы «паев» не вправе требовать раздела ПИФов, выдела из них своей доли или преимущественного приобретения «паев» других участников.

     Таким образом, паевой инвестиционный фонд как  имущественный комплекс отличается тем, что его владельцы – долевые  собственники этого имущества, обязательно передают его в доверительное управление специальной коммерческой организации, получая взамен особо ценные бумаги. Как единый комплекс это имущество выступает только в виде объекта договора доверительного управления, заключаемого его совладельцами с управляющей компанией. 

5. Иные  виды вещей

     Вещи  разделяются также на определенные индивидуальными признаками и определенные родовыми признаками (индивидуально  определенные и родовые вещи). Деление  вещей на указанные группы связано  не только с естественными свойствами самих вещей, но и с теми способами их индивидуализации, которые избираются участниками гражданского оборота. Индивидуально-определенные вещи отличаются конкретными, только им присущими характеристиками. Поэтому наряду с предметами, единственными в своем роде, например картиной И. К. Айвазовского «Девятый вал», к индивидуально-определенным вещам могут быть отнесены в принципе любые вещи, так или иначе выделенные участниками сделки из массы однородных вещей, например, часть урожая картофеля, складированная в определенном месте, газ, затаренный в конкретный баллон, и т.п. Напротив, если приобретаемая покупателем вещь определена лишь количественно (числом, мерой или весом и т.п.) и характеризуется признаками, общими для всех вещей данного рода, налицо родовая вещь (10 тонн стали определенной марки; пять грузовых автомобилей «Газель» и т.д.). Например, если поверенный по договору поручения примет на себя обязанность приобрести для доверителя «какую-либо из картин И. К. Айвазовского», то объект сделки будет определен родовыми признаками, хотя каждая из картин И. К. Айвазовского сама по себе уникальна. Таким образом, указанное деление вещей достаточно условно и весьма подвижно. Понятие родовых обычно используется только по отношению к движимым вещам, так как недвижимые вещи являются индивидуально определенными в силу необходимости их государственной регистрации.

     Индивидуально определенные вещи признаются юридически незаменимыми. В случае гибели или  порчи таких вещей от обязанного лица можно требовать лишь возмещения убытков, но не предоставления аналогичных вещей. Вместе с тем только индивидуально-определенные вещи можно истребовать от обязанного лица в натуре (например, при неисполнении им договора купли-продажи или по виндикационному иску). Индивидуально-определенными могут быть как движимые, так и недвижимые вещи.

     Вещи, определенные родовыми признаками, юридически заменимы. Поэтому неисполнение обязательств по их передаче (например, в силу гибели или иной утраты конкретной партии товара) по общему правилу дает возможность управомоченному лицу требовать предоставления такого же количества аналогичных вещей, но исключает возможность истребования в натуре тех же самых (конкретных) вещей. Так, изготовитель металла обязался продать покупателю 10 тонн никеля, причем право собственности на металл по условиям договора переходило к покупателю с момента оплаты им товара. Однако после поступления денег на счет продавца последний продал весь изготовленный им металл в количестве более 100 тонн другому покупателю. В такой ситуации первоначальный покупатель может требовать либо передачи ему такого же количества металла из вновь изготовленной партии, либо возмещения убытков, но не вправе настаивать на изъятии 100 тонн никеля из проданной другому покупателю партии товара.

     Предметом некоторых сделок могут быть лишь индивидуально- определенные вещи (например, в договоре аренды, предполагающим возврат использованного имущества), тогда как в других сделках  в этом качестве, напротив, могут  выступать только вещи, определенные родовыми признаками (например, в договоре займа вещей, согласно которому заемщик должен вернуть заимодавцу такое же количество вещей того же рода и качества). Объектами права собственности и других вещных прав также могут быть только индивидуально-определенные вещи.

     С юридической точки зрения вещи могут  быть также делимыми и неделимыми (хотя в физическом смысле делима всякая вещь). Делимыми признаются вещи, которые  не меняются в результате раздела  своего первоначального хозяйственного или иного назначения. Так, например, без всякого ущерба можно разделить на части продукты питания, топливо, материалы и т.п., так как каждая часть этих вещей может быть использована по прежнему назначению. Неделимыми с правовой точки зрения являются те вещи, которые в результате их раздела утрачивают свое прежнее назначение либо несоразмерно теряют в своей ценности. Так, не поддаются делению на части машины, музыкальные инструменты, мебель и т.п.

     Неделимыми, по общему правилу, считаются и так  называемые сложные (совокупные) вещи, представляющие собой комплекс однородных или разнородных предметов, которые физически вполне самостоятельны, но связаны общим хозяйственным или иным назначением, например, мебельный гарнитур, столовый сервиз, специальная библиотека и т.п. К совокупным вещам относятся, разумеется, и все парные вещи – обувь, перчатки, лыжи и т.п. Следует, однако, учитывать, что это – лишь общее правило. Участники конкретной сделки в принципе могут рассматривать любую совокупную вещь как делимую. Исключение составляет тот случай, когда совокупная вещь особо охраняется законом, например, ценная коллекция, состоящая на государственном учете как памятник истории и культуры.

     Различие  между делимыми и неделимыми вещами имеет значение в первую очередь  при разделе имущества, находящегося в общей собственности. Неделимые вещи не подлежат разделу в натуре и поэтому либо передаются одному из собственников с предоставлением другим денежной или иной компенсации, либо продаются, а вырученная от продажи сумма делиться между собственниками (ст. 252 ГК). В зависимости от делимости или неделимости вещи определяются долевой или солидарный характер обязательства, возникающего по поводу данной вещи (ст. 322 ГК) и др.

     В гражданском праве вещи традиционно  подразделяются также на главные вещи и принадлежности. Некоторые вещи, не связанные между собой физически, находятся в хозяйственной и иной зависимости, например, музыкальный инструмент и его футляр, картина и ее рама и т.п. При этом одни из них (в данном случае музыкальный инструмент, картина) имеют самостоятельное значение и называются главными вещами; другие же (футляр, рама), именуемые принадлежностями, самостоятельной ценности, как правило, не имеют и предназначены служить главной вещи. При этом не имеет значения относительная стоимость этих вещей (например, дорогая рама, заключающая в себе копию картины, все равно остается принадлежностью). Следовательно, арендатор оборудования вправе рассчитывать на передачу ему арендодателем также и необходимого для нормальной эксплуатации инструмента и запасных частей, если только иное не будет прямо установлено арендным договором.

     Главная вещь и принадлежность не являются сложной вещью, а принадлежность нельзя рассматривать как составную  часть  главной вещи. Каждая из этих вещей является вполне самостоятельной и имеет собственное назначение. Понятия главной вещи и принадлежности соотносительны, поскольку сами эти вещи связаны хозяйственной или иной зависимостью, в рамках которой принадлежность приобретает сугубо подчиненное, обслуживающее по отношению к главной вещи значение.

     В классическом имущественном обороте  главной вещью всегда признается земля (земельный участок), а принадлежностью  – расположенные на ней объекты, включая здания, сооружения и иные объекты недвижимости (которые при отчуждении по общему правилу должны, таким образом, следовать судьбе главной вещи). В условиях признания исключительной собственности государства на землю в отечественном правопорядке главным объектом стали считаться расположенные на земле здания, сооружения и тому подобные объекты, за которыми в случае их отчуждения автоматически следовало право землепользования. Признание и развитие частной собственности на землю должно влечь возврат к традиционному подходу, при котором отчуждатель и приобретатель объекта недвижимости будут прежде всего решать вопрос о судьбе земли, на которой он расположен.