Недвижимость как предмет договора купли-продажи

      Содержание 

Введение

    1. Недвижимость как предмет договора купли–продажи недвижимого имущества

1.1. Понятие недвижимости  по законодательству РФ

1.2. Виды недвижимости

    2. Договор купли–продажи недвижимого имущества

2.1. Понятие и  признаки договора купли–продажи недвижимого имущества

2.2. Элементы  договора купли–продажи недвижимого  имущества

2.3. Права и  обязанности сторон по договору  купли–продажи недвижимого имущества

Заключение

Список использованных нормативных актов, специальной  литературы и материалов судебной практики

Введение 

      Происходящие  в России политические и социально-экономические  перемены кардинально изменили многие аспекты жизни граждан.

      Действующая Конституция РФ, отражающая смену  возможностей в удовлетворении жилищных потребностей, закрепила переход к новой системе, которая складывается из таких конституционных основ, как отказ от монополии государства на собственность и экономическую деятельность, утверждение равенства всех форм собственности, введение частной собственности на жилье, землю и т. д.

      В результате реформ в нашей стране недвижимость вновь стала товаром, который продается и покупается на рынке. Однако недвижимость — это  товар особого рода, к которому неприменимы обычные нормы. Это  обусловлено как высокой стоимостью объектов недвижимости, так и их социальной значимостью. В связи с этим государство не может самоустраниться от правового регулирования рынка недвижимости. Государственное регулирование рынка недвижимости заключается, прежде всего, в системе государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

      В течение длительного времени  развитие рынка недвижимости тормозилось  отсутствием необходимой правовой базы. Основополагающим правовым актом  в сфере недвижимости стал Гражданский  кодекс РФ (части первая и вторая), который дал общую характеристику недвижимости и указал на необходимость государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Однако требовалась более конкретная и подробная регламентация такой регистрации, для чего было необходимо принятие специального законодательства. После принятия Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и некоторых других правовых актов ситуация стала меняться. Правила совершения сделок с недвижимостью сформулированы в настоящее время достаточно четко и определенно.

      В наше время сделки с недвижимостью  приобретают актуальное значение, так  как объем и значимость с каждым годом возрастают. Немаловажное место  должно занимать правовая просвещенность граждан по поводу совершения сделок.

      Так как в наше время появилось  большое количество частных компаний и организаций, а также лиц вступающих во взаимоотношение между ними и между собой, правильность совершения сделки с юридической точки зрения приобретает большой смысл. Так как наше общество развивается по принципам правового государства правильность оформления и совершения сделок между элементами правоотношений способствует развитию правильных общественных отношений.

      Объектом  исследования данной работы выступает  недвижимость.

      Предмет исследования рассмотрение теории и  практики недвижимости как объекта  гражданских правоотношений.

      Цель  данной курсовой работы – изучить  договор купли-продажи недвижимости.

      Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:

      Рассмотреть недвижимость как предмет договора купли-продажи недвижимого имущества

      Изучить правовое регулирование договора купли-продажи  недвижимости

      При написании курсовой работы были использованы различные источники: нормативно-правовые акты (Гражданский кодекс РФ, Семейный кодекс РФ, Жилищный кодекс РФ); учебная литература по курсу «Гражданское право»; материалы периодической печати («Хозяйство и право», «Экономика и жизнь», «Российская юстиция», «Законодательство», «Юрист») и др.

      Методологической  основой курсовой работы являлись такие общие методы исследования как анализ, синтез, обобщение, метод комплексного подхода; и частные: исторический, сравнительный, формально-логический методы исследования.

      Структура работы. Название, структура и объем  курсовой работы обусловлены актуальностью и целями исследования. Курсовая работа состоит из введения, двух глав, включающих пяти параграфов, списка литературы и трех приложений.

      1. Недвижимость как  предмет договора  купли-продажи недвижимого  имущества 

      1.1. Понятие недвижимости по законодательству РФ 

      Понятие недвижимости вошло в гражданский  и хозяйственный оборот нашей  страны сравнительно недавно. В период господства командно-административной системы недвижимость была объектом только государственной собственности. В редких случаях допускалось право собственности граждан на отдельные виды недвижимости (например, на жилые дома).¹

      Однако  теория российского гражданского права  разрабатывала этот вопрос, продолжая  традиции дореволюционного русского права. Сам термин «недвижимое имущество» появился в законодательстве России довольно поздно и заменил собой прежние разнообразные понятия, регулирующие правовое положение земельных участков и строений. Указ Петра о единонаследии 1714 г. установил этот термин, устранив различия между вотчинами и поместьями. Под недвижимостью понималась прежде всего часть земной поверхности и все с ней связанное настолько прочно, что связь не могла быть порвана без нарушения вида и цели вещи². Вопрос о прочности связи строения с землей не мог быть принципиально решен полностью. Недвижимостью признавались как строения, возвышающиеся над землей, так и постройки под землей, например шахты. Признавались недвижимыми деревья, плоды, вообще всякие растения, а также минералы, металлы и другие ископаемые, пока они находились в прочной связи с почвой, обусловленной самой природой этих вещей.

      Советское гражданское право не давало легального определения недвижимости, хотя в  ГК РСФСР 1964 г. содержались нормы, выделявшие право собственности на такого рода вещи и совершение сделок с ними в отдельные правовые институты (личная собственность на жилой дом, договор купли-продажи жилого дома или дачи)³. Основы гражданского законодательства СССР, принятые в 1991 г. на первой волне реформирования не только советского права, но и советского государства, уже содержали деление имущества на движимое и недвижимое. Было дано вполне классическое определение недвижимости. Главным признаком была указана связь с землей. Однако Основы дальше констатации этого факта не пошли, поскольку не предусматривали особого правового режима для недвижимых вещей. Решающий шаг в становлении понятия недвижимости сделал новый Гражданский кодекс, который не только дал определение недвижимым вещам (ст. 130 ГК), но и определил общие контуры правового режима недвижимости.

      Деление вещей на движимые и недвижимые находит  широкое применение и в законодательстве других стран. Так, по законодательству Франции к недвижимым вещам отнесены земля и связанные с ней  строения, урожай на корню, леса и т.д. К недвижимым вещам отнесены также машины, инструменты и сырье, используемое на предприятии, сельскохозяйственные орудия и другие вещи, хотя и движимые по своей физической природе, но предназначенные для эксплуатации и обслуживания недвижимости в физическом смысле.

      Все остальные вещи относят к движимым.

      В связи с развитием рыночных отношений  в Российской Федерации роль недвижимости в имущественном положении граждан  и юридических лиц значительно  возросла.

      Российский  рынок недвижимости отражает все  проблемы переходной экономики и характеризуется неравномерным развитием своих сегментов, несовершенной законодательной базой и низкой инвестиционной активностью граждан и юридических лиц. Вместе с тем этот рынок представляет собой перспективную сферу вложения капитала.⁴

      Нормативные акты, принятые в период с 1990 по 1996 г., обеспечили включение рыночных отношений в сферу недвижимости, и сейчас уже можно говорить о недвижимости как о товаре, который повсеместно продается и покупается. Недвижимость — это наиболее фундаментальный, основательный товар из всех существующих, его нельзя похитить или потерять.

      Недвижимость  представляет собой особый объект права  собственности. Права владения, пользования  и распоряжения ею отличны от прав владения, пользования и распоряжения другими видами собственности. Это связано с тем, что пользование недвижимостью затрагивает интересы других граждан и юридических лиц. Кроме того, недвижимое имущество по сравнению с другими вещами обладает, как правило, более высокой стоимостью. Наконец, в связи с целевым назначением и особой социальной значимостью многих объектов недвижимости законодательством устанавливается ряд ограничений по их участию в гражданском обороте. Государственные и муниципальные органы реализуют функции, связанные с учетом недвижимости и регистрацией операций с ней, для защиты прав собственников и для обеспечения своей фискальной функции в отношении налогообложения.

      Недвижимые  вещи являются обычно сложными, так  как состоят из совокупности разнородных  вещей, образующих единое целое и  используемых по одному назначению. Среди «традиционной» недвижимости только земельный участок, если на нем нет построек, сооружений или насаждений, относится к простым вещам⁵. При осуществлении сделок с недвижимостью стороны вправе распорядиться как любой из вещей, входящей в недвижимость, так и любой самой сложной недвижимой вещью, исключив из ее состава любую входящую в нее вещь.

      Приобретение  права на недвижимость и владение ею предполагает наличие дополнительных обременении, накладываемых на владельца  объектов недвижимости. Так, регистрации прав на земельный участок, ранее находившийся в государственной или муниципальной собственности, предшествует его отвод. Для возведения жилого дома, помимо отвода участка и регистрации права на него застройщиком, требуется получение разрешения на строительство дома, соблюдение целого ряда противопожарных, санитарных, строительных и иных норм и правил.

      После приобретения в установленном порядке  прав на недвижимость на собственнике лежит такая обязанность, как  уплата налога на недвижимость.

      В основе деления вещей на движимые и недвижимые лежит право частной  собственности на землю, поскольку  недвижимые вещи определяются, прежде всего, через связь с землей. При  этом земля, вследствие ее ограниченности, необходимо подвергается в частном обладании таким ограничениям, которые чужды движимым вещам.

      Объекты недвижимости также различаются  по своему происхождению: созданные  природой без участия человека и  являющиеся результатом труда человека и, наконец, объекты, хотя и созданные  трудом человека, но связанные с природной основой настолько, что в отрыве от нее функционировать не могут.

      Недвижимость  обладает повышенной экономической  ценностью. Это обусловлено тем, что она предназначена для  длительного пользования и не исчезает в процессе использования. Как правило, она обладает конструктивной сложностью, требующей больших затрат на поддержание в надлежащем состоянии. Вместе с тем достаточно сложный процесс передачи права собственности на недвижимость обусловливает не очень высокий уровень ликвидности недвижимости как товара, так как ее нельзя быстро реализовать за наличные деньги⁶.

      Спецификой  недвижимого имущества является возможность использования этого  имущества только в условиях более  или менее постоянного нахождения на определенном земельном участке, а для объектов, не связанных с землей и предназначенных для перемещения людей и грузов, особым условием является место их использования - это водное, воздушное или космическое пространство. 

      1.2. Виды недвижимости 

      В ст. 130 ГК к видам недвижимости относятся земельные участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения и т.д. Таким образом, к отличительной особенности недвижимости относится ее неразрывная связь с землей (при этом сами по себе земельные участки также рассматриваются в качестве недвижимости), что, в свою очередь, предполагает ее значительную стоимость. Следует отметить, что Гражданский кодекс, рассматривая участки недр и обособленные водные объекты в качестве недвижимости, ставит их в один ряд с земельными участками и делает их независимыми от последних. Однако очевидно, что ни участки недр, ни водные объекты вне связи с землей существовать не могут. Вне связи с земельными участками недвижимые вещи теряют обычное назначение и соответственно понижаются в цене. Так, не рассматриваются в качестве недвижимости деревья, выращиваемые в специальных питомниках, или дома, предназначенные на снос.⁷