Недвижимое имущество как обьект гражданского права

             2. Залоговое право в узком, субъективном смысле представляет собой меру возможного поведения кредитора – залогодержателя по обращению взыскания на заложенное имущество, права и обязанности залогодателя и залогодержателя.

                  Таким образом, вопрос о месте залогового права в системе вещных и обязательственных прав в России остаётся спорным.

               Рассмотрим более подробно залог  недвижимости (ипотеку), как разновидность  залога. 
 
 

      3. Залог недвижимости (ипотека).

      «Залог недвижимости (ипотека) является одним из основных способов обеспечения обязательства и представляет собой договор между должником (залогодателем) и кредитором (залогодержателем), в силу которого залогодатель передает залогодержателю недвижимое имущество, за счет которого последний может удовлетворить свои требования в случае неисполнения обязательства. За последнее время залог недвижимости (ипотека) приобрел широкое распространение в практике предпринимательской деятельности»⁵.

      «Основанием возникновения ипотеки является договор о залоге недвижимого имущества, по которому одна строка-залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны – залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом»⁶. При этом определено, что «залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо).

      Общие правила о залоге, содержащиеся в  Гражданском кодексе Российской Федерации, применяются к отношениям по договору об ипотеке в случаях, когда Кодексом или Федеральным  законом не установлены иные правила».

      Ипотека устанавливается в обеспечение  обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного  на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным  законом.

      Требования, обеспечиваемые ипотекой, заключаются  в следующем.

«Ипотека  обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке. Ипотека, установленная в обеспечении исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (займодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами).

      Также ипотека обеспечивает уплату залогодержателю  сумм, причитающихся ему:

      1) в возмещение убытков и (или  в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки  исполнения или иного ненадлежащего  исполнения обеспеченного ипотекой обязательства;

      2) в виде процентов за неправомерное  пользование чужими денежными  средствами, предусмотренных обеспеченным  ипотекой обязательством либо  федеральным законом;

      3) в возмещение судебных издержек  и иных расходов, вызванных обращением  взыскания на заложенное имущество;

      4) в возмещение расходов по реализации  заложенного имущества».

        Статья 4 Закона об ипотеке утверждает, что «в случаях, когда залогодержатель в соответствии с условиями договора об ипотеке или в силу необходимости обеспечить сохранение имущества, заложенного по этому договору, вынужден нести расходы на его содержание и (или охрану либо на погашение задолженности залогодателя по связанным с этим имуществом налогам, сборам или коммунальным платежам, возмещение залогодержателю таких необходимых расходов обеспечивается за счет заложенного имущества».

      Законом об ипотеке устанавливается, что  недвижимое имущество является предметом ипотеки. «Особые правила существуют для такого вида недвижимости, как здания, в том числе жилые дома и строения, и сооружения, непосредственно связанные с землей. Ипотека такого вида недвижимого имущества допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части. Право залога не распространяется на принадлежащее залогодателю право постоянного пользования земельным участком, на котором находится такого вида недвижимое имущество. При обращении взыскания на это имущество лицо, приобретающее это имущество в собственность, приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и залогодатель недвижимости»⁷.

      Предусмотрено, что часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения  его назначения (неделимая вещь), не может быть самостоятельным предметом  ипотеки.

      Правила об ипотеке недвижимости применяются  также к залогу прав арендатора по договору об аренде.

      Если  предметом ипотеки является имущество, на отчуждение которого требуется согласие или разрешение другого лица, или органа, такое же согласие или разрешение необходимо для ипотеки этого имущества.

      Право аренды может быть предметом ипотеки с согласия арендодателя.

      Законом об ипотеке урегулированы также  вопросы заключения договора об ипотеке.

      Установлено, что «договор об ипотеке заключается  с соблюдением общих правил Гражданского кодекса Российской Федерации о  заключении договоров, а также положений Федерального закона». Предусмотрены нотариальное удостоверение и государственная регистрация договора об ипотеке

      Договор об ипотеке считается заключенным  и вступает в силу с момента  его государственной регистрации.

      «Права  залогодателя на имущество, заложенное по договору ипотеки, возникают с момента заключения договора, а если обязательство, обеспечиваемое ипотекой, возникло позднее, - с момента возникновения этого обязательства. Имущество, заложенное по договору об ипотеке, считается обремененным ипотекой с момента возникновения права залога». (ст.11 Закона).

      Содержания  договора об ипотеке раскрывается в ст.9 Закона. «В договоре должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

      Главой III Закона об ипотеке раскрыты основные положения о закладной - ценной бумаге, удостоверяющей следующие права ее законного владельца:

      - право на получение исполнения  по денежному обязательству, обеспеченному  ипотекой имущества, указанного в договоре об ипотеке, без предоставления других доказательств существования этого обязательства;

      - право залога на указанное  в договоре об ипотеке имущество.

      Обязательными по закладной лицами являются должник  по обеспеченному ипотекой обязательству  и залогодатель, ими же и становятся закладная, которая выдается первоначальному  залогодержателю органом, осуществляющим государственную регистрацию ипотеки, после такое регистрации.

      Согласно  п.4 ст.13 Закона «составление и выдача закладной не допускаются, если:

      1) предметом ипотеки являются:

      предприятие, как имущественный комплекс;

      земельные участки из состава земель сельхозназначения, на которые распространяется действие настоящего Закона;

      леса;

      право аренды имущества, перечисленного выше;

      2) ипотекой обеспечивается денежное  обязательство, сумма долга по  которому на момент заключения  договора не определена и которое  не содержит условий, позволяющих  определить эту сумму в настоящий момент».

      Также п.6 ст.13 предусматривается, что «в случае частичного исполнения обеспеченного  ипотекой обязательства должник  по нему, залогодатель и законный владелец закладной вправе заключить соглашение, предусматривающее:

      - такое изменение предмета ипотеки, при котором заложенным признается часть ранее заложенного по данному договору об ипотеке имущества, если указанная часть имущества может быть самостоятельным объектом прав;

      - такое изменение размера обеспечения,  при котором размер требований, возникающих из кредитного или иного договора и обеспеченных по данному договору об ипотеке, увеличивается или уменьшается по сравнению с тем, который обеспечивался ипотекой ранее.

      Данное  соглашение должно быть нотариально удостоверено. При заключении таких соглашения и переводе долга по обеспеченному ипотекой обязательству в этих соглашениях предусматривается:

      - либо внесение изменений в  содержание закладной путем приложения  к ней нотариального удостоверенной  копии данного соглашения и  указания на соглашение как на документ, являющийся неотъемлемой частью закладной, в тексте самой закладной;

      - либо аннулирование закладной  и одновременная с этим выдача  новой закладной, составленной  с учетом соответствующих изменений.

        В последнем случае одновременно  с заявлением о внесении изменений в данные единого  государственного реестра прав на недвижимое имущество залогодатель передает органу, осуществившему государственную регистрацию ипотеки, новую закладную, которая вручается залогодержателю в обмен на находящуюся в его законном владении закладную. Аннулированная закладная хранится в архиве органа, осуществившего государственную регистрацию ипотеки, до момента погашения регистрационной записи об ипотеке». (п.7 ст.13 Закона).

      «К  закладной могут быть приложены  документы, определяющие условия ипотеки или необходимые для осуществления залогодержателем своих прав по закладной». (ст.15 Закона). Также предусмотрена регистрация владельцев закладной. «При осуществлении своих прав владелец закладной обязан предъявить закладную тому обязанному лицу (должнику или залогодателю), в отношении которого осуществляется соответствующее право, по его требованию, если только при залоге закладной она не передана в депозит нотариуса». (п.1 ст.17 Закона). По исполнении обеспеченного ипотекой обязательства залогодержатель полностью обязан передать закладную залогодателю. Если закладная находится у залогодержателя либо если на ней отсутствуют отметки о частичном исполнении обязательства, это свидетельствует, если не доказано иное, что это обязательство или его часть не исполнены.

      Установлено, что «обязанное по закладной лицо вправе отказать предъявителю закладной  в осуществлении им прав оп закладной  в случаях, если:

      - судом принят к рассмотрению  иск о признании недействительной  уступки прав по данной закладной либо о применении последствий недействительности этой сделки;

      - предъявленная закладная недействительна  в связи с ее утратой законным  владельцем и выдачей дубликата  закладной либо в связи с  нарушением порядка выдачи закладной  или ее дубликата, за которое обязанные по ним лица не отвечают». (п.6 ст.17 Закона).

      «Нахождение закладной у любого из обязанных  по ней лиц свидетельствует, что  обеспеченное ипотекой обязательство  исполнено. Если закладная аннулируется, орган, осуществивший госрегистрацию ипотеки, по получении им закладной аннулирует ее путем простановки на лицевой стороне штампа «погашено» или иным образом, не допускающим возможности ее обращения, за исключением физического уничтожения закладной». (ст.17 Закона).

      В случае, если закладная утрачена, «восстановление прав по ней производится залогодателем, а если он является третьим лицом, также и должником по обязательству. Восстановление прав производится на основании:

      - заявления в их адрес лица  – залогодержателя, если по  данным, внесенным в государственный реестр прав на недвижимость, возможно установить все передаточные надписи, совершенные по утраченной закладной;

      - решение суда, вынесенного по  результатам рассмотрения в порядке  особого производства дела об  –установлении фактов, имеющих юридическое значение.