В ч. 4 ст. 83 ЖК РФ предусматривается расторжение  договора социального найма жилого помещения по требованию наймодателя лишь в судебном порядке в случае: 

а) невнесения нанимателем  платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более  шести месяцев. Данный пункт дублирует содержание ст. 155 Основ, в которой помимо выселения предусматривался размер пени; 

б) разрушения или  повреждения жилого помещения нанимателем  или другими гражданами, за действия которых он отвечает (например, поднанимателями, временными жильцами); 

в) систематического нарушения прав и законных интересов  соседей, которое делает невозможным  совместное проживание в одном жилом  помещении; 

г) использования  жилого помещения не по назначению. 

Перечень, указанный  в ст. 83 ЖК РФ, сформулирован как  исчерпывающий. 

     В ЖК РФ отсутствует регламентация  вопроса утраты права пользования  жилым помещением. Вряд ли правильно  расторгать договор социального  найма, предусмотренного ст. 83 ЖК РФ, и  выселять без предоставления жилого помещения всех пользователей жильем (ст. 91 ЖК РФ), если виновным в порче  помещения или в нарушении интересов соседей является один из общего числа пользователей. Речь следует вести о признании в судебном порядке виновного лица утратившим право пользования жилым помещением и о выселении его с сохранением действия договора для всех пользователей жилым помещением. Причем ст. 91 ЖК РФ предусматривает выселение лиц, лишенных родительских прав, не определив основания прекращения жилищных правоотношений. Данный случай следует расценивать как утрату права пользования жильем.

     В связи с тем, что ордер перестал служить основанием для вселения в жилое помещение, представленное в жилищном фонде социального  пользования, по ЖК РФ не подлежит применению сложившаяся судебная практика о  признании ордера недействительным и выселении лиц, вселившихся  по нему в конкретное жилое помещение. ЖК РФ не предусматривает оснований  для расторжения договора социального  найма в случае нарушения очередности  предоставления жилых помещений  из фонда социального использования.

     Следовательно, граждане, состоящие на учете нуждающихся  в улучшении жилищных условий  и считающие, что жилое помещение  должно быть предоставлено им, обращаться в суд с такими исками не могут, поскольку субъективного гражданского права на указанное в договоре найма жилое помещение они  не имеют. ЖК не устанавливает круга  лиц, которые могут выступить  с иском в таких случаях. 

     ЖК  РФ в ст. 85 предусмотрел предоставление благоустроенных жилых помещений  в случае, если: 

1) дом, в котором  находится жилое помещение, подлежит  сносу. Согласно п. 7 Положения  о признании помещения жилым  помещением, жилого помещения непригодным  для проживания и многоквартирного  дома аварийным и подлежащим  сносу, пригодным (непригодным)  для проживания граждан, а также  многоквартирного дома аварийным  и подлежащим сносу признание  осуществляется межведомственной  комиссией. К работе в комиссии  с правом соответственного голоса  привлекается собственник жилого  помещения или уполномоченное  им лицо; 

2) жилое помещение  подлежит переводу в нежилое; 

3) жилое помещение  признано непригодным для проживания. В Постановлении Правительства РФ от 28.01.2006 г. №47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу»[13] закреплено, что основаниями для признания жилых помещений непригодными для проживания следует считать их расположение в опасных зонах схода оползней, селевых потоков, снежных лавин, а также на территориях, которые ежегодно затапливаются паводковыми водами. Непригодными для проживания будут помещения, расположенные в многоквартирных домах, получившие повреждения в результате взрывов, аварий, пожаров, землетрясений, неравномерной просадки грунта, если проведение восстановительных работ технически невозможно или экономически нецелесообразно. Указанные многоквартирные дома в этих случаях признаются аварийными и подлежащими сносу. В то же время п. 2 ст. 57 ЖК РФ предусматривает право граждан, чьи помещения признаны в установленном порядке непригодными для проживания и ремонту и реконструкции не подлежат, на внеочередное предоставление жилых помещений. Полагаем, что фраза «ремонту и реконструкции не подлежит» излишня, так как жилье признано непригодным для проживания. 
 

4) в результате  проведения капитального ремонта  или реконструкции дома жилое  помещение не может быть сохранено  или его общая площадь уменьшится, в результате чего проживающие  в нем наниматель и члены  его семьи могут быть признаны  нуждающимися в жилых помещениях, либо увеличится, в результате  чего общая площадь занимаемого  жилого помещения на одного  члена семьи существенно превысит  норму предоставления. 

     Согласно  ст. 90 ЖК, выселение нанимателя и  проживающих совместно с ним  членов его семьи из жилого помещения  в связи с невнесением платы  за жилое помещение и коммунальные услуги в течение шести месяцев  без уважительных причин производится с предоставлением другого жилого помещения по договору социального  найма, размер которого соответствует  размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие (т.е. не менее 6 кв. м на одного человека). Это помещение может не отвечать критериям благоустроенности. На наш взгляд, в любом случае такое помещение должно соответствовать критериям жилого помещения – быть предназначенным для проживания граждан, отвечать установленным санитарным и техническим правилам и нормам, а также иным требованиям законодательства и находиться в пределах населенного пункта, так как иное толкование нарушало бы право гражданина на выбор места жительства.  

     Пленум  Верховного Суда Российской Федерации  в обзоре практики указал, что «в исковом заявлении должно быть указано  конкретное жилое помещение, в противном  случае иск должен быть оставлен без  движения. Если же такой иск принят, то в нем должно быть отказано»

     Граждане  могут быть выселены из предоставленных  им по договору социального найма  жилых помещений без предоставления другого жилого помещения в случаях, предусмотренных в ст. 91 ЖК. Это  возможно, если наниматель и (или) другие граждане, за которых он несет ответственность, используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей  или бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его  разрушение. К гражданам, за действия которых наниматель по договору социального найма отвечает, относятся: члены семьи нанимателя (ч. 2 ст. 69 ЖК РФ); поднаниматель и граждане, вселяемые с ним (ч. 3 ст. 76 ЖК РФ); временные жильцы (ч. 3 ст. 80 ЖК РФ). К сожалению, жилищное законодательство не раскрывает понятий «разрушение» и «повреждение жилого помещения». Сами по себе эти действия не являются основанием для обращения наймодателя в суд с соответствующим требованием о выселении. Наймодатель вначале обязан предупредить нанимателя и проживающих совместно с ним членов его семьи о необходимости устранить нарушения. Если указанные нарушения влекут разрушение жилого помещения или санитарно-технического оборудования, то наймодатель также вправе (но не обязан) назначить нанимателю и членам его семьи разумный срок для устранения этих нарушений. Если после предупреждения указанные лица не устраняют нарушения, перечисленные в ст. 91 ЖК, то наймодатель вправе обратиться в суд с требованием о выселении данных лиц.  
 

В ст. 91 ЖК предусмотрено  правило о том, что без предоставления жилого помещения могут быть выселены граждане, лишенные родительских прав, если совместное проживание этих граждан  с детьми, в отношении которых  они лишены родительских прав, признано судом невозможным.

Практическая  часть

       Наниматель Клюев с семьей из пяти человек проживает в четырехкомнатной квартире. В связи с необходимостью вне планового капитального ремонта дома семье Клюева была предоставлена возможность переезда на время ремонта в трехкомнатную квартиру 40,3 кв.м. Однако Клюев отказался от такого переселения, требуя предоставление жилой площади на постоянной основе с учетом его пожеланий. Местная администрация обратилась в суд с иском о принудительном выселении семьи Клюевых на время капитального ремонта дома в специально выделенную для этих целей квартиру. Суд приял решение об удовлетворении заявленных исковых требований истца – администрации со ссылкой на ст. 82 ЖК РСФСР.

           Обжалуя решения суда Клюев обратил внимание на то, что на первом этаже дома, где проживает ответчик в результате капитального ремонта должно быть оборудовано помещение под комплексный приемный пункт бытового обслуживания. Его квартира также находиться на первом этаже и, следовательно, после ремонта может не сохраниться. Утверждение же истца о том, что им будет предоставлена другая квартира в этом же доме, слишком затягивает решение их жилищного вопроса и поэтому они возражают против переселения на маневренную площадь.

          Разберите доводы сторон с  учетом возможности проживания  ответчика как по договору социального найма, так и на основании права собственности. Сформулируйте определение кассационной инстанции, со ссылкой на действующее законодательство.

Ответ

     ЖК  РСФСР предусмотрено, что при производстве капитального ремонта жилого дома государственного или общественного жилищного фонда, когда ремонт не может быть произведен без выселения нанимателя, наймодатель обязан предоставить нанимателю и членам его семьи на время проведения капитального ремонта другое жилое помещение, не расторгая при этом договора найма на ремонтируемое помещение. В случае отказа нанимателя от переселения в это помещение наймодатель может требовать переселения его в судебном порядке. Жилое помещение, предоставляемое на время капитального ремонта, должно отвечать санитарным и техническим требованиям. Переселение нанимателя и членов его семьи из занимаемого ими жилого помещения на другую жилую площадь и обратно (по окончании ремонта) производится жилищно-эксплуатационной организацией, в ведении которой находится подлежащее ремонту жилое помещение, за счет этой организации. В период проживания нанимателя в связи с капитальным ремонтом в другом жилом помещении он вносит квартирную плату лишь за помещение, предоставленное ему на время ремонта. Взамен предоставления жилого помещения на время капитального ремонта нанимателю и членам его семьи с их согласия может быть предоставлено в постоянное пользование другое благоустроенное жилое помещение. И в соответствии со ст. 83 ЖК РСФСР в тех случаях, когда жилое помещение, занимаемое нанимателем и членами его семьи, в результате капитального ремонта не может быть сохранено или существенно увеличится и у нанимателя образуются излишки жилой площади, нанимателю и членам его семьи должно быть предоставлено другое благоустроенное жилое помещение до начала капитального ремонта. Если в результате капитального ремонта жилое помещение существенно уменьшится, по требованию нанимателя ему и членам его семьи должно быть предоставлено другое благоустроенное жилое помещение до начала капитального ремонта.

Таким образом  наниматель Клюев с семьей мог был переселен на время ремонта, однако учитывая то обстоятельство что его квартира после ремонта может не сохранится суд кассационной инстанции в соответствии со ст. 88 ЖК РФ, 38 ЖК РСФСР обяжет местную администрацию предоставить Клюевым квартиры площадью не менее 12 кв.м на человека с учетом их пожеланий. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Список  использованной литературы

Нормативно  правовые акты

1. Гражданский кодекс РФ, часть первая от 30.11.1994 г.
2. Жилищный кодекс РФ от 29.12.2004 N 188-ФЗ
3. Жилищный кодекс РСФСР (утв. ВС РСФСР 24 июня 1983 года)

Специальная юридическая литература

1. Арутунян, Г. Шанс на отдельный договор найма / Г. Арутунян // Домашний адвокат. – 2005. – №15.
2. Зоркольцев, Р.Д.
3. Кончалова, И.В. Право собственности и иные вещные права граждан на жилое помещение: дис. … канд. юрид. наук / И.В. Кончалова. – М.: Изд-во МГУ, 2006.
4. Невинная, И. Жилье для всех и для каждого? / И. Невинная // Российская газета. – 2005. – 17 марта. – № 52
5. Рузанова, В.Д. Расторжение договора найма жилого помещения / В.Д. Рузанова // Жилищное право. – 2005
6. Радченко, С.Д. Споры о признании гражданина утратившим право пользования жилым помещением, занимаемым по договору социального найма / С.Д. Радченко // Жилищное право. – 2002.
7. Суслова, С.И. К вопросу о соотношении понятия пригодности и утраты (разрушения) жилого помещения / С.И. Суслова // Жилищное право. – 2007. – №5.
8. Титов, А.А. Комментарий к новому Жилищному кодексу РФ / А.А. Титов. – М.: Юрайт, 2005.

Судебная  практика

1. Обзор дел по расторжению договора социального найма жилого помещения в связи с невнесением нанимателем платы за жилье и коммунальные услуги в течение шести месяцев // Бюллетень Верховного Суда РФ. – 2000. – №8..