Гражданско-правовой режим недвижимого имущества

Содержание:

 

Введение…………………………………………………………...……………..3

1. Понятие и виды недвижимого  имущества…………………………………..5

1.1. Особенности гражданско-правового  режима недвижимого имущества………………………………………………………………………….……7

2.Государственная регистрация  на недвижимое имущество………...………..9

2.1. Основания для регистрации  прав на недвижимое имущество…….……17

Заключение…………………………………………………………………...…18

Список использованной литературы…………………………………………..19

 

 

 

Введение

 

Актуальность темы контрольной работы определяется тем, что на данный момент вопросы правового положения недвижимого имущества как объекта гражданского права приобрели особую востребованность.

Сложность и многообразие объектов недвижимости (земли, ее недр, водных объектов, леса, жилых и нежилых  строений и т.п.), определение и понимание понятия недвижимого имущества, его места среди объектов гражданских прав, анализ законодательства, регламентирующего данные правоотношения, наличие в нем «пробелов» вызывает необходимость глубокого изучения обозначенной темы.

Целью данной работы является анализ понятия недвижимого имущества как объекта гражданских прав и изучение оснований и способов возникновения права собственности на недвижимого имущества.

Исходя из поставленной цели необходимо рассмотреть следующие  задачи:

1) определение понятия недвижимого имущества;

2)рассмотрение регистрации  права собственности на недвижимое  имущество;

3) определение оснований возникновения права собственности на недвижимое имущество;

4) изучение способов  возникновения права собственности  на недвижимое имущество;

Поскольку в  соответствии ГК РФ недвижимое имущество  может свободно отчуждаться или  переходить от одного лица к другому  в порядке универсального правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица) либо иным способом, если они не изъяты из оборота или не ограничены в нем. Под отчуждением недвижимости в законе понимаются юридически значимые действия собственника, направленные на прекращение его права собственности на данное имущество, а также установление иных прав и обязанностей.

Сделка по отчуждению недвижимого имущества, совершенная  с соблюдением требований закона, во всех случаях влечет за собой  переход права собственности, т.е. его прекращение у прежнего собственника и возникновение права у приобретателя. Исходя из этого, следует подробно рассмотреть возникновение права собственности.

 

1. Понятие и виды недвижимого имущества

 

По ГКРФ все  вещи делятся на два вида: движимые и недвижимые. Согласно ст. 130 ГКРФ: "К  недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и всё, что прочно связанно с землёй, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания сооружения."¹

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. "Также, согласно 2 абзаца части 1 статьи 132 ГКРФ: "предприятие в целом как имущественный комплекс признаётся недвижимостью".

Такое определение  недвижимого имущества дано в  кодексе.

Итак, исходя из ст. 130 ГКРФ объектами недвижимости законодатель называет: земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, Леса и другие многолетние  насаждения, здания и сооружения, воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Также исходя из ст. 132 ГКРФ недвижимым имуществом признаётся "предприятие в целом как имущественный комплекс".

Приступим к  характеристике каждого вида в отдельности. Земельные участки. Земельные участки относятся к тем объектам недвижимости, в отношении которых законодательством могут быть установлены ограничения на участие в имущественном обороте. Об этом свидетельствует, в частности, норма части 3 статьи 129 ГКРФ, согласно которой земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах. На протяжении всех последних лет законами и иными правовыми актами в имущественный оборот вводились отдельные категории земельных участков.

Как и земельные  участки, самостоятельными объектами  недвижимости признаются участки недр и обособленные водные объекты. "Они  являются недвижимостью в силу естественных физических свойств, а не потому, что составляют единое целое с земельным участком. В противном случае было бы невозможно установление права собственности на недра вне зависимости от права собственности на землю".

"Особенность  такого рода объектов состоит  в том, что в отношении них действует презумпция государственной собственности: в соответствии с пунктом 2 статьи 214 ГК РФ природные ресурсы, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных образований, являются государственной собственностью. Таким образом, мы видим, что, по сути, недра вообще не могут являться объектом купли продажи, а могут только передаваться в пользование, оставляя право собственности за государством.

Такие объекты  недвижимости, как леса и многолетние  насаждения, относятся к недвижимому имуществу в силу их неразрывной связи с землей и невозможности перемещения без несоразмерного ущерба их назначению.

Здания и  сооружения также являются объектами  недвижимого имущества по признакам  неразрывной связи с землей и  невозможности в силу этого их перемещения без несоразмерного ущерба их назначению.

Право собственности  на здания, сооружения и другое вновь  создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой  регистрации (ст. 219 ГК РФ).2

Что касается предприятия  то ст. 22 вышеупомянутого закона "О  государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" говорит о том, что  во - первых государственная регистрация  прав на земельные участки и объекты  недвижимого имущества, входящие в состав предприятия как имущественного комплекса, и сделок с ними осуществляется в учреждении юстиции по регистрации прав в месте нахождения данных объектов; во - вторых зарегистрированное право на предприятие как имущественный комплекс является основанием для внесения записей о праве на каждый объект недвижимого имущества, входящий в состав данного предприятия в Единый государственный реестр прав в месте нахождения объекта. Отсюда вывод, что предприятие выступает в гражданском обороте как единый объект недвижимости в виде имущественного комплекса, права собственности на каждый объект недвижимости в него входящий подлежат государственной регистрации.

Рассматривая  понятие недвижимого имущества, нельзя не рассмотреть вопрос правового  режима недвижимого имущества.

 

1.1 Особенности гражданско-правового режима недвижимого имущества

 

Учитывая большое  значение объектов недвижимости в жизни  и деятельности граждан и юридических  лиц, а также в гражданском  обороте, закон закрепил ее специальный  правовой режим. Он заключается в том, что право собственности, другие вещные права на недвижимость, их ограничения, возникновение, переход и прекращение подлежат в обязательном порядке государственной регистрации в Едином государственном реестре учреждениями юстиции. Должны быть зарегистрированы: право собственности, право хозяйственного ведения (ст. 295 ГКРФ), право оперативного управления (ст. 296 ГКРФ), право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека (п. 2 ст. 334 ГКРФ), сервитуты (ст. 274-277 ГКРФ), а также иные права в случаях, закрепленных Гражданским кодексом и другими законами. Необходимо также отметить, что "Важной особенностью правового режима недвижимости является также установление в законе особого порядка оформления сделок с ней, " об этом речь пойдёт в третьем вопросе моей работы.

Исходя из вышесказанного, а также из анализа статей Гражданского кодекса Российской Федерации и  других нормативных актов можно  выделить следующие характерные  особенности правового режима недвижимости:

1. Право собственности  и иные вещные права на недвижимость, а также ограничение этих прав, возникновение, переход, прекращение,  изменение подлежат обязательной  государственной регистрации (ст.131 ГК).

2. Обязательства,  предметом которых является недвижимость, по общему правилу исполняются по месту нахождения недвижимости (защита права на недвижимое имущество - иск подается по месту нахождения недвижимости).

3. Установлен  особый порядок приобретения  права собственности на бесхозяйные  недвижимые вещи (ст.225 ГК).

4. Установлены  более длительные сроки приобретательной  давности на недвижимое имущество  (ст.234 ГК). В ст.349 ГК установлен  особый порядок обращения на  взыскание на заложенное недвижимое  имущество. Ст.295 ГК устанавливает  особый порядок распоряжения недвижимым имуществом, принадлежащим государственному или муниципальному предприятию.

5. Действуют специальные  правила совершения сделок с  недвижимым имуществом (практически  все сделки подлежат государственной  регистрации, также необходимо  заключение письменного договора). Предусмотрена зависимость прав на земельный участок от прав на недвижимость, напр., ст.340 ГК. Итак, в итоге можно сказать, что правовой режим недвижимого характеризуется усложнённым порядком юридических действий над ним, что обусловлено особой важностью объектов недвижимости в общественных отношениях, и как следствие законодатель наделяет его особым правовым статусом.

 

2. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество

недвижимое  имущество право собственность

Как отмечалось ранее: "Важной особенностью правового режима недвижимости является также установление в законе особого порядка оформления сделок с ней. " Согласно ст. 219 ГКРФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает только с момента такой регистрации, следовательно, для установления права собственности необходим юридический факт регистрации недвижимости. Государственное или муниципальное предприятие, за которым закреплено недвижимое имущество на праве хозяйственного ведения, не имеет права сдавать его в аренду, отдавать в залог, вносить в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных обществ и товариществ или иным способом распоряжаться таким имуществом без согласия собственника. Остальным имуществом, принадлежащим ему, предприятие вправе распоряжаться самостоятельно, кроме случаев, предусмотренных законом. Специальный правовой режим установлен в ГКРФ при сдаче недвижимости в залог (ипотека) и обращении взыскания на нее по требованию залогодержателя (п. 1 ст. 339, ст. 340, 349 ГКРФ).

Как было сказано ранее, статья 131 ГКРФ определяет, что регистрации  подлежат право собственности и  другие вещные права на недвижимые вещи, а именно: право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения земельным участком, право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, сервитуты, кроме того - ипотека, а также ограничение, возникновение, переход и прекращение названных прав. Анализ указанной нормы права при буквальном её толковании дает основание заключить, что: "сделки с недвижимостью подлежат во всех случаях регистрации, поскольку всякая сделка с недвижимостью так или иначе связана с возникновением (прекращением, переходом, ограничением) прав на недвижимое имущество, то есть с обстоятельствами, на которые указывает ст. 164 ГКРФ как на случаи, при которых необходима регистрация сделки. При несоблюдении требования о регистрации сделки возможны два вида последствий:

"Так, п. 1 ст. 165 ГКРФ содержит положение, согласно которому несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, установленных законом, требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность.

"Анализ статей Кодекса  (с учетом ст. 165) позволяет сделать вывод, что недействительность сделки при несоблюдении требования о ее регистрации имеет место не всегда, а лишь в тех случаях, когда закон либо содержит прямое на этот счет указание (ст. 558 ГКРФ, к примеру, предусматривает, что договоры продажи жилого дома или квартиры подлежат государственной регистрации и считаются заключенными с момента такой регистрации), либо непосредственно требует государственной регистрации сделки, не определяя последствий несоблюдения этого требования (в частности, в ст. 574 ГКРФ в отношении договора дарения недвижимого имущества)".

В обоих случаях не зарегистрированную в установленном порядке сделку следует в силу ст. 165, 168 ГК считать  ничтожной как не соответствующую  требованиям закона. В то же время  ст. 550 ГКРФ устанавливает необходимость придания договору продажи недвижимости (за исключением предприятия или жилого помещения) только простой письменной формы без государственной его регистрации, хотя право собственности у приобретателя отчуждаемого имущества может возникнуть лишь после регистрации этого права (ст. 223 ГК).

Исходя из вышеизложенного, с учётом статей 131 и 164 ГКРФ, можно  говорить о том, что: "зарегистрирован  должен быть и договор продажи  недвижимости, но регистрация его  должна будет произойти только при  регистрации права собственности покупателя на приобретаемую недвижимость - договор потребует регистрации как правоустанавливающий документ, на котором основано возникающее право собственности. До регистрации же прав нового собственника договор имеет полную юридическую силу, а права (требования), происходящие из него как из консенсуальной сделки, будут обеспечены возможностью судебной защиты."