Договор лизинга

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2 Договор  финансовой аренды недвижимости (Лизинг недвижимости) 
2.1 Понятие, особенности лизинга недвижимости и варианты лизинговых отношений

    Лизинг недвижимости — это понятие входит в нашу жизнь, когда возникает вопрос «Каким образом приобрести здание, если у компании не хватает средств? Да еще так, чтобы эта покупка оптимизировала налоговые обязательства?». 
Рано или поздно в любой компании возникает необходимость приобрести недвижимость в собственность, будь то офисное здание или производственное помещение. Однако единовременное отвлечение солидных средств на подобную покупку часто оказывается неэффективным [12, С. 219]. 
Обращение в коммерческий банк также может не принести желаемого результата: отечественные банки пока еще неохотно предоставляют «длинные кредиты», а у компаний зачастую не хватает обеспечения. Кроме того, по действующим нормативам имущество, приобретаемое с помощью банковского кредита, не может служить его обеспечением. Чтобы разрешить проблему, руководителю компании стоит воспользоваться лизингом недвижимости, при котором допускается передача кредитору в залог имущества, приобретенного в соответствии с целевым назначением кредита. 
Договорная база сделки по лизингу недвижимости практически не отличается от сделок с прочими объектами лизинга. В ее основе — договор лизинга между лизингодателем и лизингополучателем и договор купли-продажи между лизинговой компанией и продавцом объекта недвижимости. 
Договору лизинга, как правило, сопутствуют кредитный договор (договор по привлечению финансовых ресурсов) и договор залога (поручительства и т. п.). Параллельно с договором купли-продажи заключается договор на аренду земельного участка, где возведен объект недвижимости — предмет лизинга. Причем на последний договор уже не распространяются льготы, связанные с лизингом (а именно, право ускоренной амортизации объекта с коэффициентом не более 3-х и последующим переходом права собственности лизингополучателю после выполнения им всех обязательств по договору лизинга). Научно-технический прогресс сферы производства, переход к рыночной экономике, изменение условий хозяйствования и экономических отношений вызвали необходимость поиска и внедрения нетрадиционных методов обновления материально-технической базы и модификации основных фондов. Одним из таких нетрадиционных для нашей страны методов является лизинг. Лизинг — вид инвестиционной деятельности по приобретению имущества и передаче его на основании договора лизинга физическим или юридическим лицам за определенную плату, на определенный срок и на определенных условиях, обусловленных договором, с правом выкупа имущества лизингополучателем. 
Предметом лизинга могут быть любые не потребляемые вещи, в том числе предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другое движимое и недвижимое имущество, которое может использоваться для предпринимательской деятельности. Предметом лизинга не могут быть земельные участки и другие природные объекты, а также имущество, которое федеральными законами запрещено для свободного обращения или для которого установлен особый порядок обращения [12, С. 254].

 Существует несколько основных вариантов лизинговых соотношений: 
   Финансовый лизинг — наиболее распространенный вид лизинга, предусматривающий сдачу в аренду техники на длительный срок и полное или почти полное возмещение ее стоимости за период использования. 
   Оперативный лизинг — вид лизинга, при котором лизингодатель закупает на свой страх и риск имущество и передает его лизингополучателю в качестве предмета лизинга за определенную плату, на определенный срок и на определенных условиях во временное владение и в пользование. При оперативном лизинге предмет лизинга может быть передан в лизинг неоднократно в течение полного срока амортизации предмета лизинга. 
 Возвратный лизинг заключается в том, что собственник имущества сначала продает его будущему лизингодателю, а затем сам берет это имущество в лизинг у данного лизингодателя. Такая операция позволяет предприятию временно высвобождать связанный капитал за счет продажи собственного имущества и одновременно продолжать фактически пользоваться им.  
Особенностью лизинга является то, что он является способом реализации отношений собственности, выражающим определенное состояние производительных сил и производственных отношений, с которыми он находится в тесной взаимосвязи. Лизинг, с одной стороны, способствует становлению частной собственности на средства производства, а с другой — ведет к преодолению ее, смене владельца и пользователя. При использовании лизинга всегда можно выкупить взятое в лизинг имущество. Таким образом, лизинг является не только инструментом обращения и обновления основных фондов, но и их приобретения. Лизинг имеет ряд преимуществ перед арендой и другими способами приобретения основных фондов, например, при помощи кредита, за счет льгот, предоставляемых государством для лизинговых сделок и гибкой системы лизинговых платежей. 
Во-первых, имущество, взятое в лизинг, может находиться на балансе лизингодателя, что уменьшает расходы лизингополучателя по уплате налога на имущество. Во-вторых, лизинговые платежи относятся на себестоимость, что уменьшает налогооблагаемую прибыль. В-третьих, малые предприятия освобождаются от уплаты НДС при использовании лизинга. 
Особенностью лизинга недвижимости является то, что длительный срок амортизации объекта недвижимости можно значительно сократить за счет разрешения использовать в лизинговых сделках коэффициента ускорения амортизации, что позволяет экономить на уплате налога на имущество и увеличить оборачиваемость и обновление основных фондов. 
При лизинге недвижимости лизингодатель строит или покупает недвижимость по поручению арендатора и передает ему для использования в предпринимательских целях с правом выкупа или без него по истечении срока договора. В соответствии с классификацией недвижимых объектов различают лизинг промышленных предприятий, производственных зданий и сооружений, офисных, торговых и складских помещений и пр. [12, С. 259].

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2.2 Проблемы лизинга недвижимости и противоречия в законодательстве

 

     Основными документами, регулирующими лизинговые взаимоотношения, являются ГК РФ, часть вторая и ФЗ «О лизинге». До принятия ФЗ «О лизинге» действовало Временное положение о лизинге, утвержденное постановлением Правительства РФ от 29 июня 1995 г. № 633 (в ред. постановлений Правительства РФ от 23 апреля 1996 г. № 528, от 27 июня 1996г. № 752, от 21 июля 1997 г. № 915). 

     ФЗ «О лизинге» объединил и развил нормы, регулирующие гражданско-правовые аспекты лизинговой деятельности, содержащиеся в ГК, Конвенции УНИДРУА о международном и финансовом лизинге, нормативных правовых актах Президента РФ, Правительства РФ, министерств и ведомств. 
Как следует из п. 2 ст. 3 ГК РФ, гражданско-правовые нормы, содержащиеся в законах, должны соответствовать ГК, следовательно, положения ГК являются эталоном и, значит, Федеральный закон применяется только в части, не противоречащей ГК. Ст. 665 ГК РФ дает определение финансовой аренды (лизинга), отличное от того, которое содержится в Федеральном законе. Кроме того, в п. 3 ст. 7 ФЗ «О лизинге» выделяются еще три определения: финансовый, оперативный и возвратный лизинг. Таким образом, предлагаемая классификация вступает в противоречие со ст. 665 ГК РФ, поэтому установленная Федеральным законом разновидность «оперативный лизинг» не имеет права на существование и фактически является обычным договором аренды [9, С. 927]. Определение лизинга, данное в ГК, и его классификация в Федеральном законе смешивают воедино понятия аренды недвижимости и финансовой аренды (лизинга) недвижимости, забывая о главном отличительном признаке лизинга — специальное приобретение имущества для передачи его в лизинг и его использование для предпринимательских целей. Пунктом 1 ст. 14 и п. 5 ст. 18 ФЗ «О лизинге» предусмотрена возможность передачи лизингополучателем предмета лизинга в залог. Эти пункты Федерального закона не выдерживают никакой критики с точки зрения соответствия ГК. Согласно п. 1 ст. 335 ГК РФ, передать в залог можно только имущество, принадлежащее залогодателю на основе права собственности или права хозяйственного ведения. Поскольку передаваемые по договору лизинга право владения и пользования нельзя отнести ни к праву собственности, ни к праву хозяйственного ведения, является невозможным передача лизингополучателем в залог недвижимости, полученной им в аренду по договору лизинга. Следующий момент, который вызывает ряд вопросов, связан с привлечением заемных средств. В п. 1 ст. 4 ФЗ «О лизинге» установлено, что лизингодатель приобретает имущество «за счет привлеченных или собственных денежных средств». Во-первых, это означает, что лизингодатель не может использовать для приобретения или строительства объектов недвижимости оба источника финансирования одновременно [4]. Во-вторых, п. 4 ст. 5 Федерального закона устанавливает, что лизинговые компании имеют право привлекать денежные средства только юридических лиц, а значит, запрещено использование заемных средств, полученных от частных предпринимателей. Кроме того, ст. 9 Федерального закона не допускает совмещение обязательств кредитора и лизингополучателя, за исключением возвратного лизинга. В этом случае, например, банк не сможет дать кредит лизинговой компании для строительства или приобретения нового здания для этого же банка. 
В-третьих, не понятно как корреспондируют нормы вышеперечисленных статей 4, 5 и 9 с ГК РФ. Они вступают в противоречие с гл. 42 «Заем и кредит» ГК РФ, т.к. ст. 807 ГК не предусматривает каких-либо ограничений в отношении субъектов договоров займа и кредита [2]. 
Проблемы лизинга недвижимости. В соответствии со ст. 607 ГК РФ, «в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (не потребляемые вещи)». В соответствии же со ст. 666 ГК РФ, «предметом договора финансовой аренды могут быть не потребляемые вещи, используемые для предпринимательской деятельности, кроме земельных участков и других природных объектов». По ФЗ «О лизинге» предметом лизинга также могут быть «любые не потребляемые вещи», но за исключением земельных участков и природных объектов. 
Таким образом, ст. 666 ГК РФ и ФЗ «О лизинге» сужают перечень объектов, которые могут быть использованы для финансовой аренды (финансового лизинга) по сравнению со ст. 607 ГК РФ. Тем более в п. 1 ст. 652 ГК РФ говорится о том, что «одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования» [2]. Эти ограничения затрудняют возможность проведения операций финансового лизинга с различными объектами недвижимости — зданиями и сооружениями, т. к. не определен порядок выкупа земельного участка, на котором находятся здания и сооружения. Для субъектов малого предпринимательства это означает, что затруднены сделки финансовой аренды с теми зданиями, в которых расположены булочные, столовые, магазины и т. п. Вследствие этого становятся проблематичными операции по лизингу зданий, т. к. типичными является ситуация, когда право на землю и право на здание принадлежат разным субъектам. 
Из сказанного выше следует, что в настоящее время необходимо разрабатывать организационные и финансовые схемы таким образом, чтобы их реализация отвечала существу лизинговых отношений, но в то же время формально подпадала под категорию аренды с правом выкупа. В Москве, например, проблему невозможности сдавать в лизинг и продавать по истечении срока договора единые комплексы недвижимости — здания и участки под ними — решают путем заключения договоров долгосрочной аренды (на 49 лет) с правом пролонгации. Для того, чтобы лизинг недвижимости получил полное право на существование и развитие, необходимо внести следующее уточнение в ст. 666 ГК РФ и ФЗ «О лизинге»: «предметом договора лизинга могут быть любые не потребляемые вещи, используемые для предпринимательской и профессиональной деятельности юридических и физических лиц, кроме земельных участков, не составляющих единые комплексы с недвижимостью, и других природных объектов». 
Другой проблемой использования лизинга недвижимости является неприемлемые нормы амортизации на здания, которые делают срок финансового лизинга очень длительным. Законодательная регламентация видов лизинга — финансового и оперативного — существенно увеличивает сферу применения операций лизинга, но отсутствие в российском законодательстве норм об оперативном лизинге, практически не позволяет хозяйствующим субъектам сдавать и брать в оперативный лизинг объекты недвижимости. 
Трудность с реализацией финансового лизинга недвижимости объясняется тем, что передача объекта в финансовый лизинг должна происходить на срок, приблизительно соответствующий сроку полной амортизации данного объекта. Если речь идет о недвижимости, среднегодовая норма амортизации которой составляет около 3,3%, то срок лизинга будет равен около 30 лет. 
Если использовать рекомендации Минфина по расчету лизинговых платежей, то сдача объекта меньше чем на 25 лет невозможна. 
В ФЗ «О лизинге» ст. 31 разрешается утвержденную в установленном порядке норму амортизационных отчислений увеличивать на коэффициент ускорения амортизации в размере не выше 3. При использовании этого коэффициента можно сократить срок амортизации до 10 лет. При любом из этих 3 вариантов расчета нормы амортизации, сделки финансового лизинга затруднены из-за очень длительного срока лизинга, что особенно важно в условиях определенной нестабильности нашей экономики [13, С. 198]. 
 

Заключение

     В современных  условиях конкурентная борьба за сбыт, рыночный механизм взаимодействия продавцов и покупателей становится все более сложным. В связи с этим в последние десятилетия усложнилась проблема реализации продукции. Решение данной проблемы и является основной целью, преследуемой сторонами при заключении договора финансовой аренды. Являясь активным средством амортизации основных фондов, новой формой сбыта, маркетинга финансовая аренда (лизинг) стала практически незаменима во всех странах с развитыми правопорядками. 
В связи с развитием малого и среднего предпринимательства, развитием частного бизнеса, повышением эффективности предпринимательской деятельности в сфере производства финансовая аренды является распространенным видом предпринимательской деятельности как в России, так и в странах СНГ. Проведенный мною анализ деятельности российских лизинговых компаний, правового обеспечения лизинговой деятельности позволил сделать вывод, что в России, в целом, есть необходимые условия для развития здоровой лизинговой индустрии, однако нормативная среда для успешного развития лизинговых услуг может быть значительно улучшена. Поэтому при применении договора финансовой аренды усовершенствовании лизингового законодательство было бы целесообразным учитывать широкий мировой опыт, его использование. В связи с этим необходим обмен опытом в области лизинговой деятельности с Европейской ассоциацией лизинговых компаний (Leaseurope). European Federation of Equitment Leasing Company Associations, которая вот уже на протяжении нескольких десятилетий занимается изучением и сопоставлением законодательных положений в отдельных странах, решением всех правовых, налоговых, экономических, финансовых вопросов, а также подбором информации о требованиях и условиях лизинговых сделок, изучением вопросов, связанных с техникой оформления сделок и организацией лизинговых фирм. 
Однако, при внедрении финансовой аренды в практическую деятельность не следует забывать о том, что максимальная его эффективность достигается при надлежащим экономико-правовом обеспечении. 
Из чего можно сделать вывод о том, что с развитием экономических отношений и разработкой надлежащего правового обеспечения сфера применения финансовой аренды будет неуклонно расширяться. 
С началом рыночных преобразований в нашей стране лавинообразный рост получил лизинг. В текущем 2012 году доля лизинга в России по прогнозам специалистов должна составить порядка 20-25% в общем объеме инвестиций. В 1998 году объем лизинга составил около 10 трлн. (млрд.) руб. На начало 1998 г. было выдано около 300 лицензий на осуществление лизинговой деятельности, к июлю 1998 г. их число превысило 700. 
Подавляющая часть лизинговых операций в странах-членах Leaseurope (ассоциации европейских лизинговых компаний) составляют сделки с движимым имуществом. Однако статистика за последние 10 лет показывает, что наметилась медленная, но стабильная тенденция роста лизинга недвижимости и его доля в 2008 году в России составила около 13%. 
Расчеты и практика лизинговой деятельности показывают, что экономическая эффективность от лизинга составляет 7—15% по сравнению с использованием собственных средств и кредитных ресурсов. Этому в немалой степени способствует то, что при приобретении недвижимости по лизингу предприятия сохраняют оборотные средства. Эти преимущества лизинга в совокупности с набором льгот, предоставляемых государством для лизинговых сделок, делают этот вид инвестиционной деятельности привлекательным для многих предприятий и экономически выгодным, что также говорит в пользу дальнейшего развития рынка лизинговых услуг, а следовательно, и увеличения объема лизинга недвижимости. 
Нередко используется схема компенсационного лизинга, когда оплата осуществляется продукцией, производимой на предприятии. 
Последние годы стали одним из самых сложных для российского лизингового рынка. Самый быстроразвивающийся из финансовых рынков, он резко прекратил рост. Помимо ухудшения общей конъюктуры рынка, вызванного затяжным падением российской экономики негативно сказались на развитии лизинговой отрасли также последовавшие ужесточение требований банков к лизинговым компаниям, а затем и практически полное прекращение их финансирования, рост эффективных ставок по договорам лизинга, девальвация рубля и финансовая нестабильность потенциальных и уже существующих лизингополучателей. По сути, 2009 год оказался потерянным для развития лизингового рынка. Более того, оттолкнул отрасль назад. Сегодня все силы участников рынка тратятся на сохранение ранее достигнутых результатов, а не на развитие. Лизинг, как и другие сегменты финансового рынка, поднимается только на волне экономического роста. В этой связи в ближайшем будущем каких-то рывков на рынке лизинга ожидать не стоит: он развивается вслед за ведущими отраслями экономики. Поэтому в основном надежды лизинговых компаний возлагаются сегодня на сохранение существующих клиентов - в условиях финансовой нестабильности ни один отечественный лизингодатель не будет расширять клиентский портфель. Пока же лизинговые компании будут жить преимущественно за счет сбора платежей по текущим контрактам: точечные новые сделки в отрасли есть, но системных перемен пока не ожидается.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Список литературы

1. Российская  Федерация. Конституция (1993). Конституция Российской Федерации [Текст]: офиц. Текст. – М.: Маркетинг, 2005. – 39 с.  
2.  Гражданский кодекс Российской Федерации (Часть вторая) от 26 января 1996 г. № 14-ФЗ с изм. и доп. от 09.04.2009, от 17.07.2009). // Справочно-правовая система «Консультант Плюс»: [Электронный ресурс]/Компания «Консультант Плюс».

 3.  Федеральный закон от 08 февраля 1998 г. № 16-ФЗ «О присоединении РФ к конвенции УНИДУРА «О международном финансовом лизинге» // СЗ РФ. 2007.  № 51. Ст. 6270.

4. Федеральный  закон от 29 октября 1998 г. № 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)» // СЗ РФ. 2008.  № 51. Ст. 6270.

 5. Агафонова М.Н. Аренда, лизинг, безвозмездное пользование /учебное пособие.- М.: Юстицинформ, 2006.- 160 с.

 6. Адамов Н.А., Тилов А.А. Лизинг. /учебное пособие 2-е издание. - М.: Норма, 2007. -342 с.

 7. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации: часть вторая / под ред. Т.Е. Абовой, А.Ю.Кабалкина. – М.: Юрайт-Издат, 2009. – 1045 с.

8. Кошкин А.В., Федулова  Е.А., Шабашев В.Л. Лизинг. Основы теории и практики: учебное пособие для вузов 3-е издание. - М.: КноРус, 2007. -191 с.

9. Лапыгин Ю.Н., Сокольских Е.В. Лизинг: учебное пособие – М.: Академический проект Альма Матер, 2005. – 432 с.

10. Лещенко М.И., Бочков  В.Е., Демин Ю.Н. Лизинг в строительном комплексе: учебное пособие для вузов. – М.: МГИУ, 2003. – 368 с.

11. Лещенко М.И., Бочков  В.Е., Демин Ю.Н. Международная практика лизинга: учебное пособие.– М.: МГИУ, 2006. – 341 с.

12. Лизинг: учебник для вузов 2-е издание/ под ред. проф. В.А. Горемыкина. – М: Филинъ Информцентр ХХI в., 2006. –944 с.

 13. Лизинг в России : справочное пособие. – М.:РУСИНВЕСТ, 2004. – 264 с.