Договор купли-продажи

     Заключение. 

     Недвижимость  является основой материального  производства и имущественного благополучия граждан. Вложение капиталов и сбережений в недвижимость – важнейший процесс рыночной экономики. Эти обстоятельства, а также особенности недвижимости как объекта собственности и других вещных прав, требуют особого внимания законодателя и тщательного правого регулирования.

     В качестве полного объекта гражданских  прав недвижимое имущество стало возвращаться в российский гражданский оборот с начала 90-х годов. Основу правового регулирования недвижимости составили, в первую очередь, нормы части I Гражданского кодекса России, которые в настоящие время получают развитие в иных нормативных актах. Эти акты относятся как к сфере частного права, так и к праву публичному.

     Одним из существенных элементов публично-правового  регулирования недвижимости является государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с ним.

     Нормы частного права вводят понятие недвижимого  имущества, определяют условия и  порядок возникновения и прекращения  прав на недвижимость, устанавливают круг прав, определяют вид сделок.

     Сегодня можно говорить, что правовой режим недвижимости в целом сложился, приняты и действуют специальные федеральные законы, но основу этого режима составляют нормы Гражданского кодекса РФ.

     Было  бы, наверное, излишним описывать и  без того известную ситуацию в  государстве. Положение в экономике, проблемы правового поля, социальные бури - страна переживает это всё не первый год. Сама модель построения сегодняшнего общества представляет собой систему неразрывной связи экономики и права.

     Стратегической  целью государственной политики в сфере недвижимости и ее правового регулирования является обеспечение условий для эффективного использования и развития недвижимости в интересах удовлетворения потребностей общества и граждан, а также правовая защита этих интересов.

     Также необходимо обеспечить правовую возможность гражданского оборота единых объектов недвижимости и защитить права покупателей при приобретении недвижимости в случае, когда строение расположено на государственной или муниципальной земле, путем:

     • законодательного требования к продавцу перед актом продажи реализовать свое право на получение в собственность участка под зданием, строением, предприятием;

     • отмены неоправданных ограничений на гражданский оборот земельных участков. Следует отказаться от "дозволительного порядка" оборота земельных участков (например, п. З ст. 129 ГК РФ) и иных объектов недвижимости, определив, что оборот разрешён во всех случаях, кроме прямо установленных федеральным законом. Это необходимо для того, чтобы собственники недвижимости могли реализовать свои права на имущество, в том числе на распоряжение им, получение действительной цены имущества, которая может быть выявлена только при возможности его свободной купли-продажи.

     Необходимо  сформировать систему установления и гарантирования прав на объекты недвижимости путем:

• законодательного закрепления единства кадастрового учёта, в который должен входить учёт земельных участков и находящихся на них объектов недвижимости как физических объектов.
• зафиксировать права и обязанности кадастровых органов и граждан в связи с кадастровым учётом, обеспечить публичность сведений кадастра недвижимости. Кадастровый учёт единых объектов недвижимости на территории муниципального образования или иной установленной юрисдикции должен осуществлять один орган, который ведет учёт и земельного участка, и здания, помещений и иных объектов недвижимости (лес, участки недр, обособленные водные объекты и пр.).
• обеспечения гарантии надёжности регистрации прав на недвижимость, доверия к записям Единого государственного реестра прав, а в перспективе – переход к принципу полной защиты государством имущественных прав добросовестного приобретателя.
• определения содержания прав по использованию и развитию недвижимости.

     Необходимо  установить, сделать общеизвестными и защитить от произвольного изменения со стороны властей права владельцев недвижимости на её использование и строительное изменение. Необходимо правовое зонирование территории, в рамках которого правила обращения с земельным участком заранее определены местным законодательным актом, а не сиюминутным решением очередного аппаратчика. Администрациям не нужно, чтобы правила владения земельными участками были известны заранее, они хотят иметь полный контроль над оборотом и использованием участков и менять правила этого контроля сколь угодно часто.

     Также нужно усовершенствовать гражданское  законодательство о недвижимости. Сделать  единым гражданское законодательство о недвижимости, отразив особенности недвижимого имущества, отличающие его от движимого имущества.

     Внести  изменения в земельное законодательство, исключающее его противоречие нормам гражданского законодательства по вопросам недвижимости. Подготовить законопроекты и внести изменения в существующее законодательство относительно определения земельного участка как базового элемента недвижимости, а любых его строительных изменений - как улучшений земельного участка.  

     Список  используемой литературы.

1. Гражданское право: Учебник: В 2 т.  Отв. ред. Е.А. Суханов. М. 2000.
2. Гуев А.Н.Постатейный комментарий к Гражданскому Кодексу (части второй) 3 издание. М. Инфра: 2000.
3. Бакунов А.В.   Гражданское право России (часть особенная).  Учебно-методическое пособие. 2002.
4. Брагинский М.И., Залесский В.В.    Гражданское право России. Курс лекций   М. Юризд. 2002.
5. Гришаев С.П.  Все о недвижимости (регистрация прав, купля-продажа): Учебно-практическое пособие. М. 2000.
6. Гришаев С.П.    Все о недвижимости: регистрация, мена, дарение, купля-продажа.   М.  2000.
7. Духно Н.А.  Чубуков Г.В. Земельный правопорядок и ответственность. М.// ИЗП// 1998.
8. Егоров Н.Д., Сергеев А.П.    Гражданское право 3-е изд.    М. 2000.
9. Киндеева Е.А. Сделки с недвижимостью: Государственная регистрация, комментарии и нормативные акты. М. 2000.
10. Комментарий к гражданскому кодексу РФ    Суханов Е.А.   М. 2002.
11. Садиков О.Н. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ (части второй) М. 1997г.
12. Садиков О.Н. Комментарий к Гражданскому Кодексу Российской Федерации (части первой). М 2002.
13. Чубуков Г.В., Погребной А.А. Земельная недвижимость: сделки,          правовое регулирование. Учебное пособие. М.1997.
14. Эрделевский А.М.  Комментарий к федеральному закону «О государственной регистрации на недвижимое имущество и сделок с ним» М 2002