Договор купли-продажи недвижимости

Вместе с тем закон относит к недвижимости и объекты, которые по своей физической природе являются движимыми. К ним относятся подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, искусственные спутники, космические корабли и т.д..

Юридическое признание указанного имущества в качестве недвижимого хотя оно по своей физической сути является движимым обусловлено тем, что оно является дорогостоящим и поэтому требует особого порядка регистрации, который предусмотрен для недвижимости.

Понятие и виды упомянутых транспортных средств раскрываются в соответствующих уставах и кодексах. Так, Кодекс торгового мореплавания определяет морское судно как «самоходное или несамоходное плавучее сооружение, используемое в целях торгового мореплавания» (ст. 7). Понятие космических объектов дается в международных конвенциях, относящих к ним любые объекты, запущенные или предназначенные для запуска в космос.

Собственник недвижимости вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность других лиц, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (п. 2 ст. 209 ГК).

Так, собственники жилых помещений вправе распорядиться своим жильем через гражданско-правовые сделки: купли, продажи, мены, дарения, завещания и залога. Граждане, пользующиеся жилищем на основании договора социального найма, вправе заключать договор обмена жилыми помещениями.

В соответствии со ст. 129 ГК все вещи (в том числе и недвижимые) делятся на изъятые из оборота (т.е. те, которые не могут переходить от одного лица к другому), ограниченные в обороте (переходят от одного лица к другому при наличии специального разрешения) и свободно обращающиеся. Пункт 3 указанной статьи особо упоминает землю (являющуюся основополагающим объектом недвижимости) и другие природные ресурсы в качестве объектов, которые отчуждаются или переходят от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах.

Отдельные виды объектов недвижимости вообще изъяты из оборота. Так, согласно ст. 12 ФЗ «О недрах» (в редакции Федерального закона от 3 марта 1995 г.) недра в границах территории РФ являются государственной собственностью. Участки недр не могут быть предметом купли, продажи, дарения, наследования, вклада, залога или отчуждаться в иной форме.

Объектами исключительной собственности государства являются также леса. Как следует из ст. 12 Лесного кодекса, оборот лесного фонда не допускается. Купля-продажа, залог и совершение других сделок, которые влекут или могут повлечь за собой отчуждение участков лесного фонда, а также участков лесов, не входящих в лесной фонд, не допускаются. Древесно-кустарниковая растительность может переходить от одного лица к другому в порядке, предусмотренном гражданским законодательством и земельным законодательством РФ.

Также не подлежат продаже:

- земли общего пользования в населенных пунктах, земли заповедников, памятников природы, национальных и дендрологических парков, ботанических садов;

- земли оздоровительного и историко-культурного назначения; земли, предоставленные для ведения сельского хозяйства, использования и охраны недр;

- земли, зараженные опасными веществами и подверженные биогенному заражению; земельные участки, находящиеся во временном пользовании.

Характеризуя так называемую традиционную недвижимость, т.е. недвижимость, прочно связанную с землей, следует указать на такие ее признаки, как:

1) невосполнимость и ограниченность самой природой (земля, недра и т.д.), что требует введения определенных ограничений оборота-способности, так как необходимо строгое соблюдение их целевого назначения и учет экологических требований;

2) связанность с землей таким образом, что их перемещение повлечет за собой ущерб назначению либо является крайне дорогостоящим (вне связи с землей эти объекты недвижимостью не считаются);

3) наличие индивидуальных признаков (в первую очередь местонахождение на определенном земельном участке);

4) использование исключительно в соответствии с их целевым назначением.

Что касается отнесенных к недвижимости воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания, космических объектов, то они могут определяться как индивидуальными, так и родовыми признаками. Это зависит от того, заключают ли стороны договор в отношении одной или нескольких индивидуальных вещей или в отношении нескольких одинаковых вещей, например, это может быть договор в отношении судов одного типа, которые могут определяться в договоре родовыми признаками.

Одним из не урегулированных в полной мере остается вопрос о возможности отнесения к недвижимости имущества, которое не имеет неразрывной связи с земельным участком, однако отделить его от этого земельного участка было бы достаточно сложно. Речь, в частности, может идти о статуях весом в несколько тонн, не скрепленных с фундаментом, или зданиях, установленных на поверхности земли на блоках. Кроме того, следует учитывать то обстоятельство, что в настоящее время возможно перемещение даже многоэтажных зданий и при этом не будет причинен даже незначительный (не говоря уже о несоразмерном) ущерб.

Определенное практическое значение имеет деление недвижимых вещей на главную вещь и принадлежность. В соответствии со ст. 135 ГК вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное.

Таким образом, можно выделить следующие разновидности недвижимости, обладающие определенными особенностями:

1) земельные участки (включая недра и водные объекты);

2) лесной фонд;

3) здания и сооружения;

4) жилые помещения;

5) кондоминиумы;

6) предприятия как имущественные комплексы;

7) морские, воздушные, речные суда, космические объекты.

2.                  Договор купли-продажи недвижимого имущества

2.1. Понятие и признаки договора купли-продажи недвижимого имущества

Нормы о купле-продаже помещены на первое место во второй (особенной) части Гражданского кодекса РФ. Общие положения о купле-продаже, установленные в параграфе 1 главы 30 ГК РФ, подлежат применению и к договору купли-продажи недвижимостью, если иные правила не предусмотрены параграфом 7 главы 30 ГК РФ, которые специально предназначены для регулирования продажи недвижимости. В современном имущественном обороте РФ договоры купли-продажи играют огромную роль. Контрагенты, заключая договор купли-продажи, реализуют свои юридические возможности, удовлетворяют собственные потребности и обеспечивают «передвижение» товара. Договор купли-продажи выполняет роль правого индивидуального регулятора общественных отношений.

Одним из признаков договора купли-продажи недвижимости, как, впрочем, и любого иного имущества, является его возмездность. Содержание большинства гражданских правоотношений предполагает взаимное имущественное предоставление его участниками. В рыночном обороте заключаются и такие сделки, по которым одна сторона обязуется предоставить, что-либо другой стороне без получения от нее платы или иного встречного предоставления — безвозмездные договоры (п. 2 ст. 423 ГК РФ). Понятия возмездности и безвозмездности служат иногда единственным критерием для разграничения между смежными юридическими категориями. Именно критерий возмездности (безвозмездности) позволяет разграничивать куплю-продажу и договор дарения,

Возмездность может выражаться в предоставлении денежных средств, вещей, выполнении работ, оказании услуг и в ином предоставлении, имеющем имущественное содержание. Такое предоставление должно носить встречный, взаимный характер, что отражено и в легальном определении возмездного договора. Возмездным является договор, по которому сторона должна получить плату или иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей (п. 1 ст. 423 ГК РФ).

В отличие, например, от договора мены, встречное предоставление (плата) в договоре купли-продажи обязательно должно осуществляться в виде денег. С экономической точки зрения функции денег в купле - продаже выражаются в том, что они выступают мерой стоимости товара и средством платежа.

Таким образом, купля - продажа в силу своей природы является возмездным договором, предполагающим взамен передаваемой вещи уплату денежной суммы. При этом, денежная сумма - цена договора не всегда эквивалентна стоимости передаваемой вещи. Действующее законодательство не требует соответствия между ценой продаваемого имущества и его действительной стоимостью.

Как сделка, договор купли - продажи недвижимости представляет собой согласованный волевой акт (соглашение) физических и (или) юридических лиц об условиях передачи недвижимости одним лицом в собственность другого. Договор направлен на установление соответствующего обязательственного правоотношения и служит основанием возникновения обязательства купли - продажи недвижимого имущества. Последнее есть относительное правоотношение, порождающее личную правовую связь между продавцом и покупателем и направленное на приобретение права собственности на недвижимость в обмен на денежный эквивалент.

Как следует из понятия договора купли-продажи (ст. 454 ГК РФ), каждая из сторон на различных стадиях развития договорного обязательства является как кредитором, так и должником. Содержанием, возникшего из договора правоотношения являются права и обязанности продавца и покупателя. Между основными правами и обязанностями сторон договора купли-продажи существует тесная связь, и праву покупателя (продавца) корреспондирует соответствующая обязанность продавца (покупателя), поэтому в легальной дефиниции договора купли-продажи фигурируют лишь обязанности сторон. Согласно статьи 454 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороны (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). Это определение и полной мере применимо и к купле-продаже недвижимости.

Из приведенного понятия договора купли-продажи следует, что возникшее из договора обязательство направлено на передачу права собственности на имущество одним лицом другому. При этом необходимо заметить, что не всегда купля-продажа влечет переход этого права. Речь идет о тех случаях, когда продавцом является юридическое лицо, не обладающее правом собственности на продаваемое имущество, а на стороне покупателя — субъект, который приобретает на имущество лишь право хозяйственного ведения или оперативного управления в порядке, установленном ГК РФ, иными законами и другими правовыми актами для приобретения права собственности. Так, сделка купли-продажи, заключенная: между унитарными предприятиями, учредителем которых является один субъект, служит основанием перехода права хозяйственного ведения.

Если происходит перемещение товара на основе договора купли-продажи (обмен товара, на деньги), но вещь остается в имущественной сфере того же собственника, договор является основанием передачи права хозяйственного ведения или оперативного управления от одного лица к другому.

Таким образом, купля-продажа недвижимости как обязательство — это правоотношение, в котором одна сторона (продавец) обязуется передать недвижимое имущество в собственность, хозяйственное ведение или оперативное управление другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить определенную в договоре денежную сумму.

В ходе реформирования российской экономики законодатель значительно расширил круг участников договора. В настоящее время субъектами договора купли-продажи могут быть: государственные и муниципальные образования (Российская Федерация и субъекты РФ, городские, сельские, иные административные поселения и другие территории) в лице соответствующих органов (п. 1,2 ст. 125 ГК РФ), юридические лица (как коммерческие, так и некоммерческие организации) и физические лица.

Участие граждан в договорах купли-продажи недвижимости определяется объемом их дееспособности, а юридические лица могут приобретать недвижимость, необходимую для осуществления деятельности, предусмотренной в учредительных документах (некоммерческие и некоторые виды коммерческих организаций), или для осуществления любых видов деятельности, не запрещенных законом (коммерческие организации). Покупатель, так же как и продавец, может поручить приобретение недвижимого имущества третьему лицу (поверенному или комиссионеру). Современное законодательство не ограничивает приобретение имущества в частную собственность количеством, размером или его стоимостью.

2.2. Элементы договора купли - продажи недвижимого имущества

Формой договора называется способ выражения воли при его совершении. Первоначально — внешняя форма договора служила только доказательством, удостоверением соглашения. С развитием законодательства, усложнением правоотношений форма договора становится существенным условием действительности соглашения. Выделяют два основных ее вида: письменную (простую письменную форму и нотариальное удостоверение) и устную. Общие положения о форме сделок применяются и к договору купли-продажи недвижимости, если законом не установлены специальные правила.

Bce сделки, предметом которых является недвижимое имущество, должны быть облечены в письменную форму. Причем, если по общему правилу договор в письменной форме может быть заключен путем обмена документами посредством телетайпной, телеграфной, телефонной, почтовой, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору (п. 2 ст. 434 ГК РФ), то договор купли-продажи недвижимости под страхом недействительности должен быть заключен только путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ). Поэтому предшествующие заключению договора переговоры юридического значения не имеют, силы оферты или акцепта не приобретают. В подобных случаях каждая из сторон становится юридически связанней лишь после проставления на договоре - одном документе - своей подписи.